陳賢達 張哲

摘 要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)受到諸多方面的影響，包括土地政策改革，不斷變動的市場和宏觀經(jīng)濟環(huán)境等，是我國宏觀經(jīng)濟和社會生活的重要組成部分。房地產(chǎn)是典型的高風險、資本密集型行業(yè)，項目建設周期長且成本回收緩慢。受到國民經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的影響，房地產(chǎn)業(yè)之間的競爭愈演愈烈，越來越多的房企領導層開始關注怎樣通過加強內(nèi)部控制的方法有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制現(xiàn)狀;優(yōu)化

改進內(nèi)部控制管理制度，對于提升內(nèi)部控制的效果，提高企業(yè)市場的運作效率和績效很有幫助。在政府政策，市場購買環(huán)境等外部條件的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要更加重視內(nèi)部控制建設，以合理有效的管理手段、標準化的管理方式調(diào)控風險，提升效率，促進企業(yè)在當下競爭十分激烈的環(huán)境中得到充分發(fā)展。通過文獻研究方法，本文對房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和內(nèi)部控制特征進行分析，觀察該行業(yè)內(nèi)部控制中需要改進的不足，最后提出合理的建議。

1 內(nèi)部控制相關概念

1.1 內(nèi)部控制的界定

關于內(nèi)部控制的定義，2008年頒布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》表示，內(nèi)部控制是指企業(yè)的董事會，監(jiān)事會，管理人員和全體員工為執(zhí)行內(nèi)部控制的最終目標而制定的一系列程序的總稱。內(nèi)部控制的最終期望是切實保障合法合規(guī)管理經(jīng)營企業(yè)，確保財產(chǎn)安全，完整而真實的編寫財務報告并及時公示有關信息，提高經(jīng)營效率和目標，有助于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的早日實現(xiàn)。內(nèi)部控制主要用于企業(yè)實現(xiàn)其業(yè)務目標，保障資金安全，確保準確及時的記錄會計信息，并展開一些企業(yè)自身的限制調(diào)整，計劃，評估或控制手段和方法。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)部控制的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)開展的業(yè)務多種多樣，涉及的流程多且繁瑣，風險勢必會高于一般的經(jīng)營業(yè)務。最近幾年，國家對于房地產(chǎn)市場的控制加緊，持續(xù)要求限購、限價、限貸，同時房地產(chǎn)行業(yè)資本鏈、市場氛圍、業(yè)務績效也因為信貸、經(jīng)濟等方面的門檻不斷提高而受到重大影響。面臨內(nèi)部和外部環(huán)境同時存在的挑戰(zhàn)，企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展的正確選擇就是建立內(nèi)部控制體系，不斷優(yōu)化流程，同時確保管理運營的規(guī)范化、標準化。在一定程度上保證決策的合理性的同時，內(nèi)部控制還可以保障企業(yè)前進的大方向符合戰(zhàn)略目標，在一定程度上提高企業(yè)防范市場風險的能力。

1.2.1 內(nèi)部需求

內(nèi)部控制執(zhí)行情況直接體現(xiàn)的是企業(yè)的經(jīng)營管理水平。內(nèi)部控制活動水平較高的情形下，企業(yè)各部門之間協(xié)調(diào)的效率能夠得到保證，同時也能夠提高部門的工作效率，推動各個部門工作活動的順利進行。建立和執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部控制體系，需要貫穿決策、實施和監(jiān)測的整個流程，適用于各個業(yè)務流程，整體把控，以貫徹落實各部門各崗位的內(nèi)部控制職責，保證內(nèi)部控制的標準化實施，并提高企業(yè)的生產(chǎn)效率和盈利能力，建立長效機制，在源頭上優(yōu)化企業(yè)的風險調(diào)控

能力。

1.2.2 外部要求

企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部要求需要執(zhí)行內(nèi)部控制，也是外部監(jiān)管機構(gòu)向公司特別是上市公司提出的要求。在《關于提高上市公司質(zhì)量意見的通知》中，建議企業(yè)建立并不斷優(yōu)化內(nèi)部控制體系，每隔一段時間及時進行自檢和自評，并及時、真實地披露具體情況。為了適應大環(huán)境的步伐，企業(yè)必須借助先進的管理方式以及相應的方法對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展進行有力的監(jiān)督控制。我國政府取消了對房地產(chǎn)市場的直接調(diào)控，期望通過銀行的利率和市場變化機制進行調(diào)節(jié)。在這一時期，房地產(chǎn)企業(yè)處于比較艱難的狀態(tài)，只有加強內(nèi)部控制，做好銷售和成本的管控，才能夠使企業(yè)生存下來。

