羅杰 江玉林

摘 要： 經(jīng)濟適用房是我國現(xiàn)階段實行的具有社會保障性質的商品住宅。經(jīng)濟適用房作為面向城鎮(zhèn)中低收入家庭的保障性住房，其品質必須與其服務的社會群體相適應;因此，在規(guī)劃設計上，必須以滿足中低收入家庭的生活需求為目的，同時也必須考慮該階層的收入層次及消費水平?，F(xiàn)階段經(jīng)濟適用房設計存在著標準不統(tǒng)一，照搬商品房設計等諸多問題。本文通過國內外相關政策分析、案例解讀、問卷調查等研究方法，對經(jīng)濟適用房在規(guī)劃選址、單體設計、環(huán)境公共區(qū)域等可優(yōu)化的方面進行建議。

關鍵詞： 經(jīng)濟適用房;設計策略;政策研究

【中圖分類號】S611???? 【文獻標識碼】A???? 【文章編號】1674-3733（2020）17-0094-02

1 經(jīng)濟適用房概況以及相關研究

1.1 概念

經(jīng)濟適用房，法律解釋是指納入政府經(jīng)濟適用住房建設計劃，建設用地實行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城市中低收入家庭供應的普通居民住房。[1]它是具有社會保障性質的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。

1.2 國內外研究現(xiàn)狀

1.2.1 國外政府主導下的經(jīng)濟適用房研究

住房保障政策制定多由該國的社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀所決定，所以不同國家和地區(qū)會呈現(xiàn)出各具特色政策法規(guī)。[2]各國對經(jīng)濟適用房的概念叫法也不同，實質上大致相近。研究借鑒其他國家的經(jīng)驗和先進做法，對促進我國在這一領域的發(fā)展有積極的參考意義。

（1）美國的社會住宅及相關住房優(yōu)惠政策。美國把中等收入者的住房叫做“社會住宅”，政府提供低息貸款建房。同時，政府必須為低收入者提供較低租金住房。

（2）日本的公營住宅。所謂公營住宅，是由日本各級政府建造并管理的向低收入者出租的住宅。同時，日本政府為住宅建設開辟了多種集資渠道，將提供住宅補貼作為公營住宅政策的核心，以解決中低收入者購房款不足問題

（3）新加坡發(fā)展“政府組屋”的做法。新加坡土地資源匱乏，政府通過投資興建“政府組屋”，價格由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價出售或出租給中低收入人群。政府以各種形式向公民提供大量住房補貼，從而使組屋價格保持在大多數(shù)人能夠承受的水平。

縱觀各國的住房保障政策與沿革可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)國家住房保障對象主要包括低收入者和無力自己解決住房問題的特殊階層。它僅僅是住房市場機制的補充。

與此同時我們也發(fā)現(xiàn)國外對經(jīng)濟適用房面積都有所控制，如香港公屋一套二居室的住宅面積一般為70m2，三居室在85m2左右;瑞典、德國、法國新建住宅面積一般不超過100m2。

1.2.2 國內經(jīng)濟適用房的發(fā)展

我國從20世紀80年代開始實行城鎮(zhèn)住房體制改革，經(jīng)濟適用房政策的修訂也處在不斷探索中。隨著我國住房制度的不斷深化和大規(guī)模居住區(qū)的建設，對經(jīng)濟適用房的研究日益必要和迫切。

1.3 經(jīng)濟適用房特點總結

正如前文所述，經(jīng)濟適用房是我國現(xiàn)階段實行的具有社會保障性質的商品住宅，由于其在城鎮(zhèn)居民住房構成中的特殊地位，它既不同于普通商品房，同時又有別于公租房，廉租房，限價房等保障性住房;這種區(qū)別通過國家相關政策引導和市場調節(jié)，通過不同的獲取方式使房屋的所有權歸屬到不同收入層次的社會群體，實現(xiàn)居者有其屋的最終目的。

