梁領(lǐng)球

（廣東坤銀泰銘投資集團有限公司，廣東 廣州 510623）

房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟重要的支撐行業(yè)之一，房地產(chǎn)整體發(fā)展前景受政策支持，具有一定的優(yōu)勢性，而其中房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作受政府部門廣泛關(guān)注。但隨國內(nèi)經(jīng)濟的不斷轉(zhuǎn)型、新形勢下的限購緊縮政策時刻提醒房地產(chǎn)企業(yè)加強對內(nèi)部控制制度的強化，以實現(xiàn)新形勢經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。而內(nèi)控作為企業(yè)的重要管理措施，對促進企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展具有重要的影響。但目前房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中普遍涉及多種內(nèi)容，財務(wù)管理也受多種風(fēng)險影響，由此，建立完善的內(nèi)部控制體系、完善風(fēng)險管控具有重要的作用[1]。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控機制的現(xiàn)狀

1.開發(fā)周期長

由于近代化企業(yè)的增加和競爭力的不斷加大，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)控和財務(wù)方面的問題不斷產(chǎn)生，而作為國家重要的經(jīng)濟支撐力量，房地產(chǎn)行業(yè)集開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)和運營為一體，但企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控受多種外部因素影響，其中主要以企業(yè)的特殊性為主。經(jīng)濟的發(fā)展促使房地產(chǎn)行業(yè)的前期投資巨大、風(fēng)險極高。而不論在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)前還是開發(fā)后入市，均需提供較多的資金。目前房地產(chǎn)在項目建設(shè)以及銷售過程中的時間普遍較長，資金的支持則成為該行業(yè)立足于社會市場的重要物資。進而需要房地產(chǎn)行業(yè)加強對自身財務(wù)管理內(nèi)控體系建設(shè)，加大對內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)控，避免各類財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。而房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系建設(shè)具有較長的開發(fā)周期，資金的短缺也會成為主要問題，拿地、立項、建設(shè)到交付的周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過多種手段進行資金籌集，在此之中同時可能存在還貸本金以及利息的風(fēng)險性。

2.投資風(fēng)險大

資金密集是房地產(chǎn)企業(yè)的顯著特點，從拿地到地價樓價評估，均受到國家政策的約束，而在拿地后至達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，須嚴格按照流程進行協(xié)商，導(dǎo)致針對其他企業(yè)約束力的提升。其中房地產(chǎn)的早期開發(fā)普遍需通過預(yù)算評估進行干預(yù)，正因其經(jīng)營的特殊性，促使財務(wù)管理團隊針對其內(nèi)控也較其他企業(yè)具有一定的差異[2]。項目施工過程的投入歸集到開發(fā)成本，在項目報表中的存貨科目、工程支付均需要依照項目節(jié)點進行款項支付，由此需要加強對項目支付時點的把控，減少資金風(fēng)險產(chǎn)生；而針對房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款項，則可將其納入預(yù)收科目，待交付的款項需要通過進一步確認后續(xù)進行結(jié)算，另外確認時點的滯后性也會對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響。

3.內(nèi)控審計效果不佳

依照當(dāng)前的社會經(jīng)濟市場分析，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理水平對企業(yè)的未來發(fā)展具有重要的前提作用，提示企業(yè)成本管理和控制的主要管理方式不可再依照傳統(tǒng)財務(wù)管理模式實施，僅僅依照財務(wù)管理進行成本的控制無法作為企業(yè)全面經(jīng)濟管理的前提，其具有較大的局限性，通常會直接影響企業(yè)的物質(zhì)以及財產(chǎn)損失，甚至?xí)ζ髽I(yè)的經(jīng)濟管理形成隱患。為此更顯財務(wù)審計的重要作用，通過財務(wù)審計能夠在一定程度下減輕企業(yè)在資金使用過程中所產(chǎn)生的資金浪費以及流失情況。

4.財務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜

相比于常規(guī)經(jīng)營企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面涉及的內(nèi)容更多，例如在進行數(shù)據(jù)開發(fā)成本計算過程中，外部的控制效果直接影響數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度，資金的收付需根據(jù)節(jié)點進行審核。但相對而言，房地產(chǎn)企業(yè)可采用多種成本分配標(biāo)準(zhǔn)進行成本分攤，根據(jù)目前稅收政策，為成本控制制定合理的分攤方式；另外企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中通常涉及稅收問題，同時可能包含拿地、立項、工程支付、預(yù)售，以及竣工到結(jié)算的稅收款項，其稅收內(nèi)容可達10種以上，稅收項目存在一定的籌劃空間。同時籌集資金的管理，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍開發(fā)時間較長，而開發(fā)期間如何保證融資渠道以及資金的籌集和使用是當(dāng)前的主要問題所在。

