王敏

會計準則作為企業(yè)財務(wù)經(jīng)濟活動的重要保障與衡量，其不僅直接關(guān)系著財務(wù)報告的準確性，同時也對企業(yè)經(jīng)營的合法性與穩(wěn)定性有著很大影響，在企業(yè)會計準則發(fā)生變更后，如果企業(yè)無法盡快適應(yīng)新會計準則中的全新要求，那么企業(yè)經(jīng)營發(fā)展就很容易出現(xiàn)問題。由此可見，對于新會計準則的適應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)來說十分關(guān)鍵，而針對新會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)影響及企業(yè)應(yīng)對策略的研究，也同樣是非常必要的。

一、新會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.企業(yè)融資能力提升。新會計準則運用了公允價值計量模式，規(guī)定在房地產(chǎn)企業(yè)能夠證明投資性房地產(chǎn)公允價值可持續(xù)可靠獲取的情況下，應(yīng)按照公允價值計量模式對房產(chǎn)價值進行計量，并將公允價值計量模式的適用條件明確了下來，而公允價值計量模式的實行，則恰恰可以使房地產(chǎn)企業(yè)融資能力得到極大提升。從資產(chǎn)的角度來看，公允價值計量模式能夠避免投資性房產(chǎn)價值被低估，例如2019年實行的《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》中就明確指出：“對于同時換出的多項資產(chǎn)，將各項換出資產(chǎn)的公允價值與其賬面價值之間的差額，在各項換出資產(chǎn)終止確認時計入當期損益”。在這類規(guī)定的影響下，很多之前被低估的投資性房地產(chǎn)都會被重新核算，其賬面價值也會隨之提高，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模進一步擴大，金融機構(gòu)則能夠為企業(yè)提供更大的借貸額度。而從國際投資的角度來看，公允價值計量模式屬于國際會計準則中的重要內(nèi)容，在我國新會計準則引入公允價值計量模式后，國際投資者能夠更加清晰、準確地對國內(nèi)外企業(yè)價值進行對比，并向價值較高的企業(yè)進行投資，這對于引入國際投資者，拓展企業(yè)融資渠道都是非常有利的。

2.稅收籌劃空間擴大。稅收籌劃作為企業(yè)依據(jù)國家稅法及相關(guān)政策來編制稅收利益最大化納稅方案的籌劃行為，其在籌劃過程中必然會涉及到固定資產(chǎn)計量、存貨計價等方面的工作內(nèi)容，而在新會計準則對這些方面加以調(diào)整后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃空間也隨之進一步擴大。首先，從公允價值的角度來看，新會計準則雖然對公允價值計量模式的適用條件做出了規(guī)定，但房地產(chǎn)企業(yè)的負債計量與資產(chǎn)計量卻大多都能夠滿足這些適用條件要求，如果按照公允價值計量模式進行稅收籌劃，那么房地產(chǎn)企業(yè)的折舊計算、攤銷計算、成本計算等都可能會發(fā)生變化，而這也給企業(yè)的稅收籌劃提供了很大的空間。其次，新會計準則還提出了固定資產(chǎn)折舊等多種會計政策公企業(yè)選擇，在不同會計政策計稅方式不同得情況下，只要房地產(chǎn)企業(yè)能夠根據(jù)自身實際情況來選擇合適的會計政策，那么其稅負就會大大下降，這同樣是企業(yè)稅收籌劃空間擴大的直觀體現(xiàn)。再其次，新會計準則為規(guī)范投資性房地產(chǎn)的相關(guān)確認計量與信息披露工作，專門出臺了投資性房地產(chǎn)準則，并在其中提出了企業(yè)年金等多項業(yè)務(wù)，這為房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍拓展提供了重要支持，同時在相關(guān)稅務(wù)處理尚未得到明確的情況下，企業(yè)稅收籌劃空間也會隨之擴大。

