摘?要：世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在年初放緩了腳步，企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)上升，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下的弊端日益顯著。加之國(guó)家推出了一系列相關(guān)政策，消費(fèi)者的購(gòu)房觀念改變，這都導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的波動(dòng)和市場(chǎng)環(huán)境的震蕩，很多國(guó)內(nèi)企業(yè)開始嘗試轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，探索適合自己的運(yùn)營(yíng)模式。文章選擇房地產(chǎn)行業(yè)中具有代表性企業(yè)——萬(wàn)科，著重分析萬(wàn)科輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的效果，驗(yàn)證轉(zhuǎn)型效果和存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地為已經(jīng)或即將轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)提供一定的建議。

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng);房地產(chǎn);萬(wàn)科集團(tuán)

一、 引言

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，形勢(shì)也在不斷變化，在追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的同時(shí)，我們更注重發(fā)展質(zhì)量。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一——房地產(chǎn)業(yè)必然要面對(duì)政府的關(guān)注和調(diào)控。重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)早期的主流運(yùn)營(yíng)模式，企業(yè)以銀行貸款的方式取得資金，通過(guò)購(gòu)買土地所有權(quán)、開發(fā)樓市，然后將房屋出售來(lái)獲取利益、收回資金。但初期投入資金大、占用時(shí)間長(zhǎng)，資產(chǎn)負(fù)債率的居高不下使得企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)迅速增加。一旦企業(yè)獲取資金的途徑出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，嚴(yán)重的可能使企業(yè)陷入破產(chǎn)的境地。所以，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式勢(shì)在必行，它將注意力集中在產(chǎn)生更高利潤(rùn)的業(yè)務(wù)上，本質(zhì)上就是以價(jià)值為主導(dǎo)，尋求以最小的投入獲取最大的利益。但這種運(yùn)營(yíng)模式能否真正幫助企業(yè)更好的發(fā)展，接下來(lái)我們就從財(cái)務(wù)的角度對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行分析。

二、 萬(wàn)科集團(tuán)簡(jiǎn)介

現(xiàn)已成為我國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立1984年，1991年在深交所上市。截至2007年底，萬(wàn)科集團(tuán)在全國(guó)市場(chǎng)占有率達(dá)2.1%，業(yè)務(wù)覆蓋二十九個(gè)重點(diǎn)城市，銷售業(yè)績(jī)居世界前列。2010年萬(wàn)科宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)界，截止至2019年末，萬(wàn)科集團(tuán)已形成以萬(wàn)科廣場(chǎng)、寫字樓、萬(wàn)科紅等眾多商業(yè)產(chǎn)品線在21個(gè)城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝唬?2個(gè)城市排名第二。從2014年以來(lái)，萬(wàn)科集團(tuán)與多家企業(yè)進(jìn)行合作以參股控股或成立基金項(xiàng)目等方式擴(kuò)大自身業(yè)務(wù)范圍，除了常見的對(duì)外輸出自身品牌優(yōu)勢(shì)和先進(jìn)的管理理念以及出售物業(yè)之外還把房地產(chǎn)開發(fā)與眾籌融資相結(jié)合，利用企業(yè)的軟實(shí)力，以更少的資本投入獲得更大的收益，從而受到業(yè)內(nèi)的持續(xù)關(guān)注。

萬(wàn)科之前的運(yùn)營(yíng)模式與其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣，也是通過(guò)大量收購(gòu)?fù)恋?，依靠土地增值獲得巨額收益，在早期獲得了快速發(fā)展。然而，近年國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度加大，加之企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，萬(wàn)科面臨巨大的經(jīng)營(yíng)壓力和財(cái)務(wù)管理上的困難，所以，為了企業(yè)更好的發(fā)展而選擇了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

三、 萬(wàn)科的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式情況

（一）小股操盤合作開發(fā)模式

這是萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的開始，所謂小股是指在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，萬(wàn)科不需要獲取項(xiàng)目的絕對(duì)控股權(quán)，其股權(quán)持有比例往往很低，利用自身品牌影響力以及產(chǎn)品運(yùn)作體系幫助合作項(xiàng)目更好的運(yùn)營(yíng)而獲取管理費(fèi)用以及股權(quán)收益;而操盤，是指經(jīng)營(yíng)管理所做出的決策要由萬(wàn)科來(lái)提出;在收益分配上，主要通過(guò)項(xiàng)目分紅收益、運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的管理費(fèi)收益以及按照股權(quán)比例進(jìn)行收益分配來(lái)獲取項(xiàng)目利潤(rùn)。在這樣的運(yùn)營(yíng)模式下，萬(wàn)科所需投入的資金少，但獲益的渠道多了。