5.投資決策分析需求高

目前房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟的影響力普遍較高，未來若企業(yè)在對項目進行定位過程中無法形成具有前瞻性的市場形勢分析，則滯銷風(fēng)險會逐漸提升，目前對于房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)的相關(guān)政策正不斷推行，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的整體銷售水平和利潤，決策措施的有效性往往直接決定企業(yè)投資的失利風(fēng)險高低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的風(fēng)險

1.利潤數(shù)據(jù)的片面性

目前的市場中，房地產(chǎn)財務(wù)管理與其他企業(yè)對比存在明顯差異，金額的差異會影響風(fēng)險控制效果，甚至直接影響企業(yè)的經(jīng)營效果。為保證市場的優(yōu)勢地位，企業(yè)通常需要在自身條件充足的情況下多拿地，另外購置款項一般是依照當(dāng)前購置時的支付價款進行款項收支，未能有效體現(xiàn)對未來時間價值的管理和其他增值管理，藉由政府支持，房地產(chǎn)行業(yè)可獲得長期閑置土地。在以上情境下會促使實際的購置地價和投入資金的偏離，進而無法保證在編制財務(wù)數(shù)據(jù)報表的準(zhǔn)確性，且市面上的企業(yè)評價也會產(chǎn)生一定的影響。另外，在此期間所產(chǎn)生的預(yù)收房款會導(dǎo)致企業(yè)負債增加，加重企業(yè)的償還負擔(dān)[3]。

2.人才缺乏專業(yè)性，引起稅收風(fēng)險

稅收是房地產(chǎn)企業(yè)維持正常經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)，而多數(shù)財務(wù)人員主要將融資以及核算作為重點工作項目，針對稅收的內(nèi)容了解不清晰，從而易導(dǎo)致產(chǎn)生失誤。目前房地產(chǎn)稅收政策受稅收管理制度影響明顯，企業(yè)的風(fēng)險管理需經(jīng)由風(fēng)險評估人員進行專業(yè)把控，一般財務(wù)部門的人員無法準(zhǔn)確理解地產(chǎn)稅收制度，同時缺少對風(fēng)險把控的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗，且對房地產(chǎn)開發(fā)流程的知識欠缺會同時導(dǎo)致財務(wù)部人員無法準(zhǔn)確介入到房地產(chǎn)項目的前期稅收籌劃中，同時基于當(dāng)前形勢下經(jīng)濟政策和經(jīng)營結(jié)構(gòu)的不斷變化，均會對房地產(chǎn)稅收籌劃產(chǎn)生明顯的負擔(dān)。由此，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理人員往往需要具備專業(yè)的稅收知識，通過全程把控稅收風(fēng)險，于日常經(jīng)營工作項目中納入稅務(wù)管理內(nèi)容，準(zhǔn)確把握財務(wù)管理風(fēng)險[4]。

3.全面預(yù)算管理風(fēng)險

基于房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場的競爭力，長久且穩(wěn)定的發(fā)展必定會促進自身競爭力的提高，而根據(jù)目前企業(yè)對自身預(yù)算管理的主要問題進行探究，主要包含以下方面：進行預(yù)算編制時未能涉及全局觀，企業(yè)內(nèi)部整體協(xié)調(diào)性低。員工對財務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)認知不足，企業(yè)各部門僅為財務(wù)部門提供自身的成本費用支付方案，預(yù)算管理認識水平的差異導(dǎo)致企業(yè)各部門間同時以存在一定的交流障礙，最終導(dǎo)致預(yù)算和實際的偏差，各項預(yù)算方案無法得到有效實施。

