黃建松

（大別山畢昇康養(yǎng)（英山）有限責(zé)任公司，湖北 黃岡 438700）

2019年全球老齡化排行榜數(shù)據(jù)顯示，日本老齡化率世界排名第一、65歲以上人口比率達(dá)到27%，中國排名第十、65歲以上人口比率達(dá)到11%。2020年中國60歲以上老人數(shù)量達(dá)到2.55億，占我國人口總數(shù)約18%，且老齡化問題越來越嚴(yán)重，這也進(jìn)一步的推動了康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。當(dāng)前階段，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模排在世界前列，不過大多是住宅以及商業(yè)綜合體，不能夠滿足國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的總體健康均衡的發(fā)展需求。養(yǎng)老和地產(chǎn)齊頭并進(jìn)的康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅能夠服務(wù)國內(nèi)的老齡人群，還可以帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益，有著很重要的社會民生效應(yīng)。目前國內(nèi)的大型房企雖然都在進(jìn)行康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的探索，但普遍都面臨著融資難、投資風(fēng)險(xiǎn)大的現(xiàn)實(shí)問題，很多康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目甚至是打著康養(yǎng)的口號，掙著房地產(chǎn)的錢。如何把REITs應(yīng)用到國內(nèi)的康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目上，推動康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目良性發(fā)展，滿足日益繁重的人口老齡化需求，已經(jīng)成為現(xiàn)在亟待解決的問題。

一、REITs的含義

REITs指的就是房地產(chǎn)行業(yè)投資的信托基金，是一種可被當(dāng)作證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行專項(xiàng)基金的方式對各種類型的住宅型房地產(chǎn)以及能夠有著高收益利潤的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資，比如寫字樓、酒店之類。這樣的方式除了可以對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的預(yù)防控制并降低以外，還可以采用分紅的方法來將資金返還給投資人，幫助投資人能夠收獲比較長期穩(wěn)定的投資收益。REITs最早出現(xiàn)在美國，在21世紀(jì)初期才開始在亞洲地區(qū)出現(xiàn)，REITs作為如今房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場當(dāng)中一項(xiàng)非常重要的組成部分，在過去的60多年的時間里面得到了飛速的發(fā)展。不只是發(fā)達(dá)國家接受了這個概念，印度等發(fā)展中國家也在21世紀(jì)10年代推出了關(guān)于REITs的法案，允許并鼓勵該類型業(yè)務(wù)的發(fā)展。在國內(nèi)自從十九大召開以來，“房住不炒”的主要定位是沒有發(fā)生變化的，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)主打穩(wěn)妥發(fā)展。依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的資料數(shù)據(jù)我們能夠發(fā)現(xiàn)，近幾年國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中投資金額呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，而在這之中，住宅型房地產(chǎn)投資增長最快，占有份額也是比較大的，這代表著現(xiàn)如今國內(nèi)正處于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最為適宜的時期，投資房地產(chǎn)行業(yè)多數(shù)情況下能夠收獲比較可觀的回報(bào)。此外，2020年國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款額度高達(dá)2.6萬億元，比前一年提高6%左右，這在某種程度上也代表著貸款金融的風(fēng)險(xiǎn)還是依舊存在的，投資需謹(jǐn)慎。與此同時，2020年第一季度，房地產(chǎn)、基建的投資在短期內(nèi)處于停滯不前的情況，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各大企業(yè)的現(xiàn)金流都受到了不小的影響。而且，REITs作為一種金融服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的方式，能夠推動多層次的資本市場體系的構(gòu)建，是一種非常重要的方式。采用REITs的方式可以對金融風(fēng)險(xiǎn)體系的構(gòu)建進(jìn)行進(jìn)一步完善，在公共基礎(chǔ)設(shè)施以及康養(yǎng)地產(chǎn)類型業(yè)務(wù)內(nèi)容上，提供一些服務(wù)，比如吸引社會資本的投資，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)的融資效率等，可以拓寬多種投資方式給社會資金。

二、REITs的主要特征

1.流動性比較強(qiáng)，投資的門檻比較低

與房地產(chǎn)的實(shí)體投資相對比，REITs有一個最突出的優(yōu)勢就是流動性比較強(qiáng)。傳統(tǒng)的實(shí)體房地產(chǎn)在進(jìn)行交易的時候要同時具備合適的交易對象、合法合規(guī)的交易程序、高數(shù)額的投資成本以及時間成本這四個條件。相比較而言，REITs對交易對象的包容度比較高，能夠直接在證券交易所進(jìn)行交易，省去了不必要的繁瑣的程序，流動性比較高。另外，與實(shí)體房地產(chǎn)的高額投資成本相比，REITs允許最低投資額存在，部分REITs產(chǎn)品甚至可以一元起購，給了投資者極大的包容性。門檻比較低，對投資者的要求比較小，緩解了投資者很大程度的壓力，在另一種程度上也屬于變相的支持并鼓勵投資者進(jìn)行投資。

