肖雨欣 席媛媛 曹添雅 劉靜華 武慧瑩 張光屹

[提要] 地鐵建設(shè)正成為中國(guó)城市化進(jìn)程中的一個(gè)重要縮影，不僅省會(huì)城市借助地鐵來(lái)緩解交通壓力，近幾年?yáng)|中部的非省會(huì)城市也紛紛開(kāi)展地鐵建設(shè)，成為影響城市房?jī)r(jià)變動(dòng)新的重大因素。本文以洛陽(yáng)地鐵沿線樓盤(pán)作為研究對(duì)象，探究其價(jià)格變化特征。整體看來(lái)，洛陽(yáng)市地鐵在研究期內(nèi)尚未展現(xiàn)出對(duì)房?jī)r(jià)的明顯影響，可能因?yàn)榫哂幸欢ǖ臏笮?，要在后續(xù)研究中進(jìn)一步深入。

關(guān)鍵詞：地鐵;房?jī)r(jià);特征價(jià)格模型;洛陽(yáng)

基金項(xiàng)目：河南省大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃平臺(tái)創(chuàng)新重點(diǎn)項(xiàng)目（S201910464037）;項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：武慧瑩;指導(dǎo)老師：閆晨紅

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2020年9月7日

一、引言

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快，交通擁堵、城市環(huán)境惡化等問(wèn)題也日漸突出。城市地鐵建設(shè)能夠緩解城市交通壓力，為居民出行提供更便捷的交通方式，也促進(jìn)環(huán)境的改善。地鐵建設(shè)完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，無(wú)形中也對(duì)周邊住宅區(qū)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響。

自20世紀(jì)90年代開(kāi)始，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)城市軌道交通建設(shè)對(duì)周邊房?jī)r(jià)影響的研究逐漸深入。國(guó)外學(xué)者運(yùn)用多種方法如重復(fù)銷售法、直接比較法等進(jìn)行研究。Voith（1993）等多名學(xué)者都發(fā)現(xiàn)軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生積極的影響。國(guó)內(nèi)對(duì)軌道交通的研究起步較晚。葉霞飛等（2002）以上海地鐵1號(hào)線為例，研究地鐵2km范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的具體變化。何劍華等（2004）運(yùn)用hedonic模型研究北京市地鐵13號(hào)線對(duì)住宅價(jià)格的影響，研究表明，地鐵對(duì)沿線500m以內(nèi)的房?jī)r(jià)有明顯的影響，而影響程度因站而異。胡曉霞（2008）通過(guò)杭州地鐵對(duì)新建住宅價(jià)格影響的定量分析，指出對(duì)杭州住宅房?jī)r(jià)影響包括了地鐵因素，并且得出由于地鐵的規(guī)劃建設(shè)引起周圍房?jī)r(jià)的漲幅達(dá)到100%的結(jié)論。楊舒文（2017）基于特征價(jià)格模型對(duì)杭州市房?jī)r(jià)展開(kāi)研究，認(rèn)為地鐵的可達(dá)性對(duì)新建商品住房的銷售單價(jià)有正向作用，已通車的地鐵的溢價(jià)高于正在建設(shè)的地鐵溢價(jià)。都沁軍等（2019）以石家莊地鐵1號(hào)線為研究對(duì)象，表明軌道交通對(duì)距離較近（約400米以內(nèi)）的房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生負(fù)面作用;在距離400m～800m內(nèi)的軌道交通的建設(shè)建立特征價(jià)格模型，發(fā)現(xiàn)地鐵站點(diǎn)對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響呈倒“U”型關(guān)系，即在距離地鐵300m～900m內(nèi)的住宅區(qū)價(jià)格上升比較明顯。由此可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)軌道交通的研究大多基于國(guó)外研究基礎(chǔ)上，與我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際情況結(jié)合不夠密切，在研究上還有一定的局限性。

洛陽(yáng)市作為我國(guó)中西部地區(qū)第一個(gè)獲批建設(shè)地鐵的非省會(huì)城市，修建地鐵所產(chǎn)生的影響對(duì)中西部其他非省會(huì)城市具有指導(dǎo)意義。本文以洛陽(yáng)市正在修建的兩條地鐵線為基礎(chǔ)，研究地鐵1.5公里范圍內(nèi)的住宅區(qū)在地鐵規(guī)劃期、地鐵修建期、地鐵運(yùn)營(yíng)期房?jī)r(jià)的變化程度，通過(guò)對(duì)比周邊其他基礎(chǔ)設(shè)施，分析地鐵建設(shè)對(duì)周邊房?jī)r(jià)的具體影響效果。