4.成本管控風(fēng)險

市場結(jié)構(gòu)的變化，使得房地產(chǎn)利潤的降低，為保證企業(yè)未來的經(jīng)濟發(fā)展，企業(yè)需要在開發(fā)房地產(chǎn)期間加強對自身成本的控制，當(dāng)前房地產(chǎn)的影響因素主要存在三個方面，即時間跨度長、影響因素多、動態(tài)性。房地產(chǎn)企業(yè)成本管控風(fēng)險均會受其影響，若在后期風(fēng)險管控中考慮不足，則會加重成本管理負擔(dān)。若無法及時獲取成本差異信息，影響后續(xù)解決措施的開展，成本管理內(nèi)容缺乏有效性，無法得到有效實施。

5.企業(yè)融資困難

房地產(chǎn)企業(yè)運行往往需要通過龐大的資金支持，僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金通常無法滿足對建設(shè)項目的開發(fā)，即便通過房產(chǎn)信貸公司進行支持，但基于國家對企業(yè)政策的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)融資和用資均受到渠道不暢的影響，進而導(dǎo)致企業(yè)資金壓力增加。而部分地區(qū)也頒布了針對股票市場、地方政府融資平臺的限制，融資的渠道進一步受到限制。

6.企業(yè)債務(wù)壓力過大

房地產(chǎn)企業(yè)的融資和債務(wù)兩者存在密切的聯(lián)系，企業(yè)融資環(huán)境的變化同時會對自身的償還能力產(chǎn)生一定的影響。在當(dāng)前房地產(chǎn)的開發(fā)以及房地產(chǎn)房屋的建設(shè)中，貸款和債務(wù)的比例還呈逐漸上升趨勢，于2017年開始，企業(yè)貸款逐漸偏向于銀行企業(yè)，但信貸償還比例整體體現(xiàn)為下降趨勢。而基于房產(chǎn)稅的出臺、限貸政策的沖擊以及居民購買欲望的降低，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款速度逐漸降低，銷售困難現(xiàn)象逐漸增加了房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)壓力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)和風(fēng)險管控的對策

基于當(dāng)前財務(wù)管理水平偏低的影響，企業(yè)未來的發(fā)展和經(jīng)營受到了明顯的限制，而房地產(chǎn)行業(yè)作為其中的主要代表行業(yè)，其影響內(nèi)容可能涉及企業(yè)對開發(fā)拿地等各個項目的風(fēng)險把控。為避免房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險問題的產(chǎn)生，企業(yè)需加強以下管理項目。

1.加強企業(yè)預(yù)算管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平是財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，而財務(wù)管理水平的實質(zhì)則是突出經(jīng)營方向和業(yè)績評價的作用，由此提出預(yù)算評估的前提作用。而不管是針對前期土地開發(fā)的預(yù)算或是在對項目進行經(jīng)營測算，最終的實施效果將直接對企業(yè)未來的經(jīng)營狀況產(chǎn)生一定的影響，并且企業(yè)在實施預(yù)算編制并實施情況下必須對其進行后期的調(diào)控，通常情況下后期調(diào)控具有一定的多樣性，可根據(jù)實際的預(yù)算管理狀況進行改善。而在預(yù)算管理過程中，主要難點在于對市場變動因素的考慮以及對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算控制的影響。實際的預(yù)算編制過程往往受外部影響明顯，例如市場產(chǎn)品價格的下降、收入或利潤率的保證、與其增產(chǎn)投資和項目費用的調(diào)整等。后期預(yù)算編制的調(diào)整往往存在一定的難度，但可保證其最小化處理。根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況可突出部分指標(biāo)，圍繞主旨進行調(diào)控，可針對經(jīng)營指標(biāo)變化查找原因并提出相應(yīng)的解決方案[5]，以警示方式實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。在實務(wù)中加強預(yù)算管理和控制，企業(yè)財務(wù)部門過于片面強調(diào)剛性預(yù)算，忽視后期預(yù)算編制的作用。由此在進行風(fēng)險管理水平調(diào)整過程中，需優(yōu)先保證企業(yè)自身預(yù)算編制的科學(xué)性和實時性，以此促進企業(yè)預(yù)算的動態(tài)變化。