2.融資渠道比較廣泛，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)比較小

傳統(tǒng)的實(shí)體房地產(chǎn)投資渠道單一，一個企業(yè)對應(yīng)一個項(xiàng)目，中小型房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金方面的困難，短期內(nèi)通常都只能投資某一個地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時候，企業(yè)承擔(dān)著較大的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，銀行資金回收也會變得困難，投資者面臨的就是投資失敗，整個系統(tǒng)因?yàn)橐粋€環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)難以消化。而REITs則不同，它是把不一樣的地產(chǎn)項(xiàng)目承包給不同的專責(zé)機(jī)構(gòu)，利用資產(chǎn)證券化的方式把不一樣的階層的社會資金引入進(jìn)來，破解空間方面的束縛，將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散、降到最低。以多方位的融資渠道和比較低的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)為基礎(chǔ)，REITs完成了把房地產(chǎn)行業(yè)從舊有的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向?yàn)檩p資產(chǎn)模式的目的，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)變現(xiàn)，提升了房地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，降低了銀行體系的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.監(jiān)督管理力度比較大，稅收政策充足

證監(jiān)會以及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，其中重點(diǎn)提出了要嘗試發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金的問題，同時要求將業(yè)務(wù)內(nèi)容做到合法合規(guī)，建立健全自律監(jiān)管體系，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理和控制。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議曾提出要推動金融業(yè)同房地產(chǎn)行業(yè)間的良性循環(huán)，落實(shí)“房住不炒”，而這其中的重要推動力就是REITs，同時REITs也會變成國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)以及金融行業(yè)內(nèi)的主要應(yīng)用工具。自REITs誕生時，行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士就對這項(xiàng)內(nèi)容表示了認(rèn)可，無論是在國內(nèi)或是國外，它都受到了國家政策的推動，享受到了優(yōu)惠政策的紅利。

三、有關(guān)康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目REITs融資模式的可行性研究

1.政策環(huán)境有助于康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目REITs融資模式的施行

伴隨著時代的發(fā)展以及社會的進(jìn)步，醫(yī)療技術(shù)也在不斷的提升當(dāng)中，由此帶來的就是“養(yǎng)老社會化”的普遍存在。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模約8萬億元，2030年預(yù)計(jì)會達(dá)到22萬億元，隨后還會進(jìn)一步提升。在近幾十年以來，國內(nèi)由“政府養(yǎng)老”向“政府為主體，多方參與”的多層次的社會服務(wù)養(yǎng)老體系轉(zhuǎn)變，不管是中央還是地方，政府都對養(yǎng)老問題非常關(guān)注，先后推出了有關(guān)養(yǎng)老社會服務(wù)的各項(xiàng)政策，也征集了群眾的意見進(jìn)行研究。其中以浙江省為典型案例進(jìn)行分析，浙江省作為國內(nèi)的人口老齡化程度比較高的一個省份，康養(yǎng)地產(chǎn)供需嚴(yán)重不平衡，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的服務(wù)質(zhì)量以及經(jīng)營發(fā)展達(dá)不到政府預(yù)期。為此，浙江省出臺了多項(xiàng)政策進(jìn)行針對性的解決和處理，向社會表態(tài)，政府對于康養(yǎng)地產(chǎn)會提供資金支持和政策保障、鼓勵社會各個階層積極參與等，重點(diǎn)突出了政府的帶頭模范作用，同時也推出多方參與的優(yōu)惠政策。

2.投資者主體質(zhì)量比較高

根據(jù)招商銀行和貝恩公司在深圳共同聯(lián)合發(fā)布的《2019中國私人財(cái)富報(bào)告》，中國高凈值人群的規(guī)模已經(jīng)高達(dá)近200萬人，私人資產(chǎn)的總體數(shù)額近乎200萬億人民幣。2020年第一季度因新冠疫情等影響，全球股市被抹去12萬億美元的市值，歐美股市普遍下跌 20%～30%，在各類型的資產(chǎn)收益率都呈現(xiàn)出下滑態(tài)勢以及資本市場變動情況日益復(fù)雜的情況下，推動投資的動力就變成了分散風(fēng)險(xiǎn)以及對沖。2020年1月份，銀保監(jiān)會簽頭相關(guān)部門研就制定了《關(guān)于促進(jìn)社會服務(wù)領(lǐng)域商業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展的意見》，并且提出了激勵使用保險(xiǎn)資金投資健康以及養(yǎng)老等類型的社會服務(wù)領(lǐng)域，會推動更高質(zhì)量的投資者的出現(xiàn)。