二、Arcgis空間分析

本文利用普通空間插值技術(shù)，分別對(duì)地鐵沿線的住房?jī)r(jià)格進(jìn)行空間插值。研究地鐵在規(guī)劃期與建設(shè)期時(shí)房?jī)r(jià)的變化程度。圖1顯示了洛陽(yáng)市地鐵線在各個(gè)區(qū)內(nèi)的分布情況，并且標(biāo)出了地鐵沿線1.5km范圍內(nèi)住宅區(qū)的分布情況。（圖1）

由圖2可以看出，2016年住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)中心圈層遞減結(jié)構(gòu)，南北差異較為明顯。洛龍新區(qū)的住房?jī)r(jià)格明顯高于北部城區(qū)價(jià)格，且南部洛龍新區(qū)房?jī)r(jià)集中自二號(hào)線中段為中心向外發(fā)散?？梢钥闯?，在2號(hào)線地鐵沿線，房?jī)r(jià)明顯地呈現(xiàn)軸線擴(kuò)散。1號(hào)線則暫時(shí)還未形成完整的高房?jī)r(jià)聚集效應(yīng)，但也慢慢呈現(xiàn)出這種趨勢(shì)。（圖2）

2019年，在地鐵建設(shè)期時(shí)，地鐵2號(hào)線高房?jī)r(jià)聚集區(qū)域明顯擴(kuò)大，而房?jī)r(jià)峰值區(qū)域仍集中在2號(hào)線中南段附近。1號(hào)線與近幾年相比，西段的高房?jī)r(jià)聚集區(qū)域也在進(jìn)一步變大，但聚集效應(yīng)并不突出，對(duì)于東段來(lái)說(shuō)，地鐵沿線對(duì)于高房?jī)r(jià)，似乎并沒(méi)有太大影響，房?jī)r(jià)沒(méi)有呈現(xiàn)出沿線聚集的表現(xiàn)。

三、特征價(jià)格模型分析

（一）模型概述。根據(jù)國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)中軌道交通對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響分析大都采用特征價(jià)格模型，由于此模型容易取樣，可以很容易地得到大量的價(jià)格資料，并且此模型的經(jīng)濟(jì)意義比較直觀，計(jì)算相對(duì)簡(jiǎn)單，于是本文采用特征價(jià)格模型法。

特征價(jià)格模型認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，而房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異。因此，將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價(jià)格，在控制地產(chǎn)的特征（或品質(zhì)）數(shù)量固定不變時(shí)，將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離，反映純粹價(jià)格的變化。以此給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一些相關(guān)建議以及給購(gòu)房者提供相關(guān)參考。

特征價(jià)格模型主要有線性函數(shù)形式、半對(duì)數(shù)函數(shù)形式和對(duì)數(shù)函數(shù)形式。這三種不同的形式有不同適應(yīng)的數(shù)據(jù)分析情況，考慮到線性函數(shù)形式模型中邊際效應(yīng)遞減的規(guī)律，對(duì)數(shù)函數(shù)模型中的特征變量不能為0，因此本文選擇使用半對(duì)數(shù)模型形式來(lái)進(jìn)行分析。

（二）變量的選擇。影響住宅價(jià)格的因素主要有鄰里特征（X1-X4）、區(qū)位特征（X5-X6）和建筑特征（X7-X9），本文選取9個(gè)自變量來(lái)構(gòu)建價(jià)格特征模型。（表1）

1、因變量：住宅單價(jià)Y是模型的因變量。就我國(guó)目前的房產(chǎn)交易價(jià)格情況來(lái)看，房產(chǎn)交易的實(shí)際價(jià)格是非公開(kāi)的，因此想要明確市場(chǎng)上房產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格是十分困難的。并且本文主要研究洛陽(yáng)地鐵建設(shè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，采用半對(duì)數(shù)函數(shù)形式進(jìn)行回歸分析以及百分比的形式進(jìn)行結(jié)果分析，因此選擇洛陽(yáng)地鐵周邊住宅的網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)的住宅平均單價(jià)來(lái)作為模型的因變量。

