張品一

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展以及各類商務(wù)、公共建筑的建設(shè)擴張，建筑高度設(shè)備化、集成化已經(jīng)成為趨勢。作為業(yè)主的委托管理者，物業(yè)公司中工程管理的重要性逐漸顯露出來，工程管理的好壞是確保物業(yè)資產(chǎn)保值增值的重要基礎(chǔ)，是轉(zhuǎn)變企業(yè)增長方式的必然選擇，也是增強企業(yè)核心競爭力的有效途徑。而目前實行的傳統(tǒng)的物業(yè)工程管理模式發(fā)展已有一定的滯后性，為了更好地促進物業(yè)工程管理的發(fā)展和實現(xiàn)項目目標(biāo)，必須要重視對物業(yè)工程管理模式的創(chuàng)新研究。

一、物業(yè)工程管理的主要內(nèi)容

1.? 強電工程管理

建筑內(nèi)電氣系統(tǒng)的日常運行管理及維護。確保電氣設(shè)備完好率達標(biāo)，降低電氣設(shè)備事故頻率和維護成本。負責(zé)變配電室值班巡視工作，確保變配電室安全穩(wěn)定運行。負責(zé)建筑內(nèi)空調(diào)、制冷機組等用電設(shè)備的電源維護。負責(zé)建筑內(nèi)電梯的日常性管理，并建立、管理電梯技術(shù)檔案和原始記錄檔案。負責(zé)建筑區(qū)域內(nèi)照明燈具的維修更換。

2.? 暖通空調(diào)、給排水管理

負責(zé)建筑內(nèi)供冷（暖）設(shè)備系統(tǒng)的維修保養(yǎng)，確保其正常運行。負責(zé)檢查空調(diào)及鍋爐設(shè)備等的運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理并上報。按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，保持機房衛(wèi)生，提出對機房、鍋爐房等設(shè)備系統(tǒng)維護保養(yǎng)的計劃，并組織實施。負責(zé)給排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作。負責(zé)設(shè)備檔案的建立、設(shè)備標(biāo)識、管理和維修、檢查、保養(yǎng)的記錄工作。負責(zé)制定所屬系統(tǒng)運行方案，依據(jù)實際情況保證系統(tǒng)所有設(shè)備在高效率下工作，以節(jié)省能源和降低能耗。

3.? 弱電專業(yè)管理

負責(zé)樓宇自控系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)等的運行維護，處理一般性故障，參與協(xié)助其他設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。制定設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計劃，按規(guī)定的要求和規(guī)范按時完成。根據(jù)實際需求，制定設(shè)備維修、技術(shù)改造和設(shè)備更新等計劃，并定期開展對各類弱電系統(tǒng)的增效、改造工作。

4.? 綜合維修專業(yè)

負責(zé)建筑內(nèi)衛(wèi)生潔具、開水爐等設(shè)備的維修、保養(yǎng)。負責(zé)污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。負責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面及天花、門等項目的維修整改。負責(zé)一些簡單設(shè)備的維修調(diào)整及對其他設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)提供支持。

二、傳統(tǒng)物業(yè)工程管理的現(xiàn)狀

1.? 物業(yè)工程管理理念落后

隨著建筑施工工藝的不斷提高，以及建筑產(chǎn)品系統(tǒng)化和設(shè)備化的發(fā)展，對物業(yè)工程管理工作提出了更高的標(biāo)準和要求，然而，目前我國的物業(yè)企業(yè)大多繼續(xù)沿用傳統(tǒng)的控制風(fēng)險的工程管理理念，特別是設(shè)備設(shè)施的管理理念上存在戰(zhàn)略意識、全局意識、創(chuàng)新意識等管理意識不足，設(shè)備資源的未得到有效利用以及未能實現(xiàn)科學(xué)優(yōu)化配置等方面，在較大程度上限制了物業(yè)工程水平的提高和整個行業(yè)的健康發(fā)展。

2.? 物業(yè)工程配備專業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊

物業(yè)工程管理不同于一般性的保潔工作，工程管理人員要具備一定的觀察、分析和判斷能力以及良好的溝通表達能力，還要求懂得建筑、房屋附屬設(shè)施設(shè)備、環(huán)境、管理等方面的知識。

物業(yè)公司的利潤相對于其他行業(yè)來說比較低，所以在人才的招聘上往往不會選擇高職稱的技術(shù)人員，進而有效的節(jié)約成本。但是現(xiàn)代建筑的智能化比較普遍，維修人員的能力不足將會對設(shè)備的維護和處理造成巨大的安全隱患，甚至?xí)?dǎo)致業(yè)主的人身傷害。

