竹雅東

摘?要： 房地產(chǎn)投資決策課程是工程管理類專業(yè)的基礎(chǔ)必修課程，該課程需要引入一定的實(shí)踐教學(xué)方法。本文介紹分析了在實(shí)踐教學(xué)中如何能有效引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的幾種傳統(tǒng)分析指標(biāo)，并對(duì)其在投資決策中的實(shí)踐運(yùn)用如進(jìn)行調(diào)查研究的方法，從而改進(jìn)該課程的實(shí)踐教學(xué)，使課堂氣氛更加活躍，增加師生課堂互動(dòng)性。

關(guān)鍵詞： 實(shí)踐教學(xué);投資決策;凈現(xiàn)值;內(nèi)含報(bào)酬率

【中圖分類號(hào)】F293.30-4;G712?【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A?【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.27.223

房地產(chǎn)投資決策課程，是我院工程管理專業(yè)的一門專業(yè)必修課，同時(shí)也是實(shí)踐性很強(qiáng)的一門課程。房地產(chǎn)投資決策的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是房地產(chǎn)投資預(yù)算。因此，在房地產(chǎn)投資決策教學(xué)中，要引導(dǎo)學(xué)生從會(huì)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，重視資金預(yù)算的編制，需要引入一定量的教學(xué)案例，讓學(xué)生掌握預(yù)算編制方法。

1?房地產(chǎn)項(xiàng)目的傳統(tǒng)投資預(yù)算方法的教學(xué)改革

（1）回收期方法的教學(xué)改革：所謂的回收期，指投資的回收期，有兩種指標(biāo)——凈態(tài)回收期和動(dòng)態(tài)回收期。靜態(tài)投資回收期法也稱為非折現(xiàn)投資回收期，即每年的凈現(xiàn)金流累計(jì)到初始投資時(shí)間。動(dòng)態(tài)恢復(fù)周期法也稱為貼現(xiàn)回收期，是通過折疊現(xiàn)有時(shí)間來計(jì)算回收期的方法。與靜狀態(tài)回收周期法相比，考慮了時(shí)間值的影響。因?yàn)樵谠摬糠值慕虒W(xué)中，需要老師引入具體實(shí)踐案例的實(shí)際數(shù)據(jù)，讓學(xué)生運(yùn)用書本所學(xué)到的公式分別測(cè)算案例的投資回收期，在這種情形下，需要學(xué)生分組進(jìn)行實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)步驟的測(cè)算。

（2）平均會(huì)計(jì)收益率法的教學(xué)：平均收益率是指項(xiàng)目平均收入除以整個(gè)項(xiàng)目期間的平均投資，得出平均會(huì)計(jì)收益率，并與投資成本進(jìn)行比較，ARR高于項(xiàng)目成本收益率是可行的，且ARR較大為優(yōu)。平均會(huì)計(jì)回報(bào)率的計(jì)算方法比較簡(jiǎn)單，依據(jù)的數(shù)據(jù)均來自會(huì)計(jì)報(bào)表，容易獲得。但它的一個(gè)不足之處是沒有考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響。所以需要學(xué)生自己簡(jiǎn)單動(dòng)手就可以進(jìn)行解決，同樣可以采用分組實(shí)踐教學(xué)方法進(jìn)行。

（3）凈現(xiàn)值法是指以一定的利率（通常是當(dāng)前的利率）對(duì)未來現(xiàn)金流進(jìn)行貼現(xiàn)而獲得的現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值。如果凈現(xiàn)值為正數(shù)，則該項(xiàng)目是可接受的。如果凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則應(yīng)放棄。該種方法，學(xué)生除了對(duì)資金的時(shí)間價(jià)值要有很好的理解外，必須牢固掌握凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值系，凈年值等公式，要讓學(xué)生通過案例對(duì)這些公式進(jìn)行很好的區(qū)分和識(shí)記并靈活運(yùn)用，教師可通過二分課堂教學(xué)，對(duì)不同的公式，讓學(xué)生反復(fù)交換試驗(yàn)，最終牢固并靈活掌握。

（4）內(nèi)含報(bào)酬率法：又稱內(nèi)部利率法，指當(dāng)npv=0時(shí)的資金時(shí)間價(jià)值折現(xiàn)率時(shí)，在財(cái)務(wù)管理實(shí)踐中經(jīng)常使用的替代凈現(xiàn)值法。由于計(jì)算IRR需要解方程，而且是用近似計(jì)算法代替，所以計(jì)算量比較大，這時(shí)就需要用到機(jī)房等實(shí)驗(yàn)室，需要學(xué)生靈活運(yùn)用各種財(cái)務(wù)管理軟件進(jìn)行計(jì)算，因此對(duì)學(xué)生的電腦上機(jī)操作能力會(huì)有很大的提升。

