【摘要】本文主要從我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢、調(diào)控思路和調(diào)控建議三個方面，分析了當(dāng)下時代，如何調(diào)控房地產(chǎn)市場才能夠促進(jìn)其繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，并且為我國的經(jīng)濟發(fā)展提供支持和保障。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);市場;調(diào)控;住房

我國早已步入經(jīng)濟新常態(tài)，在房地產(chǎn)發(fā)展上，也由曾經(jīng)的火爆開始逐漸平穩(wěn)發(fā)展，而其作為民生重要保障的意義，也讓房地產(chǎn)調(diào)控一直政府相關(guān)部門的重要工作內(nèi)容。

1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢

我國房地產(chǎn)早已從行政管制方式轉(zhuǎn)變?yōu)槿バ姓氖袌龌l(fā)展，這個過程的作用也是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)過熱的原因之一，一度讓投資成為了企業(yè)保持和加強產(chǎn)值的戰(zhàn)略性舉措，阻礙了企業(yè)發(fā)展實業(yè)和實體經(jīng)濟的積極性和動力。另一個趨勢是房地產(chǎn)逐漸呈區(qū)域式和功能性的分化，最顯著的就是商業(yè)區(qū)、居民區(qū)、辦公區(qū)的分化，但考慮到人行為便利性，總體還是跟隨城市居民需要保持區(qū)域交錯分布[1]。在我國黨和政府推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的項目，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了發(fā)展新機遇和新動力，這點可以從我國城鄉(xiāng)結(jié)合部中如雨后春筍般冒出來的建筑群中見得，既改善了我國居民的生活環(huán)境和條件，也加強了人民聚居度和建設(shè)便利化的水電基礎(chǔ)設(shè)施。隨著一二線房價的居高不下，盡管我國以限購措施限制了炒房、存房的問題，但還是難以改進(jìn)很多年輕人獨居、結(jié)婚率和生育率持續(xù)走低的現(xiàn)狀，我國也于今年重提房產(chǎn)稅政策，在全國人民的強烈反響下也反映出房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步遇冷的發(fā)展趨勢。隨著電商和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的發(fā)展，給線下的實體經(jīng)濟帶來很大沖擊，加上今年疫情對全球經(jīng)濟，尤其是實業(yè)、制造業(yè)，的阻礙性影響，商業(yè)地產(chǎn)項目呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)狀，各地均可見公司關(guān)停、商業(yè)用地空缺的情況[2]。

2、新時期下，房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路

從近年來我國出臺的政策措施及房地產(chǎn)相關(guān)會議的重點討論內(nèi)容，可以看出我國政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路和調(diào)控目標(biāo)等正逐漸轉(zhuǎn)變，可以將其歸納為以下三方面體現(xiàn)。

2.1調(diào)控目標(biāo)——由穩(wěn)定房價轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定市場

自2010年起，黨中央就要求各地方政府對區(qū)域內(nèi)的年度房價做好制定和公布，再交由代表國務(wù)院的住建部來對完成情況做考核。但此項工作在2014年就不再提及，轉(zhuǎn)變?yōu)榇龠M(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展的政策主導(dǎo)。房地產(chǎn)市場作為一種特殊的關(guān)系到民生活動的市場，盡管需要的其市場價格做控制，但也不應(yīng)忽視的是發(fā)揮其作為市場的調(diào)配資源的職能，促進(jìn)其在國民經(jīng)濟中發(fā)揮積極的正向作用。可見，在政府調(diào)控目標(biāo)方面，已經(jīng)逐漸由穩(wěn)定房價轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定市場。

2.2調(diào)控方式——由行政干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑ㄖ魏褪袌鰴C制來調(diào)控

行政干預(yù)在特殊時期曾經(jīng)發(fā)揮了重要的保護(hù)和促進(jìn)作用，例如中國曾經(jīng)市場調(diào)控不夠，盲目發(fā)展市場化的房地產(chǎn)經(jīng)濟很可能會吸引外部的惡意資本來炒作本國資源，給本國經(jīng)濟帶來毀滅性的打擊。但隨著我國國民經(jīng)濟水平和市場經(jīng)濟體制逐漸發(fā)展、繁榮，行政干預(yù)常常對資源的正常市場化配置產(chǎn)生阻礙作用，越來越多的學(xué)者也對行政干預(yù)手段的合理性展開了思考和研究。在全國的城市中，“三限”等一些70/90政策或取消、或放松，而對房地產(chǎn)稅立法先行也在學(xué)者的呼吁中逐漸小荷初露，反映出在房地產(chǎn)市場調(diào)控方式上，逐漸由行政干預(yù)手段轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑ㄖ魏褪袌鰴C制來調(diào)控[3]。

2.3調(diào)控政策實施范圍——由全局性轉(zhuǎn)變成區(qū)域性

“一刀切”是我國許多傳統(tǒng)政策的常用方式，在對房地產(chǎn)做宏觀調(diào)控時也是如此，忽視了我國國土面積大、區(qū)域發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，就要求各地方政府對中央政策做統(tǒng)一實施，為房地產(chǎn)的發(fā)展具有阻礙作用。加上，中央同地方之間難以避免的信息不對稱，從過往政策落實情況上看，這樣各方房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不一致的情況下會很大程度的影響全局性調(diào)控的作用。對此，中央以“因地制宜，分城決策”調(diào)控策略，給予了地方更多的制定調(diào)控本區(qū)域房地產(chǎn)市場政策的權(quán)力和空間，有利于區(qū)域房地產(chǎn)市場根據(jù)自身情況做好調(diào)控工作。這些政策變化，反映出在調(diào)控政策的實施范圍方面，逐漸由全局性轉(zhuǎn)變成區(qū)域性。

