李東旭

（山東鴻順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山東 濟(jì)寧 272067）

引言

現(xiàn)階段，通過建設(shè)完善的全面預(yù)算管理機(jī)制，對房地產(chǎn)企業(yè)今后運(yùn)營發(fā)展有著直接影響。在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展過程中，全面預(yù)算管理在其中占據(jù)主要位置，受到企業(yè)管理層級的高度關(guān)注。隨著市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠?qū)崿F(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，獲取理想的效益，在運(yùn)營發(fā)展過程中，需要給予全面預(yù)算管理工作充分重視，結(jié)合現(xiàn)有問題，采取對應(yīng)的優(yōu)化對策，加強(qiáng)管理體系建設(shè)，引導(dǎo)預(yù)算管理工作順利落到實處，在提升企業(yè)整體水平的同時，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行。

一、房地產(chǎn)全面預(yù)算管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容是論證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)的可能性、可行性和風(fēng)險提示功能。因此，明確企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)是推行房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的前提。企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)可以通俗地理解為保證企業(yè)當(dāng)前和今后更多的現(xiàn)金留存，控制好現(xiàn)金流，保證現(xiàn)金流的安全，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。而全面預(yù)算管理則是實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的手段。因此，從業(yè)務(wù)鏈的角度看，全面預(yù)算管理貫穿企業(yè)發(fā)展的未來規(guī)劃、理性決策、運(yùn)營效率以及結(jié)果評價的整個流程，其內(nèi)容也覆蓋上述全部流程之中。

（二）全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要作用

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金高度密集、項目運(yùn)營周期長、區(qū)域跨度廣、成本費(fèi)用涉及面復(fù)雜等特點(diǎn)。在當(dāng)前宏觀政策不斷收緊、房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間逐步被壓縮的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為了走出困境，必須充分發(fā)揮內(nèi)生動力，開展全面預(yù)算管理，建立行之有效的管控體系，將企業(yè)內(nèi)部的管理方式由籠統(tǒng)化、粗放型向精細(xì)化、集約型轉(zhuǎn)變。全面管控成本、利潤和投資，使企業(yè)按照全面預(yù)算管理的軌道，更加科學(xué)、合理地開展生產(chǎn)經(jīng)營活動，提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)相脫節(jié)

預(yù)算管理目標(biāo)和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)之間有著直接關(guān)聯(lián)，在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展過程中，過于注重年度預(yù)算，忽略項目預(yù)算。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)只有較少的規(guī)范性預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)，大部分企業(yè)在開展預(yù)算管理工作時，采用的方式過于滯后。項目預(yù)算編制過程中，一般利用運(yùn)營規(guī)劃來進(jìn)行，基礎(chǔ)單項預(yù)算、開發(fā)預(yù)算等，缺少綜合思考，導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)不能順利落實，和企業(yè)實際情況相脫節(jié)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的實施難度大

房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)項目的開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作，從前期的投資預(yù)算、項目拿地、建設(shè)、物業(yè)和資產(chǎn)運(yùn)營等等都有涉及預(yù)算管理。房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期長，后續(xù)服務(wù)時間長，要對整個項目進(jìn)行全面預(yù)算的難度較大。房地產(chǎn)項目全面預(yù)算涉及銷售成本、建安成本等多方面，而項目預(yù)算周期年度較長，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)項目部與集團(tuán)總部的預(yù)算管理存在不匹配的問題。在諸多問題困擾下，企業(yè)在實施全面預(yù)算的時候難度較大。

（三）缺乏完善的考核獎懲機(jī)制

全面預(yù)算不僅僅是預(yù)算的制定，也包含對預(yù)算的執(zhí)行。多數(shù)企業(yè)沒有建立合理的考核機(jī)制，對于員工在工作中的效率無法得到很好的反饋。由于員工對預(yù)算管理的認(rèn)知不透徹，在工作中缺乏主動性和積極性，同時企業(yè)也缺乏合理的獎懲機(jī)制，對于優(yōu)秀員工缺少及時獎勵，對于不盡職的員工也沒有處罰措施，從而使員工缺乏工作的熱情和責(zé)任感。