3.實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)比較豐富

通過學(xué)習(xí)美國、日本等國家已經(jīng)能成熟應(yīng)用REITs的經(jīng)驗(yàn)，研究他們在REITs方面的相關(guān)法律及從產(chǎn)品研發(fā)到產(chǎn)品發(fā)行等一整套流程，我們學(xué)習(xí)到很多的理論以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，少走很多彎路。“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”為國內(nèi)的第一支真正的權(quán)益類的REITs產(chǎn)品，在國內(nèi)不動產(chǎn)的金融應(yīng)用方面給予了很大的助力。依據(jù)REITs研究中心的調(diào)查數(shù)據(jù)結(jié)果可以得知，國內(nèi)的REITs產(chǎn)品的總體發(fā)行率呈現(xiàn)出不斷提升的狀態(tài)，REITs產(chǎn)品也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了多方面、多角度的豐富以及創(chuàng)新。上述過程也讓REITs在我國的實(shí)際應(yīng)用提供了施行模式，推動了管理意識的創(chuàng)新。

四、針對康養(yǎng)小鎮(zhèn)REITs融資模式的優(yōu)化建議

企業(yè)的經(jīng)營管理想要獲得不斷的進(jìn)步并且擴(kuò)大規(guī)模，那就一定要找出不足并且想辦法解決，所以對于當(dāng)前階段康養(yǎng)小鎮(zhèn)REITs融資模式遇到的困難，筆者有針對性的提出了幾點(diǎn)解決意見，希望能夠?qū)θ谫Y模式的優(yōu)化提供一點(diǎn)幫助。

1.建立健全法律規(guī)章制度，降低交易成本

（1）建立健全法律規(guī)章制度。康養(yǎng)地產(chǎn)REITs融資作為一種民生工程，會涉及到很多方面，比如物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程建設(shè)以及市場評價(jià)估值等，內(nèi)容比較分散，觸及到的法律規(guī)定比較多。在實(shí)際的實(shí)施過程當(dāng)中，雖然國務(wù)院辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部都會就住房租賃市場推出各項(xiàng)政策，但事實(shí)上REITs的應(yīng)用還在學(xué)習(xí)實(shí)驗(yàn)當(dāng)中，需要學(xué)習(xí)并借鑒美國的REITs的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對法律法規(guī)以及制度體系進(jìn)行進(jìn)一步的完善，明確REITs融資的法律主體和經(jīng)營管理的模式，推動康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目REITs的發(fā)展。

（2）對相關(guān)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行完善。康養(yǎng)地產(chǎn)REITs的成功運(yùn)營同稅務(wù)征收制度的完善、政策的大力支持是有著密切的關(guān)系。同西方的發(fā)達(dá)國家進(jìn)行對比，國內(nèi)針對REITs基金的稅收優(yōu)惠政策不明顯，投資者需要承擔(dān)REITs產(chǎn)品交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，以及REITs項(xiàng)目在成立、存續(xù)以及退出這三個步驟繳納的高額的土地增值稅等，都會使REITs因?yàn)槎愂斩a(chǎn)生的比較高的融資成本影響到投資者的熱情。需要我們進(jìn)一步完善REITs項(xiàng)目稅收優(yōu)惠政策，合理降低康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目REITs產(chǎn)品的稅負(fù)，使得REITs產(chǎn)品更好的驅(qū)動康養(yǎng)地產(chǎn)進(jìn)一步滿足社會民生需求。

2.強(qiáng)化交易監(jiān)督管理力度，營造公平公正的環(huán)境

當(dāng)前階段，國內(nèi)對正在發(fā)展中的康養(yǎng)地產(chǎn)REITs行業(yè)的監(jiān)管還沒有一個明確且完善的規(guī)定，需要進(jìn)一步的明確有關(guān)的交易監(jiān)管部門。對美國的先進(jìn)成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行學(xué)習(xí)研究后，把REITs的試點(diǎn)工作歸納到銀保監(jiān)會監(jiān)管更為合理。要求做好對康養(yǎng)地產(chǎn)REITs行業(yè)的監(jiān)管，營造公平公正的環(huán)境，第一，要試探性的發(fā)動組織國內(nèi)的不動產(chǎn)投資基金協(xié)會，各協(xié)會聯(lián)合起來將REITs交易監(jiān)管制度體系以及上市的規(guī)則予以完善明確。第二，要建立REITs行業(yè)交易自律協(xié)會，對REITs產(chǎn)品推出售賣的各個環(huán)節(jié)過程當(dāng)中涉及到的資金亦或是其他資產(chǎn)的交易進(jìn)行監(jiān)督，進(jìn)一步的推進(jìn)REITs產(chǎn)品的健康可持續(xù)性發(fā)展經(jīng)營。除此以外，完善在交易過程中避免信息外泄的制度體系，采取將財(cái)務(wù)報(bào)表等重要的信息數(shù)據(jù)以公開、透明化的方式來推進(jìn)交易的標(biāo)準(zhǔn)化和科學(xué)化，避免出現(xiàn)腐敗問題。最后，對經(jīng)營管理的各個流程步驟強(qiáng)化公開、透明的監(jiān)控方式，給投資者決定施行提供一個絕佳的環(huán)境，保障投資者的利益。

