劉與秋 姜慧 李愛玲

摘 要：我國房地產(chǎn)業(yè)自20世紀(jì)末年興起以來，作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的十幾年間做出了巨大的貢獻(xiàn)，但與此同時(shí)也產(chǎn)生了不同程度的經(jīng)濟(jì)泡沫，炒房團(tuán)和投機(jī)取巧者使得房價(jià)一度飆升，為使房地產(chǎn)業(yè)能健康穩(wěn)定的發(fā)展，國家會(huì)在各個(gè)時(shí)期出臺(tái)相應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于我國幅員遼闊，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化有所差異，故千城千策，不同城市對(duì)應(yīng)有不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策。文章主要分析重慶市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境，以及政策的調(diào)控對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的影響，最后在政策方面提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);政策調(diào)控;政策建議;政策影響

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在短短二十幾年間迅速發(fā)展，成為我國經(jīng)濟(jì)主要支柱，但是在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也有泡沫的產(chǎn)生，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制注入了很多不穩(wěn)定的因素，損壞了市場(chǎng)秩序。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著很多誘惑和危機(jī)，房價(jià)短時(shí)期的提高，會(huì)達(dá)到提振經(jīng)濟(jì)的目的，但長期來看，這會(huì)誘發(fā)過早的經(jīng)濟(jì)衰退。隨著時(shí)代的發(fā)展，住房在國民心里有著越來越重的地位，這個(gè)時(shí)候適度的調(diào)控政策出臺(tái)調(diào)控整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從而引導(dǎo)其健康發(fā)展顯得尤為重要。

一、現(xiàn)階段房產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析

（一）政策出臺(tái)背景

由于重慶市的房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，重慶樓市的調(diào)控政策與全國大環(huán)境相比之下是比較溫和放松的，它作為全國房產(chǎn)稅政策的兩個(gè)試點(diǎn)之一，雖然與大部分城市一樣有限價(jià)限售限貸政策，但是卻沒有限購政策，且購房面積也是按套內(nèi)面積計(jì)算，對(duì)于購房者來說是非常有利的，近年來重慶樓市基本上保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展。從2014年重慶市一直保持著土地的天量供應(yīng)，加上寬松的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越火熱，政府為使房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性、健康發(fā)展，從2017年開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，從寬松的去庫存政策逐漸回歸到調(diào)控和抑制房價(jià)哄抬的階段。

（二）政策調(diào)控主要內(nèi)容

重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了幾年的快速成長后，重慶樓市調(diào)控政策從2017年開始不斷加碼，2017、2018年重慶市密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性，到了2019年，政府政策更加收緊，政府對(duì)市場(chǎng)的變動(dòng)察覺變得更加敏銳，市場(chǎng)調(diào)控也更為準(zhǔn)確，這個(gè)階段的調(diào)控政策主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。

（1）放寬落戶政策，引進(jìn)人才

房地產(chǎn)業(yè)短期看政策，中期看金融，長期看人口，為使城市得到長期發(fā)展，19年5月，重慶市進(jìn)一步降低了人才落戶的門檻：所有的人才落戶，都不會(huì)受到繳納社保年限和年齡的限制，其家庭成員也可以申請(qǐng)將戶口遷到重慶來，同時(shí)城市中的落戶點(diǎn)也不受限制自由選擇。對(duì)于引入的高質(zhì)量人才，重慶市實(shí)行人才服務(wù)證書制度，為獲得許可的人才開辟“綠色通道”。

（2）嚴(yán)格學(xué)區(qū)房銷售，規(guī)范市場(chǎng)

2019年，重慶市政府為了保障當(dāng)?shù)亓x務(wù)教育招生入學(xué)的機(jī)會(huì)公平，出臺(tái)政策禁止學(xué)校周邊的新建樓盤住宅與民辦學(xué)校簽訂招生協(xié)約以此促進(jìn)樓盤的銷售，此舉防止了學(xué)校周邊房價(jià)的暴漲。

（3）調(diào)整住房結(jié)構(gòu)比例以剛需為主

受中央政策指示，重慶市增加剛需房及其用地供應(yīng)。明確規(guī)定普通商品住房用地在新增住宅用地供應(yīng)中的比重不低于70%。新建商品房在中低價(jià)位公寓供應(yīng)中的比重要提高。同時(shí)，銀行在個(gè)別商業(yè)按揭貸款的金額和利率方面，優(yōu)先考慮第一批剛性房屋的需要。

（4）合理調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，平衡樓市

重慶土地前幾年一直都是天量供給，土地供給量大于住宅銷售成交量，但每年的住房成交量持續(xù)穩(wěn)定增長，大大促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)在政府堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)側(cè)改革，由于市場(chǎng)需求量一直小于了土地供給量，為維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定收緊了土地供應(yīng)，平衡了樓市。

二、政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了幾年的快速成長后，調(diào)控政策從2017年開始不斷加碼，收緊的調(diào)控政策對(duì)樓市產(chǎn)生一定影響。

