李和燕

摘要：住房公積金制度在很大程度上促進(jìn)了城市住房的發(fā)展，為公眾提供了長期穩(wěn)定的信貸資金。住房公積金作為一種公共基金管理機(jī)構(gòu)，在維護(hù)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。隨著國家政策的支持和企業(yè)待遇的提高，擁有住房公積金的職工人數(shù)不斷增加，這也在很大程度上增加了住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。誠然，我國住房公積金制度并不完善，在實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)管理中也存在一些問題。住房公積金貸款規(guī)模的擴(kuò)大和申請住房公積金貸款人數(shù)的不斷增加，都對住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了新的挑戰(zhàn)。鑒于此，本文分析了住房公積金貸款對房地產(chǎn)銷售的影響，以供參考。

關(guān)鍵詞：住房公積金貸款;房地產(chǎn)銷售;影響;策略

引言

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)銷售模式也處于變化之中。相關(guān)部門及人員應(yīng)通過分析市場發(fā)展情況，認(rèn)真研究并分析影響房地產(chǎn)銷售的因素，并對住房公積金貸款利率進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，促使房地產(chǎn)銷售朝著更加健康的方向發(fā)展。

一、住房公積金貸款對房地產(chǎn)銷售的影響

（一）房價(jià)變化因素

在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，房價(jià)的變化會直接影響房地產(chǎn)的整體銷售。當(dāng)物業(yè)市場管理方面售價(jià)上漲，但房屋貸款增幅不明顯時(shí)，很容易影響物業(yè)銷售，導(dǎo)致物業(yè)比重下降。因此，住房貸款變動和房地產(chǎn)售價(jià)變動的趨勢是不同的。為了提高房地產(chǎn)市場的效果，管理者必須了解房地產(chǎn)價(jià)格變化的市場發(fā)展和范圍，對房地產(chǎn)銷售的影響因素，對房地產(chǎn)銷售價(jià)格實(shí)行科學(xué)控制。

（二）氣泡預(yù)警因素

房地產(chǎn)泡沫預(yù)警中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，但總體而言，房地產(chǎn)價(jià)值沒有變化。在不斷變化的經(jīng)濟(jì)形勢下，相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)形勢將朝著異構(gòu)的方向發(fā)展。值得注意的是，在土地和土地銷售貸款和價(jià)格變化時(shí)，重點(diǎn)應(yīng)放在相關(guān)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢是地方還是國家。根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的控制因素，快速開展日常工作，適應(yīng)行業(yè)不斷變化的線性回歸方程，了解相應(yīng)的動態(tài)。

二、防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的策略

（一）住房公積金貸款收緊政策

面對居高不下的個(gè)貸率，許多地區(qū)實(shí)施了住房公積金貸款的收縮政策，通過降低貸款額度、提高購房首付比等一系列量入為出的措施嚴(yán)格控制住房公積金貸款的總量。北京市于2018年9月份出臺《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》《關(guān)于落實(shí)放管服、優(yōu)化營商環(huán)境提升住房公積金歸集服務(wù)水平的通知》等住房公積金新政，將住房公積金貸款額度從80萬降到60萬;規(guī)定二套房認(rèn)房又認(rèn)貸;普宅首付至少35%，二套非普宅首付不低于80%;公積金貸款的年限最長算到65歲，不再是70歲;月還款額不超月收入6成，超限降貸款額度。廈門市住房公積金管理自2016年以來，將原本0.8的流動性調(diào)解系數(shù)兩度下調(diào)至0.6，倒逼繳存職工重新配置個(gè)人住房組合貸款、或延長其貸款年限。[16]這些政策雖然一定程度上限制了住房公積金的流出量，緩解了地區(qū)住房公積金的流動性風(fēng)險(xiǎn)，但是這種人為收緊政策與住房公積金的住房保障功能及其社會福利性質(zhì)背道而馳，不是住房公積金平穩(wěn)發(fā)展的長遠(yuǎn)之計(jì)，更是有損其社會公信力。

（二）提高員工職業(yè)操守與職業(yè)道德

針對住房公積金貸款業(yè)務(wù)相關(guān)員工存在的工作上的不規(guī)范、不合法操作，住房公積金單位要積極采取應(yīng)對措施來解決這一類風(fēng)險(xiǎn)。如開展定期的綜合考核，并與績效進(jìn)行掛鉤;或是定期開展宣傳與教育工作，切實(shí)提高住房公積金貸款工作人員思想境界，提高員工的職業(yè)操守和職業(yè)道德;又或者制定道德與操守方面的獎(jiǎng)懲制度，秉持公開、公平、公正的原則，進(jìn)一步將獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰落實(shí)到個(gè)人身上等等。不管何種措施，都是以提高員工職業(yè)操守與職業(yè)道德作為目標(biāo)的，以此來降低住房公積金貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中的人性化風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)貸后管理力度

住房公積金單位應(yīng)當(dāng)對貸款人的資金用途有一個(gè)長期的追蹤、調(diào)查，也可以放權(quán)給銀行，讓銀行進(jìn)行協(xié)同追蹤、調(diào)查，這是加強(qiáng)貸后管理的一種有效措施。也可以說，這是一種動態(tài)監(jiān)察，對貸款人的信用、支付能力、安全狀況做一個(gè)系統(tǒng)的評分，保證住房公積金貸款出去的資產(chǎn)穩(wěn)定和安全。同時(shí)也為確保貸款人是否合理、合法的使用這筆資金。此外，還應(yīng)加強(qiáng)貸款合同管理，切實(shí)為產(chǎn)業(yè)自身提供保障，并作為追訴利益的明確依據(jù)。

（四）健全信用評價(jià)體系

相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)出臺信用評價(jià)體系，依據(jù)住房公積金貸款業(yè)務(wù)具體情況，完善該體系，提高住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范與控制能力。住房公積金貸款業(yè)務(wù)包括許多核查工作內(nèi)容，基本的核查工作之一就是針對借款人的信用開展相關(guān)審查工作。通常來說，在辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)活動的過程中，可以利用人民銀行征信系統(tǒng)開展相關(guān)的查詢與審核工作。為了提升住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范與控制能力，當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門在有關(guān)的征信系統(tǒng)中，錄入借款人的個(gè)人信息、實(shí)際款項(xiàng)交納等內(nèi)容，這樣在提升征信審查標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，還能提高借款人信息的真實(shí)性，增強(qiáng)相關(guān)信用評價(jià)體系的科學(xué)性與系統(tǒng)性，有效降低發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)的概率。

（五）拓寬公積金的融資渠道，增加公積金的供給量

各地的“開源”策略來看，住房公積金資金證券化、公轉(zhuǎn)商補(bǔ)息貸款這些方法不失為增加住房公積金供給量的好策略，但是從長遠(yuǎn)角度來看，這些策略仍需要進(jìn)一步的完善和規(guī)范，從而保證資金的安全和流通。

結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，引起了廣泛關(guān)注。人們傾向于選擇住房公積金貸款，政府負(fù)責(zé)開展住房公積金貸款的調(diào)控工作，其利率變化會對房地產(chǎn)銷售造成直接影響。因此，房地產(chǎn)銷售應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注住房公積金貸款，緊跟其變化發(fā)展形勢，依據(jù)市場情況，對房地產(chǎn)銷售價(jià)格進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，加快推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、和諧發(fā)展。

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