3.會計核算變化較大。相較于之前的企業(yè)會計準則，新會計準則對核算方法、內(nèi)容、質(zhì)量要求、財務(wù)反饋等內(nèi)容都做出了不同程度的細化調(diào)整，這雖然能夠使房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作變得更加規(guī)范，但在由于新會計準則中關(guān)于會計核算的內(nèi)容要求比較復(fù)雜，因此其工作難度也會大大提升。如投資性房地產(chǎn)準則中明確規(guī)定，在購買投資性房地產(chǎn)后，應(yīng)按照購買價款、相關(guān)稅費及其他費用的總和進行初始價值計量，而對于通過非購買方式獲得的投資性房地產(chǎn)，則要采用成本模式或公允價值模式進行后續(xù)計量，且不得隨意更改已經(jīng)確定的計量模式。而在所得稅核算方面，原會計準則通常會按照應(yīng)付稅款法以及納稅影響會計法來完成相應(yīng)的會計核算工作，但在新會計準則實行后，卻要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)為按照資產(chǎn)負債表債務(wù)法來進行所得稅核算。

4.稅務(wù)風險有所增加。在《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》經(jīng)過多次修訂后，目前關(guān)于政府補助的定義雖然比較明確，但由于政府部門對于房地產(chǎn)企業(yè)的補助源于財政貼息、無償撥款、稅收返還等多種渠道，不同渠道的補助資金又有著相應(yīng)的用途限定要求，因此在新會計準則下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)風險仍然會有所增加。例如在增值稅繳納方面，按照國家增值稅繳納的相關(guān)規(guī)定，符合銷售貨物或勞務(wù)、服務(wù)款項的銷售額都需要繳納增值稅，即便是政府向房地產(chǎn)企業(yè)提供的補助，其中也同樣有很大一部分需要繳納增值稅，如果房地產(chǎn)企業(yè)在收到稅收返還款等政府補助后，未能及時繳納這部分資金的增值稅，那么就很可能會因少繳增值稅而遭受處罰。

5.盈余管理條件優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其在會計核算方面十分復(fù)雜，為避免利潤操縱行為的出現(xiàn)，政府部門通常會通過《房地產(chǎn)會計制度》等制度規(guī)定來對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算加以約束，并抑制房地產(chǎn)企業(yè)的會計盈余管理，而新會計準則的實行，則為企業(yè)會計盈余管理創(chuàng)造了相對有利的條件。例如在具體業(yè)務(wù)的會計處理中，新企業(yè)會計準則規(guī)定，房地產(chǎn)商品的收入確認應(yīng)以商品所有權(quán)的風險、報酬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移作為標準，基于這一規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以利用信息不對稱的行業(yè)特點，通過延遲確認收入、隱瞞收入、房地產(chǎn)產(chǎn)品抵債（或向員工分紅）等行為來對開發(fā)成本及經(jīng)營成本加以控制。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品抵債等行為并不屬于售賣行為，因此只要能夠?qū)⑦@部分產(chǎn)品從成本中扣除，就可以達到虛減經(jīng)營利潤的效果，最終實現(xiàn)避稅。

二、新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略

1.積極調(diào)整融資策略。在公允價值計量模式等會計準則變動的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力雖然有了很大提升，但單純依靠會計準則的變動，卻并不能夠為企業(yè)融資提供太大的幫助，房地產(chǎn)企業(yè)還需準確把握企業(yè)融資能力提升的根本原因，并據(jù)此對融資策略進行調(diào)整，這樣才能夠?qū)⑿聲嫓蕜t給企業(yè)帶來的幫助最大化發(fā)揮出來。例如，新會計準則引入公允價值計量模式后，國外投資者對于國內(nèi)企業(yè)的投資興趣會明顯提高，這時房地產(chǎn)企業(yè)就需要主動與國外投資者進行接觸，尋求來自海外資本市場的投資，這樣才能夠為企業(yè)爭取到更多的資金，這對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說是十分重要的。

