鄭家慶 韓明越 張志強(qiáng)

【摘要】應(yīng)用Hedonic模型對選定城市（濟(jì)南市）住宅價格影響因素如位置、軌道交通、物業(yè)管理費(fèi)、容積率、教育配套、公交線路、裝修程度、建筑面積等進(jìn)行分析，尋求影響程度量化排名，嘗試分析影響城市住宅價格因素以便于為科學(xué)決策提供參考。

【關(guān)鍵詞】住宅價格;Hedonic模型;因素排名

確定城市住宅價格要考慮到自然、經(jīng)濟(jì)、社會、行政等許多因素的影響。由于影響住宅價格的因素眾多，通常需要判斷主導(dǎo)因素并進(jìn)行排列賦值。檢索發(fā)現(xiàn)，利用Hedonic模型進(jìn)行住宅價格影響因素分析的成果已經(jīng)很多，說明該種方式正日趨成熟。

1、Hedonic模型設(shè)定

Hedonic模型法的基本思路是：商品具有不同的特征或品質(zhì)（如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向和安全服務(wù)等等），商品價格是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)，當(dāng)一種商品的某一方面的特性發(fā)生變化時，該商品的價格也會發(fā)生變化。因此，將住宅的價格分解，在保持其特性的前提下，分解其價格變動的特性因素，特性發(fā)生變化時，價格也會隨之變化。計算函數(shù)的各特性變量的一部分微分，可以得到各特征變化對價格的影響范圍，并假定影響關(guān)系在一定時期內(nèi)是固定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得價格產(chǎn)生差異。如果對影響住宅價格的因素進(jìn)行分解，找出每個因素所隱含的價格，當(dāng)其特征數(shù)量被控制在一定時，可以將價格變化的質(zhì)量因素分離出來，以反映純價格的變化。如此，在沒有同質(zhì)住宅的情況下，也可以在基準(zhǔn)期和報告期內(nèi)利用非同質(zhì)住宅，在總價格變動中去除對產(chǎn)品功能變更的影響。余下的價格構(gòu)成則完全是由供求關(guān)系引起的。

Hedonic住宅價格模型認(rèn)為不同的住宅屬性決定了住宅的價格。而影響住宅價格P的屬性有：區(qū)位L、建筑結(jié)構(gòu)S、鄰里環(huán)境N，即P=f（L，S，N），一般表達(dá)式有三種：線性形式公式：

P代表住宅價格，C代表影響價格變化的常量，βn代表待估計的特征變量的參數(shù)，Xn代表住宅樣本所包含的第n個特征變量，∈代表隨機(jī)誤差項(xiàng)。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，住宅價格與屬性價格的關(guān)系不是簡單的線性關(guān)系，因此常用半對數(shù)模型或?qū)?shù)模型。由于濟(jì)南市的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)沒有特定特點(diǎn)，只有住宅、層、面積、總建筑面積、總層、層面積比率、財產(chǎn)管理手續(xù)費(fèi)、裝飾、結(jié)構(gòu)、鐵路運(yùn)輸特殊造景等屬性，為了比較以上三種型號的適合度（90%信賴度），選擇對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行的各項(xiàng)假設(shè)檢驗(yàn)通過使用SPSS統(tǒng)計軟件進(jìn)行回歸分析，對標(biāo)本數(shù)據(jù)進(jìn)行各種各樣的回歸測試（表1）。表1表明，對數(shù)形式的Hedonic模型可以更好地擬合銷售價格同住宅屬性之間的關(guān)系，因此在修正價格時采用對數(shù)形式Hedonic模型。

2、變量選擇

構(gòu)建Hedonic模型首先要獲取影響住宅價格的因子，將影響價格的3類因素鄰里特征、區(qū)位特征、建筑特征分為定量變量的量化和定性變量的量化來處理。

定量變量的量化，直接采用住宅特征變量的實(shí)際值，或?qū)υ贾颠M(jìn)行簡單變換，采用能較客觀地反映四個變量：容積率、綠化率、停車率和物業(yè)管理成本。

在建筑特性上，屬性費(fèi)用和建筑面積比率是重要的影響因素，單位面積和車輛使用條件不包括在計算模型中。住宅價格和地面面積的比率成反比。因?yàn)?，普通住宅的面積比率越高，居住地區(qū)的綠化比率越低，而生活環(huán)境越惡劣，相關(guān)價格就越低。財產(chǎn)回扣和住宅價格有著積極的關(guān)系。房地產(chǎn)服務(wù)的質(zhì)量除了位置外，還成為影響社區(qū)住房價格的重要因素。提供優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)服務(wù)的社區(qū)價值保值，創(chuàng)造價值的可能性高，業(yè)主可以獲得最佳服務(wù)，而市場價格有利于房地產(chǎn)管理。房價會因良好的社區(qū)綠化、衛(wèi)生和公共設(shè)施提供的更好服務(wù)而上漲。