2 經(jīng)濟適用房的現(xiàn)狀與問題

2.1 如何合理制定經(jīng)濟適用房的設置標準

2.1.1 面積標準

如果經(jīng)濟適用房建設標準不“經(jīng)濟”將會大大減少受益人群，使經(jīng)濟適用房對低收入人群來說并不經(jīng)濟，并且直接“擠出”那些原本有能力購買小戶型經(jīng)濟適用房的人群。

2004年，成都市頒布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定經(jīng)濟適用房要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。

2010年政策規(guī)定，經(jīng)濟適用房的建筑面積不得大于70平方米;

2011年7月4日，《成都市中心城區(qū)經(jīng)濟適用住房管理細則》要求經(jīng)濟適用住房組織建設實行按需建設，保證供應的原則，單套建筑面積控制在60平方米左右。

從以上政策性調整方向上可以看出，經(jīng)濟適用房面積供應呈逐年下降趨勢。應此在考慮設計標準時，我們就應當緊緊圍繞通過壓縮戶型面積來降低總價，使得經(jīng)濟適用房的總價盡可能降低至更多的低收入人群能夠承受的區(qū)間。

2.1.2 其余影響經(jīng)濟適用房銷售的因素

根據(jù)調查總結，經(jīng)適房套型接受度主要為套二及套三戶型，結合購買人經(jīng)濟承受能力所計算出的60-90平方米的面積區(qū)間，可以大致確定戶型配置為60-80的兩室戶及80以上的三室戶。當套型和面積配置不匹配時，必將降低戶型的實際使用效力，從而影響其價值和價格。

3 如何解決經(jīng)濟適用房市場規(guī)劃設計存在的問題

3.1 經(jīng)濟適用房項目設計標準確立的意義

現(xiàn)階段經(jīng)濟適用房的建設每個項目各自為政，同一片區(qū)同一時段的建設標準也不盡相同。這種標準的差異會對經(jīng)濟適用房的建設帶來設計周期加長、公攤差異、居住者心理差異等問題。借鑒國外同類型住宅建設經(jīng)驗，統(tǒng)一設計標準對經(jīng)濟適用房的建設大有益處。

3.2 經(jīng)濟適用房項目規(guī)劃研究

3.2.1 項目選址建議

經(jīng)濟適用房項目大部分均位于城鄉(xiāng)結合地區(qū)，而低收入人群的經(jīng)濟情況又使得業(yè)主擁有機動車的比例偏低。選址最好擁有較為方便的公共交通，滿足較低收入人群的出行問題。項目規(guī)劃之初最好能夠把位置相對偏遠的經(jīng)濟適用房選址同區(qū)域規(guī)劃統(tǒng)一考慮，為中低收入人群創(chuàng)造就近就業(yè)機會。

3.2.2 住區(qū)規(guī)劃條件

經(jīng)濟適用房項目因為土地為免費，而且均為一梯多戶，對土地浪費較少，規(guī)劃國土部門在規(guī)劃指標的設計上是否能夠考慮實際情況，適當提高土地的容積率限制，以節(jié)約土地。

3.2.3 住宅單元與戶型的選擇

通過合理組合核心筒與戶型，研究公攤與造價均可以接受的住宅單元模式。

3.2.4 墻體系數(shù)與體型系數(shù)的把握

通過套內隔墻精細化設計，控制墻厚。研究不同建筑形體與外墻的關系，合理減少墻體所占比例，在相同的建筑面積下，盡量增加戶內使用空間。

3.2.5 功能分區(qū)與空間尺度的細化

研究每一戶型空間的基本需求，如餐廳的功能在強化，可同時兼顧部分起居功能;運動與音像的功能可與客廳整合在一起;學習的功能更多的考慮在臥室內解決，同時通過高度上的疊加增加儲物空間等。

3.3 經(jīng)濟適用房項目單體設計研究

經(jīng)濟適用房戶型的研究，致力于在合理的戶型面積內，改善住宅功能，提高居住質量。在戶型設計中注重合理空間尺度，通過研究使用者實際需求，推導出合理的戶型內部功能組合模式。

