謝思淼

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國(guó)重要的稅源行業(yè)，這也使得房地產(chǎn)行業(yè)稅收問(wèn)題備受關(guān)注，特別是實(shí)施營(yíng)改增后，房地產(chǎn)行業(yè)涉稅環(huán)境更加復(fù)雜化。在這種環(huán)境下，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入分析，并積極采取有效的措施加以控制，以此來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);涉稅風(fēng)險(xiǎn);增值稅;所得稅;管控策略

房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)及環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，而且每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在涉稅問(wèn)題，隨之也帶來(lái)了一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)，其需要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，及時(shí)找出涉稅風(fēng)險(xiǎn)，并構(gòu)建完善的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控體系，以此來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際會(huì)計(jì)處理過(guò)程中，存在沒(méi)有嚴(yán)格按照規(guī)定確認(rèn)銷售收入的問(wèn)題，部分企業(yè)在確認(rèn)銷售收入時(shí)，并沒(méi)有考慮預(yù)售外開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，將賬外經(jīng)營(yíng)收入隱匿，從而使企業(yè)出現(xiàn)了涉稅風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)將自身建設(shè)的商品房分給員工作為股利分配，或以此進(jìn)行投資。以上情形發(fā)生時(shí)由于賬務(wù)處理中未計(jì)入這些銷售收入，企業(yè)存在未按規(guī)定繳納稅款的問(wèn)題。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，為抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，其往往在開(kāi)增值稅專用發(fā)票時(shí)存在虛寫金額的行為。另外，進(jìn)項(xiàng)稅額未按規(guī)定進(jìn)行抵扣，由此也會(huì)引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（二）所得稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)

為減少企業(yè)所得稅的繳納，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)工作中存在人為增加開(kāi)發(fā)成本的情況，如取得虛假發(fā)票或?qū)⒉缓弦?guī)票據(jù)進(jìn)行稅前抵扣。在具體操作過(guò)程中，部分集團(tuán)企業(yè)為增加開(kāi)發(fā)成本，存在將集團(tuán)內(nèi)部一些公司的貸款利息計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的問(wèn)題，且缺乏金融機(jī)構(gòu)的合法憑證作為依據(jù)。為減少銷售收入，一些企業(yè)在開(kāi)展關(guān)聯(lián)購(gòu)銷業(yè)務(wù)時(shí)，銷售收入的確認(rèn)不符合獨(dú)立性交易原則。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還存在成本和費(fèi)用劃分不當(dāng)?shù)那闆r，在具體的會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分完工產(chǎn)品和未完工產(chǎn)品，且銷售收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本都沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)確認(rèn)，這些情形必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)增加。

（三）土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)

部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目跨越了營(yíng)改增前后兩個(gè)階段，在土地增值稅計(jì)算時(shí)未嚴(yán)格按照具體的規(guī)定將收入中的增值稅剔除，增值額計(jì)算時(shí)存在基數(shù)不準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)。在具體成本歸集過(guò)程中，由于費(fèi)用列支不合理，極易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，如費(fèi)用重復(fù)扣除、發(fā)票管理不到位、存在不合規(guī)發(fā)票等，這些情況必然也會(huì)引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控策略