定性變量的量化，采用二元虛擬變量和分等級賦值變量。屬于二元虛擬變量的有交通條件、景觀條件、配套和環(huán)境污染;屬于分等級賦值的變量有所處環(huán)線位置和教育條件。具體如下：

交通條件：在大城市因?yàn)榻煌〒矶氯藗儾粫x擇買車而會選擇公共交通方便的住宅，尤以居住區(qū)周邊軌道交通對房價的影響更為明顯，因此選擇監(jiān)測點(diǎn)與最近地鐵站的距離進(jìn)行量化。

景觀條件：中高收入階層、中老年群體對自然環(huán)境提供的生活環(huán)境舒適度要求較高，景觀條件成為房價的重要因素。

裝修條件：住宅裝飾是物業(yè)價值的重要組成部分。一般來說，毛坯，簡單裝飾，基本裝飾，高檔裝飾和高級裝修中等級越高，房價越高。

周邊配套條件：包括教育資源配套和生活配套。附近是否有教育配套已經(jīng)成為就學(xué)需求家庭買房的必要條件;菜市場、超市、物流配送等生活設(shè)施越齊全，社區(qū)附加使用價值越大，房價也越高。

3、變量處理與房價影響因素作用分析

選取濟(jì)南市只有高層住宅的某一小區(qū)做數(shù)據(jù)采集樣本，根據(jù)hedonIc模型中的對數(shù)形式模型，將住宅價格取對數(shù)作為因變量，其余屬性因子作為自變量，運(yùn)用統(tǒng)計軟件SPSS 17對所選取的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析（表2）。重點(diǎn)分析如下：

（1）通過回歸結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)化的城市中心系數(shù)是所有重要的影響系數(shù)0.279，最大。反映位置越接近市中心，土地價格越高，而且市中心周邊配套更好，導(dǎo)致市中心的房價也就越來越高。結(jié)果表明，住宅價格與市中心之間的距離呈負(fù)相關(guān)。

（2）回歸結(jié)果表明，公交車站因子的影響系數(shù)為0.091，地鐵車站（王舍人站）因子的影響系數(shù)為0.095。周邊公共交通和地鐵出行條件較好的居住用地地價水平較高。與公共交通對房價的影響相比，地鐵的影響更深遠(yuǎn)。為了反映城市交通對住宅價格的影響，選擇公交車站和地鐵站兩種影響因素。兩者對住宅地價都有顯著的正向影響。也就是說，住宅周邊的公共交通路線越多，地鐵越便利則房價就越高，地鐵站對住宅價格的影響大于公交車站。地面交通擁擠狀況使人們更愿意在地鐵上花時間和金錢。

（3）中學(xué)因素的影響系數(shù)為0.15，小學(xué)因素的影響系數(shù)是0.17，幼兒園因素不顯著。說明房價的高低與中小學(xué)因素密切相關(guān)，與幼兒園影響不大，這與社區(qū)都基本有幼兒園是相符合的。因此，與其他住房相比，教育資源是非常稀缺的住宅資源，重點(diǎn)中小學(xué)資源導(dǎo)致地價上漲，住宅價格與教育資源的距離成正相關(guān)，離著學(xué)校越近，房價越高。

（4）醫(yī)院因素影響系數(shù)為0.15，對住宅用地價格有正向影響，即受周邊醫(yī)院影響的住宅用地總分越高，價格水平越高。

此外，容積率、建筑面積、綠化率、裝修檔次、物業(yè)費(fèi)均與住宅價格成正相關(guān)。

4、結(jié)論與討論

綜上，根據(jù)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和所收集到的數(shù)據(jù)，利用15個特征變量作為此模型的自變量，應(yīng)用Hedonic模型和統(tǒng)計學(xué)方法分析住宅各個屬性和房價之間的關(guān)系。首先把濟(jì)南市住房市場作為單一市場，依次采用線性模型、對數(shù)模型、和半對數(shù)模型分別進(jìn)行回歸分析，最終采用對數(shù)形式構(gòu)建濟(jì)南市住宅Hedonic模型。結(jié)合反向?qū)嵉卣{(diào)查修正，結(jié)論是：區(qū)域位置是影響住宅價格水平的最主要因素，萁次是軌道交通、物業(yè)管理費(fèi)、容積率、教育配套、公交線路、裝修程度、建筑面積。該結(jié)論可以為某些科學(xué)決策提供參考。

必須指出，盡管Hedonic模型方法具有采樣簡單的優(yōu)點(diǎn)，可以非常方便的獲得大量的所需信息，但信息量非常大，也很容易由于數(shù)量大導(dǎo)致的計算錯誤。特別是，容易造成市場供求對房地產(chǎn)價格的影響被掩蓋的假象，需要引起足夠重視。

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作者簡介：

鄭家慶，臨沂大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院教授，研究方向：房地產(chǎn)營銷管理;

韓明越，臨沂大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院2016級房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)學(xué)生;

張志強(qiáng)，臨沂大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院2015級房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)學(xué)生。