（一）住宅市場(chǎng)有所降溫

（1）新房價(jià)格穩(wěn)定，二手房價(jià)格陰跌

截止到19年10月末，重慶市新房房價(jià)一直處于穩(wěn)定微漲趨勢(shì)，而二手房價(jià)格持續(xù)陰跌。其中新房成交價(jià)環(huán)比上月上漲1.06%，而二手房市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比上月下跌0.42%，比去年同期下跌11.95%。在房價(jià)趨勢(shì)變化上，新房房價(jià)維持穩(wěn)定二手房房價(jià)陰跌，調(diào)控效應(yīng)明顯。

（2）住宅成交量有所下滑

19年上半年，重慶市主城區(qū)累計(jì)成交住宅面積同比下跌了14.9%，從19年月度數(shù)據(jù)來看，商品住宅成交量1、2月份相對(duì)最少，2月之后，重慶多家地方銀行紛紛下調(diào)了不斷上漲的利率，降低了購房者的成本和壓力，成交量在三月份之后迎來了“小春陽”，第二季度成交量逐漸回升，基本重回2018年成交熱度，但與同期相比仍然有所下降。

（二）土地市場(chǎng)逐漸冷卻回歸理性

重慶市近三年的土地供給量是逐年減少的，而由于重慶市近年來樓市火爆，?，F(xiàn)“日光盤”，而土地供應(yīng)面積的逐年減少，使得土地成交量低價(jià)漲，土地競(jìng)拍溢價(jià)率越來越高，今年的第一季度流拍地頻現(xiàn)，出現(xiàn)企業(yè)聯(lián)合拿地的情況，土地市場(chǎng)逐漸冷卻，回歸理性。

（三）有效抑制投機(jī)炒房

由于限價(jià)、信貸政策的收緊，以及住房不炒的政策基調(diào)，在滿足了真正需要解決剛需住房問題的人群之外同時(shí)避免了投機(jī)者對(duì)住房進(jìn)行投資炒房，保證了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

三、政策建議

（一）考慮家庭人均面積指標(biāo)，合理調(diào)整公積金貸款政策

一方面國家為調(diào)整、改善人口結(jié)構(gòu)，全面開放了二孩政策;另一方面政府又提高了二套房首付和貸款利率及其上浮比例，禁止主城二套房使用公積金貸款。全面放開二孩政策，政府本應(yīng)加強(qiáng)住房、教育、醫(yī)療等方面的資源優(yōu)化，為百姓提供多的便利與福利，但實(shí)際上很多百姓并未享受到相關(guān)福利，隨著16年底以來樓市兇猛的發(fā)展態(tài)勢(shì)，改善住房壓力愈加增大，在未考慮二孩的情況下，首套住房一般家庭都為剛需，面積小且未使用公積金，而當(dāng)他們面臨二孩及父母養(yǎng)老問題時(shí)，想要使用公積金貸款改善住房卻受到了政策的限制，建議調(diào)控政策勿一刀切，可考慮家庭人均面積指標(biāo)。

（二）支持剛需健全住房制度

國家房地產(chǎn)調(diào)控政策也強(qiáng)調(diào)要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)比例，減少改善住房，新建住宅以剛需房為主解決城市中等收入人群的住房問題，重慶市應(yīng)將該政策貫徹到位，解決普通人群買房困難問題，同時(shí)應(yīng)完善住房保障制度，加強(qiáng)廉租住房的建設(shè)，使城市中的低收入人群得到相應(yīng)政策支持解決住房困難問題。

（三）尊重市場(chǎng)規(guī)律，制定合理土地政策

土地的市場(chǎng)管理非常重要，它與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系密切，可在尊重市場(chǎng)規(guī)律的同時(shí)，制定合理的土地政策。重慶市政府可在當(dāng)?shù)亟⑼恋厥召弮?chǔ)備制度，當(dāng)土地市場(chǎng)低迷時(shí)，政府可回收或收購部分國有建設(shè)用地使用權(quán)，以此防止市場(chǎng)價(jià)格下滑，使土地市場(chǎng)始終處于健康穩(wěn)定狀態(tài)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃管理以及土地稅收管理，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整土地供應(yīng)量，完善整體市場(chǎng)，讓土地的價(jià)格體系更為完整合理。

參考文獻(xiàn)：

[1]傅暢.重慶市樓市調(diào)控政策探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（35）：22.

[2]范文娟.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策探析[J].企業(yè)科技與發(fā)展，2019（08）：184-185.

[3]恒通數(shù)據(jù)中心.重慶市主城區(qū)2019年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告[M].重慶：2019

作者簡介：

劉與秋（1998—），女，漢族，四川廣安，本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理。（本文通訊作者）

姜慧（1999—），女，彝族，四川涼山，本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理。

李愛玲（1997—），女，漢族，四川廣安，本科，研究方向：計(jì)算機(jī)科學(xué)與技術(shù)。