薛志剛

摘 要： 隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，我國(guó)的大數(shù)據(jù)技術(shù)有了很大進(jìn)展，并在房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域得到了廣泛的應(yīng)用。大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來使各個(gè)領(lǐng)域開始實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)據(jù)資源的整合和利用。大數(shù)據(jù)技術(shù)的使用和發(fā)展為房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展帶來一定機(jī)遇的同時(shí)也使其面臨著一定的挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞： 大數(shù)據(jù);房地產(chǎn)土地評(píng)估;應(yīng)用

【中圖分類號(hào)】TP311.1 ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A ? ? 【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.35.026

引言：土地的價(jià)格會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生直接的影響，如何正確界定土地價(jià)值，成為房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過程中最重要的問題。土地作為重要的投資產(chǎn)品，由于位置的固定性、價(jià)值的連續(xù)性等特點(diǎn)，具有一定的升值空間。站在投資人的角度來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期需要做好拿地的工作。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地的儲(chǔ)備具有重要性與特殊性的特點(diǎn)，企業(yè)需要對(duì)土地的價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估，并且以入股、投資與抵押作為基礎(chǔ)的決策依據(jù)。

1 土地估價(jià)的概念

土地估價(jià)是土地估價(jià)師依據(jù)估價(jià)目的和待估土地狀況，遵循估價(jià)原則，按照一定的估價(jià)程序，在全面調(diào)查和綜合分析影響地價(jià)因素的基礎(chǔ)上，選用適宜的估價(jià)方法，對(duì)待估土地在估價(jià)期日的價(jià)格進(jìn)行估算和判定的行為。在開展土地估價(jià)時(shí)，需要遵循替代原則、最有效利用原則、預(yù)期收益原則、供需原則、貢獻(xiàn)原則、謹(jǐn)慎原則等技術(shù)原則和合法性原則、獨(dú)立、客觀、公正原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則等一般性原則，以確保估價(jià)結(jié)果能公平合理，并有效保障各方面應(yīng)有的利益。

2 大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域應(yīng)用面臨的突出問題

對(duì)房地產(chǎn)土地評(píng)估新技術(shù)鉆研不夠：現(xiàn)階段許多房地產(chǎn)土地評(píng)估業(yè)務(wù)都是在國(guó)家和政府的規(guī)定中進(jìn)行的。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)只考慮自身的經(jīng)濟(jì)利益而忽視了對(duì)業(yè)務(wù)的深度挖掘，總是在最短的時(shí)間內(nèi)完成評(píng)估業(yè)務(wù)。一些房地產(chǎn)土地評(píng)估結(jié)構(gòu)不重視對(duì)新技術(shù)、新方式和新手段的創(chuàng)新，對(duì)大數(shù)據(jù)的應(yīng)用不夠重視。一些機(jī)構(gòu)受到錢財(cái)之后進(jìn)行簡(jiǎn)答的評(píng)估，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)土地評(píng)估事業(yè)的發(fā)展和質(zhì)量的提升，也增加了評(píng)估的難度。從整體上看，房地產(chǎn)土地評(píng)估發(fā)展的過程中存在從業(yè)人員素質(zhì)低和對(duì)技術(shù)不了解的問題。在評(píng)估業(yè)務(wù)中低層次操作：現(xiàn)階段，受到一些因素影響，在房地產(chǎn)土地評(píng)估過程中很難制定統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，大數(shù)據(jù)技術(shù)在使用的過程中也可能遇到問題和困難，不僅影響房地產(chǎn)土地評(píng)估質(zhì)量和效率，同時(shí)造成市場(chǎng)上出現(xiàn)一些低層次操作。在房地產(chǎn)土地評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展的過程中，與相關(guān)的行業(yè)進(jìn)行溝通和信息的交流、滲透不理想也是制約大數(shù)據(jù)技術(shù)科學(xué)應(yīng)用的關(guān)鍵。

