王勇軍

(坤和建設(shè)集團(tuán)股份有限公司，浙江 杭州 310000)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會大發(fā)展的背景下迅速發(fā)展，但是房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營與管理還存在一定問題，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。所以要重視房地產(chǎn)財務(wù)管理，結(jié)合實際情況分析現(xiàn)存問題并且制定針對性有效措施提升財務(wù)管理水平，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制的意義

1.有利于為資金的正常運轉(zhuǎn)提供保障

房地產(chǎn)企企業(yè)在正常運行過程中需要大量的資金支持，尤其是在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中需要大量流動資金的支持。另外，對于房地產(chǎn)項目來說資金的投入和回流是交叉進(jìn)行的。所以相關(guān)管理人員須要對每一筆資金的動向進(jìn)行明確掌握，保證回流資金能夠支持項目的正常運轉(zhuǎn)。而加強(qiáng)房地產(chǎn)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制能夠明確企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)過程中各個環(huán)節(jié)的資金動向，從而保證資金的正常周轉(zhuǎn)。

2.實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)化管理

房地產(chǎn)行業(yè)想要實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展就必須結(jié)合實際情況制定遠(yuǎn)期戰(zhàn)略計劃。而想要落實這一戰(zhàn)略計劃必須加強(qiáng)財務(wù)管理，最好是實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)化管理，采取有效措施加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控。加強(qiáng)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制也需要對財務(wù)情況加強(qiáng)監(jiān)控。具體來說在財務(wù)管理過程中會實現(xiàn)財務(wù)核算管理平臺的構(gòu)建，通過這一平臺就能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)運行設(shè)計資金的監(jiān)控，最終實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。

3.有利于控制項目成本

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中都很重視項目的開發(fā)以及項目的建設(shè)，但是在項目資金管理過程中沒有重視項目成本的控制。這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)項目在經(jīng)營過程中存在資金問題。但是加強(qiáng)房地產(chǎn)財務(wù)管理工作能夠有效加強(qiáng)項目成本控制，提升房地產(chǎn)項目預(yù)算控制能力，從而加強(qiáng)項目成本控制，實現(xiàn)盈利，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)管理中存在的問題

1.房地產(chǎn)財務(wù)管理意識缺乏

目前房地產(chǎn)財務(wù)管理的首要問題是，房地產(chǎn)管理人員缺乏財務(wù)管理意識，這就導(dǎo)致具體的工作無法順利落實。分析其原因主要是，在目前的房地產(chǎn)管理人員中，大部分屬于技術(shù)人員或者是開放人員，這就導(dǎo)致他們更加關(guān)注房地產(chǎn)項目開發(fā)問題或者是技術(shù)問題。另外，大家對房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的認(rèn)知不夠全面和深入。很多人認(rèn)為房地產(chǎn)財務(wù)工作只是簡單對房地產(chǎn)項目涉及的費用進(jìn)行仔細(xì)記錄，同時開展相應(yīng)的報表處理。其實除了這些基礎(chǔ)的財務(wù)工作之外，還有成本核算，財務(wù)風(fēng)險防范等關(guān)鍵控制。由于房地產(chǎn)相關(guān)管理人員的財務(wù)管理意識薄弱，所以實際的財務(wù)管理工作并未與房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)工程招投標(biāo)、實際施工與質(zhì)量驗收等工作融合。從而無法發(fā)揮財務(wù)管理的真正作用，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)財務(wù)管理體系不完善

對于房地產(chǎn)財務(wù)管理工作來說，相關(guān)管理制度和管理體系的構(gòu)建非常重要。但是目前的財務(wù)管理體系以及相關(guān)管理制度構(gòu)建缺乏完善性。這些問題具體表現(xiàn)為以下幾點。首先雖然目前我國房地產(chǎn)行業(yè)處于飛速發(fā)展之中，但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模還比較小，所以在實際的經(jīng)營管理中存在體系不完善的問題，同時企業(yè)整體管理模式也缺乏科學(xué)性。其次，經(jīng)濟(jì)社會處于不斷變化發(fā)展過程中，所以說房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場環(huán)境也會不斷變化。但是在這樣的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)還是采用傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式，沒有結(jié)合市場環(huán)境和實際的工作情況對財務(wù)管理制度和管理體系進(jìn)行完善和創(chuàng)新。這樣就導(dǎo)致財務(wù)管理工作無法適應(yīng)實際的市場環(huán)境，影響房地產(chǎn)的正常運營與長遠(yuǎn)發(fā)展。最后，目前的財務(wù)管理制度和管理體系比較落后，財務(wù)管理中的會計核算工作比較傳統(tǒng)。這就導(dǎo)致財務(wù)管理工作與房地產(chǎn)企業(yè)其他管理工作分離，不利于內(nèi)部管理工作的統(tǒng)一，最終影響房地產(chǎn)整體管理水平。