當(dāng)前物業(yè)工程管理人員的素質(zhì)沒有能夠跟上行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致當(dāng)前較多物業(yè)工程管理人員的專業(yè)素養(yǎng)還不夠高。如很多物業(yè)工程管理人員來自施工行業(yè)，他們雖然懂技術(shù)，但是卻缺乏相應(yīng)的管理知識和經(jīng)驗，這就大大影響了物業(yè)工程管理工作的水平和質(zhì)量，不利于物業(yè)行業(yè)的長遠發(fā)展。

3.? 物業(yè)工程管理制度不完善，管理職責(zé)不清晰

首先，在對物業(yè)工程職責(zé)范圍的劃分上，物業(yè)公司與業(yè)主在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時會存在職責(zé)約定不明確等問題，比如“維修監(jiān)管”內(nèi)容與方式存在的爭議。此外，對物業(yè)公司內(nèi)部來說，因未能劃分好各部門的崗位職責(zé)，導(dǎo)致部門之間互相扯皮的情況時有出現(xiàn)。

其次，工程管理制度不完善，致使設(shè)備的維護和保養(yǎng)未能按照一定的保養(yǎng)規(guī)則和作業(yè)手冊進行，對于出現(xiàn)一些需要緊急維修的情況，應(yīng)急保障制度不完善，導(dǎo)致影響到業(yè)主的生活和對相應(yīng)設(shè)備的使用，引發(fā)業(yè)主的不滿。

4.? 物業(yè)工程人員培訓(xùn)體系不完善，考核標(biāo)準量化手段不夠

物業(yè)公司承接項目工程管理之初，工程管理人員未能對項目接受系統(tǒng)的培訓(xùn)和指導(dǎo)，致使在出現(xiàn)設(shè)備設(shè)施可能遇到的維護、操作等問題時，未能順利的完成各項工作，保證業(yè)主的正?；顒禹樌M行。

此外，對于工程人員的考核指標(biāo)量化手段不足，致使工程人員的工作積極性未能充分調(diào)動起來，員工創(chuàng)新意識不強，工作效率未能有效提升。

三、物業(yè)工程管理工作的控制措施

1.? 積極探索并建立工程管理新機制和新模式

為適應(yīng)發(fā)展的需要，物業(yè)公司要積極探索并建立設(shè)備管理新機制和新模式，在公司內(nèi)部開拓創(chuàng)新，深化設(shè)備管理改革，培育規(guī)范化設(shè)備管理大環(huán)境，促進設(shè)備資源的有效利用和優(yōu)化配置，把設(shè)備管理工作提高到一個新水平，為跨越式發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

工程設(shè)備管理工作要強化科學(xué)管理、優(yōu)化資源配置、規(guī)范技術(shù)基礎(chǔ)工作，堅持正確使用、精心維護、科學(xué)檢修、適時改造與更新的設(shè)備管理原則，保證設(shè)備技術(shù)素質(zhì)，為業(yè)戶提供更有力的設(shè)備保障。

2.? 全面提升管理人員的綜合素質(zhì)

為了提高物業(yè)工程管理工作的實效性，物業(yè)公司需要能夠認識到當(dāng)前人才的重要性，必須全面提升物業(yè)工程管理人員的綜合素質(zhì)，加強對人才隊伍的建設(shè)，因此，各物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)各身實際情況，從專業(yè)知識、管理知識、法律知識和職業(yè)道德等方面對管理人員制定一套完善的培訓(xùn)和培養(yǎng)體系，如在人才招聘后上崗前，還需要請各種設(shè)備的供應(yīng)商以及廠家等對產(chǎn)品的維護和保養(yǎng)問題等進行培訓(xùn)和指導(dǎo)，從而使得物業(yè)管理人員以及技術(shù)人員能夠熟悉和掌握這些系統(tǒng)的操作流程，使其更好的完成相應(yīng)的工作，保證業(yè)主生活的便利性。只有這樣，才能使物業(yè)工程管理人員的綜合能力得到不斷提升，從而形成一支技術(shù)過硬、能力全面、責(zé)任心強的工程管理團隊。

3.? 進一步完善工程管理各項制度

落實制度管人、管事，只有建立完善的物業(yè)工程管理制度，才能保證物業(yè)工程管理工作的有序、順利開展。因此，我國物業(yè)企業(yè)應(yīng)以物業(yè)工程管理相關(guān)法律法規(guī)為準則，充分借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的先進物業(yè)工程管理制度，并依據(jù)各企業(yè)的實際情況，制定完善的物業(yè)工程管理制度，其內(nèi)容應(yīng)該涵蓋合同管理、技術(shù)管理、質(zhì)量管理、安全管理等多方面內(nèi)容，并且對于管理中的細節(jié)也應(yīng)進行明確的規(guī)定，只有這樣，才能滿足現(xiàn)代物業(yè)工程管理工作的需要。