3.培養(yǎng)市場的主體，重視人才培育

同過往的房地產(chǎn)開發(fā)不同，康養(yǎng)地產(chǎn)更加注重的是經(jīng)營管理的效率以及效益。所以，對REITs融資來說，關(guān)鍵內(nèi)容就是培養(yǎng)專業(yè)的基金托管機(jī)構(gòu)來對項(xiàng)目進(jìn)行管理和運(yùn)作。作為一個有效的助力經(jīng)濟(jì)去杠桿、防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的手段和方法，REITs是推動康養(yǎng)地產(chǎn)以及金融發(fā)展相結(jié)合的重要的方式。

REITs作為一項(xiàng)金融產(chǎn)品以及投資的工具來說，是需要在專業(yè)的投資管理團(tuán)隊(duì)的帶領(lǐng)下完成的，因?yàn)閷鸸芾頇C(jī)構(gòu)的專業(yè)水平有著較高的要求，對于高水平的業(yè)務(wù)人員的培育也是非常重要的?？叼B(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的REITs融資對于業(yè)務(wù)人員的知識儲備能力要求較高，比如房地產(chǎn)的了解程度以及投資內(nèi)容的理解，除此以外，還要對項(xiàng)目有可能涉及到的法律法規(guī)加以了解并掌握，同時，還要掌握資產(chǎn)管理的環(huán)節(jié)，具備項(xiàng)目運(yùn)行的能力。在對人才進(jìn)行培養(yǎng)的同時，還要推動良性的競爭，保障工作人員學(xué)習(xí)和進(jìn)步。

4.建立健全評估體系，推動房產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型

建立健全REITs投資、融資的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，從財(cái)務(wù)、運(yùn)營等多方面對康養(yǎng)地產(chǎn)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散。比如從財(cái)務(wù)的角度來講，康養(yǎng)地產(chǎn)很有可能會因?yàn)橥顿Y額較大，以及投資周期較長，進(jìn)而導(dǎo)致融資的高風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，REITs投資效益的一個重要保證就是保障項(xiàng)目在后期的經(jīng)營管理當(dāng)中能夠獲得比較穩(wěn)定的收益。除此以外，建立健全康養(yǎng)地產(chǎn)的評估制度體系，將外部的審計(jì)機(jī)構(gòu)引入進(jìn)來，把控整個項(xiàng)目運(yùn)行期間內(nèi)的投、融資風(fēng)險(xiǎn)以及收益能力風(fēng)險(xiǎn)，盡最大努力對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范與控制。

如何利用REITs的多層次的融資規(guī)模以及多方面的融資手段的優(yōu)勢，提高傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率，推動康養(yǎng)地產(chǎn)的融資模式轉(zhuǎn)型升級。第一是要對房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行豐富與擴(kuò)張，推動房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營與管理的整合，將整合的方式創(chuàng)新為“康養(yǎng)、地產(chǎn)以及金融”的形式，除此以外要利用商業(yè)銀行的現(xiàn)金管理的優(yōu)勢，完成REITs產(chǎn)品的自由交易以及資金籌集的封閉式管理運(yùn)行。第二是嘗試多元化的投資、融資相結(jié)合的方式，把風(fēng)險(xiǎn)有效降低，引進(jìn)比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。康養(yǎng)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)將地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特征和該地區(qū)的未來經(jīng)濟(jì)規(guī)劃以及消費(fèi)水平相結(jié)合并加以研究和分析，提出一條能夠確保收效共享并且將風(fēng)險(xiǎn)分散化的地產(chǎn)行業(yè)金融道路，推動國內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)的融資模式的優(yōu)化升級。

五、結(jié)語

在如今國內(nèi)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景之下，人民的生活水平得以提升，對生活質(zhì)量的要求也越來越高，特別是在后疫情時代，人們更加追求健康、舒適的生活方式，希望自己健康，更希望家人、朋友健康。于是康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目順勢產(chǎn)生，是時代發(fā)展的產(chǎn)物，滿足了人民群眾的多方面康養(yǎng)的需求。但康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在投資大、開發(fā)周期長、回報(bào)率低、融資難等難題，成為了限制康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的主要障礙。所以如何融資，應(yīng)采取什么樣的融資模式成為了康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)在思考的主要問題之一，筆者在本文當(dāng)中也就此問題做出了具體的表述，并提出了適當(dāng)?shù)慕鉀Q意見，希望能夠推動康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目獲得更好、更快的發(fā)展，進(jìn)入一個全新的階段，更加便利人們的生活。