丁鋒

摘 要：隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)得到了快速的發(fā)展。但是，在投資過程中，也不得不考慮相應(yīng)的風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是開發(fā)周期較長、投入資金較多、回款速度較慢，最易產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，控制好財務(wù)風(fēng)險才能使其實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展。因此，本文將以財務(wù)風(fēng)險為主題，對新時代下的商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析，并提出有效控制財務(wù)風(fēng)險的策略。

關(guān)鍵詞：新時代? 商業(yè)地產(chǎn)? 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險? 控制策略

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)興起時間短，市場競爭壓力相對較小，但是隨著社會大眾關(guān)注點(diǎn)的變化，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐漸成為熱門產(chǎn)業(yè)，引來眾多投資人的青睞。但是，基于商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)分析，企業(yè)必然會在發(fā)展過程中遇到財務(wù)風(fēng)險。近年來，我國市場各行業(yè)都開始重視財務(wù)管理，并將財務(wù)管理作為企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展之根本，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也是如此。面對發(fā)展新環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)市場及自身情況對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析，并采取有效的控制策略，使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長期發(fā)展。

一、新時代下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本特征和表現(xiàn)形式

（一）基本特征

投資周期長。商業(yè)地產(chǎn)不管是開發(fā)前期還是開發(fā)過程都需要較長的時間，投資不能短時間內(nèi)回籠，可能影響企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，引發(fā)嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。第二，獲得經(jīng)濟(jì)效益較高。該特點(diǎn)是由于其本身投資就多，所獲收益自然也比較高，但市場的通貨膨脹現(xiàn)象會引導(dǎo)投資風(fēng)險。第三，投資金額較多。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金多，資金回收慢，企業(yè)財務(wù)管理若存在不合理現(xiàn)象必然會引起財務(wù)危機(jī)。

（二）表現(xiàn)形式

第一，無法按期還債。一般商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債數(shù)額都較多，若是項(xiàng)目收益無法達(dá)到預(yù)期，企業(yè)自然無法按期償還債款，而企業(yè)資金鏈也會因此出現(xiàn)問題。第二，籌資困難。引發(fā)該現(xiàn)象的主要原因是由于企業(yè)無法按期還債，影響企業(yè)信譽(yù)，籌資也必然會出現(xiàn)問題，由此也會引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。第三，資金周轉(zhuǎn)不靈?；I資出現(xiàn)問題、債款無法按期償還，必然會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈現(xiàn)象，從而引導(dǎo)財務(wù)危機(jī)。第四，投資回收與預(yù)期不符。商業(yè)地產(chǎn)因內(nèi)外部因素被擱置，或客戶無法按期付款等都會影響企業(yè)投資收益，出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。

二、新時代商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的具體成因

（一）企業(yè)內(nèi)部因素

第一，商業(yè)地產(chǎn)自身特征。商業(yè)地產(chǎn)投資金額多、周期長，且建成之后的銷售情況也無法完全提前預(yù)測，若是銷售不理想，企業(yè)便無法按期償還債務(wù)，從而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。第二，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較小，沒有較強(qiáng)的資金實(shí)力，但是商業(yè)地產(chǎn)又需要較多的資金，企業(yè)便開始向銀行貸款，且對貸款較為依賴;其中部分資金為項(xiàng)目宣傳時期所收，都是客戶的前期交款，企業(yè)的出資量極少，導(dǎo)致企業(yè)存在較高的負(fù)債，若是運(yùn)營出現(xiàn)問題，負(fù)債無法償還，必然會引導(dǎo)嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)。第三，企業(yè)管理。由于我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時間較短，其管理體系建設(shè)還并未完善，加之管理人員缺乏風(fēng)險管理和控制意識，導(dǎo)致企業(yè)在管理過程中缺乏規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的策略。