2、鄰里特征變量：政府提供的一些服務(wù)以及公共設(shè)施會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，像學(xué)校、醫(yī)院等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響，現(xiàn)如今人們也更注重生活配套設(shè)施以及小區(qū)環(huán)境。本文選擇住宅1，000m內(nèi)是否有學(xué)校，住宅1，000m內(nèi)是否有商場(chǎng)，住宅1，000m內(nèi)是否有醫(yī)院，住宅1，000m內(nèi)是否有公園四個(gè)虛擬變量作為鄰里特征變量。預(yù)期影響為生活配套設(shè)施越完備，住宅價(jià)格越高，反之亦然。

3、區(qū)位特征變量：區(qū)位特征多從住宅距離市中心的距離以及交通的可達(dá)性方面進(jìn)行分析，現(xiàn)如今人們也更注重交通便利性。本文選擇住宅到地鐵站的距離、住宅到火車站的距離兩個(gè)變量來(lái)作為區(qū)位特征變量進(jìn)行量化分析。預(yù)期影響為交通便利程度越高，住宅價(jià)格越高，反之亦然。

4、建筑特征變量：建筑特征多從房地產(chǎn)自身?xiàng)l件狀況來(lái)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，現(xiàn)如今人們也更注重房產(chǎn)自身的條件以及物業(yè)管理。本文選擇住宅的綠化率、容積率、物業(yè)費(fèi)三個(gè)變量作為建筑特征變量進(jìn)行分析。預(yù)期影響為綠化率百分比和物業(yè)費(fèi)越高，住宅價(jià)格越高;容積率越高，住宅價(jià)格越低，反之亦然。

（三）模型分析

1、剔除不顯著因素。由于住宅1，000m內(nèi)是否有學(xué)校（X1）這個(gè)特征變量因?yàn)樵跀?shù)據(jù)中均為1，相關(guān)性不大，研究沒(méi)有意義，我們不考慮這個(gè)特征變量。通過(guò)其他八個(gè)特征變量來(lái)剔除不顯著因素，首先考慮九個(gè)特征變量和被解釋變量（Y）的相關(guān)系數(shù)，初步篩選變量，篩選出住宅1，000m內(nèi)是否有住宅（X2）、住宅1，000m內(nèi)是否有醫(yī)院（X3）、住宅1，000m內(nèi)距地鐵站的距離（X5），這三個(gè)特征變量明顯低于0.3，相關(guān)系數(shù)不高，做回歸對(duì)房?jī)r(jià)的影響沒(méi)有顯著性影響，將之剔除，初步篩選出X4、X6、X7、X8、X9相關(guān)系數(shù)較高的5個(gè)變量。

剔除不顯著的因素后，對(duì)其余顯著性因素較高的特征變量重新建立半對(duì)數(shù)模型，模型如下：

2、多重共線性檢驗(yàn)。由于某些解釋變量間可能存在某種近似的線性關(guān)系，需要對(duì)模型進(jìn)行多重共線性的判別檢驗(yàn)和調(diào)整，防止出現(xiàn)參數(shù)估計(jì)量經(jīng)濟(jì)含義不合理，變量的顯著性檢驗(yàn)失去意義，可能將重要的解釋變量排除在模型之外等情況。根據(jù)半對(duì)數(shù)模型對(duì)變量進(jìn)行回歸分析來(lái)判別是否具有多重共線性，得到如下回歸結(jié)果：可決系數(shù)為0.4120，調(diào)整后的可決系數(shù)為0.3790（較高），F(xiàn)值為12.4729，結(jié)果顯著。但是，特征變量X6、X8、X9的T檢驗(yàn)結(jié)果均不顯著，懷疑存在多重共線性。通過(guò)相關(guān)系數(shù)法進(jìn)一步建立其各特征變量的相關(guān)矩陣可以得出確實(shí)存在多重共線性，并且其中X7、X8、X9的相關(guān)性比較復(fù)雜，相關(guān)系數(shù)較高，因此可能存在多余變量。需要對(duì)特征變量進(jìn)行調(diào)整。