3.缺乏先進(jìn)的財務(wù)風(fēng)險控制機(jī)制

房地產(chǎn)在經(jīng)營和發(fā)展的過程中涉及大量的資金往來，所以說資金導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險很大。而財務(wù)風(fēng)險會影響房地產(chǎn)的整體發(fā)展，但目前房地產(chǎn)缺乏先進(jìn)的財務(wù)風(fēng)險控制機(jī)制。而且，隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)面臨的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭越來越激烈。房地產(chǎn)面臨的財務(wù)風(fēng)險問題越來越嚴(yán)重，財務(wù)風(fēng)險的種類也在不斷增多。加之，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中需要開展融資活動，如果沒有科學(xué)合理的財務(wù)風(fēng)險控制機(jī)制進(jìn)行把控，就容易出現(xiàn)多種資金問題，影響企業(yè)的發(fā)展。

4.缺乏健全的獎懲機(jī)制

在房地產(chǎn)財務(wù)管理工作中要積極利用科學(xué)的獎懲機(jī)制提升相關(guān)工作人員的工作積極性與主動性。但是現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有在財務(wù)管理工作中引入和執(zhí)行相關(guān)激勵制度。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)主管并沒有在實際工作中定期對主管部門工作人員績效進(jìn)行評判。這樣就在很大程度上影響了財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制。

三、房地產(chǎn)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制及策略

1.提升財務(wù)管理整體水平

想要加強(qiáng)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制，必須采取有效措施進(jìn)一步提升財務(wù)管理整體水平。積極促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理朝著科學(xué)化、合理化的方向發(fā)展，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制能力。具體來說可以從以下幾個方面著手。首先，房地產(chǎn)相關(guān)管理人員要重視財務(wù)管理工作，樹立財務(wù)風(fēng)險意識。企業(yè)管理人員要在房地產(chǎn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的制定和實施中突出財務(wù)管理工作的重要性。雖然對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，技術(shù)管理，項目質(zhì)量安全管理等工作都至關(guān)重要，但財務(wù)管理工作也非常重要。只有真正認(rèn)識到財務(wù)管理工作的重要性與必要性才能夠保證相關(guān)工作的順利落實和開展。其次，采取有效措施對財務(wù)管理體系進(jìn)行完善，在體系完善的過程中要對市場發(fā)展的方向進(jìn)行分析。更重要的是對企業(yè)的實際運營狀態(tài)進(jìn)行全面的了解分析。在此基礎(chǔ)上編制出科學(xué)合理的資金管理方法，并且對企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理體系進(jìn)行健全。再次，重點核查房地產(chǎn)企業(yè)的賬目，由于房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多財務(wù)工作，整個項目開展需要大量資金。所以房地產(chǎn)企業(yè)的賬目類型復(fù)雜，內(nèi)容眾多，需要相關(guān)管理人員加強(qiáng)對財務(wù)報表以及相關(guān)賬目的審核。一是對房地產(chǎn)項目相關(guān)資金情況進(jìn)行及時登記，在登記時保證相關(guān)資料的準(zhǔn)確性與真實性。二是重點對項目采購情況進(jìn)行關(guān)注，因為房地產(chǎn)項目涉及大量的原材料采購。在采購過程中不僅要重視成本控制，更要重視質(zhì)量問題。并且在原材料采購的過程中對相關(guān)單據(jù)進(jìn)行保存和審核，從而為財務(wù)管理提供有效依據(jù)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要重視相關(guān)財務(wù)管理人員工作人員綜合素質(zhì)的提升，積極組織大家參與各種培訓(xùn)，不斷提升其財務(wù)管理水平。另外，還可以邀請專業(yè)人員為房地產(chǎn)財務(wù)工作人員進(jìn)行指導(dǎo)，在提升其綜合素質(zhì)的同時培養(yǎng)工作人員的財務(wù)意識。