（二）市場外部因素

第一，國家政策的調(diào)整。國家為了讓國民經(jīng)濟(jì)得以健康的發(fā)展，會采取經(jīng)濟(jì)手段對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，國家對商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時所采取的經(jīng)濟(jì)手段對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收益影響頗大。比如：國家對土地資源的開發(fā)和規(guī)劃，讓商業(yè)地產(chǎn)的土地使用受到影響，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)即土地開發(fā)，沒有土地何談開發(fā)，國家土地規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)必然會受到影響;政府對貨幣政策的調(diào)整會影響企業(yè)融資，企業(yè)融資困難資金流動率降低，必然會引導(dǎo)財務(wù)風(fēng)險。第二，金融和市場環(huán)境的不穩(wěn)定。金融市場利率變動會引起商業(yè)地產(chǎn)價格的變動，商業(yè)地產(chǎn)價格降低，投入資金收益達(dá)不到預(yù)期，必然會引導(dǎo)資金鏈斷裂風(fēng)險，引發(fā)上述財務(wù)風(fēng)險變形形式;市場利率對購房者也會有影響，購房者沒有購房能力必然會影響銷售數(shù)量和金額，投入資金同樣無法進(jìn)行有效回收，引發(fā)上述財務(wù)風(fēng)險變形形式;市場變化會引起供需關(guān)系變化、地產(chǎn)價格變化、銷售數(shù)量變化，以上變化都會引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。近年來商業(yè)地產(chǎn)銷售困難的現(xiàn)象也十分常見，部分商業(yè)地產(chǎn)也會通過降低售價的方式來回收部分資金，對企業(yè)而言都是極為不利的。第三，環(huán)境資源風(fēng)險。土地屬于不可再生資源，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的根本，面對不可再生的土地資源，商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中必然要面對環(huán)境資源風(fēng)險。尤其是近年來閑置土地較多，企業(yè)若不能定期完成開發(fā)就要面臨回收風(fēng)險或者繳納土地閑置費(fèi)用，增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

三、新時代下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制策略

（一）企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制意識要提升

企業(yè)在發(fā)展過程中必須要重視財務(wù)風(fēng)險控制，部分商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人員認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)推動了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家必然會基于其政策支持，不會面臨較大的財務(wù)風(fēng)險，該種想法是錯誤的。作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須要提升自身財務(wù)風(fēng)險控制意識，加強(qiáng)成本管理和控制，尤其是核算管理，對待其他財務(wù)工作也需要加強(qiáng)風(fēng)險分析。同時，要有意識的對企業(yè)債務(wù)進(jìn)行管理，規(guī)范應(yīng)收賬款、收支記錄、資金審批程序，及時關(guān)注國家下發(fā)的市場政策，并在法律范圍之內(nèi)進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險控制，不斷強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控能力。

（二）重視對資金風(fēng)險的防范

通過對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生風(fēng)險的內(nèi)外因素進(jìn)行分析可知其財務(wù)風(fēng)險管理能力有待加強(qiáng)。企業(yè)想要通過財務(wù)管理降低財務(wù)風(fēng)險，就需要針對籌資風(fēng)險合理規(guī)劃資金成本，并對資金需求量較大的環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的審核控制措施，減少企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，避免盲目的在項(xiàng)目中投入大量資金。項(xiàng)目開發(fā)過程中需拓寬融資渠道、規(guī)范資金使用、嚴(yán)格審批貸款、與金融公司加強(qiáng)合作。企業(yè)需通過強(qiáng)化預(yù)算資金管理的方式來減少利息較高所引起的風(fēng)險，在提款過程中要根據(jù)需求進(jìn)行，防止提款過量，無法按期還債，引起資金鏈斷裂的風(fēng)險。資金回收規(guī)劃需以項(xiàng)目建設(shè)時間和規(guī)模為參考，提升規(guī)劃合理性，減少資金風(fēng)險。

（三）建立健全財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)本就存在較多的財務(wù)風(fēng)險，因此需要進(jìn)行有針對性規(guī)劃，完善企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，并對引起財務(wù)風(fēng)險的事項(xiàng)進(jìn)行細(xì)致分析，合理運(yùn)用風(fēng)險預(yù)警機(jī)制及時發(fā)現(xiàn)潛藏的財務(wù)風(fēng)險，并提前針對風(fēng)險提出應(yīng)對措施，合理規(guī)避風(fēng)險，減少企業(yè)損失。新時代下的商業(yè)地產(chǎn)市場競爭激烈，為讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展，必然需要利用預(yù)警機(jī)制對內(nèi)外部風(fēng)險進(jìn)行全面分析，認(rèn)真做好各類風(fēng)險的預(yù)防工作。

（四）提高財務(wù)決策水平

商業(yè)地產(chǎn)投資較大，所以為避免盲目投資必須要提升財務(wù)決策水平，在決策過程中需要對項(xiàng)目進(jìn)行深入的考察，并根據(jù)企業(yè)自身情況編制可行性報告。在對項(xiàng)目了解過程中需要對未來政府政策進(jìn)行分析，保留相應(yīng)的利潤空間，提前對市場發(fā)展進(jìn)行預(yù)測，對風(fēng)險進(jìn)行評估，并根據(jù)企業(yè)真實(shí)財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效決策，合理剔除風(fēng)險較高的投資項(xiàng)目。

四、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)市場目前處于競爭較為激烈的狀態(tài)，在該過程中企業(yè)想要擁有立足之地，就必須要做好財務(wù)管理工作，同時要通過科學(xué)的手段準(zhǔn)確識別、合理規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的市場中獲得可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]董琳.淺析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因及控制策略[J].中國商論，2017.