2.強化資金管理和財務(wù)控制

針對房地產(chǎn)的特殊性，受其高投入、高風(fēng)險的影響，企業(yè)必須完善對財務(wù)控制體系的建立，同時加強資金管理才能夠促使其在激烈的市場競爭中占有經(jīng)濟優(yōu)勢，而在此過程中，采用信息化技術(shù)進行財務(wù)管理內(nèi)控體系的轉(zhuǎn)型具有重要的作用，尤其針對房地產(chǎn)行業(yè)，其涉及金額較大，必須加強對日常經(jīng)營賬目的管理，同時需要與金融企業(yè)做好準(zhǔn)確交易信息的核對，在進行賬目核對過程中需嚴格保證內(nèi)容的準(zhǔn)確性，針對差錯部分進行及時修改，及時了解國家稅收政策及近期必要經(jīng)濟支出同時準(zhǔn)確評估企業(yè)資金是否符合未來預(yù)期，加強未來資金利用的有效性。另外，在此基礎(chǔ)上需要加強資金管理保障體系，企業(yè)資金管理往往并非由財務(wù)部門單獨組成，同時需要其他部門給予支持，建立以財務(wù)為主體，日常經(jīng)營為輔的資金管理體系，由此提示資金管理和財務(wù)控制規(guī)避風(fēng)險的主要管理項目。

3.加強財務(wù)團隊控制和預(yù)警能力

根據(jù)行業(yè)的內(nèi)外發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析，企業(yè)在外部發(fā)展的機會逐漸減少，而在激烈的市場競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理必須向精細化管理進行轉(zhuǎn)型，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的必然結(jié)果。但目前房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)存在資金回流困難，導(dǎo)致資金無法有效周轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，而房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險規(guī)避意識相對較弱，人員素質(zhì)的差異也會導(dǎo)致企業(yè)無法形成有效的監(jiān)管，最終導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生稅收風(fēng)險，嚴重影響企業(yè)財務(wù)管理的安全性，而針對該現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)需加強自身的內(nèi)部控制體系，體現(xiàn)財務(wù)管理的應(yīng)用價值。由此企業(yè)需要制定完善的日常經(jīng)營方案、運營監(jiān)督體系以及成本管控機制，同時加強對自身人員的培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)，加強財務(wù)人員對風(fēng)險管控的重視程度。同時企業(yè)需建立科學(xué)、高效、完善的風(fēng)險應(yīng)對體系，以此為企業(yè)提供對應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險防范機制，該機制通常需包含財務(wù)風(fēng)險的補救措施以及對財務(wù)管理措施的改進辦法，依照強化財務(wù)管理可保證企業(yè)能夠在多個城市企業(yè)、項目企業(yè)間實現(xiàn)有效的管控，為其日常經(jīng)營和利潤收入奠定基礎(chǔ)[6]。

4.強化內(nèi)部審計

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理的重心主要在于新形勢環(huán)境下創(chuàng)造企業(yè)未來發(fā)展的道路，根據(jù)企業(yè)未來發(fā)展方向進行分析，即建立良好的內(nèi)部審計制度。企業(yè)的監(jiān)督以及管理體系往往取決于財務(wù)審計，當(dāng)前市場經(jīng)濟的不斷完善和發(fā)展促使企業(yè)內(nèi)部控制體系需要以財務(wù)部門作為內(nèi)控的主體，同時更需要強調(diào)企業(yè)在開發(fā)、計劃、銷售，以及采購過程中的財務(wù)審計，最終對企業(yè)的日常經(jīng)營產(chǎn)生影響，全新的內(nèi)部管理體系需要企業(yè)不斷加強內(nèi)控制度，以此建立完善的監(jiān)督控制管理對策。

5.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化通?？勺鳛閿U展市場環(huán)境的基礎(chǔ)，通過結(jié)合宏觀經(jīng)濟政策，首先，企業(yè)需要根據(jù)情況改變自身的融資渠道，減少對房產(chǎn)銀行信貸的依賴性；其次，需針對自身的債務(wù)償還能力進行改善，提高預(yù)售計劃的科學(xué)性；最后，加強自身利潤收入，合理采用企業(yè)開發(fā)規(guī)模所形成的優(yōu)勢作用進行預(yù)售款項，保證合理的債務(wù)分配形成融資渠道，促進自身經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，提高對風(fēng)險預(yù)防的科學(xué)性。

四、結(jié)語

藉由新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析，緊縮政策的實施促使房地產(chǎn)企業(yè)需要通過更具時代轉(zhuǎn)型需求的政策進行內(nèi)部環(huán)境改革，而為實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，就必須加強企業(yè)的內(nèi)部控制，通過完善良好的內(nèi)控管理措施，實施完善的風(fēng)險防范機制，推動房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。