2.優(yōu)化稅收籌劃方法。稅收籌劃空間的擴大為房地產(chǎn)企業(yè)的稅負降低提供了更大的操作空間，但也同樣給企業(yè)帶來了一定的負面影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)還需及時采取積極措施，對稅收籌劃方法加以優(yōu)化，以有效規(guī)避負面影響，并通過合理的稅收籌劃來最大化降低企業(yè)稅負。例如在銷售收入方面，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入主要來源于不動產(chǎn)銷售，而新會計準則對于企業(yè)銷售收入的確認又提出了嚴格的要求，在這樣的情況下，企業(yè)必須要重視銷售階段的合同簽訂與合同管理，不僅要與客戶對付款方式做出明確約定，同時還要將收款時間、皆準成本、延遲收入確認時間等確定下來，以保證企業(yè)能夠在客戶分期付款的情況下實現(xiàn)延遲納稅，否則一旦分期付款確認不夠嚴格，那么企業(yè)在售出房地產(chǎn)商品后，就無法申請延緩納稅，而當期稅負也會因此而增加，這對于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)是非常不利的。

3.強化會計核算管理。新會計準則對會計核算方法方面的調(diào)整雖然能夠更加準確地體現(xiàn)出企業(yè)資產(chǎn)、負債等情況，但同樣也對會計核算工作的規(guī)范性提出了更高的要求，因此房地產(chǎn)企業(yè)還強化會計核算管理工作，一方面從會計核算人員入手，組織其開展各種專業(yè)培訓(xùn)活動，安排專業(yè)人員圍繞新會計準則的內(nèi)容進行深入解讀與分析，使其能夠了解新會計準則在會計核算方面的要求，并掌握相關(guān)會計核算方法。另一方面則要設(shè)立專門的會計核算管理部門，并對企業(yè)內(nèi)部的會計制度加以完善，在堅持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的同時，對各項會計核算工作加以細分落實，以保證會計核算任務(wù)在實際工作中能夠得到有效執(zhí)行。

4.重視稅務(wù)風險防范。面對新會計準則所帶來的各種稅務(wù)風險，房地產(chǎn)企業(yè)必須要樹立正確的稅務(wù)風險意識，圍繞新會計準則的改動加以了解，同時依據(jù)會計準則中的最新規(guī)定及其他相關(guān)法規(guī)來展開賬務(wù)處理與稅務(wù)處理工作，以保證稅務(wù)核算的準確性，避免少繳稅款等情況的發(fā)生。對于各種常見的稅務(wù)風險，房地產(chǎn)企業(yè)還要注意加強稅務(wù)風險監(jiān)督工作，對稅務(wù)處理、賬務(wù)處理工作展開全面監(jiān)控，以盡早發(fā)現(xiàn)稅務(wù)風險隱患，以免給企業(yè)帶來損失。

5.加強盈余管理約束。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，盈余管理行為雖然能夠通過避稅、成本控制等方式來幫助企業(yè)獲利，但由于其直接影響到了企業(yè)會計信息質(zhì)量，因此對企業(yè)長期發(fā)展是非常不利的。房地產(chǎn)企業(yè)要想在新會計準則下實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，就不能將目光局限于短期利益上，而是要從長期發(fā)展的視角出發(fā)，加強對盈余管理行為的約束，并將完善的約束機制建立起來，以避免利潤操縱行為的發(fā)生。在具體措施上，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇對內(nèi)部會計制度加以完善，通過縮小會計政策選擇范圍、規(guī)范會計核算程序與方法等方式來彌補現(xiàn)行會計準則存在的盈余管理漏洞，這樣企業(yè)內(nèi)部會計核算能夠受到限制，利潤操縱行為自然也就很難出現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也要加強對會計人員的思想教育，向其強調(diào)盈余管理行為的危害性，并提高其工作責任意識，這樣會計人員在工作中就會自覺約束工作行為，對盈余管理行為加以規(guī)避。

綜上所述，新會計準則對于房地產(chǎn)企業(yè)來說既是機遇也是挑戰(zhàn)，在新會計準則全面實行的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要全面看待新會計準則所帶來的積極影響與負面影響，并通過會計核算管理、盈余管理約束等措施來對新會計準則的各方面影響進行正確應(yīng)對，才能夠盡快適應(yīng)新會計準則的全新要求。

（作者單位：安陽建工（集團）有限責任公司）