李婷

[摘?要]近些年來，中國的房地產市場蓬勃發(fā)展，成為市場上的重要支柱產業(yè)之一，眾多房地產企業(yè)憑借這股發(fā)展東風迅速發(fā)展起來，不斷擴大規(guī)模。但是伴隨著房地產的蓬勃發(fā)展，隨之而來也產生了一些問題，資金的流通在房地產企業(yè)中占據著重要的地位，良好的資金鏈運營是房地產企業(yè)獲得盈利和增強競爭力的重要因素，一旦房地產企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)風險，不僅會導致企業(yè)自身運營的危機，嚴重情況下可能會引發(fā)房地產市場的泡沫和金融危機。文章基于此背景，希望就房地產企業(yè)如何管理資金鏈風險進行研究，為房地產企業(yè)的長遠健康發(fā)展提供一些建議。

[關鍵詞]房地產企業(yè); 資金鏈管理; 資金風險; 風險防范

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.22.080

1?引言

房地產企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，良好的資金鏈管理是房地產企業(yè)財務管理的關鍵性內容，房地產企業(yè)建設期間長，并且所需投入的資金規(guī)模大，房地產企業(yè)對資金流動的高要求需要其具有良好的資金鏈管理能力，在房地產開發(fā)項目后期能夠及時合理的回收資金，加快企業(yè)的資金回收速度是每個房地產企業(yè)追求的目標，因此文章對于房地產企業(yè)資金鏈風險管理的研究具有非常大的現(xiàn)實意義。

2?房地產企業(yè)資金鏈風險管理概述

對于房地產企業(yè)來說，其資金鏈運動的過程可以大致分為三個階段：資金籌集、資金使用以及資金回收。資金的籌集是房地產企業(yè)整個資金鏈運動的開始，房地產項目所需的資金投入規(guī)模相當大，房地產企業(yè)只有籌集到足夠的資金才能進行項目的開發(fā)和建設，引起資金的流動。資金的使用是在房地產項目建設過程中進行購置物資、發(fā)放工資、項目建設等活動，房地產企業(yè)只有充分利用資金才能實現(xiàn)資金的增值。資金的回收是整個資金鏈過程中最為重要的一環(huán)，只要項目投資過程中的資金及時回籠，企業(yè)才能保證資金鏈不斷裂，這也是保證企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的必要條件。

與市場上其他企業(yè)相比，房地產的資金鏈運轉過程所需的資金規(guī)模更多，而且資金運轉的周期時間更長，也因此其所面臨的資金鏈風險也越高，具體表現(xiàn)在其資金鏈運轉的三個階段：一是資金籌措風險大。房地產項目的開發(fā)建設工期長、過程復雜，投入的資金和人力、物力都較多，籌資中面臨的風險高。二是資金使用風險大。考慮到房地產項目建設過程中所涉及的部門、人員多，經手資金管理的部門和人員也多，要著重分析資金運行使用過程中的高風險環(huán)節(jié)來有效防范風險。三是資金收回風險大。相較于其他企業(yè)以月、年為運營周期，房地產企業(yè)項目建設和投資一般要經過五年、十年甚至更久的發(fā)展周期，通常一個項目涉及數(shù)億或數(shù)十億的資金額度，其資金的回收需要依靠房地產企業(yè)的按時按額銷售成功，一旦房地產最終銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，則資金回收將會產生巨大的風險。

3?房地產企業(yè)資金鏈風險管理存在的問題分析

（1）資金籌集渠道單一。房地產企業(yè)開發(fā)建設房地產項目，所需的資金規(guī)模相當大，企業(yè)自身的自有資金難以滿足融資的需求，因此房地產企業(yè)極度依賴銀行貸款籌資，房地產企業(yè)的負債在資產結構中占比較大，財務杠桿較高，雖然這些年來我國金融市場繁榮發(fā)展，讓房地產企業(yè)擴展了一些融資渠道，但是銀行貸款基本上支持了房地產項目開發(fā)的全過程，房地產企業(yè)的融資渠道仍是較為單一。銀行貸款的優(yōu)勢是籌資規(guī)模大，但是其也有很多不足之處，例如銀行貸款會受到國家貨幣政策的直接影響，當國家實施從緊的貨幣政策，就會導致貸款利率的上升、貸款門檻的提高，從而帶來房地產企業(yè)成本上升、資金鏈運轉困難，嚴重情況下會導致破產清算。當前單一的資金籌集渠道，導致房地產企業(yè)面臨較大的資金鏈風險。