（二）建立事業(yè)合伙人制度

為了吸引人才，減少優(yōu)秀人才外流，增強(qiáng)企業(yè)員工的歸屬感而推出的，它分為上層員工持股計(jì)劃和項(xiàng)目員工跟投制度，采取自愿的原則，將資本權(quán)益歸集起來(lái)，集中購(gòu)買公司股票，并由專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行投資，讓企業(yè)利益與員工個(gè)人利益密切相關(guān)，這樣企業(yè)投資項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)程明顯加快，對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用率也有良好的控制，并將這一制度延伸到了地產(chǎn)物業(yè)模塊，使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得到提高。

（三）引入“互聯(lián)網(wǎng)+” 模式

日益發(fā)展壯大的互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ畹囊徊糠?，萬(wàn)科很早就意識(shí)到與互聯(lián)網(wǎng)公司合作的重要性，通過(guò)向華為、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)線上營(yíng)銷平臺(tái)的學(xué)習(xí)，開始嘗試整合網(wǎng)絡(luò)資源，創(chuàng)新現(xiàn)有的銷售體系。萬(wàn)科利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，根據(jù)國(guó)內(nèi)各地不同區(qū)域不同習(xí)慣居民的生活和消費(fèi)方式研發(fā)出適合當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣的配套住宅，而且針對(duì)客戶的個(gè)人喜好調(diào)整不同的售后服務(wù)方案。同時(shí)，萬(wàn)科對(duì)自身的營(yíng)銷策略做出了調(diào)整，迎合人們上網(wǎng)瀏覽的習(xí)慣，積極打造線上營(yíng)銷新渠道。利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建造社區(qū)物業(yè)，改變?cè)瓉?lái)的單一住宅服務(wù)模式，為社區(qū)居民提供生活消費(fèi)、醫(yī)療、教育等多領(lǐng)域多方位的智能化服務(wù)。

（四）設(shè)立房地產(chǎn)基金

在輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)下，萬(wàn)科轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)金融化?！暗禺a(chǎn)+金融”的運(yùn)作模式也是效仿國(guó)外凱德地產(chǎn)，借助自身具有的成熟專業(yè)管理體系以及企業(yè)的品牌吸引力，將外部資本引入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的不同環(huán)節(jié)，拓寬融資渠道，加快自身的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2015年，萬(wàn)科集團(tuán)與鵬華基金合作，發(fā)行鵬華前海萬(wàn)科基金，就是與其他專業(yè)資金管理公司進(jìn)行合作，吸引大量的資金，然后將資金交于專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，投資于萬(wàn)科正在開發(fā)的項(xiàng)目，不僅能取得更充足的項(xiàng)目資金，而且在項(xiàng)目盈利后還能獲得一定的投資收益，所以企業(yè)在融資和投資方面都能取得良好成效。

（五）入股商業(yè)銀行，擴(kuò)展融資渠道

隨著近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，行業(yè)的收益率不斷下降，資金壓力不斷升高，如何找到更加穩(wěn)定可靠的融資渠道，是所有房地產(chǎn)企業(yè)迫在眉睫的需求。同時(shí)，銀行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，各商業(yè)銀行也需要除國(guó)家外的資金投入，政策的放寬與鼓勵(lì)使得這成為可能。萬(wàn)科看準(zhǔn)這一時(shí)機(jī)，開始將資金投入到銀行，在獲取銀行股份的基礎(chǔ)上，也拓寬了自身的融資渠道。2017年，萬(wàn)科與招銀資本、長(zhǎng)江招銀合作，建立了兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金，借助外來(lái)資金收購(gòu)了企業(yè)旗下的眾多商業(yè)項(xiàng)目，加快企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)上的戰(zhàn)略布局。這種融合的創(chuàng)新模式，既可以解決萬(wàn)科融資的需求，也通過(guò)專業(yè)的管理優(yōu)勢(shì)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)掌握項(xiàng)目實(shí)操權(quán)，整合產(chǎn)業(yè)鏈資源，可以迅速實(shí)現(xiàn)資本套現(xiàn)和投資回報(bào)。

