袁斌

【摘要】當(dāng)前，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)公司改變了以往的經(jīng)營模式，逐漸實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式轉(zhuǎn)變，以期實(shí)現(xiàn)更為健康可持續(xù)的發(fā)展。在此背景下，本文針對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理策略的選擇進(jìn)行了針對性分析。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)? 輕資產(chǎn)模式? 財(cái)務(wù)管理

當(dāng)前，隨著我國整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)在經(jīng)歷了一段較長時(shí)間的發(fā)展后，國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)環(huán)境已經(jīng)產(chǎn)生了較為劇烈的變化。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，政府已經(jīng)加強(qiáng)了對于該行業(yè)的整體宏觀調(diào)控，眾多房地產(chǎn)企業(yè)長期以往所堅(jiān)持的重資產(chǎn)發(fā)展模式在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下已經(jīng)不在適用。因此，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)公司改變了以往的經(jīng)營模式，逐漸實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式轉(zhuǎn)變，以期實(shí)現(xiàn)更為健康可持續(xù)的發(fā)展。而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在采用輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式后，一個(gè)重要的問題是采用更為科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理策略，這也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式能否取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

一、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的整體困局

（一）房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的去庫存困局

長期以來，由于許多地區(qū)都將房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的迅速擴(kuò)張?jiān)诟纳迫嗣袢罕娮》織l件的同時(shí)，也產(chǎn)生了超過市場需求的庫存。因此，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)去庫存是一個(gè)亟待解決的問題，這一問題能夠順利解決甚至關(guān)系到企業(yè)未來的生死存亡。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)若存在大量的庫存，則房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)性則會(huì)受到極大的影響。而對于房地產(chǎn)企業(yè)的一大顯著特點(diǎn)就是資金密集，庫存的大量存在使得企業(yè)資金的使用效率大幅下降。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的融資困局

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，企業(yè)的正常運(yùn)行開展必須投入巨大的資金，并且這些資金的投入后要想實(shí)現(xiàn)回報(bào)也需要較長時(shí)間，因此幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都不能只依靠自身的自有資金來進(jìn)行運(yùn)營，必須向外部進(jìn)行融資。長期以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)融資過程嚴(yán)重依賴于銀行貸款，尤其是在大型的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，通過向銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款等獲得的資金遠(yuǎn)超企業(yè)的自有資金，這些來自于銀行的資金對于地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)極為重要。但是，這些通過融資活動(dòng)獲得的資金將為房地產(chǎn)企業(yè)帶來沉重的財(cái)務(wù)費(fèi)用，使得項(xiàng)目的整體成本上升。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)這種資本結(jié)構(gòu)中，這種融資方式也會(huì)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的稅收壓力

相對于大部分行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)需要負(fù)擔(dān)的稅負(fù)偏高。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其稅收主要分為以下幾個(gè)部分：首先，企業(yè)要承擔(dān)高額的土地增值稅，這將使得企業(yè)的成本上升，同時(shí)企業(yè)的盈利性也將嚴(yán)重下降;其次，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了長期高速增長后，我國各級(jí)政府在出臺(tái)各種房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)也變得更加謹(jǐn)慎，雖然我國有關(guān)部門正在研究制定房產(chǎn)稅政策，但是理性的消費(fèi)者通過理性的預(yù)判就將減少自身的非剛需購買意向，這些政策會(huì)使得房地產(chǎn)市場中的總體需求下降。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的重要意義

（一）通過輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型降低整體經(jīng)營成本

當(dāng)前，在整體經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、企業(yè)面臨激烈競爭的情況下，商業(yè)地產(chǎn)采取輕資產(chǎn)運(yùn)營模式能夠避開必須投入大量資金的劣勢，使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)破解資金壓力過大的困局。輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式能夠使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)放棄傳統(tǒng)意義上大量資金投入到項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)營模式，而將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到輸出專業(yè)管理能力及品牌優(yōu)勢當(dāng)中，使得商業(yè)地產(chǎn)能夠成為地產(chǎn)專業(yè)化服務(wù)的提供者，而為其他企業(yè)提供專業(yè)化服務(wù)能夠?yàn)槠髽I(yè)最大程度上降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。一方面，采取輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式能夠使得新項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營不轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)庫存，資金擠占程度較低，緩解企業(yè)發(fā)展的資金壓力。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式能夠使得企業(yè)的市場擴(kuò)張速度更快，有助于企業(yè)核心競爭壓力的增大。

（二）通過輕資產(chǎn)運(yùn)營模式能夠分散企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨著諸多困境，行業(yè)的整體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較高。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營后，企業(yè)能夠更好的利用好輕資產(chǎn)化的諸多優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散。輕資產(chǎn)模式下，具備運(yùn)營能力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)τ谳p資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)，使得資本方與運(yùn)營方的定位更加清晰，通過專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)及專業(yè)化服務(wù)，為企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)把控提供保障。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下財(cái)務(wù)管理的有效策略

（一）進(jìn)一步施行多元化融資戰(zhàn)略

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式后，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的優(yōu)勢，進(jìn)一步調(diào)整自身的融資戰(zhàn)略，使得自身的投資戰(zhàn)略進(jìn)一步多元化、渠道拓展化。企業(yè)要選擇更多的融資合作對象，同時(shí)也要提升從企業(yè)本身內(nèi)部融資的能力。企業(yè)可以成立進(jìn)一步成立隸屬于本企業(yè)的商務(wù)理財(cái)公司，在輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式下實(shí)現(xiàn)理財(cái)產(chǎn)品創(chuàng)新。例如，可以通過眾籌項(xiàng)目融資產(chǎn)品等進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)以及后續(xù)的服務(wù)活動(dòng)的融資。

（二）進(jìn)一步對自身的投資戰(zhàn)略進(jìn)行創(chuàng)新

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以在實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的同時(shí)將自身的業(yè)務(wù)重心向服務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)優(yōu)勢的同時(shí)，可以將自身的投資重心向商業(yè)、文化旅游以及當(dāng)前發(fā)展勢頭十分迅猛的互聯(lián)網(wǎng)金融淋雨進(jìn)行拓展，使得商業(yè)地產(chǎn)的投資戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)大膽的創(chuàng)新。

（三）進(jìn)一步對自身的財(cái)務(wù)管理效率進(jìn)行提升

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式下，要想實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理效率的提升，首先要將自身的財(cái)務(wù)管理部門的人員團(tuán)隊(duì)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，使得財(cái)務(wù)管理部門的工作效率更高;其次對于企業(yè)開展業(yè)務(wù)活動(dòng)的過程中，財(cái)務(wù)管理部門要對項(xiàng)目建設(shè)部門的成本費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格管控，使得企業(yè)的利潤達(dá)到最大化;最后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步提供財(cái)務(wù)管理過程中的信息化水平，要利用好大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術(shù)發(fā)展帶來的管理優(yōu)勢，降低企業(yè)整體及財(cái)務(wù)管理部門的運(yùn)營成本，為企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的實(shí)施提供重要保障。

四、結(jié)束語

總得來說，在越來越多的商業(yè)地產(chǎn)公司改變了以往的經(jīng)營模式，逐漸實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式轉(zhuǎn)變，以期實(shí)現(xiàn)更為健康可持續(xù)的發(fā)展的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要更加重視企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理策略選擇問題，使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)取得更好的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益。