朱慧明

摘要：近幾年，在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策不斷調(diào)整的形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也日趨穩(wěn)定。房地產(chǎn)公司要更好地適應(yīng)當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境，就必須對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與管理模式進(jìn)行調(diào)整，并結(jié)合公司內(nèi)部現(xiàn)有的資源優(yōu)勢(shì)，制定出科學(xué)合理的發(fā)展計(jì)劃方案?；诖耍疚闹攸c(diǎn)針對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理對(duì)策進(jìn)行了詳細(xì)分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;經(jīng)營(yíng);管理;對(duì)策

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)了20余年的快速發(fā)展，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響力越來(lái)越大。對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)與方向，國(guó)家的態(tài)度也由最初的鼓勵(lì)與支持轉(zhuǎn)變?yōu)檎{(diào)控。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)公司的發(fā)展必將面臨全新的挑戰(zhàn)，其實(shí)際的經(jīng)營(yíng)與管理也必將出現(xiàn)全新的問(wèn)題。房地產(chǎn)公司要獲得進(jìn)一步的發(fā)展和進(jìn)步，就必須調(diào)整原有的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與管理模式。

房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的相關(guān)概述

房地產(chǎn)，其實(shí)就是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合。其中，房產(chǎn)主要就是土地上的各種建筑物，例如住宅用房、衛(wèi)生用房等。而地產(chǎn)則是土地及其上下一定范圍內(nèi)的空間，例如地下停車(chē)、地面道路等。

雖然通常意義上經(jīng)營(yíng)與管理指的是同一個(gè)概念，但是，其本質(zhì)卻有非常明顯的差異。首先，經(jīng)營(yíng)指的是公司為了達(dá)到經(jīng)營(yíng)目的，利用全部資產(chǎn)，使用合法合理方法而組織開(kāi)展的一系列活動(dòng)，所以包含管理。其次，經(jīng)營(yíng)又可以指決策的過(guò)程，而決策就是確定目標(biāo)。即經(jīng)營(yíng)就是確定目標(biāo)的過(guò)程。而管理，即實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過(guò)程中所使用到的方法和策略[1]。

經(jīng)營(yíng)與管理的不同之處主要體現(xiàn)在以下幾方面。首先，來(lái)源不同。經(jīng)營(yíng)是一種對(duì)社會(huì)進(jìn)行適應(yīng)或調(diào)解的職能，受商品經(jīng)濟(jì)的影響;而管理是一種指揮職能，取決于共同勞動(dòng)。其次，動(dòng)機(jī)不同。經(jīng)營(yíng)，主要針對(duì)企業(yè)發(fā)展方向及目標(biāo)確立等方面的問(wèn)題;而管理，主要針對(duì)企業(yè)內(nèi)部組織協(xié)調(diào)方面的問(wèn)題[2]。

對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)與管理之間具有相輔相成、相互依賴(lài)、相互促進(jìn)的關(guān)系。只有加強(qiáng)管理，才能為提升公司的經(jīng)營(yíng)水平奠定基礎(chǔ)。只有提升經(jīng)營(yíng)水平，才能提升公司的管理質(zhì)量。所以，只有充分結(jié)合經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，才能促進(jìn)房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)性增長(zhǎng)。

新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展整頓與調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)環(huán)境較以前也有了明顯的不同。在內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的雙重壓力下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展日益艱難，并且還有很多問(wèn)題亟待解決。

1.受到國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的影響較大

受到國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)與管理過(guò)程中，面臨以下三方面問(wèn)題。

首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生明顯改變。在以往國(guó)家的鼓勵(lì)與支持政策下，房地產(chǎn)行業(yè)存在“銷(xiāo)售熱”“搶購(gòu)潮”“投資熱”的現(xiàn)象。而在調(diào)控政策下，這些現(xiàn)象已經(jīng)成為歷史，購(gòu)買(mǎi)者以觀(guān)望狀態(tài)為主，在買(mǎi)房方面更加理性。一些投資者也開(kāi)始將投資目光轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境發(fā)生變化。在以往國(guó)家的鼓勵(lì)與支持政策下，房地產(chǎn)公司的融資渠道以銀行貸款或抵押貸款為主。而在調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)公司的貸款金額受到了限制，銀行的放款門(mén)檻也越來(lái)越高。房地產(chǎn)公司不得不尋找其他的融資渠道。

最后，在房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方面，市場(chǎng)也提出了全新的要求和標(biāo)準(zhǔn)。在以往國(guó)家的鼓勵(lì)與支持政策下，房地產(chǎn)占據(jù)了經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)地位，其經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)以快速建設(shè)與促進(jìn)銷(xiāo)售為主，并沒(méi)有重視起產(chǎn)品的多樣化與精品化發(fā)展。而在調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)公司面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，要提升經(jīng)營(yíng)水平，必須將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)集中到產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的多樣化與精品化方面[3]。

2.受到市場(chǎng)環(huán)境變化的影響較大

受到市場(chǎng)環(huán)境變化的影響，房地產(chǎn)公司的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)主要面臨以下三方面問(wèn)題。

