中駿集團控股業(yè)績?nèi)晕醋叱觥熬徳觥?/h1>
2021-01-04 09:08
中國質(zhì)量萬里行 2020年11期
受疫情影響，中駿集團控股將2020年原本設定為1050億元的銷售目標調(diào)低至930億元。
在剛過去的7個月，上市公司實現(xiàn)合同銷售金額478．01億元，完成度達51．4%。這也意味著接下來5個月中駿集團控股月均實現(xiàn)去化90．4億元，就可實現(xiàn)上述目標。
目前看來，年度銷售目標的達成不會太難。因為，在今年5月和6月，中駿集團控股就分別賣掉91．09億元和119．27億元的房子。
聲稱不去碰“高價地”，但卻拿了廈門“新地王”
沖刺千億的路上，一直不缺乏“選手”，這里面就包括中駿集團。
受今年疫情影響，原計劃將在2020年進入千億陣營的中駿集團，曾選擇了延后完成這項目標，下調(diào)至930億元。
中駿集團主席、行政總裁黃朝陽在3月份線上業(yè)績會上表示，2月份全國疫情得到控制后，中駿仍計劃按照這個目標，但3月份歐美開始爆發(fā)，本來今年定的目標是1050億，所以內(nèi)部適當調(diào)低了目標至930億元，比2019年805億增長約16%。
數(shù)據(jù)來源：中駿集團控股歷年財報
數(shù)據(jù)來源：東方財富choice
8月19日，中駿集團公布2020年中期業(yè)績，數(shù)據(jù)向好，千億似乎也觸手可及。透過這份中報，可以更加直觀的看到，這家老牌閩系房企在過去半年時間里的細微變化。
8月19日，中駿集團控股發(fā)布了2020年中期業(yè)績公告。期內(nèi)，上市公司在廈門、福州、濰坊及許昌等城市新增10個項目，地上總可建筑面積約332萬㎡，總土地成本約為194．31億元。
其中，廈門天禧項目和福州璟悅項目代價分別為103．55億元和45．6億元，超過2020年上半年拿地成本七成。
《中國質(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，上述天禧項目就是今年4月上海泰鳴貿(mào)易有限公司（下稱“上海泰鳴”）在廈門拿下的“雙料”地王。
將時間推至4月22日，廈門思明區(qū)2020P01地塊以拍賣方式進行出讓，起叫價72億元，已接近去年12月建發(fā)股份以75．25億元拿下廈門枋湖2019P05地塊所創(chuàng)下的總價地王。該地塊最終被上海泰鳴以103．55億元代價斬獲，溢價率43．82%，再次刷新廈門總價地王。
廈門市土地礦產(chǎn)資源交易市場信息顯示，2020P01地塊土地面積為5．96萬㎡，地上建筑面積21萬㎡，成交樓面價50598元/㎡，再次刷新中駿集團控股自身在廈門所創(chuàng)下的單價記錄。
2019年11月，中駿集團控股以59．4億元代價將湖里區(qū)2019P01地塊收入囊中，成交樓面價4．51萬元/㎡，成為彼時廈門的單價地王。這距離2018年12月上市公司以3．91萬元/㎡的樓面價競得湖里枋湖2018P03號地塊所創(chuàng)下的單價記錄也還不到1年。
有意思的是，4個月前拿下地王的中駿集團控股還對此予以否認。
不過，這也不奇怪。畢竟在3月末的業(yè)績會上，中駿集團控股管理層還聲稱“不會去碰高價地”。
正如上海中原房地產(chǎn)分析師盧文曦所表示，企業(yè)說什么跟做什么，可能有點不一樣，關鍵還是要看他的行為，畢竟拿地這種動作對后續(xù)造房子、盈利等都會有很大的影響。
數(shù)據(jù)來源：東方財富choice
據(jù)其業(yè)績公告，中駿集團控股在天禧項目權益占比為65%，這也意味著該項目已引入了合作方來共同開發(fā)。
“3月和4月，市場正好復蘇且融資也比較寬松，市場上可能有一些過熱情緒，加上拿地時市場也較比躁動。在這種情緒烘托下面，拿地就有點不受控制?，F(xiàn)在來看，7月份又有很多城市加入調(diào)控，大家又怕了，市場情緒波動還是比較大的?！北R文曦如是分析認為，“拿下高價地后，企業(yè)可能有點擔憂，這種情況下引入一些合作伙伴，可以分攤掉自己的一些風險?！?/p>
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家、中企資本聯(lián)盟副理事長柏文喜也表示，中駿集團接連拿下地王，表明企業(yè)上規(guī)模的沖動比較強烈，也表明其比較看好行業(yè)和廈門市場的未來。
高價拿地之際，中駿集團控股也在不斷發(fā)債，進而支撐擴張。
7月，上市公司發(fā)行了一筆為期4年金額為14．6億元的境內(nèi)公司債券，利率為5．5%。此前2月，中駿集團控股還以“為其若干現(xiàn)有境外債務進行再融資”為由，發(fā)行了一筆于2024年到期金額為1．5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為7．375%。
不難看到，中駿集團控股在置換短債的同時，也將債務進行了拉長。
同時，大量的融資流入也成為過去兩年上市公司賬面資金增加的主要原因。
期內(nèi)，中駿集團控股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由正變“負”，從2018年的42．82億元驟降至2019年-70．88億元，已不能憑借經(jīng)營活動為自身提供正向現(xiàn)金流。加之，上市公司投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也沒能好到哪去，2018年-2019年分別為-86．63億元和-64．53億元。
