李 琢

（云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，云南 昆明 650000）

隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。我國(guó)現(xiàn)階段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，尚缺乏完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度和體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中頻頻出現(xiàn)不符合規(guī)范甚至觸及法律的情況，繼而導(dǎo)致了泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展帶來(lái)了不利影響。因此，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該將強(qiáng)化房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理作為重要的研究課題，通過(guò)解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題，保障行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)也為社會(huì)的和諧穩(wěn)定貢獻(xiàn)一份力量。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理概述

進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作一方面可以支持行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值，另一方面還能不斷優(yōu)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，在保障施工質(zhì)量的同時(shí)提升經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)管理對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有著重要意義。首先是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的經(jīng)濟(jì)管理工作，這一階段主要對(duì)開(kāi)發(fā)前期的準(zhǔn)備工作以及工程評(píng)估工作進(jìn)行不斷的完善，規(guī)劃好基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)并且做好預(yù)算工作，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段主要從兩個(gè)方面進(jìn)行重點(diǎn)管理。一是需要根據(jù)客戶(hù)的需求，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入調(diào)查和研究，獲得真實(shí)的數(shù)據(jù)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，然后再對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，以此來(lái)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。二是在進(jìn)行實(shí)際設(shè)計(jì)工作時(shí)，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員要嚴(yán)格遵守國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，合法進(jìn)行房地產(chǎn)設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重點(diǎn)就是施工階段。施工階段的經(jīng)濟(jì)管理主要在保障房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的情況下，對(duì)房地產(chǎn)施工過(guò)程中的成本和費(fèi)用進(jìn)行管理。對(duì)于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，獲利是企業(yè)的目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要積極運(yùn)用合法合理地方法來(lái)有效地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理工作，在保障房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量的情況下，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益提升到最大。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題

（一）缺乏合理的管理機(jī)制

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在城市化發(fā)展過(guò)程中得到了迅猛發(fā)展，并且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于支柱地位。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我國(guó)政府也出臺(tái)了很多了政策和法規(guī)。雖然這些政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起到了一定的調(diào)控作用，但是在具體落實(shí)法律法規(guī)時(shí)仍然存在一些問(wèn)題。一些政策的可行性較低，房地產(chǎn)行業(yè)在執(zhí)行這些政策時(shí)效率也較為低下，導(dǎo)致法律法規(guī)沒(méi)有充分發(fā)揮出它應(yīng)有的作用。我國(guó)各個(gè)地區(qū)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理的過(guò)程中，一般都會(huì)將自上而下作為工作的基本原則。這一原則導(dǎo)致地方和中央存在職責(zé)劃分不清晰的情況，并在政策和法律層面，地方和中央也會(huì)存在的一定的分歧。一些房地產(chǎn)企業(yè)受到利益的誘惑，進(jìn)行一些非法活動(dòng)，例如故意抬高房?jī)r(jià)，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的順利開(kāi)展帶來(lái)了嚴(yán)重的阻礙。因此，加強(qiáng)完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制迫在眉睫[1]。

（二）缺乏合理的管理體系

從目前的發(fā)展情況來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，但與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律建設(shè)卻沒(méi)有與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度相匹配，導(dǎo)致法律建設(shè)出現(xiàn)了滯后問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作很大一部分是由政府進(jìn)行管理。政府通過(guò)其行政職能對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。為了監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府往往會(huì)出臺(tái)一些政策和規(guī)定。但在實(shí)行這些政策時(shí)缺乏完善的管理體系的支持，阻礙了政策的順利落實(shí)，導(dǎo)致政策的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和適用性受到影響[2]。

（三）資源配置不科學(xué)

在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資源的優(yōu)化配置工作仍然需要進(jìn)一步完善。我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃方案的可行性較低，無(wú)法科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的能源、土地，也不能處理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與環(huán)境的關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能將資源的利用效率發(fā)揮到最大，還出現(xiàn)了浪費(fèi)資源、破壞生態(tài)環(huán)境的情況。久而久之，房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展也影響了其他行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象頻發(fā)。

三、解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的具體措施

（一）明確我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的前提就是制定明確的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人在開(kāi)展活動(dòng)時(shí)要嚴(yán)格依照經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的快速健康發(fā)展離不開(kāi)長(zhǎng)期目標(biāo)的指引。在制定房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)時(shí)，要深入考察我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展歷程，并對(duì)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展行情進(jìn)行深入研究，這樣制定出來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)的合理性才會(huì)更高，也會(huì)有更強(qiáng)的可執(zhí)行力。合理的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)將房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃突顯出來(lái)，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著重要意義[3]。