首先在常規(guī)維護保養(yǎng)方面，在設(shè)備的維護和保養(yǎng)中必須要能夠根據(jù)保養(yǎng)規(guī)則以及相應(yīng)的作業(yè)手冊進行，同時工程管理人員還需要制定完善的保養(yǎng)計劃，并在工作中認真的貫徹和執(zhí)行;保證保養(yǎng)以及維修記錄完整;在正常系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)中，如果需要關(guān)閉一些系統(tǒng)而影響到業(yè)主的生活活動，必須要提前通知業(yè)主，并注明維修和保養(yǎng)的時間，從而使業(yè)主能夠做好準備，防止對業(yè)主的生活造成困擾。

對于一些需要緊急維修的情況，在發(fā)現(xiàn)需要緊急維修的故障時，需要及時上報相關(guān)的主管人員，主管人員在接到報告后立即安排相應(yīng)的技術(shù)人員進行搶修。如果在搶修和維護中會影響到業(yè)主的生活和對相應(yīng)設(shè)備的使用，需要馬上發(fā)出緊急通知，盡可能的減小對業(yè)主的影響;如果所發(fā)生故障的設(shè)備和器械在保修期內(nèi)，要及時通知廠商進行保養(yǎng);在緊急維修后，還需要針對具體的維修情況做好書面記錄，并對故障出現(xiàn)的原因、處理方法、結(jié)果等進行上報，同時將材料形成檔案進行歸檔，以備上級的檢查或者作為以后維修的指導(dǎo)。

4.? 切實落實安全生產(chǎn)管理工作

安全管理工作是物業(yè)工程管理的核心工作之一，因此應(yīng)落實全方位的安全管理工作。首先，管理人員應(yīng)當(dāng)依照《工程安全管理條例》，通過安全知識培訓(xùn)、張貼安全標(biāo)語等多種形式進行安全宣傳;其次，在日常工作中，要認真安排，實行全過程、全天候和全員安全管理;最后，應(yīng)當(dāng)建立以“安全責(zé)任制”為中心的責(zé)任體系，在不同工程區(qū)位要設(shè)置專職安全管理人員和兼職安全管理人員。

5.? 做好物業(yè)工程項目的驗收和接管驗收

物業(yè)的接管驗收工作指的是物業(yè)管理單位在對房屋建筑進行接管前所開展的對房屋建筑及其配套設(shè)備設(shè)施的質(zhì)量進行檢查驗收的過程，這一過程的主體是建設(shè)單位和物業(yè)管理單位。如果將接管驗收滲入到竣工驗收的過程中物業(yè)管理單位將參與到房屋建筑的竣工驗收中，這樣有利于查找與房屋使用階段有關(guān)的質(zhì)量問題，然后向建設(shè)單位反應(yīng)，通過施工單位整改則有利于將竣工驗收工作質(zhì)量提升到更高水平。對于具體的新建工程，如果將竣工驗收和接管驗收分開進行，施工單位將竣工后的房屋物業(yè)工程移交給其建設(shè)單位后，建設(shè)單位與物業(yè)管理單位進行接管驗收工作，這樣在竣工驗收和接管驗收之間便會存在一定的問題，物業(yè)是由房屋單位的建設(shè)單位管理，而現(xiàn)實情況是建設(shè)單位中很少有人精通房屋建筑設(shè)備設(shè)施管理工作，因此，容易發(fā)生設(shè)備設(shè)施在運行過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題的現(xiàn)象。所以物業(yè)管理單位應(yīng)積極參與到房屋建筑的竣工驗收和接管驗收工作，并建議兩者一并開展，這樣才能更好的保證工程質(zhì)量。

對于物業(yè)工程管理的探討通常包含的主要內(nèi)容有，對物業(yè)工程施工管理的模式、體制、思想等角度的分析，站在多個角度以及方面對其深入的探討。物業(yè)工程管理滯后于物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，阻礙了物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。為了更好的促進物業(yè)工程管理的發(fā)展，保證工程的質(zhì)量，就有必要對物業(yè)工程管理進行創(chuàng)新，將同時代發(fā)展不相適應(yīng)的落后管理方式剔除，積極從國外吸取先進的經(jīng)驗，管理模式，并且同當(dāng)前我國經(jīng)濟社會發(fā)展的實際相結(jié)合，不斷促進我國物業(yè)工程管理的發(fā)展。當(dāng)前我國物業(yè)工程管理模式存在著同物業(yè)行業(yè)發(fā)展不相適應(yīng)的表現(xiàn)特征，在今后的發(fā)展之中應(yīng)該使用科學(xué)務(wù)實的工程項目管理計劃以及嚴謹有效的項目控制方法，進而不斷提升施工管理的水平。

綜上所述，我國物業(yè)工程管理中存在的諸多問題一定程度上制約了物業(yè)企業(yè)管理水平和競爭力的提升，為此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與時俱進，順應(yīng)時代發(fā)展，摒棄傳統(tǒng)落后的工程管理模式，走創(chuàng)新道路，加大對物業(yè)工程管理模式的創(chuàng)新和應(yīng)用力度，為物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。