劉忱

（保利置業(yè)集團(tuán)有限公司，上海 200000）

一、引言

隨房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張與開發(fā)速度的大幅提升，市場競爭越發(fā)激烈；加之國家“房住不炒”宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)價格的上漲速度已日趨緩慢；兩重因素疊加作用下，對房地產(chǎn)的開發(fā)能力提出了更高的要求，尤其是成本管控能力。房地產(chǎn)企業(yè)必須增強(qiáng)成本控制的精細(xì)化管理，方可贏得市場競爭力，實現(xiàn)未來的可持續(xù)發(fā)展。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)成本控制中存在的主要問題

（一）投資決策研究不充分

土地市場中主流的房地產(chǎn)投資方式包括招拍掛、收并購、產(chǎn)業(yè)勾地、舊改等，每一種投資方式均需要前期的可行性研究，包括市場定位、售價與銷售周期預(yù)估、產(chǎn)品設(shè)計、成本預(yù)估及相應(yīng)的收益測算模擬等等。在這個過程中，每一個環(huán)節(jié)均需要做到準(zhǔn)確預(yù)判與預(yù)估，才可以保證項目獲取后操盤過程中不會出現(xiàn)大的偏差，進(jìn)而控制項目收益風(fēng)險。而實際操盤中，經(jīng)常會因為售價調(diào)低、周期拉長、產(chǎn)品配置超標(biāo)、期間費(fèi)用尤其是財務(wù)費(fèi)用超預(yù)期等等問題，造成成本的上升，導(dǎo)致項目最終收益大幅下降甚至出現(xiàn)虧損。

（二）全成本管理觀念認(rèn)識不足

傳統(tǒng)開發(fā)思路認(rèn)為成本管理僅做好建安相關(guān)開發(fā)成本的控制就可以保證項目整體成本可控。實際開發(fā)中經(jīng)常會出現(xiàn)建安成本控制合理，但因為銷售或開發(fā)周期拉長導(dǎo)致財務(wù)費(fèi)用大幅提升，造成項目虧損的情況。隨著房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度和開發(fā)規(guī)模的大幅提升，房企需加強(qiáng)現(xiàn)金流的管控，定期對項目的收益進(jìn)行測算，確保對項目收益的動態(tài)跟蹤。成本管控亦需從項目開發(fā)全周期的視角出發(fā)，在房產(chǎn)開發(fā)的各個階段、各業(yè)務(wù)部門建立全成本控制觀念，業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門聯(lián)動，對項目整體的成本進(jìn)行管控，確保項目現(xiàn)金流及最終收益可控。

（三）缺少統(tǒng)一經(jīng)營定位下的全過程成本控制

項目獲取前期，為了搶開盤搶工期，很多項目未能對項目的經(jīng)營定位和產(chǎn)品定位進(jìn)行充分討論，便匆忙進(jìn)行設(shè)計，快速報建與開工。這種盲目快速推進(jìn)的項目，在開發(fā)過程中常常會出現(xiàn)因定位不清晰，未在前期明確產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和成本控制目標(biāo)，設(shè)計中過于注重產(chǎn)品品質(zhì)而提高配置標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致施工圖紙完成后發(fā)現(xiàn)成本超標(biāo)，需重新調(diào)整設(shè)計方案和配置，甚至出現(xiàn)現(xiàn)場整改的情況，大大影響了開發(fā)效率。

（四）項目施工過程成本管理不完善

施工環(huán)節(jié)是過程成本控制的主要環(huán)節(jié)。在施工過程中，總承包方往往會因為工程的質(zhì)量或者是規(guī)劃驗收等理由，要求調(diào)整設(shè)計方案或工程做法進(jìn)行現(xiàn)場簽證。若不加以嚴(yán)格管理，往往會造成建安成本的不可控，這對房企的前期招標(biāo)圖紙和施工合同的深度，施工過程現(xiàn)場管理的精度均提出了更高的要求。

