馮瀟瀟

濟(jì)南中博置業(yè)有限公司（250000）

0 前言

我國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老地產(chǎn)模式，無論對(duì)于多樣化的老年生活需要，還是不斷增長(zhǎng)的老年人口數(shù)量，都已經(jīng)無法滿足。 因此，應(yīng)該根據(jù)老年人多維度需求特征進(jìn)行劃分，在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中，不但要將不同年齡段人群之間的情感隔離和生活隔離打破，而且更應(yīng)該注重老年人的社會(huì)需求[1]。

1 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

1）在養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求上，獨(dú)生子女家庭的數(shù)量增加，孤寡老人的數(shù)量增加，家庭規(guī)模傾向于小型化，人們的生活水平提升，老年人養(yǎng)老觀轉(zhuǎn)變，這些都逐漸地增強(qiáng)了養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)意愿。自古以來，我國(guó)傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣都是先積累，后消費(fèi)，大多數(shù)人年輕的時(shí)候就有了一定的經(jīng)濟(jì)積累，進(jìn)入老年時(shí)期后就有了實(shí)際消費(fèi)能力。再加上我國(guó)不斷完善養(yǎng)老保障制度和提高醫(yī)療水平，也日益地增長(zhǎng)了養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

2）在養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的供給上，當(dāng)前，我國(guó)養(yǎng)老模式主要還是社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，并沒有有力地支持和重視養(yǎng)老地產(chǎn)，因此，發(fā)展還處于初步階段，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)供給還有很大的缺口。

在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展過程中， 當(dāng)前存在兩個(gè)約束：首先，主流為社會(huì)化養(yǎng)老模式。 老年人口無論是精神上，還是情感上，都已經(jīng)成為弱勢(shì)群體；其次，老年人口無論是比例，還是基數(shù)，都比較大，青年勞動(dòng)力比例欠缺，傳統(tǒng)養(yǎng)老模式無法有效地將養(yǎng)老進(jìn)行下去[2]。 所以，針對(duì)社會(huì)化養(yǎng)老而言，應(yīng)該將經(jīng)濟(jì)與社會(huì)有機(jī)結(jié)合，以解決我國(guó)養(yǎng)老問題。

2 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的路徑

2.1 發(fā)展路徑和開發(fā)模式

從當(dāng)前來看，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)初步形成了15種開發(fā)模式，全年齡段社區(qū)、適老化改造社區(qū)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合社區(qū)、 度假養(yǎng)生社區(qū)以及綜合性養(yǎng)老社區(qū)等5種最具有代表性的類型。 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目既具有獨(dú)特性，又具有綜合性，致使各種開發(fā)模式都無法獨(dú)立地滿足項(xiàng)目實(shí)際需求。 為了有效地解決單一開發(fā)模式的局限性問題，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都采取多種開發(fā)模式并舉、盈利模式多向衍生、動(dòng)態(tài)調(diào)整運(yùn)營(yíng)模式，均勻地分?jǐn)傉麄€(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條上的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

短時(shí)間內(nèi)，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)屬于政策重點(diǎn)支持的領(lǐng)域， 主要以開發(fā)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合和適老化改造作為主導(dǎo)，無論是支持力度，還是政策傾向都比較大，對(duì)于降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)成本都比較有利。 傳統(tǒng)養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸地向綜合性養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)化發(fā)展，形成醫(yī)、住、樂、養(yǎng)的復(fù)合化服務(wù)體系，對(duì)于產(chǎn)業(yè)的集群化和規(guī)?；l(fā)展都非常有利。 目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變開發(fā)思路，先對(duì)多方力量進(jìn)行整合，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將社區(qū)養(yǎng)老融入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

2.2 運(yùn)營(yíng)模式

國(guó)外比較成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，主要是根據(jù)運(yùn)營(yíng)收益風(fēng)險(xiǎn)的分配方式進(jìn)行分類。 養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式可以分為委托經(jīng)營(yíng)模式、凈出租模式以及委托運(yùn)營(yíng)與租賃有機(jī)結(jié)合模式。 委托運(yùn)營(yíng)與租賃有機(jī)結(jié)合模式介于委托經(jīng)營(yíng)模式和凈出租模式之間，不但能夠保證收益穩(wěn)定，還能夠獲取比較高的增長(zhǎng)效益[3]。

根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分類、客戶類型和我國(guó)現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)模式，構(gòu)建多元化新型的運(yùn)營(yíng)模式，例如養(yǎng)生和生活綜合體、地產(chǎn)+社區(qū)+醫(yī)療等。 該類運(yùn)營(yíng)模式能夠使企業(yè)自身的利潤(rùn)鏈和覆蓋面擴(kuò)展，具有控制產(chǎn)業(yè)鏈的能力，依靠規(guī)模經(jīng)濟(jì)，有效地提高效率和降低成本。

3 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的策略

3.1 完善產(chǎn)業(yè)頂層設(shè)計(jì)，健全政策扶持體系

養(yǎng)老地產(chǎn)扶持政策大多是綱領(lǐng)性的政策，需要完善實(shí)操層面的法律政策體系。 在政策優(yōu)惠上，深入改革養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，使養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)⒏喾菭I(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受到政策支持，對(duì)社會(huì)投資進(jìn)行鼓勵(lì)和引導(dǎo)，參與養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)。 在供給土地上，政府應(yīng)該不斷探討供給土地模式，盤活閑置土地資源，使供給養(yǎng)老地產(chǎn)政策性用地增加，土地監(jiān)管力度加大。 在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合上，改革醫(yī)保制度和監(jiān)管制度，以及醫(yī)養(yǎng)資源智能化等方面為出發(fā)點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)資源與養(yǎng)老地產(chǎn)的互通。

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，無論是服務(wù)體系、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，還是配套功能，都無法滿足養(yǎng)老需求。 政府應(yīng)該建立養(yǎng)老地產(chǎn)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)體系， 運(yùn)用試點(diǎn)先行方式，從而優(yōu)化國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

3.2 構(gòu)建多元融資模式

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求比較大，建設(shè)開發(fā)的過程中，將社會(huì)各方流入的資金進(jìn)行引導(dǎo)，拓寬融資渠道。 在市場(chǎng)環(huán)境中，不但資金總規(guī)模比較大，而且傾向于周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)低以及要求回報(bào)不高的項(xiàng)目資金，既具有銀行信貸，又具有社保資金、保險(xiǎn)資金以及企業(yè)年金等三類資金，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該對(duì)這三類資金重點(diǎn)關(guān)注，使其能夠參與進(jìn)來。

3.3 創(chuàng)建跨界產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，多主體共同發(fā)展

老年群體無論對(duì)于醫(yī)療陪護(hù)、文化娛樂，還是人文關(guān)懷等適老服務(wù)需求，都在不斷地提升，傳統(tǒng)地產(chǎn)模式很難滿足養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)的需求，所以，應(yīng)該將專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)投資商引入，打造多主體協(xié)同養(yǎng)老地產(chǎn)的跨界聯(lián)盟[4]。

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)交流合作，積極整合各自優(yōu)勢(shì)資源，在產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，構(gòu)建跨界聯(lián)盟，有效運(yùn)用卡位戰(zhàn)略，加強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，重視培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)最大化效益。

4 結(jié)語

我國(guó)老齡化社會(huì)進(jìn)程的加快，也增長(zhǎng)了養(yǎng)老需求，但養(yǎng)老產(chǎn)品及供給服務(wù)比較乏力。 不斷地出臺(tái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)改革政策，目的就是引導(dǎo)社會(huì)力量積極參與到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中。