（六）對(duì)外輸出品牌和管理服務(wù)，增加獲利渠道

目前這一項(xiàng)目仍處于試運(yùn)營(yíng)階段，需調(diào)整處理人力配給、規(guī)范操作等問(wèn)題，但這也為萬(wàn)科獲得了資管和服務(wù)傭金。

四、 萬(wàn)科實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的動(dòng)因

那么萬(wàn)科實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的動(dòng)因又是什么呢？分析起來(lái)原因有以下三個(gè)方面。

第一，通過(guò)輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型可以有效緩解企業(yè)的融資壓力。由于項(xiàng)目資金大部分是由合作的第三方企業(yè)提供，從而減輕了自身的融資壓力、有效緩解了財(cái)務(wù)緊張的局面。第二，在重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下的房地產(chǎn)公司十分依賴物業(yè)銷售后的資金回款，而轉(zhuǎn)型后的萬(wàn)科主要依靠增值服務(wù)收益，即使是主營(yíng)業(yè)務(wù)減少，萬(wàn)科仍然能夠?qū)ν廨敵銎放坪蛢?yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)來(lái)獲取增值效益，同時(shí)，也減少了萬(wàn)科的項(xiàng)目前期投入，盤活內(nèi)部流動(dòng)資金，減輕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，大大降低了資金鏈斷裂的可能性。

第三，傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式房地產(chǎn)企業(yè)極易受大環(huán)境和國(guó)家政策的影響，隨著房地產(chǎn)黃金期的結(jié)束，哄抬房?jī)r(jià)的局面已經(jīng)受到了政府的管控，不能僅僅依賴于土地增值帶來(lái)的高額利潤(rùn)。轉(zhuǎn)型后的萬(wàn)科對(duì)外持續(xù)輸出后期管理，利用品牌營(yíng)銷獲得經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，長(zhǎng)期性參股控股、管理理財(cái)產(chǎn)品、收購(gòu)等金融行為帶來(lái)了可觀的收益，對(duì)降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)有很大幫助。

五、 財(cái)務(wù)分析

分析公司財(cái)務(wù)可以通過(guò)三大報(bào)表的數(shù)據(jù)分析計(jì)算得來(lái)，并具有客觀性和可行性。對(duì)于財(cái)務(wù)指標(biāo)的選擇主要從償債、盈利、營(yíng)運(yùn)和成長(zhǎng)四個(gè)方面進(jìn)行比對(duì)，由此來(lái)反映轉(zhuǎn)型前后的財(cái)務(wù)特征。

據(jù)所查資料，萬(wàn)科集團(tuán)2008～2018年財(cái)務(wù)績(jī)效得分中償債能力在2008～2013年逐步增長(zhǎng)，但并不明顯。2014年開始轉(zhuǎn)型后，償債能力迅速增長(zhǎng)，加之轉(zhuǎn)型存在滯后性，平穩(wěn)保持在個(gè)位數(shù)甚至于不到6分，說(shuō)明萬(wàn)科的償債能力明顯提高。同樣，營(yíng)運(yùn)能力也在明顯提升。財(cái)務(wù)績(jī)效從開始的2～4分波動(dòng)，到2015年6.525分大幅提升，而且保持穩(wěn)健的上升趨勢(shì)，說(shuō)明萬(wàn)科集團(tuán)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型是成功的。

六、 結(jié)語(yǔ)

轉(zhuǎn)型后的萬(wàn)科不用大量投資每個(gè)項(xiàng)目，更多的借助企業(yè)的軟實(shí)力為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)做出貢獻(xiàn)，把結(jié)余的資金投入到更多的項(xiàng)目來(lái)增加市場(chǎng)份額，提升銷售業(yè)績(jī)。企業(yè)本身具有的品牌影響力在各個(gè)環(huán)節(jié)中都處于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，便于向產(chǎn)業(yè)鏈的其他方面進(jìn)行拓展，近年來(lái)，銷售金額和市場(chǎng)占有率的增長(zhǎng)就已經(jīng)顯現(xiàn)出了萬(wàn)科的業(yè)績(jī)，所以，萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型是成功的，對(duì)于其他企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展是有啟發(fā)作用的。

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作者簡(jiǎn)介：巢斯茗，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院。