三、房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本管控策略

（一）前期投資立項階段

在快周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式下，投資階段項目可研報告的深度與精度決定了項目獲取后是否能快速順利的推進(jìn)并最終實現(xiàn)預(yù)期收益。在此階段，成本管控的要點主要包括市場預(yù)判與產(chǎn)品定位、強(qiáng)排方案設(shè)計、成本預(yù)估、稅收測算四個方面。

1．市場預(yù)判與產(chǎn)品定位

在對整體市場供給與去化，競品市場進(jìn)行調(diào)研分析后，需對項目的客戶定位、各業(yè)態(tài)配比、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、售價與銷售周期等內(nèi)容進(jìn)行清晰的判斷。其中的售價與去化周期往往是在土地獲取后，最容易發(fā)生變化的，二者的調(diào)整會對項目貨值、財務(wù)成本、現(xiàn)金流等造成重大影響，需在投資階段進(jìn)行仔細(xì)研判。

2．強(qiáng)排方案設(shè)計

投資階段的強(qiáng)排設(shè)計方案重點是確定整體的設(shè)計指標(biāo)，主要設(shè)計內(nèi)容包含規(guī)劃平面布局、各業(yè)態(tài)產(chǎn)品平面設(shè)計、地下室設(shè)計等內(nèi)容。根據(jù)項目投資類型的不同，方案設(shè)計深度會有所差別，進(jìn)而對成本的預(yù)估精確度也會有所差異。但可售比、地下室面積、公建配套與無償移交物業(yè)等對項目收入與成本有較大影響的關(guān)鍵指標(biāo)均需進(jìn)行準(zhǔn)確測算，以避免項目獲取后出現(xiàn)重大指標(biāo)偏差。

3．成本預(yù)估

項目前期投資階段的成本測算關(guān)鍵是配置與市場定位相匹配的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，尤其是客戶比較敏感的精裝修、立面、景觀等內(nèi)容。這項工作需要營銷、設(shè)計、成本三個部門協(xié)同完成，在很多成熟房企已經(jīng)建立了標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線，可以助力前期拿地環(huán)節(jié)的效率提升。另外一個投資階段需重點控制的成本科目為資本化利息與財務(wù)費(fèi)用，對銷售回籠與銷售周期的科學(xué)判斷是保證財務(wù)成本可控的關(guān)鍵。

4．稅收測算

房地產(chǎn)稅收主要包括土地增值稅、附加稅、所得稅三個主要稅種。投資立項階段對稅收的測算需模擬項目實際操作過程，進(jìn)行預(yù)繳與補(bǔ)繳，并結(jié)合各地稅局規(guī)則考慮清算時的退稅情況。對于股權(quán)收購類項目需重點對土地增值稅進(jìn)行測算，避免項目獲取后出現(xiàn)大的偏差。

（二）項目前期經(jīng)營定位階段

項目獲取后，首先需確定項目整體的經(jīng)營定位，現(xiàn)金流型、均衡型、利潤型項目需在這個階段給予明確。如何判斷，則回到了企業(yè)經(jīng)營的核心訴求-凈資產(chǎn)收益率ROE，即在最短的時間用最少的錢賺取最大利潤。結(jié)合房地產(chǎn)項目特點，可總結(jié)出項目的地貨比、土地價值、地塊規(guī)模、商業(yè)占比、預(yù)售條件是影響項目經(jīng)營定位主要因素。地貨比低、土地價值低、地塊規(guī)模小、商業(yè)占比低、預(yù)售時間早的項目適合做現(xiàn)金流型項目。反之則適合利潤型項目，居中則適合均衡型項目。

確定項目整體經(jīng)營定位后，市場、營銷、設(shè)計、成本等各個部門便可在統(tǒng)一的經(jīng)營定位下推進(jìn)后續(xù)工作，在投資階段市場定位、強(qiáng)排設(shè)計、成本預(yù)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化。經(jīng)營定位看似與成本管控內(nèi)容關(guān)系不大，但各部門在統(tǒng)一的經(jīng)營定位下推進(jìn)工作，對項目的全成本控制至關(guān)重要，可以避免交叉工作的反復(fù)，如設(shè)計未達(dá)到成本控制要求反復(fù)調(diào)整方案甚至是施工圖紙；成本配置標(biāo)準(zhǔn)無法滿足營銷售價預(yù)期而反復(fù)調(diào)整配置等等。這些反復(fù)均會造成項目開發(fā)周期的延長，財務(wù)成本的上升，進(jìn)而影響項目利潤。

