凌樂紅

隨著社會不斷的發(fā)展，經濟的不斷進步，我國城鎮(zhèn)居民的收入差距以及消費結構發(fā)生了變化。在城鎮(zhèn)經濟發(fā)展的過程中，居民從過去的溫飽問題上升到生活品質問題，孩子成長問題。在目前的社會發(fā)展中，住房的消費較高，住房也是生存的必備消費。住宅消費作為再生產的基礎，代表了住宅生產的起點以及歸宿點。居民的居住條件代表了社會經濟的發(fā)展，居民的收入差距反應了當前城市的發(fā)展水平，住房空置率可以反映出房地產行業(yè)的發(fā)展，也可以代表城市內的經濟發(fā)展。目前房地產行業(yè)中存在住房不平均的問題，住房空置率較高的現(xiàn)象導致了城市內經濟得發(fā)展。在房地產行業(yè)的發(fā)展中，具有良好經濟條件的人熱于房地產投資，在抬高房地產的價格后住房空置，并不能把住房的作用發(fā)揮出來。由于工薪階層的人們住房消費困難，導致居民收入差距增大，市場內的經濟發(fā)展也受到了嚴重影響。面對房產行業(yè)的發(fā)展不均衡，想要保證社會經濟的發(fā)展以及對居民的收入進行調整，需要對房地產行業(yè)進行改革，解決住房空置率的問題。在保障人民生活條件的同時需要解決人民基本問題，本文通過對住房空置率的講解，以及贛州市居民的收入差距進行分析，探討出如何降低住房空置率，穩(wěn)定房地產行業(yè)的發(fā)展，對收入與消費之間的關系進行優(yōu)化。

一、住房空置率的定義和標準

住房空置率主要是代表無人居住的房屋與住房存量的比例。住房空置率可以有效的反應房地產行業(yè)的發(fā)展。住房空置率另一方面表現(xiàn)為，房屋交易后，一年內居住時間少于一定的比率。例如房屋購買一年后，居住時間只有一個月或者三個月內，房屋為空置房屋。有的地區(qū)定義為一年未售出的商品房平方數占房屋總量的百分比。各個地區(qū)所規(guī)定的房屋空置率有所不一，但是大致上住房空置率都表現(xiàn)為房地產行業(yè)的發(fā)展，代表當前城市的居民收入差距。

按照國際通用標準，住房空置率在5%～10%之間為合理區(qū)，空置率在10%～20%之間為空置危險區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。這個標準，既適合對全國總體房屋空置情況的分析和預測，也適合對各個大中城市、地區(qū)的房屋擁有和使用情況的統(tǒng)計和分析，還可以作為局部城區(qū)或小區(qū)建設和規(guī)劃的參考數據。

二、贛州市居民收入

今年前三季度，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23653元，同比增長8.7%;農村居民人均可支配收入6242元，增長11.1%。農村居民人均可支配收入增速高于城鎮(zhèn)居民2.4個百分點，這是自2013年以來，我市連續(xù)第六年居民增收步伐農村快于城鎮(zhèn)。

前三季度全市城鎮(zhèn)居民人均工資性收入14783元，同比增長9.3%;農村居民人均工資性收入3308元，同比增長9.5%。主要是經濟繼續(xù)保持穩(wěn)中向好態(tài)勢，前三季度全市GDP增長9.4%。居民就業(yè)面良好，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數增加，農村外出務工和本地務工工資保持增長。全市城鎮(zhèn)居民人均經營凈收入2901元，增長11.8%;農村居民人均經營凈收入1639元，增長12.8%。主要是營商環(huán)境優(yōu)化，減稅降費力度加大，市場主體持續(xù)壯大。全市各類市場主體52萬戶，增長10%。其中，工商注冊企業(yè)數10.6萬戶，增長19.2%。全市城鎮(zhèn)居民人均財產凈收入2087元，增長9.6%;農村居民人均財產凈收入93.4元，增長7.6%。主要是房屋出租市場升溫，出租房屋凈收入增長較快。全市城鎮(zhèn)居民人均轉移凈收入3883元，增長3.9%;農村居民人均轉移凈收入1202元，增長13.7%。主要是各項惠民政策助推，精準扶貧持續(xù)發(fā)力拓寬了增收渠道。農村居民人均政策性生活補貼收入增長98.9%，社會救濟和補助收入增長21.7%，報銷醫(yī)療費增長61.4%。