（四）缺乏完整的全面預(yù)算體系和管理制度

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算還是松懈的、粗放的管理模式，管理者規(guī)劃的經(jīng)營目標(biāo)與基層的具體實施缺乏緊密的聯(lián)系，管理理念不能有效地上傳下達(dá)。究其根本，就是沒有建立一個強(qiáng)有力的全面預(yù)算體系和完善的管理制度。在實際操作中，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的復(fù)雜性，致使其預(yù)算的數(shù)據(jù)信息量大、來源廣泛。在當(dāng)前的預(yù)算管理中，僅僅由財務(wù)部門負(fù)責(zé)獲取數(shù)據(jù)，沒有完善的管理制度對各環(huán)節(jié)資源整合做出規(guī)定，勢必造成信息提供不全面、數(shù)據(jù)有偏差的問題，使預(yù)算結(jié)果難以發(fā)揮及時性、全面性和有效性的特點(diǎn)，無法實現(xiàn)預(yù)算管理的指導(dǎo)作用。在預(yù)算體系和管理制度不健全的情況下，企業(yè)經(jīng)營長遠(yuǎn)目標(biāo)的實現(xiàn)就更無從談起。

三、內(nèi)部控制措施

（一）樹立正確的全面預(yù)算管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)要實施有效的全面預(yù)算管理，企業(yè)管理者需要認(rèn)識到全面預(yù)算管理的重要作用，要樹立正確、科學(xué)的管理理念。首先，需要明確企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，全面預(yù)算的編制要以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)為根本出發(fā)點(diǎn)。其次，要明確各部門的職責(zé)分工，使之前相互獨(dú)立的專業(yè)部門，從企業(yè)全局的角度考慮問題，平衡各部門的計劃和內(nèi)容，使全體員工都能了解到本部門、本崗位在全局中所處的地位和作用。最后，要加強(qiáng)部門間合作，各部門增進(jìn)溝通協(xié)同，使業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)相互銜接，工作步伐協(xié)調(diào)一致。同時，企業(yè)可以建立全面預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)直接督辦負(fù)責(zé)，并注重員工的參與程度，建立有效的績效考核制度，激發(fā)員工對全面預(yù)算管理工作的熱情，促進(jìn)預(yù)算工作的制度化、規(guī)范化和常態(tài)化。

（二）加強(qiáng)預(yù)算編制管理

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用全面預(yù)算管理系統(tǒng)，及時獲取來源于各個子公司提供的預(yù)算信息，并且不會受到時間、地域等因素的影響。并且，通過應(yīng)用全面預(yù)算管理系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)運(yùn)營信息的采集和整合，給企業(yè)發(fā)展決策制定提供精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，有效地緩解相關(guān)工作強(qiáng)度，實現(xiàn)工作效率和水平的提高。預(yù)算編制作為預(yù)算管理中的一部分，預(yù)算編制質(zhì)量將會直接影響預(yù)算執(zhí)行結(jié)果。因此，在進(jìn)行預(yù)算編制過程中，需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，優(yōu)化預(yù)算編制方式，采用零基預(yù)算、滾動預(yù)算等，保證預(yù)算編制結(jié)果和企業(yè)實際發(fā)展情況相符合，不會出現(xiàn)偏差現(xiàn)象。在預(yù)算編制的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也可以結(jié)合自身特點(diǎn)，把追求效益最大化當(dāng)作核心，采用把效益當(dāng)作主體的管理方式，預(yù)算編制也需要把效益當(dāng)作重點(diǎn)。通過這種方式，便于企業(yè)實施管理，對企業(yè)運(yùn)營情況加以檢測，及時掌握運(yùn)營發(fā)展?fàn)顩r，利用更多精力和時間對企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)行實施，實現(xiàn)全局把控。