（二）完善管理機(jī)制

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題不能只依靠政府的調(diào)控，還需要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制進(jìn)行深入改革。在改革過(guò)程中，首先要將地方和中央的職責(zé)和權(quán)利進(jìn)行一個(gè)清晰的劃分，明確地方和中央對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的責(zé)任，以此來(lái)幫助中央和地方進(jìn)一步明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的內(nèi)容和流程，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作分層、分級(jí)地順利進(jìn)展。與此同時(shí)，相關(guān)部門(mén)還需要詳細(xì)劃分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，在出現(xiàn)市場(chǎng)違規(guī)現(xiàn)象時(shí)，通過(guò)細(xì)分，可以快速發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，再借助市場(chǎng)可調(diào)節(jié)性和政府的幫助，合理干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)行業(yè)自身在發(fā)展過(guò)程中要從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，針對(duì)性地調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。政府部門(mén)要進(jìn)一步完善財(cái)政收入政策，將當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的依賴(lài)性降低，進(jìn)一步提升政府的管理能力。中央要針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，更新一些管理保障機(jī)制，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持，以此來(lái)提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的合理性和科學(xué)性。

（三）完善管理體系

建立完善的管理體系對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理也有著至關(guān)重要的作用。完善管理體系需要較長(zhǎng)的時(shí)間，并且需要在實(shí)踐中不斷積累和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。相關(guān)部門(mén)要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際狀況，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，建立一套可以突顯我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特色的法律法規(guī)，并且確保法律法規(guī)的可行性和完善性。完善的房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)需要幫助國(guó)家合理地掌控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的自由程度，避免政府過(guò)度干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也可以根據(jù)法律法規(guī)合理調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，并且進(jìn)一步彌補(bǔ)發(fā)展過(guò)程中的缺陷。法律法規(guī)應(yīng)該涵蓋與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。將管理體系對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的作用和價(jià)值充分體現(xiàn)出來(lái)。與此同時(shí)，法律法規(guī)的落實(shí)工作也是不容忽視的。相關(guān)部門(mén)還需要加強(qiáng)監(jiān)督和管理，將法律法規(guī)落到實(shí)處[4]。

（四）促進(jìn)資源優(yōu)化配置

資源優(yōu)化配置是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理順利進(jìn)展的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置指的是合理分配現(xiàn)有的土地和能源。例如，在開(kāi)發(fā)90m2以下的住房時(shí)，應(yīng)該開(kāi)發(fā)70%以上的面積；為了有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象，監(jiān)管部門(mén)可以對(duì)普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房采取征收地稅的方式。與此同時(shí)，強(qiáng)化管理房地產(chǎn)市場(chǎng)也是必不可少的一個(gè)工作環(huán)節(jié)。除了要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)節(jié)劃分，還要針對(duì)性地控制房地產(chǎn)的總量。政府部門(mén)需要統(tǒng)一管理公共用品。在衡量建筑結(jié)構(gòu)比例時(shí)，不能以建筑項(xiàng)目為衡量標(biāo)準(zhǔn)，而是要深入研究建筑物的實(shí)際用途，并且執(zhí)行階梯式的稅征收制度。資源優(yōu)化配置和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理調(diào)控有著緊密的聯(lián)系。將房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格控制在穩(wěn)定范圍內(nèi)，可以讓低收入群體受益，讓低收入群體也能享受到公平的住房待遇，這對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展有著重要意義。

（五）完善管理隊(duì)伍

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中起到重要作用的一個(gè)因素就是管理人才。經(jīng)濟(jì)管理人才是提高經(jīng)濟(jì)管理水平的基礎(chǔ)，建立完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)管理人才培養(yǎng)機(jī)制可以提高管理人員的專(zhuān)業(yè)水平和業(yè)務(wù)能力。企業(yè)需要對(duì)經(jīng)濟(jì)管理人才進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，加強(qiáng)其自身的管理能力和管理水平，激勵(lì)管理人員不斷提升自我。參與到經(jīng)濟(jì)管理工作中的工作人員應(yīng)該通過(guò)各種途徑不斷豐富自身的經(jīng)驗(yàn)，例如：與國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員進(jìn)行交流，閱讀最新經(jīng)濟(jì)管理資料等，加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)能力，在實(shí)際工作中引進(jìn)新的管理手段和方法，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程經(jīng)濟(jì)管理的效果，為社會(huì)的現(xiàn)代化發(fā)展貢獻(xiàn)出力量。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，妥善解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有著重要意義。經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題影響了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因此，相關(guān)部門(mén)要重視這一問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行改革和制度性建設(shè)，并優(yōu)化資源配置，促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。