何宇

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程化管理著重強(qiáng)調(diào)管理流程間相互匹配及總體規(guī)劃所有流程，不只是流程化管理的內(nèi)在規(guī)律及本質(zhì)內(nèi)容，更是徹底解決管理流程問題的核心指導(dǎo)思想。因此為了保障房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的的順利實(shí)施，本文闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程化管理的主要內(nèi)容及其必要性，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流程優(yōu)化管理策略進(jìn)行了探討分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;流程化;管理;內(nèi)容;必要性;優(yōu)化;策略

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程化管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策實(shí)施前期及實(shí)施期間利用項(xiàng)目管理理論、方法及觀點(diǎn)實(shí)現(xiàn)全面管理目標(biāo)的過程，換而言之由項(xiàng)目開發(fā)至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收各個(gè)階段通過合理控制及科學(xué)策劃等方法嚴(yán)格控制成本投入實(shí)現(xiàn)控制施工質(zhì)量及控制施工進(jìn)度的目標(biāo)。同時(shí)，相較于其他項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理相對(duì)特殊，具有管理實(shí)施者不同、管理對(duì)象不同及管理角度不同等鮮明特點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理者往往為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不止需要投入成本綜合考量施工進(jìn)度，更需要考慮物業(yè)前期介入時(shí)間是否進(jìn)行后期銷售等問題;與設(shè)計(jì)項(xiàng)目及施工項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)項(xiàng)目為主要管理對(duì)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行流程化管理的必要性

1、規(guī)范開發(fā)進(jìn)程。為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程規(guī)范性，房地產(chǎn)企業(yè)必須科學(xué)規(guī)劃合理管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以達(dá)到保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有序進(jìn)行的目標(biāo)。為了提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理規(guī)范性及有效性，推行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程統(tǒng)籌管理具有不可比擬的積極作用[4]。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須以開發(fā)項(xiàng)目管理為切入點(diǎn)創(chuàng)造良好的工作條件，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有組織有目的地進(jìn)行，消除影響開發(fā)進(jìn)程的風(fēng)險(xiǎn)因素。此外，不斷健全相關(guān)法律法規(guī)，綜合考量房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，通過完善相關(guān)管理機(jī)制的方法協(xié)調(diào)各個(gè)部門及各個(gè)人員間關(guān)系，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供強(qiáng)有力的支持。

2、提高效益。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及管理以贏得更多經(jīng)濟(jì)效益為核心目標(biāo)，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)必須做好房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量的管理工作，確保在建工程的使用安全及使用年限，并且有效管理開發(fā)項(xiàng)目的施工工期，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目于規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成施工為前提條件，最大程度控制總體施工成本投入，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求更多經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，業(yè)務(wù)流程指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為中心所開展的一系列活動(dòng)，以達(dá)到獲取特定結(jié)果的目標(biāo)，而項(xiàng)目流程化管理屬于規(guī)范化管理模式，以最大限度提升業(yè)務(wù)績(jī)效水平為主要目標(biāo)，涉及流程優(yōu)化、流程質(zhì)量管理、資源分配等方面內(nèi)容。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流程優(yōu)化管理策略

1、評(píng)估階段優(yōu)化管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中確定全新的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占據(jù)著極其重要的作用，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)秉持實(shí)事求是的工作原則，納入政府政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃等指標(biāo)明確開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相對(duì)復(fù)雜，可分為輔助指標(biāo)及核心指標(biāo)兩個(gè)方面。其中，輔助指標(biāo)可細(xì)分為累及凈現(xiàn)金流量、房地產(chǎn)項(xiàng)目首期開盤時(shí)間;核心指標(biāo)可細(xì)分為銷售凈利率、投資收益率及企業(yè)內(nèi)部收益率等?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中核心指標(biāo)以滿足底線指標(biāo)為前提條件，而輔助指標(biāo)往往被視為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否能長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的參考依據(jù)。

2、策劃階段優(yōu)化管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)往往需要項(xiàng)目建議書及項(xiàng)目策劃書為參考依據(jù)，再作出是否進(jìn)行項(xiàng)目是否開發(fā)的決定。因此在實(shí)際管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須召集投資方構(gòu)思具體投資內(nèi)容，對(duì)比分析投資結(jié)構(gòu)，盡可能挑選行業(yè)信譽(yù)佳且具備行業(yè)資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)得出企業(yè)實(shí)際情況的分析結(jié)果，為企業(yè)制定未來發(fā)展方向，并且將未來發(fā)展方向視為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及施工方案的評(píng)估依據(jù)，便于判斷其方案可操作性及可行性。同時(shí)，科學(xué)合理評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性的研究報(bào)告，為企業(yè)后續(xù)決策提供相應(yīng)的參考依據(jù)。此外，仔細(xì)審核開發(fā)項(xiàng)目建議書及可行性報(bào)告。

3、準(zhǔn)備階段優(yōu)化管理。在實(shí)際管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告，綜合考量項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工期及建設(shè)面積，科學(xué)設(shè)計(jì)項(xiàng)目造型合理規(guī)劃項(xiàng)目周圍環(huán)境，最大限度提高土地資源利用率。同時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的目標(biāo)嚴(yán)格控制總體施工成本投入，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化建筑工程的設(shè)計(jì)形式，合理選擇適宜的施工設(shè)備及施工材料，盡可能于項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段完成概算審查任務(wù)，仔細(xì)調(diào)整原有的設(shè)計(jì)方案。此外，房地產(chǎn)企業(yè)組建項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，專職負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理方面工作，制定相應(yīng)的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，強(qiáng)化質(zhì)量管理、成本管理及建設(shè)進(jìn)度管理的力度，挑選出適宜的項(xiàng)目總承包商，做好施工材料采購(gòu)管理工作。

4、施工階段優(yōu)化管理。在實(shí)際管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須于項(xiàng)目施工前期與工程施工單位簽訂相關(guān)合同，以嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)條款為前提條件，盡可能于施工合同中明確雙方所擔(dān)負(fù)的工程建設(shè)責(zé)任及義務(wù)，提出具體的工程質(zhì)量、施工工期及施工安全的要求，預(yù)防工程施工期間合同雙方出現(xiàn)不可調(diào)和的矛盾。同時(shí)，施工質(zhì)量管理占據(jù)建筑工程施工極其重要的地位及作用，著重強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)監(jiān)理單位及施工單位，將質(zhì)量監(jiān)督管理理念貫穿于施工過程始終，對(duì)于保證施工工序符合工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)具有不可比擬的積極作用。

5、竣工階段優(yōu)化管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成施工后，房地產(chǎn)企業(yè)必須于工程交付業(yè)主前進(jìn)行竣工驗(yàn)收，尤其是規(guī)劃建設(shè)過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題且無法及時(shí)采取有效的處理措施則存在安全隱患的可能性，甚至造成工程項(xiàng)目總體無法順利進(jìn)行竣工驗(yàn)收。因此在實(shí)際管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)秉持具體問題具體分析的工作原則，加大對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理的重視程度，尤其是竣工交付前期，盡可能以清單為展現(xiàn)形式系統(tǒng)披露工程建設(shè)期間所涉及的所有細(xì)節(jié)問題，保證項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作清晰明確。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性與廣大人民群眾的切身利益存在著密切聯(lián)系，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加大對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目流程的優(yōu)化管理，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本投入，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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（作者單位：青島綠城華景置業(yè)有限公司）