何琍

摘 要：隨著居民生活水平的提高，對物業(yè)管理及服務(wù)質(zhì)量要求越來越高，在市場競爭日益激烈的情況下，中小型物業(yè)公司面臨著巨大的成本壓力。物業(yè)公司不僅要根據(jù)合同要求做好物業(yè)管理、人員聘用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等工作，還要開拓收入來源，最大限度節(jié)約成本，以確保公司的市場競爭力。本文闡述了中小型物業(yè)公司成本優(yōu)化的含義及特征，深入分析了中小型物業(yè)公司成本管理的現(xiàn)狀，并提出了成本管控優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞：中小型物業(yè)公司;成本優(yōu)化;管控策略

我國社會經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展時期，商業(yè)建筑、寫字樓及住宅小區(qū)大量建成，物業(yè)公司也隨之急劇增加，極大地影響著人們的生活水平甚至社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，物業(yè)公司管理服務(wù)水平的提高對推動國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善居民生活環(huán)境及完善市場機(jī)制有重要意義。在高度市場化下，物業(yè)公司運(yùn)行的現(xiàn)實(shí)狀況確是管理成本居高不下、管理方式落后、服務(wù)質(zhì)量較低等問題，尤其是高成本與高服務(wù)質(zhì)量之間的矛盾在中小型物業(yè)公司中普遍存在，嚴(yán)重阻礙了中小型物業(yè)公司的發(fā)展壯大，需要對物業(yè)公司管理模式進(jìn)行改進(jìn)，進(jìn)一步優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，以期更好地促進(jìn)中小型物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。

一、物業(yè)公司成本優(yōu)化概述

1.物業(yè)公司成本優(yōu)化概念

成本優(yōu)化已經(jīng)成為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的重要內(nèi)容，中小型物業(yè)公司由于規(guī)模較小、固定成本高，經(jīng)營面臨著重重困難，更是把成本優(yōu)化作為公司可持續(xù)發(fā)展的重要手段。物業(yè)公司成本構(gòu)成有多方面內(nèi)容，由于業(yè)務(wù)模式單一，收入來源主要靠收取物業(yè)費(fèi)，因此成本優(yōu)化主要通過對各項業(yè)務(wù)支出的費(fèi)用控制。通過深入對物業(yè)公司成本構(gòu)成的分析，實(shí)際上除了人員成本以外，大部分成本都是可控的，而通過多種方式可以有效優(yōu)化各項成本。

2.物業(yè)公司成本構(gòu)成

物業(yè)公司成本的組成分為物業(yè)管理的服務(wù)成本及固定支出成本。主要包括以下內(nèi)容：物業(yè)人員的工資及福利待遇、公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、公共區(qū)域的保潔和綠化養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用、行政辦公開支、固定資產(chǎn)折舊、公共區(qū)域水電費(fèi)用等。

3.物業(yè)公司成本特征

（1）物業(yè)公司的成本形成點(diǎn)多。如上所述物業(yè)公司的成本主要是服務(wù)成本及固定支出成本。服務(wù)成本發(fā)生在物業(yè)管理的全過程全范圍，如公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔，小區(qū)門崗的管理檢查，小區(qū)設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)等等。而固定支出成本主要是小區(qū)設(shè)施設(shè)備的添置和更換，物業(yè)管理人員行政辦公的材料等費(fèi)用支出。因此，物業(yè)公司成本存在于各個環(huán)節(jié)。

（2）物業(yè)公司成本具有廣泛性。物業(yè)公司在經(jīng)營管理過程中，為了更好地服務(wù)區(qū)域業(yè)主的需求，擴(kuò)大收入來源，提高經(jīng)過規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益，會在管理中增加更多的服務(wù)項目，提供更多的設(shè)施設(shè)備，以提高業(yè)主滿意度，從而使物業(yè)管理的成本更高。

