肖誠 王中民 雷圣輝

摘要：介紹“房住不炒”新形勢下的限價商品房項目，分析限價特點(diǎn)選取影響投資收益的主要因素，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)理論對影響因素進(jìn)行綜合分析，針對結(jié)果結(jié)合選取項目的實(shí)際情況研究產(chǎn)生原因，為企業(yè)限價商品房項目投資收益管理提供一種輔助方法參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);限價商品房;灰色關(guān)聯(lián);投資收益

1 引言

我國房地產(chǎn)業(yè)自1998年建立商品房制度以來，為保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，避免房價大幅下跌和遏制房價大幅上漲（“穩(wěn)房價”），托底經(jīng)濟(jì)增長和避免經(jīng)濟(jì)過熱（“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”），出臺一系列調(diào)控措施，業(yè)已經(jīng)歷六輪政策周期[1]，目前正朝向長效機(jī)制和住房制度轉(zhuǎn)變，全面整治房地產(chǎn)融資亂象、堅持“房住不炒”與“因城施策”成為基調(diào)。

房地產(chǎn)業(yè)政策收緊，“限購、限價、限貸、限售、限簽”升級加碼，土地市場政策調(diào)控加嚴(yán)，大量涌現(xiàn)出區(qū)別過往保障性質(zhì)的“限價商品房”，其在土地出讓環(huán)節(jié)，就已明確住宅用地的商品房銷售限價（“單限地”），乃至土地交易限價（“雙限地”），從源頭上限制價格，繼而將房地產(chǎn)項目的收益控制在一定范圍內(nèi)?！跋迌r商品房”的概念已不止局限于住保部門建設(shè)和提供的保障性住房，而是延伸至按合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、政府限制銷售價格的，在市場上正常公開銷售的普通商品住房，不再僅針對中、低收入家庭銷售。

“限價商品房”逐漸常態(tài)化，在多地房地產(chǎn)市場上已占據(jù)主流。本文根據(jù)限價商品房項目的特點(diǎn)，選取影響項目投資收益的主要影響因素，利用對樣本數(shù)量和規(guī)律要求不高的灰色綜合關(guān)聯(lián)分析法，對影響房地產(chǎn)項目投資收益的原因進(jìn)行定量與定性分析研究，為企業(yè)進(jìn)一步提高投資收益提供參考。

2 限價商品房投資收益影響因素

房地產(chǎn)項目的投資收益受眾多因素影響，其因素之間存在相互影響和制約作用，非單一獨(dú)立的影響收益。從收益角度來說，主要分收入與支出兩大類因素，參考住建部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》，收入因素包含：銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入和自營收入;支出因素包含：開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅等，其中開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費(fèi)用，經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。這些因素又受到國民收入、人口總量、經(jīng)濟(jì)政策、市場供需、房地產(chǎn)政策調(diào)控等外部因素，項目設(shè)計、位置、營銷、管理等內(nèi)部因素全面影響。

限價商品房項目相較以往普通商品房項目而言，最大的特點(diǎn)即是從“以合理成本為基礎(chǔ)，市場供求為導(dǎo)向，兼顧國家、企業(yè)、消費(fèi)者三方面利益”的原則出發(fā)，采用由成本、利潤加稅金構(gòu)成基準(zhǔn)價格方式，限定了銷售限價，繼而將項目的利潤控制在一定區(qū)間，如長沙市發(fā)改委發(fā)布的《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》規(guī)定平均利潤率為6～8%;限價商品房項目一般會限制開發(fā)方式，對項目自持比例、采取裝配式建筑的比例和預(yù)制裝配率以及是否需精裝修提出具體要求;限價商品房項目對采用精裝修的部分，也將限定價格標(biāo)準(zhǔn)，并針對各項目精裝修部分的定價有明確規(guī)定;限價商品房項目在取得土地后，不得再調(diào)整規(guī)劃，必須嚴(yán)格按照土地出讓合同約定的土地利用條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

在此限制條件下，尤其是土地交易價格也限定區(qū)間的“雙限地”，項目為達(dá)到基準(zhǔn)收益率以上，各項收入與支出因素都須控制在一定的合理范圍內(nèi)，影響項目投資收益的分析必須更加精準(zhǔn)化，因素的選擇應(yīng)盡量細(xì)化，并遵循科學(xué)性、可操作性、簡化性原則。結(jié)合特點(diǎn)，選定銷售收入、土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅14項為影響因素，利潤總額為決策因素。