2.完善財務(wù)管理制度

房地產(chǎn)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制離不開相關(guān)財務(wù)管理制度的指導(dǎo)，所以對財務(wù)管理制度進(jìn)行完善至關(guān)重要。首先在完善房地產(chǎn)財務(wù)管理制度時要從國家相關(guān)法律法規(guī)具體要求出發(fā)。這樣是為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作有法可依，避免出現(xiàn)法律方面的錯漏增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。另外房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格遵循相關(guān)管理制度開展規(guī)范化的工作，對具體的會計科目進(jìn)行合理設(shè)置，盡量做到透明化與公開化，以此提升房地產(chǎn)財務(wù)核算工作水平。其次，在房地產(chǎn)財務(wù)管理制度完善的過程中要充分考慮企業(yè)的其他管理制度，比如房地產(chǎn)企業(yè)人事管理制度、行政管理制度等。做到與各種管理制度相互配合，做到企業(yè)管理資源的優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)運營實際情況采取有效措施，為財務(wù)管理工作的順利落實提供基礎(chǔ)保障。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的監(jiān)督管理

目前影響房地產(chǎn)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)有效控制的因素之一就是，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作缺乏有效監(jiān)督管理。因此，在完善房地產(chǎn)財務(wù)管理制度和管理體系的同時，還要建立專門的監(jiān)督管理部門，并且監(jiān)督管理人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提升其專業(yè)水平。具體來說，財務(wù)監(jiān)督管理部門的工作包括審核監(jiān)督房地產(chǎn)項目所涉及的財務(wù)報表與相關(guān)賬目，從而降低房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，加強(qiáng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制力度。除此之外，房地產(chǎn)財務(wù)監(jiān)督部門還要對相關(guān)財務(wù)管理工作人員進(jìn)行督促，幫助其構(gòu)建財務(wù)意識，不斷提升相關(guān)工作人員的責(zé)任感。從而讓每一個工作人員都意識到財務(wù)管理的重要性，并且在實際的工作過程認(rèn)真落實相關(guān)財務(wù)制度，通過關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制提升房地產(chǎn)財務(wù)管理工作水平。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理

在房地產(chǎn)整體經(jīng)營和發(fā)展的過程中資金非常重要，所以財務(wù)管理工作的重中之重就是要加強(qiáng)資金管理。首先，房地產(chǎn)財務(wù)管理工作人員要采取有效措施加強(qiáng)資金管理的規(guī)范性，根據(jù)房地產(chǎn)項目運營的實際情況提升資金利用率。另外，要注意房地產(chǎn)項目開展過程中涉及的原材料費用以及人工費用等資金波動。這些資金波動都會影響房地產(chǎn)整體財務(wù)管理水平和房地產(chǎn)項目利潤。其次，房地產(chǎn)資金管理工作中要關(guān)注企業(yè)財務(wù)支出不合理問題，及時采取有效措施進(jìn)行解決，從而嚴(yán)格把控房地產(chǎn)企業(yè)成本，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實現(xiàn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實際情況科學(xué)利用全面預(yù)算手段，對房地產(chǎn)項目的資金運作過程進(jìn)行實時追蹤與監(jiān)控。從而對資金的預(yù)算情況與實際執(zhí)行情況進(jìn)行深入分析。其中很重要的一點，房地產(chǎn)財務(wù)工作人員在對資金進(jìn)行管理的過程中，要詳細(xì)記錄每一筆資金的開銷情況，從而為資金使用的透明度提供基礎(chǔ)保障，維護(hù)房地產(chǎn)利益。

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作中除了以上措施之外還可以通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)實現(xiàn)資金的有效管理。具體來說房地產(chǎn)企業(yè)要對房地產(chǎn)各個項目的收益與風(fēng)險進(jìn)行評估，之后再積極發(fā)揮各個籌資渠道的作用，選擇最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，維持各個房地產(chǎn)項目資金比例平衡。