（3）物業(yè)管理企業(yè)成本線長。物業(yè)公司的成本線主要從時間和空間兩個維度上分析。當(dāng)前物業(yè)公司管理服務(wù)在空間上是覆蓋到各個區(qū)域各個活動空間，在時間上屬于全天候全時域的。因此，會在管理上加大成本，從而造成成本形成的點(diǎn)多面廣線長的特點(diǎn)。

二、物業(yè)公司成本管理現(xiàn)狀

1.成本管理面臨的問題

（1）市場競爭激烈。當(dāng)前，由于準(zhǔn)入門檻較低，物業(yè)管理市場主體競爭越加激烈，價格競爭仍是主要的競爭手段，而品牌及管理服務(wù)水平也影響競爭情況，物業(yè)公司特別是中小型公司面臨越來越大的競爭壓力，需要進(jìn)一步控制管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量，才能取得市場成功。

（2）業(yè)主訴求多樣化。物業(yè)服務(wù)對象業(yè)主的維權(quán)意識越來越高，對物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有著更高的要求，業(yè)主的個性化需求與物業(yè)管理服務(wù)能力及水平不匹配，導(dǎo)致業(yè)主遲繳緩繳不繳費(fèi)用，對物業(yè)管理的資金運(yùn)營造成壓力，成本優(yōu)化更加迫切。

（3）提高服務(wù)水平壓力。在激烈的市場競爭中，物業(yè)管理企業(yè)要保持競爭力，除了服務(wù)價格優(yōu)勢，業(yè)主更加注重服務(wù)質(zhì)量和管理能力，只有不斷提高服務(wù)品質(zhì)，才能滿足業(yè)主的個性化和多樣化服務(wù)需求，進(jìn)而取得市場競爭的主動權(quán)，從客觀上會增加服務(wù)成本。對于中小型物業(yè)公司要更加注重成本優(yōu)化，控制成本增長。

2.物業(yè)成本管理體制的弊端

中小型物業(yè)管理公司在成本管理制度上存在弊端，實(shí)行成本分級管理會造成資源浪費(fèi)、成本開支難以控制、成本管理混亂等問題，而實(shí)行集中式管理又會造成服務(wù)管理質(zhì)量低下、管理經(jīng)營難以正常運(yùn)轉(zhuǎn)等問題。因此，對于中小型物業(yè)公司應(yīng)該實(shí)行“統(tǒng)一管理，分級核算”的成本管理體系，有效消除成本管理的弊端，促進(jìn)管理靈活化。

3.成本管理不注重質(zhì)量提高

中小型物業(yè)公司由于規(guī)模較小，收入較少，對于成本控制較為嚴(yán)格，主要控制成本的方法就是通過減少人員、提高工作強(qiáng)度、削減開支等方式降成本。成本管理片面強(qiáng)調(diào)降成本將導(dǎo)致服務(wù)管理質(zhì)量下降，缺少利用現(xiàn)代技術(shù)現(xiàn)代管理方式與成本控制有機(jī)結(jié)合，使得成本下降而服務(wù)質(zhì)量下滑更加嚴(yán)重，加劇了物業(yè)管理與業(yè)主的矛盾，進(jìn)而阻礙公司的發(fā)展。在成本管理上要將企業(yè)內(nèi)部成本控制與外部因素互相結(jié)合統(tǒng)一。

4.成本管理主體過于單一

中小型物業(yè)公司成本控制的主體主要是管理人員，對于成本控制有著直接決定權(quán)，而日常成本管理主要是財務(wù)管理人員，他們主要從事日常財會工作，對于成本的管理控制沒有太多精力，而且缺乏對物業(yè)成本管理全流程、全方位的正確認(rèn)識，往往局限于各項支出費(fèi)用的控制上，難以從根本上控制成本支出。

三、優(yōu)化物業(yè)公司成本管控的對策

1.強(qiáng)化早期成本管理

物業(yè)公司成本管理的起點(diǎn)應(yīng)該是物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計階段，而不是物業(yè)接管驗收以后。開發(fā)商應(yīng)邀請物業(yè)公司進(jìn)行前期介入，對使用成本或物業(yè)管理企業(yè)的管理成本進(jìn)行評估，從而為以后成本控制打下基礎(chǔ)。