3 灰色綜合關(guān)聯(lián)分析法

灰色關(guān)聯(lián)分析法從序列曲線幾何形狀的相似程度判斷關(guān)聯(lián)程度，能較好處理抽象系統(tǒng)的影響因素分析。本文采用灰色綜合關(guān)聯(lián)度對投資效益分析，全面考慮各因素數(shù)據(jù)曲線相似程度，及其基于始點(diǎn)變化速率接近程度。

現(xiàn)有投資收益影響因素Xi，決策屬性X0，經(jīng)數(shù)據(jù)預(yù)處理后，序列長度已一致。

3.1 灰色絕對關(guān)聯(lián)度

3.2 灰色相對關(guān)聯(lián)度

灰色綜合關(guān)聯(lián)度既體現(xiàn)數(shù)據(jù)序列Xi與X0折線相似程度，又反映折線間相對始點(diǎn)變化速率接近程度，是較為全面表征序列間緊密程度的一個數(shù)量指標(biāo)。

4 限價商品房投資收益影響因素分析

盡量避免外部因素干擾，選取某地近年來相似的8個限價商品房項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采用灰色綜合關(guān)聯(lián)分析法，計算目標(biāo)序列利潤總額X0與各比較序列Xi的關(guān)聯(lián)度結(jié)果如下：

觀察得知，ρ8>ρ5>ρ4>ρ10>ρ2>ρ11>ρ1>ρ12>ρ3>ρ9>ρ13>ρ6>ρ7>ρ14，即項目利潤關(guān)聯(lián)程度最大的影響因素依次是：財務(wù)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。綜合項目情況，財務(wù)費(fèi)用最影響投資收益，因企業(yè)實(shí)際財務(wù)費(fèi)用受融資方案、開發(fā)期限、銷售進(jìn)度、資金回籠情況等項目開發(fā)情況影響多，相較其它影響因素波動大;建筑安裝工程費(fèi)用是商品房建筑物的建造費(fèi)用，因其費(fèi)用占比大、管理難度高、受項目開發(fā)定位直接影響等原因，尤其在土地限價下，更易影響投資收益;基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是項目紅線內(nèi)各種管線、道路、綠化、景觀等工程，因其受規(guī)劃指標(biāo)、場地現(xiàn)狀、銷售定位等因素影響，不同項目的費(fèi)用變化較大，直接影響投資收益;銷售收入、土地費(fèi)用雖然占比大，但在限價條件下，其變化幅度較小，相較非限價時，對投資收益的影響有所降低。

5 結(jié)論與建議

5.1 本文采用灰色關(guān)聯(lián)理論，針對影響限價商品房投資收益的因素進(jìn)行分析，得出在限價條件下，各因素影響程度大小，為企業(yè)限價商品房項目收益管理提供參考，通過結(jié)果分析合理控制影響因素，提高投資收益水平。

5.2 可根據(jù)項目特點(diǎn)進(jìn)一步分類細(xì)化，構(gòu)建項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，建立有層次的動態(tài)分析體系，以便更加高效、精準(zhǔn)、科學(xué)的尋找影響因素，及時完善投資收益改進(jìn)措施。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉暢. 中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的歷史回顧及展望[J]. 中國經(jīng)濟(jì)報告，2019，（6）：49-53.

[2] 張春紅等. 基于灰色關(guān)聯(lián)的某市房地產(chǎn)投資影響因素分析[J]. 長沙大學(xué)學(xué)報，2010，24（2）：21-23.

[3] 劉思峰，謝乃明等.灰色系統(tǒng)理論及其應(yīng)用[M].北京：科學(xué)出版社，2010.5 .

[4] 鄧聚龍.灰理論基礎(chǔ)[M].武漢：華中科技大學(xué)出版社， 2002.

作者簡介：作者一：肖誠，（1987—），男，湖北武漢人，碩士研究生，中冶長天國際工程有限責(zé)任公司，主要從事工程咨詢，身份證號：420113198706160615。