2 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問題

2.1 公司法人結(jié)構(gòu)不合理

大部分房企股權(quán)結(jié)構(gòu)設置不合理?？毓晒蓶|持有大量股份，一定程度上控制了項目的主要投票權(quán)和決策權(quán)。這會影響中小股東的發(fā)展，同時他們的利益也無法得到確切的保證。間接上也使房地產(chǎn)企業(yè)自身的控制權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)得不到很好地實施。大股東具有人為控制董事會的權(quán)利，在公司重大決議時大概率會犧牲廣大中小股東的利益。在這種情況下，內(nèi)部控制制度容易失衡，不能有效發(fā)揮應有的作用。

2.2 管理層對內(nèi)部控制重視不足

內(nèi)部控制環(huán)境較為復雜、業(yè)務錯綜復雜、難以控制等是房企長期以來存在的問題。中小型民營公司是我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的重要組成部分，成立時間相對不長，管理機制不夠完善，大多數(shù)中小型企業(yè)都比較重視績效的提高卻對內(nèi)部控制關注不足，普遍缺乏對內(nèi)部控制的了解。

企業(yè)高層管理人員掌管著企業(yè)絕對的經(jīng)營管理權(quán)，在企業(yè)正常運轉(zhuǎn)中占據(jù)舉足輕重的作用，他們對內(nèi)部控制的認識直接決定了內(nèi)部控制能否在企業(yè)日常經(jīng)營中的正常運行。部分房企管理者非常重視業(yè)務評估和績效，而忽視了對內(nèi)部控制的認識，傾向于維持已有的管理體系，并沒有從內(nèi)部控制不足的層面考慮公司日常運營面臨的問題和風險。內(nèi)部控制無法得到高效執(zhí)行的關鍵原因之一就是管理者對內(nèi)部控制的

忽視。

2.3 信息與溝通存在障礙

房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及許多部門，業(yè)務繁多。從外部角度來看，有許多企業(yè)，政府部門，媒體和其他組織需要聯(lián)系，保持溝通渠道通暢可以提升公司工作效率，同時降低工作中的錯誤發(fā)生率。但一些房地產(chǎn)開發(fā)公司對建立信息和溝通渠道的重視不足，導致內(nèi)部控制力下降，嚴重影響了公司的綜合管理能力。

一些房地產(chǎn)開發(fā)公司忽視了內(nèi)部信息的獲取，內(nèi)部信息管理不全面，無法形成高效采集、解決和反饋的完整程序，不能給予企業(yè)運營所需的、準確有效的信息。領導與普通職員合理的溝通渠道較少，無法建立積極、高效和互動的上下級關系。

2.4 內(nèi)部控制缺乏針對性的流程設計

在寬松的宏觀經(jīng)濟周期中，房地產(chǎn)公司主要關注房產(chǎn)的開發(fā)與銷售上，以獲取更多收入，從而忽視內(nèi)部控制的重要性。一些企業(yè)甚至會盲目照搬其他企業(yè)的內(nèi)部控制制度，與其自身情況不符，缺乏針對性的流程設計。一些系統(tǒng)的制定和審核不全面，且沒有形成完整且結(jié)構(gòu)良好的內(nèi)部控制管理制度，所以無法從業(yè)務發(fā)展的角度進行梳理，發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的不足，無法及時分析評價，不能確保內(nèi)部控制的完整性。

3 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化措施

3.1 優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)

鑒于房企所有權(quán)過度集中，公司要合理發(fā)揮董事會與監(jiān)事會的作用，實行獨立的董事制度，以免大股東損害小股東權(quán)益，同時防止大股東在公司決議中的舞弊情況。在此基礎上，《關于在上市公司建立獨立董事制度的指導意見》于2001年8月應運而生，對于獨立董事制度的建立有了明確的規(guī)定。