（三）提高預(yù)算執(zhí)行力

預(yù)算編制要秉著公正、公開標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)中的相應(yīng)工作人員在實際工作期間，對全面預(yù)算體系核進(jìn)行應(yīng)用目在于提升企業(yè)管理效率，確保各項預(yù)算目標(biāo)都能夠得到落實，同時，要對各項具體工作職責(zé)和內(nèi)容加以確定。房地產(chǎn)企業(yè)要提升對全面預(yù)算管理流程的重視，在進(jìn)行業(yè)務(wù)處理時，要確保工作開展的科學(xué)性，保證房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算能夠滿足企業(yè)的具體運(yùn)營情況。預(yù)算執(zhí)行期間，應(yīng)依據(jù)具體情況建立預(yù)算考核體系，依據(jù)最終的考核結(jié)果，給企業(yè)中工作人員一定激勵。預(yù)算執(zhí)行期間，應(yīng)提高對預(yù)算監(jiān)管工作內(nèi)容的重視，要及時明確具體問題的所在，采取相應(yīng)的措施對問題進(jìn)行處理，避免出現(xiàn)不必要的問題，以免對房地產(chǎn)企業(yè)的日后發(fā)展造成更加嚴(yán)重的不良影響。

（四）規(guī)范全面預(yù)算考核評價機(jī)制

在房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中，預(yù)算考核評價機(jī)制是重要的組成部分，關(guān)系到全面預(yù)算管理能否有效實施，通過對預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行考核，有助于強(qiáng)化預(yù)算的剛性，有助于提高各級人員對預(yù)算管理工作的重視程度，從而保障全面預(yù)算管理的成功實施。在設(shè)定公司考核規(guī)則時，要充分考慮企業(yè)管控的具體要求，明確各部門職責(zé)，將公司目標(biāo)分解到各部門、各員工，提出量化要求，并確?？刹僮餍浴Ｍ瑫r，建立健全的獎懲制度，將預(yù)算實際執(zhí)行情況與員工工資獎金掛鉤，增強(qiáng)全體員工的預(yù)算責(zé)任意識，從而強(qiáng)化全面預(yù)算管理的合力。

（五）建立完善的企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度

企業(yè)內(nèi)部要建立完善的財務(wù)內(nèi)控制度，加強(qiáng)財務(wù)預(yù)警體系建設(shè)，為開展財務(wù)內(nèi)控工作保駕護(hù)航。首先借助完善的預(yù)警體系，對企業(yè)內(nèi)可能發(fā)生的資金風(fēng)險及早作出預(yù)警提示，如果可以，盡量把風(fēng)險扼殺在萌芽狀態(tài)。其次，建立相應(yīng)的財務(wù)監(jiān)督機(jī)制。對于財務(wù)管理的標(biāo)準(zhǔn)和流程出現(xiàn)的一切違規(guī)行為，都應(yīng)標(biāo)有相應(yīng)的處理措施，通過財務(wù)監(jiān)督機(jī)制對這些問題進(jìn)行反饋，并促使這些問題在內(nèi)部控制管理中得到有效解決。最后，加強(qiáng)企業(yè)成本管理，通過對企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)管理、核算、預(yù)算的整合處理，切實推進(jìn)成本管理，嚴(yán)格把控企業(yè)收支情況，形成企業(yè)成本控制的最優(yōu)化選擇。

結(jié)語

總之，在全面預(yù)算管理模式的作用下，不但可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平，同時還能給企業(yè)創(chuàng)造更好效益，實現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)有資源的高效利用。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理執(zhí)行狀況來說，依舊會存在諸多問題。要想將全面預(yù)算管理作用充分發(fā)揮，企業(yè)可以結(jié)合不同的問題，采取對應(yīng)的處理對策，在給房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作順利落實提供條件的同時，提升企業(yè)整體管理水平，給我國房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。