孫庭陽

房地產(chǎn)銷售講究“金九銀十”，但今年受疫情影響，9月和10月的銷售情況是怎樣的呢？

答案是，5家房地產(chǎn)龍頭公司的銷售額全部創(chuàng)了新紀(jì)錄！

10月份剛結(jié)束，碧桂園（2007.HK）、中國恒大（3333.HK）、萬科（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH） 和融創(chuàng)中國（1918.HK），這5家公司相繼公布了9月和10月的銷售數(shù)據(jù)。他們?cè)谶@兩個(gè)月合計(jì)的銷售額，都超過前兩年同期數(shù)據(jù)，創(chuàng)近3年新高。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上述5家公司在國內(nèi)房地產(chǎn)公司全口徑銷售金額排行榜中排在前五位。

中國恒大促銷動(dòng)靜最大。公司董事會(huì)主席許家印在9月初就召開了營(yíng)銷大會(huì)，從9月3日起推出全國樓盤大優(yōu)惠?！笆弧遍L(zhǎng)假期間，中國恒大在銷售方面更是緊鑼密鼓。10月8日，在佛山、珠海、重慶、哈爾濱和青島等城市同時(shí)推出了9個(gè)新項(xiàng)目，半天銷售額就達(dá)到了80億元。

中國恒大這兩個(gè)月銷售了1820億元，月均銷售額是7月和8月的1.7倍左右。

保利地產(chǎn)和萬科促銷動(dòng)靜并不大，銷售額增長(zhǎng)率卻領(lǐng)先。保利地產(chǎn)銷售額相比去年同期增長(zhǎng)了近37%，萬科增長(zhǎng)15.36%。與碧桂園和融創(chuàng)中國9.4%的增長(zhǎng)率相比，前兩家公司明顯領(lǐng)先。

部分公司銷售額增長(zhǎng)源于降價(jià)。保利地產(chǎn)降價(jià)最明顯，融創(chuàng)中國的均價(jià)首次跌至14000元/平方米以下。另外萬科也在下降通道中，雖然從8月份開始，其價(jià)格逐步上漲，但這幾個(gè)月的價(jià)位相比年初（2月份均價(jià)達(dá)到16184元/平方米），依然處于低位。

先分析保利地產(chǎn)，其銷售額增長(zhǎng)率最大，降價(jià)幅度也最高。10月份，保利地產(chǎn)銷售均價(jià)是13429元/平方米，比9月份降了1055元，比8月份降了2132元。

假如一套新房面積按照100平方米計(jì)算，購房者10月從保利地產(chǎn)購買一套新房，將比8月少花21萬元以上。兩個(gè)月的時(shí)間，能省出一輛新汽車的錢。

再看融創(chuàng)中國，其10月份銷售均價(jià)首次降到14000元/平方米以下。在2019年同期，其銷售均價(jià)是上漲的。

萬科10月份的銷售均價(jià)走出了觸底反彈的態(tài)勢(shì)，但也在下降通道中。今年前兩個(gè)月，萬科的均價(jià)一直在16000元/平方米以上，3月份受疫情影響有所下降，均價(jià)降至14531元/平方米，但4月和5月回升至15783元/平方米和15843元/平方米，之后6月份再次下降，8月甚至降到14000元/平方米以下，迄今為止全年最低。9月和10月一直維持在14000元/平方米的價(jià)位。與年初相比，萬科在10月份的降價(jià)幅度接近保利地產(chǎn)。

保利、融創(chuàng)中國和萬科的降價(jià)行為，與市場(chǎng)定位有關(guān)，他們主攻方向?yàn)橐欢€城市。

中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)信息平臺(tái)采集的全國100個(gè)城市新建住宅的價(jià)格，數(shù)據(jù)顯示，一線城市北上廣深今年10月份房?jī)r(jià)增幅最小，而三線城市如佛山、徐州、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚(yáng)州等這樣的城市，增幅卻最大。

而扎根于三四線城市的碧桂園，是銷售均價(jià)最穩(wěn)定的地產(chǎn)大公司，10月份的銷售均價(jià)仍在今年平均線之上。

中國恒大沒有公布銷售面積，無法對(duì)比銷售均價(jià)。不過9月和10月，中國恒大銷售回款同比增長(zhǎng)25%，今年前10個(gè)月銷售回款額比去年全年高了13%。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第21期）