3、對房地產(chǎn)市場調(diào)控的建議

在分析了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和調(diào)控思路變化特點后，筆者認(rèn)為，為了促進(jìn)我國整體經(jīng)濟的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵就在對基礎(chǔ)性制度及長效機制的建立。

3.1構(gòu)建多樣化、多層次的住房供應(yīng)體系

為了滿足當(dāng)前居民對于住房的多樣化和不同層次的需求，應(yīng)當(dāng)從住房供應(yīng)體系上予以改進(jìn)和構(gòu)建。一方面，從制度設(shè)計上做加速和優(yōu)化，推進(jìn)多樣化、多層次的房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展，讓高、中、低房地產(chǎn)市場都有市場支持和基礎(chǔ)保障。另一方面，對于二手房、租賃市場等，可以予以規(guī)范和推進(jìn)，并以公共租賃住房保障等措施。以住房不炒、住房穩(wěn)定為基本原則，完善住房保障體系，更全面的落實租購并舉住房制度，讓城市能夠以低門檻和有保障吸引更多有才之士，共建美好中國。

3.2構(gòu)建結(jié)構(gòu)合理的住房供需機制

可以從以下幾個方面著手，首先，從土地源頭抓起，對房屋建造的土地做好管理，結(jié)合本城市的經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局和未來的人口增長方向等，對城市住房、辦公、生產(chǎn)等用地做好建設(shè)。而且，對于市場房產(chǎn)供應(yīng)的透明度也要加強，通過對未來幾年內(nèi)將建設(shè)的住房用地布局、總量等做好公布公開，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于住房資源的預(yù)期。另外，對于中小型普通商品房及保障性住房做好計劃性的土地供應(yīng)，預(yù)測不同城市內(nèi)未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，從而預(yù)留和設(shè)計出合適的空置率、供需比。

3.3推進(jìn)構(gòu)建房地產(chǎn)市場的金融機制

金融機制能夠進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)的市場化配置有效率，當(dāng)前我國住房市場的金融制度有住房抵押貸款、公積金等制度，還可進(jìn)一步加入住房儲蓄制度，對房地產(chǎn)市場的金融機制做進(jìn)一步完善。再以房地產(chǎn)稅的加征，以立法和公開性的征收標(biāo)準(zhǔn)來穩(wěn)定發(fā)揮房地產(chǎn)市場滿足人們基本住房需求的作用，更好的完善我國房地產(chǎn)的稅收體系。以多重的完善化金融機制，加上公平公開的房地產(chǎn)稅立法，來推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的良性、穩(wěn)定發(fā)展，讓我們更快的達(dá)到人人有所居的目標(biāo)。

3.4構(gòu)建完善的科學(xué)化房地產(chǎn)監(jiān)控機制

為了實現(xiàn)具于充分權(quán)威性、有效性和統(tǒng)一性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，需要構(gòu)建完善的科學(xué)化房地產(chǎn)監(jiān)控機制。監(jiān)控機制首先需要確立明確的監(jiān)控指標(biāo)，例如房屋租金、房屋價格、土地供應(yīng)量、房屋供給結(jié)構(gòu)情況、人民對房地產(chǎn)的投資占到全社會固定資產(chǎn)總投資的比例、居民收入等;接著需要以科學(xué)化的技術(shù)手段設(shè)計合理的監(jiān)控機制，對已確定的監(jiān)控指標(biāo)做嚴(yán)密監(jiān)控;監(jiān)控系統(tǒng)需要對房地產(chǎn)市場內(nèi)的各種變化做實時分析、實時預(yù)報，以監(jiān)督所得的結(jié)果和數(shù)據(jù)做適當(dāng)調(diào)控或推進(jìn)發(fā)展，讓我國房地產(chǎn)市場能夠以平穩(wěn)、健康、有序的狀態(tài)逐漸優(yōu)化，在國民經(jīng)濟中發(fā)揮對民生的保障作用。

3.5進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的中央與地方的合作

我國的住房制度設(shè)計中，中央政府的統(tǒng)籌和指引，及地方政府根據(jù)本區(qū)域特征的政策調(diào)整，都是保障我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)。中央應(yīng)當(dāng)加強我國住房制度方面的頂層設(shè)計，對土地、金融、政策設(shè)計施行等方面的資源配置、政策責(zé)任做好規(guī)范和明確，結(jié)合地方政府更充分的發(fā)揮其對市場調(diào)控和監(jiān)督的權(quán)力、責(zé)任，以中央與地方的合作推進(jìn)我國的房地產(chǎn)建設(shè)。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：

潘為，女，湖南人，漢，碩士研究生，中級經(jīng)濟師，長沙市望城區(qū)住房保障服務(wù)中心，研究方向：建筑與房地產(chǎn)。