（一）做好增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范工作

營(yíng)改增實(shí)施后，在當(dāng)前稅收體制下，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，需要對(duì)稅務(wù)工作給予更多的重視，防范增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)。在會(huì)計(jì)核算工作中，企業(yè)要嚴(yán)格按照規(guī)定要求對(duì)銷售收入及時(shí)進(jìn)行確認(rèn)，并在確認(rèn)銷售收入時(shí)，準(zhǔn)確對(duì)可售商品的銷售收入進(jìn)行核算，對(duì)于一些沒(méi)有計(jì)入預(yù)售的額外面積、車庫(kù)等，通過(guò)銷售獲取的收入也需要進(jìn)行確認(rèn)。在進(jìn)行商品房預(yù)售的過(guò)程中，企業(yè)需要具體根據(jù)預(yù)收賬款的3%繳納增值稅。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，還需要重視發(fā)票管理，不僅要管好增值稅發(fā)票的使用，同時(shí)為能夠?qū)M(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，與上游企業(yè)合作時(shí)，宜選擇具有一般納稅人資格的企業(yè)，這樣合作過(guò)程中才能夠獲取增值稅發(fā)票，而且要嚴(yán)禁出現(xiàn)增值稅發(fā)票虛開(kāi)的情況，有效防范增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣的風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的過(guò)程中，要注意一切與銷售生產(chǎn)無(wú)關(guān)的增值稅專用發(fā)票不允許抵扣，新購(gòu)入的不動(dòng)產(chǎn)稅額要嚴(yán)格按照新規(guī)定進(jìn)行抵扣。

（二）加強(qiáng)企業(yè)所得稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，需要加大管控力度，針對(duì)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)加強(qiáng)識(shí)別，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并杜絕涉稅風(fēng)險(xiǎn)隱患，防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。在賬務(wù)處理工作中，企業(yè)要對(duì)預(yù)售收入及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理，對(duì)視同銷售的成本及時(shí)進(jìn)行確認(rèn)，在所得稅需要針對(duì)借款利息進(jìn)行抵扣時(shí)，需要具備合法的金融機(jī)構(gòu)憑證，且不能超過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)的債資比。針對(duì)企業(yè)所得稅繳納相關(guān)的涉稅問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)聯(lián)系，使其能夠?yàn)槠髽I(yè)所得稅籌劃方案的制訂提供有效的建議，這樣可以降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。另外，為實(shí)現(xiàn)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的有效防范，企業(yè)還應(yīng)構(gòu)建預(yù)警機(jī)制，具體分析企業(yè)自身稅務(wù)水平，將其與行業(yè)水平進(jìn)行比較，并對(duì)分析結(jié)果的具體情況仔細(xì)查找原因，積極采取有效的措施加以控制。

（三）重視防范土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)

在具體運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)土地增值稅繳納問(wèn)題給予高度重視，防范出現(xiàn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。在具體工作中，企業(yè)需要針對(duì)易出現(xiàn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)提高重視度，在清算土地增值稅的過(guò)程中，任何一項(xiàng)扣除項(xiàng)目都需要提供與之相對(duì)應(yīng)的票據(jù)。同時(shí)會(huì)計(jì)人員也需要在日常工作中及時(shí)收集相應(yīng)的憑證資料，嚴(yán)禁出現(xiàn)重復(fù)列支成本的現(xiàn)象，從而有效實(shí)現(xiàn)對(duì)偷稅漏稅風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。在確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入時(shí)，企業(yè)通常情況下會(huì)采用計(jì)稅法，具體確認(rèn)時(shí)會(huì)將增值稅銷項(xiàng)稅額剔除。在這一過(guò)程中，企業(yè)要嚴(yán)格以具體的稅率進(jìn)行價(jià)稅分離，并減去增值稅應(yīng)納稅額。另外，企業(yè)還需要按照規(guī)定要求對(duì)扣除項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)，具體扣除項(xiàng)目中，還需要減去相關(guān)的成本費(fèi)用，項(xiàng)目人員工資和企業(yè)其他部門的人員工資宜分開(kāi)進(jìn)行核算，且項(xiàng)目人員工資可以實(shí)現(xiàn)全額抵扣，進(jìn)一步規(guī)避清算中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，需要嚴(yán)格遵循法律法規(guī)和政策規(guī)定，做好三大稅種的核算和繳納工作，嚴(yán)禁違法違規(guī)操作行為。特別是營(yíng)改增全面實(shí)施的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)更需要重視自身稅收問(wèn)題，并對(duì)實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)加大防范力度，確保企業(yè)依法納稅，避免相關(guān)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，以此助推房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

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