李莉娟

摘要：隨著泰國房產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，目前泰國房地產(chǎn)行業(yè)已成為眾大投資者的目標，泰國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)市場競爭日益激烈，房產(chǎn)行業(yè)為城市發(fā)展做出了巨大貢獻。泰國政府正在積極建設基礎設施并改善交通條件，不斷的完善人民的居住制度，房地產(chǎn)行業(yè)已成為泰國經(jīng)濟增長的引擎。本文對泰國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況進行分析評價，對未來泰國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢進行預測，為相關房地產(chǎn)企業(yè)提供房地產(chǎn)政策參考依據(jù)。

關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) ; 泰國 ; 發(fā)展趨勢

一、泰國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段

泰國房地產(chǎn)業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)，根據(jù)其類型分為居住市場，商業(yè)市場及工業(yè)市場。居住市場占泰國房地產(chǎn)市場價值三分之二。房地產(chǎn)行業(yè)市場價值占國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的8%，產(chǎn)生了大量的營運資本，從而帶來就業(yè)和收入，在推動經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用。并在此過程中促進金融機構業(yè)務、建材業(yè)務、家電業(yè)務以及家具和裝飾業(yè)務等方面發(fā)展。

1968年為泰國房地產(chǎn)業(yè)務的起步階段，當時有明確發(fā)展業(yè)務的活動，居住項目開始開發(fā)經(jīng)營。1979年，開發(fā)商開始開發(fā)更多的公寓項目，并于1979年頒布了《公寓法》。1987年至1996年為泰國房地產(chǎn)行業(yè)加快發(fā)展期。泰國政府支持國內(nèi)投資并為外國投資者在泰國投資提供支持，旅游行業(yè)帶來大量就業(yè)，提高了消費者的購買力。住宅項目的建設吸引大量投資，同時用于建造工廠，旅館，購物中心和各種建筑物的土地需求急劇增加。此外，對投資環(huán)境的信心增長，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大，導致更多的投機性購買，土地價格升至歷史新高。

泰國房地產(chǎn)市場整體處于快速發(fā)展階段，經(jīng)濟增長與基礎設施建設是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要力量。1997年泰國政府對于基礎設施建設投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的10%左右。2014年為推動國家經(jīng)濟發(fā)展，加大了基礎設施投資，投資金額約800億美元，其中包括鐵路基礎設施、高鐵、城市軌道、港口與機場方面等。2016年至今，泰國房地產(chǎn)發(fā)展處于快速推進階段，在未來較長一段時間內(nèi)，泰國房地產(chǎn)市場仍將處于快速發(fā)展階段。

二、泰國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

1987-1996年，泰國房地產(chǎn)行業(yè)為快速發(fā)展階段，住宅單元平均每年售出高達180，000套。泰國政府不斷出臺支持國內(nèi)投資政策，并推動外資投資房地產(chǎn)行業(yè)。1997年發(fā)生亞洲金融危機，導致曼谷的房地產(chǎn)市場受到影響。曼谷房地產(chǎn)市場放緩了5年多，由于購買力嚴重收縮，平均每年僅售出20，000套。2003-2004年泰國推動橫向項目（主要是獨立式住宅），曼谷外環(huán)區(qū)開發(fā)很多項目套。2006年，泰國政府對鐵路線進行了擴展。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商必須開發(fā)更多的高層住宅項目并獲得持續(xù)的積極反應，住宅單元的平均年銷量高達80，000套，導致泰國房地產(chǎn)需求迅速增長。

2007-2009年發(fā)生次貸危機影響了泰國經(jīng)濟，導致泰國住房市場在所有方面均放緩。2009年曼谷住宅售出為59，000單位，下降10%。2010年，泰國房地產(chǎn)行業(yè)又開始新的投資期間，住宅單元的平均年銷量為150，000套。2015年至如今，泰國房地產(chǎn)行業(yè)為高速發(fā)展的階段，平均每年售出高達250，000套，泰國政府不斷完善基礎設施建設，推動很多項目，吸引外資，目前泰國房地產(chǎn)行業(yè)已成為眾大國內(nèi)投資者和外籍投資者的目標。

三、泰國房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展中的問題

（一）供需平衡問題房地產(chǎn)的建設數(shù)量大于實際需求。是經(jīng)濟泡沫期間多年積累，導致房地產(chǎn)市場供大于求的問題，這些問題逐漸積累起來，在國家的經(jīng)濟狀況遇到問題，導師房地產(chǎn)業(yè)嚴重的破壞。1990年至1997年期間，曼谷及其郊區(qū)的住宅建筑數(shù)量（從1991年至1997年的數(shù)量）已超過100，000單位/年，導致供高于求問題，從曼谷及其周邊省份每年的家庭數(shù)量增長，需求為68，000-70，000單位，由于許多開發(fā)商加快了房地產(chǎn)項目的開發(fā)，造成供大于求的問題。

（二）房地產(chǎn)領域投機問題在國家經(jīng)濟高速增長期間，消費者購買力增加對住宅的需求也提高，導致土地價格和房屋價格迅速上漲。1992年的土地價格指數(shù)上漲了19.4%，有土地的單戶住宅的價格指數(shù)上漲了13.5%，這是由于1987年開始的房地產(chǎn)行業(yè)的熱度階段。1999年，土地價格指數(shù)下降11.5%，帶土地的獨戶住宅的價格下降了9.8%。

（三）開發(fā)商轉向外籍購買者為對象，由于國家經(jīng)濟放緩，影響了國民對住宅的購買力。部分房地產(chǎn)項目的開發(fā)商已經(jīng)轉向滲透外籍購買者。專注于房地產(chǎn)開發(fā)高端的項目，因為市場具有較高的增長潛力，導致房地產(chǎn)價格幅度漲高。國家政府措施對外籍投資者在泰國決定購買房地產(chǎn)有影響，例如1990年《外國商業(yè)法》的修正案，導致意向在泰國購買房地產(chǎn)的投資者，推遲決定購買房地產(chǎn)。此外，全球經(jīng)濟，外資政策的變化等，在經(jīng)濟危機中影響產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

四、泰國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展策略

目前泰國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。泰國發(fā)達的城市土地價格增長過快，房地產(chǎn)市場競爭激烈，導致城市土地價格過快上漲。

建議泰國政府推出的政策項目，以及基礎設施建設推動，促進泰國的房地產(chǎn)發(fā)展，對各區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)加快健康發(fā)展，完善地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。根據(jù)不同區(qū)域推出不同的發(fā)展戰(zhàn)略，通過發(fā)展控制與平衡政策逐步減少區(qū)域不平衡的問題。對經(jīng)濟發(fā)達的城市充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場機制作用，使房地產(chǎn)開發(fā)適應市場的需求變化，減少供求過剩的問題。對經(jīng)濟欠發(fā)達的城市推出項目，充分利用國家的政策加快健康發(fā)展，加強房地產(chǎn)開發(fā)建設力度。進一步規(guī)范土地市場價格，實行嚴格土地市場價格管理制度，房地產(chǎn)投資規(guī)模擴大，引導房地產(chǎn)商理性競爭。

五、結語

本文對泰國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來趨勢進行了研究分析預測，泰國房地產(chǎn)行業(yè)近年來迅速發(fā)展，泰國政府推出相關政策指導下取得了長足的發(fā)展。但目前泰國房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展中仍存在一些突出問題，有待認真對其中問題及原因進行研究分析，采取有效的針對性措施進行實施，促進泰國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。推動國家經(jīng)濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。