（2）資金預算管理水平低。房地產企業(yè)建設項目周期長、投入高，因此必須進行有效的資金預算管理，對項目資金進行統(tǒng)一籌劃安排。但是現(xiàn)階段我國很多房地產企業(yè)在資金預算管理上還存在較多問題，與完善的預算管理體系存在較大差距。具體可以從以下兩個方面來看：一方面資金管理前期缺乏評估，在項目建設初期沒有對市場和項目本身進行充分的調研，并設計資金預算方案，導致資金使用過程缺乏科學的管理，從而造成資金的浪費。到了項目后期，一些項目可能就難以按時竣工，從而引發(fā)項目資金回籠困難，出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險。另一方面項目建設期間費用支出占比較高，對于項目過程中物資的采購、人力的支出都沒有制訂合理的計劃安排，資金使用效率低下，期間費用支出率過高，費用實際支出與預算安排的差距過大，導致項目過程中可能會出現(xiàn)停滯，影響工期的推進。

（3）資金風險管理能力弱。資金是一個企業(yè)的“血液”，建立有效的資金風險管理體系，做好資金風險的預警、防范工作對于每個企業(yè)的生產發(fā)展來說都是至關重要的，尤其是對于資金鏈周轉規(guī)模巨大的房地產企業(yè)來說。但是很多房地產企業(yè)沒有樹立科學的資金風險防范意識，在項目開發(fā)過程中十分注重利潤而下意識地為了追求巨額利潤忽視其中潛在的風險。在房地產項目開發(fā)前期，沒有針對項目設計風險預警機制，通過高利率大規(guī)模舉債融資，造成財務杠桿過高，風險提升過快，在項目建設過程中，也沒有對常見的費用風險制定防范應對方案，當項目施工建設過程中市場環(huán)境變動或者是銷售情況無法達到預期效果，就會導致企業(yè)處于放大的風險當中。

4?優(yōu)化房地產企業(yè)資金鏈風險管理的措施建議

（1）擴寬企業(yè)籌資渠道。從我國房地產市場發(fā)展的實際情況來看，房地產企業(yè)的發(fā)展受到政府政策的影響和管控，因此，房地產企業(yè)要想改進企業(yè)內部資金鏈風險管理，可以更加注重政府政策因素，謀求發(fā)展機遇。一方面，政府為了支持房地產市場的發(fā)展，也出臺了一些政策措施，房地產企業(yè)要時刻關注政府的政策變動，投資方向要緊跟政策的變動，切忌盲目貪大投資;另一方面，房地產企業(yè)也要不斷擴寬外部籌資的渠道，可以借助當前我國二級信貸市場蓬勃發(fā)展的機遇進行上市融資，或者是發(fā)放企業(yè)債券，當然具體的投資結構和方向必須要著眼項目開發(fā)本身的主要特征，對融資方案加以制定和調整，使其更加科學和合理，有效降低資金鏈風險。

（2）優(yōu)化資金鏈風險預警機制。首先，房地產企業(yè)要加強對資金鏈風險預警機制的宣傳推廣，在企業(yè)內部樹立起科學的資金鏈風險管理意識，更多地普及資金鏈風險的危害以及資金鏈風險管理的重要作用，保證企業(yè)建設資金鏈風險預警管理機制能夠具有更高的接受度和參與度。其次，房地產企業(yè)要根據房地產項目開發(fā)建設的特征來設置資金鏈風險預警指標，例如物料采購支出、工人工資支付、工期進展時間、機器使用折耗等標準，在項目運行前期根據歷史經驗和行業(yè)標準對這些指標設置合理的預警數(shù)，當項目運行過程中指標超出合理范圍，管理者能夠及時察覺到異常并做出反應，將資金鏈風險控制在發(fā)生的源頭。最后，在制定資金鏈風險預警管理制度時，企業(yè)管理者必須明確資金鏈風險預警管理必須具備靈活性，由于房地產項目建設周期過長而市場環(huán)境變動在不斷發(fā)生，資金使用的實際情況與預算標準肯定存在差距，因此，制定資金鏈風險預警制度不能是一日之功，必須要時刻監(jiān)督市場環(huán)境變動情況和項目資金運用情況，對資金鏈風險預警制度進行不斷調整，增強制度的實用性。

（3）加速項目資金回流。房地產企業(yè)資金的回流是整個項目最為關鍵的時期，項目資金回流的速度與暢通程度直接關系到了項目的周期，決定了企業(yè)是否具備償債能力，是否有能力進行下一次的項目融資和開發(fā)等，因此，對于項目資金的回流房地產企業(yè)必須做好充分的準備，提高資金回流效率。首先，要做好市場的觀測工作，制定相應的營銷策略。隨著生活水平的提升，消費者對于居住的喜好也不斷在發(fā)生變化，房地產企業(yè)不能一味盲目銷售，在進行項目建設的同時必須開展市場消費調研工作，充分了解消費者的喜好和需求，制定貼合消費者心理的營銷方案，加速資金回流。其次，房地產企業(yè)要加快庫存周轉。房地產企業(yè)只有實現(xiàn)了終端銷售才能實現(xiàn)資金價值增值，因此房地產企業(yè)要根據市場環(huán)境變化合理調整房價，通過適當?shù)膬?yōu)惠活動來吸引目標群體，以實現(xiàn)資金的快速回收。

參考文獻：

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