首先，房地產(chǎn)公司必須要對(duì)現(xiàn)有的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。過(guò)去，房地產(chǎn)公司占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，為了保證資金的快速回籠，并擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)成果，主要以快速買(mǎi)地、快速開(kāi)發(fā)、大力銷(xiāo)售為主。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的形勢(shì)下，房地產(chǎn)公司必須要在開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的基礎(chǔ)上，對(duì)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)方面引起足夠的重視。

其次，房地產(chǎn)公司需要加強(qiáng)資金鏈的控制。因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司很多項(xiàng)目的運(yùn)作都需要大量的資金支持，稍有不慎，就會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈或資金大量積壓的問(wèn)題。另外，銀行貸款監(jiān)管的嚴(yán)格也增加了房地產(chǎn)公司的融資難度;政府部門(mén)的土地交易政策調(diào)整，又使得房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)轉(zhuǎn)量大幅度提升。要保證資金鏈的正常運(yùn)作，房地產(chǎn)公司必須對(duì)資金鏈加強(qiáng)控制。

最后，房地產(chǎn)公司需要對(duì)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)管理體制進(jìn)行現(xiàn)代化改革。只有實(shí)施現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制，房地產(chǎn)公司才能在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。但是，要實(shí)施現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制，房地產(chǎn)公司必須進(jìn)行會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)的建設(shè)，提升公司的成本核算能力，打造高質(zhì)量的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、服務(wù)團(tuán)隊(duì)以及管理團(tuán)隊(duì)[4]。

新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理對(duì)策

鑒于在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策下，我國(guó)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與管理面臨如此多的問(wèn)題，為了實(shí)現(xiàn)更好地發(fā)展，繼續(xù)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)，必須對(duì)這些問(wèn)題采取解決措施。

1.加大房地產(chǎn)公司的人才培養(yǎng)與引進(jìn)力度

在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)公司必須要加大人才培養(yǎng)與引進(jìn)力度，尤其要加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)人才、管理人才以及復(fù)合型人才的引進(jìn)，確保借助人才優(yōu)勢(shì)促進(jìn)房地產(chǎn)公司的順利轉(zhuǎn)型，快速適應(yīng)全新的市場(chǎng)環(huán)境。首先，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式必將越來(lái)越多元化和復(fù)雜化。只有加大各方面人才的培養(yǎng)與引進(jìn)，才能有效建立現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制，促進(jìn)房地產(chǎn)公司的長(zhǎng)久發(fā)展。其次，在全新的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與管理必將面臨更加復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)，為了保證其經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的持續(xù)提升，也需要通過(guò)各方面人才的培養(yǎng)與引進(jìn)提升自身規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力[5]。

2.提升房地產(chǎn)公司的成本核算能力

在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)公司需要提升成本核算能力。只有提升成本核算能力，房地產(chǎn)公司才能對(duì)公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行有效控制，降低市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)經(jīng)營(yíng)成果與經(jīng)營(yíng)成本的影響，進(jìn)而可以通過(guò)成本優(yōu)勢(shì)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另外，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與管理，還必須高度重視融資。但是，銀行銀根的緊縮，對(duì)于房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)公司只有不斷豐富其融資渠道，才能保證經(jīng)營(yíng)與管理狀態(tài)的穩(wěn)定性與有序性。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理

在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)公司需要加強(qiáng)內(nèi)部管理。只有加強(qiáng)內(nèi)部管理，才能提升自身對(duì)經(jīng)營(yíng)與管理風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力，為其穩(wěn)定發(fā)展提供保證。由于房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理尚處于初級(jí)發(fā)展階段，需要采取以下幾方面措施加強(qiáng)內(nèi)部管理。首先，完善相應(yīng)的管理體制，進(jìn)行現(xiàn)代化分工經(jīng)營(yíng)部門(mén)體系的構(gòu)建。其次，建立健全內(nèi)部控制制度。最后，結(jié)合公司內(nèi)部實(shí)際情況構(gòu)建現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)[6]。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部現(xiàn)有資源的整合與應(yīng)用

在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)公司需要對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行整合與應(yīng)用。因?yàn)榕c其他類(lèi)型的公司相比，房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)與管理過(guò)程中涉及到的資金更大、資源更多。只有加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有資源的整合與應(yīng)用，才能提升房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與管理水平。另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化的形勢(shì)下，房地產(chǎn)公司必然會(huì)出現(xiàn)大量商品房閑置積壓的情況。這種形式的資源占用，增大了房地產(chǎn)公司的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)壓力。要解決這一問(wèn)題，必須加強(qiáng)現(xiàn)有資源的整合與應(yīng)用。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)公司由于國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策和市場(chǎng)環(huán)境變化的影響而出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，要采取一系列的措施有針對(duì)性的進(jìn)行解決，以促進(jìn)房地產(chǎn)公司更好地適應(yīng)快速發(fā)展的社會(huì)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)更快、更好、更穩(wěn)定地發(fā)展。

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