（三）設(shè)計與成本工作全面推進(jìn)階段

這是項目前期定位清晰后，各部門全速推進(jìn)專業(yè)工作的階段，也是成本管控工作的重要階段。成本部門需協(xié)調(diào)營銷、設(shè)計等相關(guān)部門，就不同的成本科目進(jìn)行拆分與明確。如總體方案設(shè)計階段，需在前期投資立項的基礎(chǔ)上，細(xì)化土建、機(jī)電、外立面、門窗、精裝修、景觀等各項限額設(shè)計；營銷示范區(qū)和樣板房成本配置中，對售樓處的規(guī)模、軟硬裝標(biāo)準(zhǔn)，樣板房建設(shè)位置等重要成本科目，需結(jié)合項目整體經(jīng)營定位適當(dāng)配置。

這個階段的成本控制要點是建立成本與設(shè)計的協(xié)同工作機(jī)制，兩個專業(yè)部門聯(lián)合確定各項指標(biāo)的目標(biāo)成本。成本人員應(yīng)提前介入設(shè)計階段尤其是規(guī)劃和建筑方案研發(fā)階段，不僅要做好施工階段的成本測算，更應(yīng)做好設(shè)計階段，甚至拓展階段的成本測算，逐步形成目標(biāo)成本動態(tài)化。同時，成本人員需做好成本信息收集工作、實時更新主材及物品的價格信息，為設(shè)計人員提供實時的成本測算，協(xié)助建筑方案的確定。設(shè)計人員注重顧客需求和產(chǎn)品質(zhì)量的同時，也應(yīng)關(guān)注產(chǎn)品成本、主材的價格，加強(qiáng)成本意識，在方案設(shè)計過程中時刻注重產(chǎn)品設(shè)計對項目成本的影響。

（四）施工階段

施工過程的管理至關(guān)重要，好的施工管理可以有效的控制開發(fā)周期，進(jìn)而控制開發(fā)成本與期間費(fèi)用的支出，提升項目利潤。在這個階段可以通過三個方面加強(qiáng)成本管控。第一、嚴(yán)格執(zhí)行圖紙交底工作：開工前對圖紙進(jìn)行審核，由設(shè)計院與施工方進(jìn)行交底，對不合適的施工做法或者難以實施的部分進(jìn)行方案調(diào)整。避免因現(xiàn)場施工后發(fā)現(xiàn)問題再行調(diào)整，造成成本的浪費(fèi)與損失。第二、對現(xiàn)場成本數(shù)據(jù)的動態(tài)跟蹤：現(xiàn)場成本管理人員需加強(qiáng)設(shè)計變更與工程簽證管理，嚴(yán)控現(xiàn)場成本變更，定期對動態(tài)成本與目標(biāo)成本之間的變化進(jìn)行更新，及時了解項目動態(tài)成本。第三、提高工程現(xiàn)場管理精細(xì)化程度：加強(qiáng)工程管理人員技術(shù)與管理能力的提升，尤其是對技術(shù)圖紙的理解，現(xiàn)場施工做法的判斷和對施工合同的掌握等等。在面臨施工方提出的問題時，可以統(tǒng)籌設(shè)計、施工、成本、合約等內(nèi)容進(jìn)行綜合評判，增加施工管理的精細(xì)化程度。

四、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)成本管控的精細(xì)化已經(jīng)勢在必行，傳統(tǒng)粗放的成本管理已經(jīng)被行業(yè)所淘汰。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段，成本管控均發(fā)揮著非常重要的作用，只有把控好每個階段的要點工作，做到全過程的成本管控與協(xié)同工作，才能實現(xiàn)真正的降本增效，實現(xiàn)項目預(yù)期收益，最終促成房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。