張磊

摘?要： 隨著經(jīng)濟和各行各業(yè)的快速發(fā)展，我國的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也迎來了新的變化，目前自持商業(yè)較為流行，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式以及數(shù)量比起之前有了很大程度的優(yōu)化以及提升。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在市場競爭方面，如何做好項目成本的管控，并進行良好的管理，加強項目前期建設以及后期的經(jīng)營管理，實現(xiàn)針對性的成本控制，有效滿足客戶的需求，實現(xiàn)招商等工作的有序進行，是目前商業(yè)地產(chǎn)公司需要注意的方面。

關鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn);成本控制;管理優(yōu)化

【中圖分類號】F23?【文獻標識碼】A?【文章編號】1674-3733（2020）22-0250-01

引言：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邁入成熟期，再加上房地產(chǎn)項目因行業(yè)規(guī)范化、透明化發(fā)展使得利潤空間逐步縮小，促使項目成本管理工作愈發(fā)受到企業(yè)重視。作為房地產(chǎn)項目管理核心工作，建設成本管理工作開展需依托于成本管理體系的構建，若企業(yè)成本管理體系構建不合理，勢必影響到企業(yè)成本管控效果，甚至對建設項目建設質量、進度產(chǎn)生限制。本文將初探房地產(chǎn)項目建設成本管理體系。

1?房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)屬高投入、高風險行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入風險很高，許多企業(yè)在決定進入房地產(chǎn)市場時，對于項目的整體規(guī)劃制訂，經(jīng)常會憑經(jīng)驗或簡單的市場調研進行操作，大多是在預算“估值”后就進入土地市場搶拍土地開發(fā)權，對開發(fā)過程的戰(zhàn)略風險、財務風險、市場風險、運營風險和法律風險等未給予足夠重視。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在沒有做好前期調研的情況下，就采取種種手段、通過各種渠道，在拿到土地使用權以后，才開始審視自己的“可研報告”，這時才意識到地產(chǎn)開發(fā)的風險。同時，在項目開發(fā)過程中，沒有充分考慮政策調控、各種突發(fā)事件、原材料上漲、人力成本增加等各種風險因素，不能對管理成本實施高效提前預判和控制，從而導致了項目實施過程中的合同糾紛、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品質量、銷售中介、代理糾紛等不可控問題的不斷產(chǎn)生，處處充滿危機風險。為此，研究如何在風險可控條件下有效提高合同管理、風險管控、成本管理能力，為企業(yè)贏得長足的利潤空間，成為每一個開發(fā)商必然要考慮的重要問題和全新課題。

2?商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理中存在的問題

2.1?商業(yè)地產(chǎn)項目前期整體開發(fā)周期較長

商業(yè)地產(chǎn)項目的整體開發(fā)周期及時間跨度較長，尤其是在項目的土地論證取得以及商業(yè)地產(chǎn)的設計上，需要根據(jù)當?shù)氐慕ㄔO情況，請行業(yè)內部專家以及設計師等進行實地考察，并經(jīng)過多次推敲之后才能夠確定最終的建設模型。而在整體建設以及設計論證階段中，缺乏足夠成熟的經(jīng)驗進行支撐，因此有可能會出現(xiàn)整體周期設計較長的情況。而在初期設計完成之后，在整體的施工中，由于施工情況較為復雜，且有可能在施工中面臨當?shù)卣叩确矫娴挠绊?，在建設中會進行不斷調整，這也使得施工周期不斷拉長，增加了施工成本。而且不同于居民住宅的施工，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中，管理人員以及工作人員安排有可能會進行不斷調整，這方面人力資源的挑戰(zhàn)也會使得商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)增加用工成本。而且目前商業(yè)地產(chǎn)項目過于火爆，使得市場競爭相對激烈，有可能會出現(xiàn)不顧成本而盲目擴大規(guī)模的情況，這有可能會使得商業(yè)地產(chǎn)項目在后期難以進行招商或者出租，浪費企業(yè)成本。