5.建立健全的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系

在房地產(chǎn)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制中很重要的一點就是要根據(jù)房地產(chǎn)項目實際情況建立健全的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系。這主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)安全在很大程度上與企業(yè)是否建立風(fēng)險預(yù)警體系密切相關(guān)?？茖W(xué)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系能夠在房地產(chǎn)企業(yè)遭遇風(fēng)險之前就起到預(yù)測作用，財務(wù)管理人員可以提前做好準(zhǔn)備。在遭遇財務(wù)風(fēng)險的時候，風(fēng)險預(yù)警體系能夠輔助財務(wù)管理工作人員處理財務(wù)管理中遇到的問題發(fā)揮其輔助作用。在財務(wù)風(fēng)險發(fā)生之后還能夠通過相關(guān)財務(wù)信息的收集整理以及分析，對財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系進(jìn)行完善。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系作用的發(fā)揮需要收集完整的財務(wù)信息，并且對房地產(chǎn)項目相關(guān)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行實時監(jiān)測。具體來說需要重點關(guān)注三方面信息內(nèi)容。首先是政策方面的信息，簡單來說就是與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的所有政策信息，如中央或者是地方出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策，尤其是要關(guān)注與房地產(chǎn)相關(guān)稅收以及法律等政策信息。其次要關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)信息，主要就是房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展情況以及同行業(yè)其他企業(yè)的經(jīng)營情況等。最后就是關(guān)注區(qū)域信息，主要是指：房地產(chǎn)項目當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境，社會人文環(huán)境還有城市與鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等。將以上信息綜合起來進(jìn)行分析和預(yù)測，就能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目以及企業(yè)的發(fā)展制定科學(xué)的預(yù)警方案。同時制定科學(xué)的房地產(chǎn)財務(wù)危機(jī)處理方案，從而加強(qiáng)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

6.提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的落實者還是相關(guān)工作人員，所以說必須加強(qiáng)財務(wù)工作相關(guān)人員的技能培訓(xùn)。一是要從頂層設(shè)計入手，通過對房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理制度以及人才機(jī)制方面出發(fā)，調(diào)整人才管理制度。二是要從人才實際招聘工作以及日常管理以及薪酬待遇等方面入手，提升財務(wù)管理工作人員的綜合素質(zhì)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財務(wù)管理工作人員時就要對人才開展全面考察，不僅要重視應(yīng)聘者的學(xué)歷、工作經(jīng)驗等關(guān)鍵要素，還要重視考察工作人員的人品與職業(yè)道德。其次，財務(wù)人員招聘完成之后要對工作人員開展統(tǒng)一的考核與培訓(xùn)，組織相關(guān)工作人員學(xué)習(xí)專業(yè)相關(guān)知識，不斷提升其財務(wù)管理方面的專業(yè)技能。同時還要組織大家學(xué)習(xí)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)知識，讓財務(wù)管理人員明確行業(yè)特性，更好地開展房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作。再次，要重視財務(wù)管理工作人員職業(yè)道德培養(yǎng)，因為房地產(chǎn)項目運行過程中涉及的資金量巨大，如果財務(wù)管理人員缺乏職業(yè)道德，經(jīng)不起金錢的誘惑就可能會出現(xiàn)挪用房地產(chǎn)項目資金等問題，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行。另外，如果房地產(chǎn)企業(yè)管理人員缺乏職業(yè)道德，在日常工作中偷懶也會增加財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生率。所以說必須加強(qiáng)財務(wù)管理工作人員的職業(yè)道德培訓(xùn)。最后，在房地產(chǎn)財務(wù)人員管理中還要積極應(yīng)用薪酬機(jī)制激勵工作人員，不斷提升其工作的積極性與主動性，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作效率，加強(qiáng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制。

四、結(jié)語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會飛速發(fā)展的背景下迅速發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)在實際發(fā)展的過程中會涉及大量的資金，所以面臨的資金風(fēng)險也比較大。而財務(wù)風(fēng)險對于房地產(chǎn)行業(yè)來說十分嚴(yán)重，甚至?xí){整個行業(yè)的健康發(fā)展。所以房地產(chǎn)財務(wù)管理非常重要且必要，本文對房地產(chǎn)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制進(jìn)行了分析說明，希望以上措施能夠有效提升財務(wù)管理關(guān)節(jié)環(huán)節(jié)控制力，降低房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。