三、居民收入差距

對住房空置率的影響

贛州市城鎮(zhèn)居民的收入差距會導致住房空置率增加，由于居民手中可支配收入不足，經濟壓力較大，使得很多業(yè)主的毛坯房交房后無法立即拿出資金投入裝修，是導致房屋空置的重要原因之一。另外購房者急需資金周轉時，也會通過以出售不動產變現(xiàn)的方式度過危機，導致在等待出售的這段時間內，房屋處于空置狀態(tài)。通過對購房者進行訪問，將交房后未入住使用的購房者住宅空置原因進行歸納統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，有受訪者表示區(qū)域配套、提前購房、經濟壓力等原因，住宅目前處于未裝修狀態(tài);值得一提的是，有個別受訪者表示是因為房屋存在質量問題，未對房屋進行驗收而空置。

四、減少居民收入

對住房空置率影響的措施

1.加強房地產行業(yè)調控

商品房有私人產權的就是市場行為，應該遵循市場經濟規(guī)律。小產權房、保障性住房、經濟適用房等模糊產權不是市場經濟發(fā)展的重點，在改革過程中，需要對其進行摒棄。一個房屋價值是固定的，價格的高低受到多方面因素的影響，在進行房產宏觀調控時，主要對商品住房房價進行調控，調節(jié)需求從而調節(jié)價格才是調控根本。市場經濟條件下只有兩個選擇，買房或租房。產權很明確，要么是私人的要么是國家的。在產權問題上動搖，就是動搖市場經濟，甚至倒退到計劃經濟。

2.采取替代責任方式

面對商品房轉按揭過程中的風險，企業(yè)采用責任替代的方式來降低風險。企業(yè)可以通過賦予商品房預售抵押的效率，在按揭中完善合同條款，同時與銀行形成良好的合作，簽訂按揭合作協(xié)議，保證雙方利益。簽訂按揭合作協(xié)議，為整個金融服務過程提供法律支持。在于購房人簽訂購房合同時，需要明確雙方利益，企業(yè)需要與購房人，銀行，開放商等相互協(xié)調，對相關問題進行解決，向相關人員進行責任明確。企業(yè)在工作過程中，聘請專業(yè)的法律顧問，預防與控制不同階段的風險，保障購房人利益的同時，提高轉按揭的效益。在服務開始前，對購房人進行信用了解，詳細了解購房人的條件，個人信用。企業(yè)可以通過建立個人資信的評價系統(tǒng)來了解購房人的情況。

3.加強就業(yè)政策的指導

堅持實施更加積極的就業(yè)政策，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。這是獲取收入的源泉，能夠為城鄉(xiāng)居民的增收打好基礎。關于積極的就業(yè)政策必定需要積極的財政政策做支撐，積極的財政政策必然推動市場積極地連鎖反應，其很大程度上有可能引起通貨膨脹，從而引發(fā)市場對固定資產投資額的增加，為此，未來的房地產行業(yè)前景十分美好。

4.建立工資增長管理機制

建立健全職工工資的正常增長和支付保障機制，使勞動報酬的增長能夠同勞動生產率的提高同步。這條對房地產行業(yè)來說是健康的利好消息，我國百姓的儲蓄習慣就是由于不穩(wěn)定的工資制度造成的，很多老百姓對未來確保保障信心，為此，花銷較為謹慎，假如國家對此條加以切實落實，并以強力執(zhí)行的話，老百姓的消費信心將會大增，那時候的房地產行業(yè)同樣會得以健康發(fā)展的。

5.對房產稅進行管理

房產稅的設置是根據地區(qū)的不同，用途不同，房屋面積，個人所擁有的房屋件數而決定的。在房產稅的繳納中，需要對其進行嚴格管理，保證房地產行業(yè)的合法性。在面對房屋擁有件數多的情況，房產稅的稅率會設置較高，原理是人員擁有的房屋面積較多，由此來講增加居民有房產的成本，抑制房地產投資，在一定的基礎上也可以減少房屋的空置率。房產稅的有效管理也可以幫助改進居民的收入差距，收入較高的人員，房屋擁有套數多的會繳納的更高稅務，保證了住房空置率的降低。

五、結語

在經濟環(huán)境方面，從全球來看，當前，在全球經濟增長前景持續(xù)改善的帶動下，國際市場需求逐步回暖，發(fā)達經濟體、新興經濟體等世界主要地區(qū)和國家經濟逐漸開始復蘇回升，將為房地產保持較快增長提供有利的經濟環(huán)境。從國內來看，全國經濟進入新常態(tài)以后，經濟增速從高速增長轉向中高速增長。其中服務業(yè)發(fā)展穩(wěn)步加快，對全市經濟增長的支撐帶動作用持續(xù)加強，居民收入保持較快增長態(tài)勢，這就為房地產行業(yè)的發(fā)展提供了較為穩(wěn)定且良好的經濟發(fā)展環(huán)境。

[本文系江西省贛州市社會科學界聯(lián)合會項目：城鎮(zhèn)居民收入差距對住房空置率的影響研究—以贛州市為例 （20200254）項目成果。]

（江西環(huán)境工程職業(yè)學院）