孫庭陽
房地產(chǎn)銷售講究“金九銀十”,但今年受疫情影響,9月和10月的銷售情況是怎樣的呢?
答案是,5家房地產(chǎn)龍頭公司的銷售額全部創(chuàng)了新紀(jì)錄!
10月份剛結(jié)束,碧桂園(2007.HK)、中國恒大(3333.HK)、萬科(000002.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH) 和融創(chuàng)中國(1918.HK),這5家公司相繼公布了9月和10月的銷售數(shù)據(jù)。他們?cè)谶@兩個(gè)月合計(jì)的銷售額,都超過前兩年同期數(shù)據(jù),創(chuàng)近3年新高。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),上述5家公司在國內(nèi)房地產(chǎn)公司全口徑銷售金額排行榜中排在前五位。
中國恒大促銷動(dòng)靜最大。公司董事會(huì)主席許家印在9月初就召開了營(yíng)銷大會(huì),從9月3日起推出全國樓盤大優(yōu)惠?!笆弧遍L(zhǎng)假期間,中國恒大在銷售方面更是緊鑼密鼓。10月8日,在佛山、珠海、重慶、哈爾濱和青島等城市同時(shí)推出了9個(gè)新項(xiàng)目,半天銷售額就達(dá)到了80億元。
中國恒大這兩個(gè)月銷售了1820億元,月均銷售額是7月和8月的1.7倍左右。
保利地產(chǎn)和萬科促銷動(dòng)靜并不大,銷售額增長(zhǎng)率卻領(lǐng)先。保利地產(chǎn)銷售額相比去年同期增長(zhǎng)了近37%,萬科增長(zhǎng)15.36%。與碧桂園和融創(chuàng)中國9.4%的增長(zhǎng)率相比,前兩家公司明顯領(lǐng)先。
部分公司銷售額增長(zhǎng)源于降價(jià)。保利地產(chǎn)降價(jià)最明顯,融創(chuàng)中國的均價(jià)首次跌至14000元/平方米以下。另外萬科也在下降通道中,雖然從8月份開始,其價(jià)格逐步上漲,但這幾個(gè)月的價(jià)位相比年初(2月份均價(jià)達(dá)到16184元/平方米),依然處于低位。
先分析保利地產(chǎn),其銷售額增長(zhǎng)率最大,降價(jià)幅度也最高。10月份,保利地產(chǎn)銷售均價(jià)是13429元/平方米,比9月份降了1055元,比8月份降了2132元。
假如一套新房面積按照100平方米計(jì)算,購房者10月從保利地產(chǎn)購買一套新房,將比8月少花21萬元以上。兩個(gè)月的時(shí)間,能省出一輛新汽車的錢。
再看融創(chuàng)中國,其10月份銷售均價(jià)首次降到14000元/平方米以下。在2019年同期,其銷售均價(jià)是上漲的。
萬科10月份的銷售均價(jià)走出了觸底反彈的態(tài)勢(shì),但也在下降通道中。今年前兩個(gè)月,萬科的均價(jià)一直在16000元/平方米以上,3月份受疫情影響有所下降,均價(jià)降至14531元/平方米,但4月和5月回升至15783元/平方米和15843元/平方米,之后6月份再次下降,8月甚至降到14000元/平方米以下,迄今為止全年最低。9月和10月一直維持在14000元/平方米的價(jià)位。與年初相比,萬科在10月份的降價(jià)幅度接近保利地產(chǎn)。
保利、融創(chuàng)中國和萬科的降價(jià)行為,與市場(chǎng)定位有關(guān),他們主攻方向?yàn)橐欢€城市。
中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)信息平臺(tái)采集的全國100個(gè)城市新建住宅的價(jià)格,數(shù)據(jù)顯示,一線城市北上廣深今年10月份房?jī)r(jià)增幅最小,而三線城市如佛山、徐州、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚(yáng)州等這樣的城市,增幅卻最大。
而扎根于三四線城市的碧桂園,是銷售均價(jià)最穩(wěn)定的地產(chǎn)大公司,10月份的銷售均價(jià)仍在今年平均線之上。
中國恒大沒有公布銷售面積,無法對(duì)比銷售均價(jià)。不過9月和10月,中國恒大銷售回款同比增長(zhǎng)25%,今年前10個(gè)月銷售回款額比去年全年高了13%。
(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第21期)