2.2?商業(yè)地產(chǎn)宣傳成本過高

隨著目前商業(yè)地產(chǎn)的火爆，商家在選擇商業(yè)地產(chǎn)位置以及類型時具有更高的可選擇性，因此商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)需要加強自身的宣傳力度，吸引商家進行入駐，才可以在后期實現(xiàn)更好的盈利，同時提高商業(yè)地產(chǎn)的整體升值可能性。因此為了能夠更多的吸引商家，同時保證所處商業(yè)地段的繁華程度，商業(yè)地產(chǎn)項目需要加強宣傳，但是目前很多廣告宣傳方式效率較低，如果沒有形成足夠的品牌效應，就會導致宣傳成本與最終后期的收益不成比例，浪費企業(yè)的整體資本投入，而且目前的商業(yè)地產(chǎn)營銷手段較為落后，也會降低商業(yè)地產(chǎn)項目尋求客戶的效率，從而增加整體的項目成本。

3?加強商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)成本的管理以及控制的措施

3.1?嚴格立項規(guī)劃期的設計成本管理

首先，要加大前期立項分析研究。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本構成中，土地成本占有重要比例。因此，企業(yè)在拿地之前，對土地性質（商服、工業(yè)、住宅）定位要清晰，對政策導向、土地等級、政府規(guī)劃要求、周邊發(fā)展趨勢，以及教育、醫(yī)療、文化、娛樂、生活等設施的配套情況要進行詳盡的可行性研究。通過各方盡職調研，為投資方提供準確的可行性調研報告。報告要對項目成本、收入、費用、利潤進行預測，并委托專業(yè)機構，在進行專家研究和科學論證后，方可依據(jù)實際情況做立項或不立項的決策。經(jīng)過對項目工程造價、收入、成本費用、利潤等進行科學預測，多方論證，集體研究決策，以避免造成項目地塊樓面價格偏高，成本管控不到位和銷售資金回籠壓力，進而為企業(yè)利潤贏得空間。

3.2?加強項目施工階段的全面概預算管理

房地產(chǎn)企業(yè)全面概預算管理應以戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標為導向，目標是促進企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。企業(yè)從項目意向開始，就要對整個開發(fā)周期投入成本及利潤編制預算方案，項目資金的預算方案。（1）企業(yè)應建立以投資主體牽頭的全面概預算管理的組織構架，建立完善的概預算編制制度，明確編制原則、程序、方法、成本和利潤計劃。（2）企業(yè)應邀請專業(yè)機構幫助，推行專業(yè)化預算管控，并制定標準化概預算方案，提交投資方、董事會、監(jiān)事會、股東大會集體討論，綜合各方面意見后科學審核批準。

3.3?加強合同內容約束，控制好整體造價

為了有效降低由于整體投入周期過長帶來的成本壓力，商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)需要對合同方面的內容進行強化管理，加強整體合同的約束能力。在前期的項目設計階段，商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)應當對設計過程加強有效監(jiān)督，對整體設計人員的設計意識以及設計能力進行專門培養(yǎng)，做好資金的控制工作，而且對于部分項目施工設計圖紙應當在規(guī)定的周期內完成，防止由于設計周期過長而帶來的成本浪費以及對后續(xù)施工的影響。在設計過程中，商業(yè)地產(chǎn)項目的設計合同簽訂方面應當做好內容的規(guī)劃，在保證商業(yè)地產(chǎn)項目既定戰(zhàn)略目標實現(xiàn)的基礎上，針對整體的原材料使用以及投入的人工，還有施工成本等進行充分考慮，做好設計的協(xié)調性工作，避免由于整體造價過高帶來的施工困難，并對整體的開發(fā)項目做好及時地監(jiān)督調整，在滿足設計要求的情況下，盡量降低造價成本，以便達到節(jié)約費用的目的。

結語：商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理以及控制，不僅需要從前期就加強重視，對設計以及施工方面加強管理，同時對于整體項目周期中的資金等也需要做好專門的維護工作，防止由于資金不穩(wěn)定而帶來的影響，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目預期的收益，同時對商業(yè)地產(chǎn)項目的整體盈利方法也應當進行探索，提高商業(yè)地產(chǎn)項目的競爭能力。

參考文獻

[1]?李涯.我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題及應對措施研究[J].中國商論，2019（11）.