3.3.1 戶型設計要求

戶型設計中均好性與易用性是戶型設計的重點之一，我們結合實際工程經(jīng)驗，在戶型設計中提出模塊化的設計方式，既同面積戶型采用標準模塊化套型和核心筒模塊進行設計，不同戶型采用不同的拼接方式，而套型則保持不變.不同標準化模塊采用一致的開間進深設計，使不同模塊均具有一致性.同時模塊化設計便于統(tǒng)一標準化體系，便于估價和成本核算。

我們將模塊作為一個主體，進一步細分為起居，餐廳，臥室，廚房，衛(wèi)生間，淋浴間，洗衣，儲藏，交通空間等9個功能模塊，將功能模塊自由交叉組合，在二維（平面），三維（空間），四維（時間）上實現(xiàn)空間的復合利用，使經(jīng)濟適用房在有限的面積下獲得最大化的使用面積。

3.3.2 面積控制

隨著房價上漲，因此適用房的可承受面積也在降低，而通過控制面積來控制總價的攀升，是解決這一矛盾的有效方式，但是如何在縮減面積前提下保證經(jīng)濟適用房的標準不會降低，就成為了我們關注的焦點。

我們也應該看到現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房建設，已經(jīng)到了一個需要創(chuàng)新的階段。在強調經(jīng)濟性的同時加強居住功能，在小面積前提下盡量優(yōu)化戶內空間成為我們研究的重點。

現(xiàn)階段的經(jīng)濟適用房戶型普遍存在一些缺憾，主要有以下幾個方面：1、一味追求面積最小化，而忽略了功能空間的合理尺度。2、空間缺乏細分，某些使用功能照顧不全。3、未能最大程度合理利用套內空間，設計流于粗放。

通過對問題的收集，我們覺得，在不降低經(jīng)濟適用房使用功能的前提下控制建筑面積的突破口主要如下：

拓展和利用：

為了在有限面積內充分利用空間，創(chuàng)造出更多的儲藏以及家具布置空間，應采用更多的異形分隔，避免空間的浪費，如工型，U型空間等，而不是采用和大戶型一樣的直線墻體分隔，甚至可以將墻體做上下的異形分隔，營造出更多的功能空間。（圖1）

提高使用率：

通過如輕質隔墻板等新材料新技術的運用，進一步優(yōu)化戶內空間，在滿足使用的前提下使得住宅的利用率最大化。同時引入彈性空間的概念，同種戶型模塊可以有不同的布置方式，在墻體內預留管線位置，便于拆裝，使標準模塊滿足不同使用者需求。（圖2）

公共空間設計：現(xiàn)在的商品房設計越來越看重公共空間的設置，經(jīng)濟適用房的設計中也應當考慮制定統(tǒng)一的公共區(qū)域的標準，滿足人們的使用需求，同時還可以通過技術措施來美化公共區(qū)域的同時控制造價和減少后期使用成本。

套內裝修研究：在國外的公共住宅中已經(jīng)出現(xiàn)建筑裝修一體化的傾向，我國現(xiàn)有的模式主要是毛坯房用戶自裝的模式，這種方式會造成一定的資源浪費，同時如果采用和裝修設計互動的戶型設計，勢必會有效的節(jié)省戶型設計帶來的空間浪費，合理的裝修設計也會削減緊湊的感覺，改善住戶的居家體驗。

3.4 結論與建議

在工程設計實踐中，經(jīng)濟適用房往往被當做緊湊住宅來設計，其標準也隨著項目不同而發(fā)生變化。然而，經(jīng)濟適用房的建設與普通商品住房應相比具有自身的特殊性。通過對上述方面的整理后，希望可以形成一套適合我國現(xiàn)階段經(jīng)濟適用房建設的標準。

4 結語

隨著時代的發(fā)展，經(jīng)濟適用房的適用性也會發(fā)生質的變化，即隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質量。因而經(jīng)濟適用房的建設在數(shù)量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質量上要通過精心規(guī)劃、精心設計和精心施工，使經(jīng)濟適用住房的建設達到;標準不高水平高，造價不高質量高，面積適中功能全，占地不多環(huán)境美。

參考文獻

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[2] 晏澤陽.完善我國住房保障制度的幾點建議[J].法學之窗，2011.