3、調(diào)整。分別剔除X7、X8、X9這三個(gè)特征變量，運(yùn)用模型進(jìn)行回歸結(jié)果分析對(duì)比，綜合調(diào)整后的擬合優(yōu)度，顯著變量的個(gè)數(shù)，還有F值。我們認(rèn)為，剔除特征變量X8的結(jié)果最為顯著，消除了多重共線性。并且對(duì)其進(jìn)行最小二乘法回歸分析，結(jié)果表示模型中的X4、X7、X9這三個(gè)特征變量均在5%的顯著性水平下顯著，F(xiàn)值和調(diào)整后的可決系數(shù)也并沒(méi)有因?yàn)樽兞康臏p少而減少，這三個(gè)特征變量對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著性影響。調(diào)整后得到的模型形式為：

LnY=8.689948+0.156879×X4+0.740480×X7+0.138654×X9

4、異方差檢驗(yàn)。本文采用截面數(shù)據(jù)進(jìn)行模型分析，而截面數(shù)據(jù)存在異方差的可能性較大，所以我們對(duì)調(diào)整后的模型結(jié)果進(jìn)行懷特檢驗(yàn)，來(lái)檢驗(yàn)是否存在異方差。經(jīng)檢驗(yàn)樣本數(shù)的可決系數(shù)對(duì)應(yīng)的prob.值大于顯著性水平5%，不具有異方差。檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。（表2）

5、殘差的正態(tài)性檢驗(yàn)。對(duì)模型進(jìn)行是否服從零均值正態(tài)分布的檢驗(yàn)，結(jié)果顯示服從正態(tài)分布。綜上所述，最終得到的模型形式為：

LnY=8.689948+0.156879×X4+0.740480×X7+0.138654×X9

6、結(jié)論。根據(jù)特征價(jià)格模型分析可得，對(duì)房?jī)r(jià)影響程度最大的三個(gè)因素是：住宅區(qū)1，000m以內(nèi)是否有公園、住宅區(qū)綠化程度以及小區(qū)物業(yè)費(fèi)水平。其中，公園的影響程度最小，住宅區(qū)綠化程度次之，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度最高。

四、總結(jié)及建議

（一）總結(jié)。本文通過(guò)Arcgis空間分析，繪制洛陽(yáng)地鐵沿線1.5km內(nèi)住宅區(qū)的分布情況圖，并將2016年地鐵規(guī)劃期和2019年地鐵建設(shè)期的房?jī)r(jià)峰值區(qū)進(jìn)行比對(duì)。分析得出：近年來(lái)洛陽(yáng)市南部住房?jī)r(jià)格普遍高于北部，2號(hào)線高房?jī)r(jià)聚集區(qū)域逐漸擴(kuò)大，房?jī)r(jià)峰值區(qū)集中在2號(hào)線南段，而其他區(qū)域聚集效應(yīng)并不突出。接著，本文基于特征價(jià)格理論下的半對(duì)數(shù)模型，從鄰里特征（N）、區(qū)位特征（L）和建筑特征（S）中選取9個(gè)自變量對(duì)影響住房?jī)r(jià)格的因素進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)和回歸分析。研究發(fā)現(xiàn)，采用特征價(jià)格模型分析可得出對(duì)房?jī)r(jià)影響程度最大的三個(gè)因素是：住宅區(qū)1，000m以內(nèi)是否有公園、住宅區(qū)綠化程度以及小區(qū)物業(yè)費(fèi)水平。說(shuō)明居民越來(lái)越重視居住環(huán)境的舒適度，注重享受生活。因此，地鐵建設(shè)對(duì)周圍房?jī)r(jià)的影響并不明顯。

（二）建議。在地鐵規(guī)劃方面，要注意地鐵路線所帶來(lái)的周邊房?jī)r(jià)上漲沖擊和在地鐵周邊1.5km外的較遠(yuǎn)住房的價(jià)格抑制作用。在城市布局方面，加大對(duì)地鐵沿線公園建設(shè)，滿足人們對(duì)自然和景觀的心理需求。在公園建設(shè)方面，要遵循視野開(kāi)闊，園內(nèi)附近空氣質(zhì)量良好，綠化達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修建，配合地鐵沿線的不同站點(diǎn)功能區(qū)定位和居住集中程度，分布建設(shè)不同層級(jí)等級(jí)的公園，滿足不同人群的公園觀賞休閑需求。在房地產(chǎn)物業(yè)配套方面，提高房地產(chǎn)中物業(yè)服務(wù)水平，從而更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，物業(yè)行業(yè)要向行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化之路轉(zhuǎn)變。同時(shí)，要加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，做好以有形之手規(guī)范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以高質(zhì)量水平服務(wù)業(yè)為主。

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