2?各種項(xiàng)目投資指標(biāo)分析方法在企業(yè)投資決策中的綜合實(shí)踐教學(xué)

在實(shí)踐教學(xué)中，需要老師和學(xué)生進(jìn)行虛擬情景教學(xué)，讓學(xué)生根據(jù)虛擬情景，用所學(xué)的投資分析方法，編寫相應(yīng)的投資決策建議書或可行性研究報(bào)告，對(duì)學(xué)生進(jìn)行綜合性訓(xùn)練，有助于學(xué)生將書本知識(shí)學(xué)以致用，解決實(shí)際問題。通過實(shí)踐教學(xué)，我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)學(xué)生在撰寫項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告上，對(duì)凈現(xiàn)值法與內(nèi)含報(bào)酬率法用得比較多，因此，要引導(dǎo)學(xué)生在實(shí)際運(yùn)用中，對(duì)這兩者進(jìn)行比較分析。因?yàn)?，NPV大于0的項(xiàng)目必須具有比成本率更高的IRR，而當(dāng)IRR小于成本率時(shí)，NPV必須小于0。一個(gè)比較好的項(xiàng)目，無論是使用NPV還是IRR，都可以得出一個(gè)結(jié)論：該項(xiàng)目是可行的或不可行的。由于npv大于0的項(xiàng)目勢(shì)必具有高于成本率的IRR。因此在IRR低于成本率時(shí)，npv必須小于0。然而，在項(xiàng)目投資組合決策發(fā)生時(shí)，兩者也會(huì)得出相反的結(jié)論。

首先，雖然凈現(xiàn)值和內(nèi)在收益率是衡量投資項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)，但前者直接揭示了項(xiàng)目收益的絕對(duì)數(shù)量的增加。IRR與項(xiàng)目收益之間的聯(lián)系不像凈現(xiàn)值那么明顯，在相互排斥項(xiàng)目的決策中，甚至可以得出結(jié)論，最大利潤(rùn)目標(biāo)不一致。

其次，凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法都使用了一定的投資假設(shè)。凈現(xiàn)值法以計(jì)算中使用的資本成本作為再投資利率，而IRR法以項(xiàng)目本身的回報(bào)率作為再投資利率。

第三，在運(yùn)用內(nèi)在收益率法時(shí)，企業(yè)比較的對(duì)象是投資項(xiàng)目的資本機(jī)會(huì)成本，在確定資本機(jī)會(huì)成本時(shí)會(huì)遇到更多的麻煩。有時(shí)，企業(yè)可能有多個(gè)資本的機(jī)會(huì)成本。如果一個(gè)企業(yè)認(rèn)為該項(xiàng)目應(yīng)與某種類型的房地產(chǎn)投資的預(yù)期回報(bào)率進(jìn)行比較，則此類投資的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)與項(xiàng)目相比，而現(xiàn)金流量的時(shí)間結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目必須也完全一樣?；谝陨戏治觯覀兛梢缘贸鲆粋€(gè)結(jié)論，即只有一個(gè)項(xiàng)目投資決策，而項(xiàng)目具有嵌入率的回報(bào)率，可以采用嵌入率的收益法來判斷，但前提是簡(jiǎn)化對(duì)資本選擇的考慮。對(duì)于多個(gè)項(xiàng)目的投資決策，我們應(yīng)該用凈現(xiàn)值法來確定選擇。

3?結(jié)束語

在實(shí)踐教學(xué)中，由于房地產(chǎn)投資決策不僅是一個(gè)數(shù)字表征的過程，而且是個(gè)人偏好、集體勞動(dòng)力和組織現(xiàn)實(shí)壓力共同影響的綜合判斷。因此，教師在實(shí)踐教學(xué)中，要引導(dǎo)學(xué)生注意：無論分析方法是多么恰當(dāng)和有效，它只是給出建議，而不是不可改變的學(xué)術(shù)事務(wù)。投資項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量、項(xiàng)目壽命、貼現(xiàn)率等諸多因素都存在著不確定性的特點(diǎn)。在實(shí)踐教學(xué)中使用的現(xiàn)金流量也是一個(gè)估計(jì)值，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。該方法可以幫助決策者理解投資決策的制度，原則和分析框架，但不能代替決策過程。在實(shí)踐教學(xué)過程中，教師需要引導(dǎo)學(xué)生，項(xiàng)目分析可以利用項(xiàng)目預(yù)算的方法，增加一些非財(cái)務(wù)因素，做出合理的投資決策，減少投資的盲目性，從而全面地分析信息的各個(gè)方面。通過該課程的一些教學(xué)改革，諸如二分課堂，案例教學(xué)等改革手段，讓學(xué)生系統(tǒng)的掌握了房地產(chǎn)投資方法，同時(shí)也活躍了課堂教學(xué)氛圍。

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