何治民
又一個行業(yè)巨頭產(chǎn)生了。
北京時間8月13日晚,脫胎于鏈家的貝殼找房在紐交所完成上市,開盤當(dāng)天,貝殼找房股價便大幅上漲87.2%,收盤時市值達(dá)到422億美元,折合人民幣2930億元,這個市值在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域,與網(wǎng)易、百度不分伯仲;在居住領(lǐng)域,已超過萬科、恒大與碧桂園等所有的知名房企,坐實了中國“居住服務(wù)平臺第一股”的身份。
不同于鏈家,貝殼找房自稱為房產(chǎn)交易行業(yè)線上開放平臺,如果以交易額來看,貝殼找房2019年2.13萬億元的平臺交易總額(GTV),在全國僅次于阿里巴巴,是兩個拼多多和三個美團的體量,早已是中國最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺。
有人說,它想成為房產(chǎn)界的“阿里巴巴”。
鏈家和貝殼到底是什么關(guān)系?隨著貝殼上市招股書的披露,這層關(guān)系的神秘面紗得以解開。
故事還得從鏈家的發(fā)家說起。從1998年的房改,到2008年國家的4萬億救市政策,這兩波中國樓市發(fā)展紅利,2001年成立的鏈家都成功抓住了。2008年,鏈家便請來IBM做戰(zhàn)略咨詢,調(diào)整策略,開始搭建真實房源數(shù)據(jù)庫,布局房產(chǎn)交易數(shù)字化的業(yè)務(wù)。
經(jīng)過幾年沉淀,2014年鏈家網(wǎng)問世,次年,鏈家開始在上海、北京、深圳、成都、杭州、重慶等一二線發(fā)達(dá)城市,以投資并購的方式,將伊誠地產(chǎn)、德佑地產(chǎn)與易家等10余地產(chǎn)中介納入鏈家體系。到2017 年年底,鏈家已經(jīng)有超過 8000 間門店,絕大部分為直營店?,F(xiàn)在回過頭來看,無論是鏈家打造的真實房源數(shù)據(jù)庫還是在全國興起的一系列并購,都是在為貝殼鋪路。
一年后,即2018年4月,鏈家孵化的行業(yè)開放平臺—貝殼找房如約面世。為了支持貝殼發(fā)展,鏈家將管理人才、房產(chǎn)資源等資源轉(zhuǎn)移給貝殼找房,原投資方在鏈家的股份也通過協(xié)議平移到貝殼找房。
鏈家已經(jīng)是行業(yè)老大,為啥還要做貝殼?這背后既有鏈家作為行業(yè)老大發(fā)展受困的無奈,也有鏈家想要追逐萬億級別市場的野心。
其一,鏈家直營模式繼續(xù)擴張的天花板肉眼可見。如前所述,2017年,鏈家已完成在全國一二線熱門城市的門店布局,如果繼續(xù)擴張,就只能下沉到三、四線城市,但直營模式下,門店租金和運營成本讓鏈家不堪其重,而三四線區(qū)域房產(chǎn)交易金額相對小、傭金回報有限。
其二,受對賭協(xié)議制約,鏈家業(yè)績壓力大,但以直營模式的鏈家為主體上市,無論是在國內(nèi)還是國外資本市場,估值空間有限。
2016年,鏈家獲得B輪融資時,曾與投資方簽訂對賭協(xié)議:若鏈家未能在2021年之前完成IPO上市,則投資人有權(quán)要求鏈家回購,回購價格為基本投資價格+每年8%的利息回報。更重要的是,縱觀當(dāng)時已經(jīng)上市的國內(nèi)外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)同行,有一個明顯特征:傳統(tǒng)直營模式的同行上市后估值普遍較低,但有互聯(lián)網(wǎng)基因的平臺型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司估值較高。
國外直營類和平臺類房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司估值的差距更大,如以Zillow為代表的互聯(lián)網(wǎng)平臺型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,估值達(dá)到100倍;但Redfin為代表的直營類公司,估值在10倍左右。參照同行經(jīng)驗,鏈家想要講更大的資本故事,孵化出行業(yè)線上開放平臺,是一條可行的捷徑。
其三,當(dāng)時,房地產(chǎn)服務(wù)市場正爆發(fā)一次新的機遇,即受棚改貨幣化政策驅(qū)動,房地產(chǎn)去庫存需求釋放催生房產(chǎn)交易需求。在棚改貨幣化退出歷史舞臺前,上線貝殼找房,能抓住此次機遇,獲得更大市場。
事實上,貝殼想要追逐的是更高級別的市場。根據(jù)恒大首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平的測算,中國住房地產(chǎn) 2018 年總市值 321 萬億元,相當(dāng)于美國的 2.4 倍。當(dāng)中,每年有 6 萬多億元價值的住宅換手、12萬億-13 萬億元新房賣出,再加上租房,這意味著房地產(chǎn)交易服務(wù)是一個每年 25 萬億元成交額的大市場,相當(dāng)于阿里電商三年的成交額。
國外直營類和平臺類房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司估值的差距更大,如以Zillow為代表的互聯(lián)網(wǎng)平臺型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,估值達(dá)到100倍;但Redfin為代表的直營類公司,估值在10倍左右。
上市后,貝殼與鏈家又是什么關(guān)系呢?從公司控制結(jié)構(gòu)來看,在貝殼上市前,鏈家已是貝殼的全資子公司。這意味著,鏈家被裝進(jìn)貝殼,連同貝殼一起,實現(xiàn)曲線上市,完成對賭協(xié)議的承諾。
貝殼成功上市,背后是從自營轉(zhuǎn)變?yōu)槠脚_發(fā)展模式的結(jié)果。貝殼招股書數(shù)據(jù)顯示,貝殼集團在中國103個城市,擁有260多個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌,4.2萬門店,以及45.6萬個代理商。其中,在2019年貝殼平臺GTV中,已有53.1%來自鏈家以外的265個品牌的貢獻(xiàn),平臺效應(yīng)開始凸顯。
淘寶、美團、滴滴、貝殼,縱觀衣食行住這四個線上平臺。從發(fā)展模式來看,前三個都是自帶互聯(lián)網(wǎng)基因的開放平臺,只有貝殼是從自營到平臺轉(zhuǎn)變而來。京東和蘇寧就一直在嘗試實現(xiàn)這樣的跨越,但收效甚微,貝殼能做到的秘訣是什么呢?
鏈家網(wǎng)問世的2014年,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)曾出現(xiàn)過一波數(shù)字化的熱潮,一群新入局者試圖用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改造笨重的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。
如平安好房構(gòu)建“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”模式,愛屋吉屋高舉“燒錢模式”,曾一度將規(guī)模沖到行業(yè)第三,僅次于鏈家和中原地產(chǎn),估值10億美元。此外,字節(jié)跳動創(chuàng)始人張一鳴和美團聯(lián)合創(chuàng)始人王慧文也都曾創(chuàng)辦過二手房平臺,甚至京東、天貓也都上線過地產(chǎn)交易服務(wù),但都沒能順利“出圈”。
究其根本,是因為房地產(chǎn)交易屬于低頻交易、且交易流程繁瑣,很難用標(biāo)準(zhǔn)化的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)去解決,平臺直接對接客戶的思維在房產(chǎn)交易領(lǐng)域并不可行。