梁超

摘?要： 新形勢下房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本管理主要是綜合考慮整個項目開發(fā)過程，合理管理項目開發(fā)，生產(chǎn)經(jīng)營過程中消耗的資金以及企業(yè)資源。通過堅持優(yōu)化和降低房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的成本來最大化公司的經(jīng)濟利益。

關鍵詞： 全生命周期;房地產(chǎn);項目;開發(fā)成本

【中圖分類號】F293.33?【文獻標識碼】A?【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.27.157

引言：在房地產(chǎn)快速發(fā)展時期，項目開發(fā)是非常有利可圖的。許多房地產(chǎn)開發(fā)商并不重視項目開發(fā)的成本控制。項目開發(fā)成本超過預算的現(xiàn)象非常普遍。但是，隨著當前的經(jīng)濟形勢和新的房地產(chǎn)政策的實施，政府行為越來越規(guī)范，房地產(chǎn)市場規(guī)模越來越大，市場競爭越來越激烈。利潤微薄的時代已經(jīng)來到房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)商的成本控制對于提高競爭力尤為重要。但是，只有一些房地產(chǎn)公司在項目的建設階段注重成本控制，而在征地，決策，設計和招標階段則沒有足夠重視成本控制。就整個項目生命周期而言，沒有控制項目開發(fā)的成本控制。因此，從項目建立到最終產(chǎn)品銷售的整個生命周期中，房地產(chǎn)項目的成本管理應容易管理，并且要格外小心。

1?房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目的全生命周期成本控制，是指在項目投資決策，設計，工程承包，項目建設完成和產(chǎn)品銷售等階段實施成本控制。為確保達到項目成本控制目標，您需要遵循以下原則：（1）全面控制原則。指對所有員工和整個生命周期的統(tǒng)一控制。控制范圍需要擴展到超出沙子和實際成本的控制范圍之外，再到實際成本期間之外的各種業(yè)務活動。（2）戰(zhàn)略重要性原則。在房地產(chǎn)收入不景氣的時代，各級管理人員需要狠抓成本控制，為與成本控制有關的業(yè)務提供有力的支持;（3）第一，利潤原則。注意成本控制并不意味著可以管理所有可以降低成本的地方，但是您還應該考慮投入與產(chǎn)出的比率。（4）責任，權力，利益相結合的原則。成本控制的有效性與正確處理職責，權限和收益密切相關。在負責的同時，您也有權控制成本。在權利范圍內，支出和決策需要一定的自治權。（5）客觀管理原則。它指的是在項目生命周期的各個階段制定清晰的目標，任務和措施，以便相關管理人員可以清楚地理解和實施它們。

2?房地產(chǎn)項目開發(fā)中成本控制存在的問題

2.1?對房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和不定期財務報告的了解不足。

由于財務報告內容的固有延遲，對公司成本管理系統(tǒng)的建設產(chǎn)生一定影響，從而增加了房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資成本，增加了房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營風險，穩(wěn)健的發(fā)展嚴重限制了房地產(chǎn)公司的發(fā)展。

2.2?缺乏科學的成本控制方法，增加了項目開發(fā)的成本。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的日成本管理直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)公司的運營水平。但是，一些房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)之前沒有對房地產(chǎn)市場進行全面研究，并且沒有對項目開發(fā)的每個階段進行特定的成本估算。

2.3?缺乏完整的成本管理系統(tǒng)，因此缺乏成本管理的制度基礎。

當前，大多數(shù)房地產(chǎn)項目開發(fā)商在開發(fā)過程中沒有完整的成本控制系統(tǒng)，并且沒有正確履行其成本管理職責，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)的所有階段都進行成本控制。缺乏制度基礎，很難從根本上控制房地產(chǎn)項目的發(fā)展。

2.4?無法準確預估項目。

投資前應進行可行性研究。目前正在準備的可行性研究缺乏細節(jié)。您無法有效管理項目材料的數(shù)量。一些公司引入了“實施規(guī)則”，但效果不佳。為了啟動一個項目，一些公司可能會減少一些項目并降低成本。

2.5?施工圖預算不切現(xiàn)實。

在施工圖設計階段，根據(jù)設計創(chuàng)建項目預算。施工圖預算是設計費用的計算。施工圖預算的合理性在于如何根據(jù)科學設計組織施工，如何設計要求，如何采用，在施工中如何放置以及如何季節(jié)性地管理工人和機器。所有這些任務必須由施工人員安排，預算對于設計公司是不切實際的。

2.6?不遵循基本施工程序就無法控制成本。

一些項目的時間有限。因此，設計并不完美。施工過程中未嚴格遵守基本程序。結果，預算和預算不能有效地控制項目的成本。

3?房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理策略

3.1?正確認識房地產(chǎn)開發(fā)成本管理，樹立良好的工程造價檢查管理理念

在實施和完成的每個階段建立項目成本控制，并建立良好的項目成本控制概念。有必要充分了解可能給出的風險因素并采取及時措施?？茖W，完善的風險管理措施，有效提高房地產(chǎn)項目的成本可控性。

3.2?加強項目成本的全面控制，充分發(fā)揮財務部門的全面控制作用

為了有效地提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制水平，您需要加強對項目成本的整體控制，而不能將財務控制僅限于單個項目資金的核算。總體控制和約束在項目開發(fā)過程中的作用，它要求財務官負責并充分行使房地產(chǎn)公司的財務管理。其中，在房地產(chǎn)業(yè)務項目開發(fā)的準備階段，從土地使用權的取得，資金的引進到項目的計劃設計等，必須合理地管理成本。因此，我們對所涉土地的狀況有很好的了解，分析大量數(shù)據(jù)，有效結合市場發(fā)展趨勢做出準確的預測。同時，開發(fā)項目的初步計劃應嚴格基于相關地塊的特征。將執(zhí)行一項全面計劃。如果該計劃不能滿足當前市場的需求，則需要合理調整土地購置策略，以避免在項目開發(fā)后期出現(xiàn)成本管理失衡的情況。

3.3?全面規(guī)劃房地產(chǎn)項目成本管理，改善項目經(jīng)濟損失

對于房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理，我們將在項目開發(fā)，項目開發(fā)和項目完成階段之前不斷加強成本管理，在項目開發(fā)的每個階段制定合理的成本管理計劃，并對房地產(chǎn)項目的成本進行管理。其中，房地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段的成本控制采用科學合理的核算方法，堅持理論與現(xiàn)實的有效結合，偏離了項目開發(fā)各個階段的成本控制。需要準確地找到它，并最終確定完美的項目成本管理策略。通過全面規(guī)劃房地產(chǎn)項目成本管理，我們將在房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段不斷加強成本管理，最大限度地提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。

3.4?制定明確的成本控制體系，完善成本控制管理機制

房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制過程需要建立完善的成本控制機制。創(chuàng)建全部項目成本?？刂乒芾砗驮u估系統(tǒng)，創(chuàng)新項目的成本管理模型，并確保項目日成本管理目標的有效性。最后，我們會定期評估房地產(chǎn)項目各個階段的成本控制，以確保整個項目開發(fā)過程中成本控制的連續(xù)性，并使房地產(chǎn)公司實現(xiàn)最大化。有限的經(jīng)濟利益創(chuàng)造了良好的條件。

結束語：總體而言，房地產(chǎn)公司正在不斷發(fā)展。在當前新形勢下，大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理過程包括成本管理落后，財務部門整體控制不力，施工階段成本管理機制不科學等問題。由于這個問題，房地產(chǎn)公司需要不斷創(chuàng)新成本管理的概念。

參考文獻

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