2.強(qiáng)化價值管理

在目前的物業(yè)管理過程中，有些功能是多余的，有些功能是可以改進(jìn)的，對這些管理服務(wù)項目需要進(jìn)行價值分析，才能保證服務(wù)項目與業(yè)主需求相吻合。對于無價值或價值較低的服務(wù)功能應(yīng)該及時取消，這樣可以節(jié)省大量的管理成本。因此，中小型物業(yè)公司應(yīng)該建議以業(yè)務(wù)需求為導(dǎo)向的服務(wù)功能體系，建立符合成本控制和需求的服務(wù)項目，才能最大限度降低成本。

3.實(shí)行精細(xì)化管理

物業(yè)管理在降低成本的前提下，還要注重細(xì)節(jié)性的精細(xì)化管理，使各項服務(wù)流程規(guī)范化，做到物盡其用、人盡其能，才能提升經(jīng)濟(jì)效益。要將成本管理的重點(diǎn)鎖定在管理和服務(wù)中的每一個細(xì)節(jié)，比如在對門衛(wèi)服務(wù)管理的過程中，要做到開放時間、人流量、崗位職責(zé)分工、人員配備等精細(xì)分析。另一方面要加大管理服務(wù)團(tuán)隊人員的素質(zhì)培訓(xùn)，提高專業(yè)化能力，實(shí)現(xiàn)人員配備的高素質(zhì)化，從而提高效率降低成本。

4.降低組織成本

（1）要完善組織結(jié)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)中心的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置及人員配備，對管理成本有著較大影響。目前物業(yè)管理中心的組織結(jié)構(gòu)比較相近，長期以來沒有太大的變化，未能與外部及科技變化有效結(jié)合，要降低管理成本就要先降低組織成本。因此，中小型物業(yè)公司在接手物業(yè)項目后，要對現(xiàn)狀及功能、需求進(jìn)行認(rèn)真分析，有針對性地進(jìn)行組織架構(gòu)設(shè)計，做到組織合理成本最優(yōu)。

（2）要完善運(yùn)作機(jī)制。物業(yè)服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)確定后，要建立最優(yōu)的服務(wù)管理機(jī)制，對各項服務(wù)項目的流程運(yùn)作、程序進(jìn)行優(yōu)化，才能實(shí)現(xiàn)組織運(yùn)作的最高效率，從而有效降低物業(yè)管理活動的成本。如進(jìn)一步完善決策機(jī)制、同業(yè)主的溝通機(jī)制、日常服務(wù)機(jī)制、員工的激勵機(jī)制、員工的進(jìn)出機(jī)制等等。

5.提升管理科技水平

現(xiàn)代物業(yè)管理要注重科技力量的運(yùn)用，不斷提高服務(wù)效率、服務(wù)水平，以有效降低服務(wù)成本。但在科技運(yùn)用過程中要確實(shí)符合管理需求，盲目運(yùn)用會增加管理成本。另外，在管理方法上要實(shí)現(xiàn)信息化、現(xiàn)代化，在管理和服務(wù)中要運(yùn)用系統(tǒng)、全面、高效的現(xiàn)代管理方法對人、財、物進(jìn)行調(diào)配。比如：在各個出入門崗安裝智能刷卡設(shè)施，將以前的人工崗改為智能崗，利用刷卡進(jìn)出，既提高了安全性，也減少了崗位人員，節(jié)約了人工費(fèi)用。

四、結(jié)語

中小型物業(yè)公司由于自身特點(diǎn)，面臨著較大的成本控制和市場競爭壓力。在成本管理、流程優(yōu)化、精細(xì)化管理、全面全過程成本控制等方面還存在著一些不足。因此，對中小型物業(yè)公司更要重視成本控制和優(yōu)化工作，應(yīng)通過全員全過程成本控制、強(qiáng)化成本管理流程、提升管理的科技水平等方式改進(jìn)和提升管理水平，從而達(dá)到控制經(jīng)營成本的目的，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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（責(zé)任編輯：王文龍）