我國地產(chǎn)行業(yè)的范圍越來越大，許多公司的業(yè)務范圍遍布全國省市，不斷向集團化轉(zhuǎn)變，多元化發(fā)展也是管理方式不斷進步的方向。

擺脫集團直接管理的限制，地方分公司的獨立性越來越高。這時，建立業(yè)務授權(quán)制度，完善內(nèi)部控制體系會慢慢成為房地產(chǎn)企業(yè)前進的方向標。地方分公司的獨立性增強可在一定程度上避免大股東過度集權(quán)，有利于內(nèi)部控制工作的開展。

3.2 重視內(nèi)部控制，完善控制環(huán)境

公司領導者必須在法律允許的范圍內(nèi)密切監(jiān)督內(nèi)部控制體系。盡管業(yè)務擴展能夠提高早期利潤，但可持續(xù)發(fā)展必須依托制度。

企業(yè)應該高度關注內(nèi)部控制的設計與施行，以確保每項交易和步驟都能按規(guī)定的流程處理，并將內(nèi)部控制制度的建設作為一項長期的任務。除此之外，企業(yè)應該注重提高員工的綜合素質(zhì)和核心競爭力。企業(yè)應當在此基礎上設立獨立的內(nèi)部審計部門，監(jiān)督審核日常經(jīng)營活動及管理層的工作安排，并保證其合理的審計范圍及有力的審計權(quán)利，為內(nèi)部控制的良好施行提供堅固的基石。

3.3 建立有效的信息管理系統(tǒng)

公司必須建立暢通無阻的信息交流渠道，高效傳遞，減少復雜的交流方式所引起的負面影響。接下來需要升級信息系統(tǒng)，把產(chǎn)品銷售，生產(chǎn)資料的購買，付款和財務核算等不同的板塊集成到一個有機的整體中。讓其能在系統(tǒng)中實現(xiàn)信息的共享。在執(zhí)行過程中表現(xiàn)的問題要及時反饋、交流，保證執(zhí)行信息為各個部門所知，并嚴格根據(jù)計劃設定進行后續(xù)工作。

建立有效的信息管理系統(tǒng)，能夠?qū)⒖赡苄枰臅嬓畔ⅰ⒐芾硇畔⒓皶r提供到位。企業(yè)應該建立以項目管理為基礎的信息化管理，改進開發(fā)項目業(yè)務的流程，使之更加系統(tǒng)化、標準化。管理過程中成功的經(jīng)驗要隨時積累備用，不成功的例子要加以分析，及時修正改進。

3.4 完善內(nèi)部控制流程

必須兼顧交易的特征以及內(nèi)部控制規(guī)定，把每個部門或分支機構(gòu)的工作責任落實，并將權(quán)利和職責落實到每個下級部門。第一，編制內(nèi)部控制手冊，規(guī)范業(yè)務流程，細化機構(gòu)設置、明確工作崗位職責、交易過程等，保證企業(yè)的每一環(huán)節(jié)都做到有依有據(jù)。第二，持續(xù)優(yōu)化業(yè)務流程，合理協(xié)調(diào)各部門的關系與職責，防止發(fā)生工作內(nèi)容的重疊和相關制度的不足等情況。避免保守陳舊。第三，要緊跟戰(zhàn)略發(fā)展的目標，將企業(yè)各部門聯(lián)系起來，使其成為一個有機整體，進而提高企業(yè)內(nèi)部控制全過程的連續(xù)性。

4 結(jié)語

內(nèi)部控制的情況直接影響企業(yè)未來發(fā)展的層次，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，建立并完善內(nèi)部控制是企業(yè)建設工作的重要組成部分，持續(xù)時間長且頭緒眾多，離不開各方的共同努力，需要各部門積極配合。

一方面，企業(yè)管理人員和員工要充分理解內(nèi)部控制，提高重視程度;另一方面，企業(yè)自身要改進內(nèi)部控制制度，細化機構(gòu)構(gòu)成，能夠明確職責，使交易的流程更加清晰化、信息溝通的渠道更高效，進而持續(xù)優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部控制制度，幫助房地產(chǎn)企業(yè)向著更好的方向持續(xù)發(fā)展，使公司的整體水平不斷提高。

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