3 土地房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用的問題解決對(duì)策

3.1 提升大數(shù)據(jù)應(yīng)用水平

在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代背景下，土地估價(jià)體系運(yùn)行必須以大數(shù)據(jù)和信息技術(shù)的應(yīng)用為基礎(chǔ)，尤其是在土地估價(jià)工作開展涉及因素不斷復(fù)雜化的情形下，將各種數(shù)據(jù)通過數(shù)據(jù)化的形式展現(xiàn)出來，借助各種有效途徑，全面收集數(shù)據(jù)并將其納入統(tǒng)一的信息管理平臺(tái)中，利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)提升整體分析水平。在對(duì)具體的項(xiàng)目地塊進(jìn)行估價(jià)分析時(shí)，能將現(xiàn)有數(shù)據(jù)與大數(shù)據(jù)平臺(tái)的共性特征相對(duì)比，不僅能發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有數(shù)據(jù)中存在偏差的部分，使估價(jià)人員更為準(zhǔn)確地判斷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，還能借助數(shù)據(jù)分析，有效避免估價(jià)工作中人為因素的影響，得出更為準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果。大數(shù)據(jù)其相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用，是未來土地估價(jià)工作開展的重要技術(shù)保障，對(duì)于相關(guān)企業(yè)和機(jī)構(gòu)而言，必須不斷加強(qiáng)對(duì)這方面技術(shù)應(yīng)用的重視程度，不斷加大硬件設(shè)備的投入力度，為相關(guān)工作開展和未來發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

3.2 建立實(shí)時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)

大數(shù)據(jù)時(shí)代下，網(wǎng)絡(luò)安全問題層出不窮，房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)為了降低網(wǎng)絡(luò)安全事故帶來的不利影響，需在應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)實(shí)行土地評(píng)估時(shí)，建立完善的實(shí)時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)土地評(píng)估工作予以監(jiān)督和管控，確保信息數(shù)據(jù)的安全性、可靠性，避免不法之徒的惡意攻擊。再者，房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)還可設(shè)置專門的數(shù)據(jù)評(píng)估中心，建立完善的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，來維護(hù)數(shù)據(jù)安全。另外，為能夠使系統(tǒng)更加安全、防御性更高，還需要設(shè)計(jì)識(shí)別系統(tǒng)，開展認(rèn)證管理，通過這種方式來減少系統(tǒng)管理問題。

3.3 提升工作人員專業(yè)技能

對(duì)土地估價(jià)行業(yè)而言，做好這方面工作需要從三個(gè)層面入手：一是要能與相關(guān)高等職業(yè)院校等加大合作力度，通過校企合作等多種方式，不僅能有效提升現(xiàn)有工作人員的專業(yè)技能水平，還能為后續(xù)人才培養(yǎng)奠定良好的基礎(chǔ)。二是完善行業(yè)內(nèi)部人才交流渠道，對(duì)于違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范要求的工作人員，要將其驅(qū)逐出行業(yè)隊(duì)伍，而對(duì)于具有創(chuàng)新思維能力的高水平人才，則要能為其晉升和發(fā)展提供更為廣闊的市場(chǎng)空間。三是要能通過遠(yuǎn)程教育體系的構(gòu)建，為人才自我提升提供更加便利的渠道，加大行業(yè)內(nèi)部技能交流力度，通過多種不同形式，共同提升行業(yè)整體專業(yè)技能水平。

3.4 建設(shè)房地產(chǎn)土地評(píng)估大數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)

如果大數(shù)據(jù)受到攻擊的話，能夠?qū)魧?duì)象的破壞行為和攻擊行為進(jìn)行識(shí)別和反擊。重視對(duì)網(wǎng)絡(luò)空間信息體系的建設(shè)，在研發(fā)的過程中重視加密方式的應(yīng)用，這是保證大數(shù)據(jù)時(shí)代能夠?qū)Υ罅康臄?shù)據(jù)進(jìn)行快速、實(shí)時(shí)和精準(zhǔn)瀏覽的關(guān)鍵，此外，重視對(duì)房地產(chǎn)土地估價(jià)數(shù)據(jù)中心的建設(shè)，尤其發(fā)展大數(shù)據(jù)安全保密技術(shù)，重點(diǎn)對(duì)密碼和網(wǎng)絡(luò)防護(hù)及時(shí)進(jìn)行突破。建立可以控制的數(shù)據(jù)安全防護(hù)平臺(tái)。重視對(duì)接入認(rèn)證管理，在密碼技術(shù)的協(xié)助下對(duì)一些威脅發(fā)展的進(jìn)行防御。

結(jié)語：綜上所述，土地合理估價(jià)無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商，還是對(duì)國(guó)家土地資源管理都具有重要意義，估價(jià)的方法并不唯一，在具體操作時(shí)，為更加貼近土地真實(shí)值，建議首先采用不同估價(jià)方法進(jìn)行估算，再合理設(shè)置不同方法的權(quán)重，總而綜合得出最為精準(zhǔn)的土地估價(jià)結(jié)果。每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的情況都不同，還要結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行綜合運(yùn)用。

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