此種情況下，中駿集團控股融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額分別高達115．9億元和171．32億元，持續(xù)大幅增加。
不能再明顯了，過去兩年上市公司持續(xù)增加的賬面資金，大多為“借來的”。
資產(chǎn)負債率創(chuàng)上市后“峰值”，業(yè)績?nèi)晕醋叱觥熬徳觥?/h2>
中駿集團創(chuàng)立于1987年，于2010年2月成功登陸港交所。彼時，上市公司規(guī)模還不足40億元。直到2013年，中駿集團控股才突破百億大關，實現(xiàn)銷售額108．2億元。
此后兩年，中駿集團控股銷售額始終徘徊在百億，僅按年增長10．06%和21．86%?！吨袊|(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，2014年-2015年，上市公司通過發(fā)行永久資本工具所得款項凈額分別為11．73億元和12億元。不過，這兩筆永續(xù)債都在發(fā)行次年進行了清償。
2016年，中駿集團控股再次發(fā)行了一筆金額為9億元的永續(xù)債。只是該筆永續(xù)債，上市公司在第二年選擇了部分清償，先償還了2億元。剩余7億元，直到2019年下半年才進行清償。
此后，2018年-2019年，中駿集團控股加大了對非控股權益的運用。期內(nèi)，上市公司非控股權益在權益總額中占比分別為26．91%和41．96%。要知道，在這之前的2017年中駿集團控股非控股權益占比僅為20．53%。
在永續(xù)債和非控股權益的加持下，上市公司規(guī)模連續(xù)4年保持較快增長。
2016年-2019年，中駿集團控股分別實現(xiàn)合同銷售金額235．24億元、332．47億元 、513．58億元和805．01億元，相應按年增長62．11%、41．33%、54．47%和56．74%。
期間，上市公司業(yè)績也走出了一波高速增長行情。2016年，中駿集團控股實現(xiàn)公司擁有人應占期內(nèi)溢利20．72億元，按年增長高達125．58%。2017年，繼續(xù)上行37．05%至28．4億元。
但，“高增長”并沒有持續(xù)，非控股權益大量運用的弊端在2018年開始顯露。該年上市公司業(yè)績增速放慢至19．2%，并于2019年中期出現(xiàn)下滑。
好在2019年下半年，中駿集團控股成功抑制下跌，使得全年實現(xiàn)了3．69%的增長。
據(jù)上市公司新近發(fā)布的中期業(yè)績公告，2020年上半年，中駿集團控股實現(xiàn)營收151．35億元，實現(xiàn)公司擁有人應占期內(nèi)溢利21．14億元，分別同比增長45．21%和10．31%。不難發(fā)現(xiàn)，隨著營收的大幅增長，中駿控股集團業(yè)績卻仍舊處于“緩增”狀態(tài)。
對于上市公司業(yè)績歷經(jīng)高增長后陷入“緩增”，柏文喜分析認為，這是中駿集團控股在運用永續(xù)債和非控股權益來做大企業(yè)規(guī)模的同時，導致毛利空間被嚴重壓縮。此外，企業(yè)區(qū)域布局、產(chǎn)品結構發(fā)生的較大變化也會影響公司業(yè)績表現(xiàn)。
事業(yè)也是如此。2020年中期，中駿集團控股銷售毛利率和銷售凈利率再次雙雙“下滑”。其中，前者由2019年中期的28．88%小幅下降0．97個百分點至27．91%，后者由上年同期21．05%下降4．42個百分至16．63%。
意識到非控股權益占比過高的中駿集團控股，開始減少對此法的運用。2020年中期，上市公司非控股權益占比已由2019年的41．96%下降至38．28%。
這點從中駿集團控股拿地權益占比也可以得到體現(xiàn)。2020年上半年，上市公司拿地權益代價為153．54億元，在總土地成本中占比79．02%。較之2019年的63．18%，上升15．83個百分點。
但，這是一個此消彼長的問題。隨著非控股權益占比的小幅走低，中駿集團控股凈負債率由2019年60．02%走高至68．26%。
事實上，快速擴張之際，中駿集團控股的負債也卻在走高。過去4年，上市公司負債總額年復合增長率為45．38%，相應權益及負債總額年復合增長率為43．23%。換句話說，中駿集團控股負債擴張要快于資產(chǎn)擴張。
麻煩的是，2020年中期，中駿集團控股資產(chǎn)負債率進一步走高至81．39%，為上市以來峰值。
對于中駿集團控股今后將如何來進一步提高業(yè)績增速，會否繼續(xù)降低非控股權益占比？《中國質(zhì)量萬里行》已發(fā)函至上市公司，截至發(fā)稿未收到回復。
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其中，廈門天禧項目和福州璟悅項目代價分別為103．55億元和45．6億元，超過2020年上半年拿地成本七成。
《中國質(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，上述天禧項目就是今年4月上海泰鳴貿(mào)易有限公司（下稱“上海泰鳴”）在廈門拿下的“雙料”地王。
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廈門市土地礦產(chǎn)資源交易市場信息顯示，2020P01地塊土地面積為5．96萬㎡，地上建筑面積21萬㎡，成交樓面價50598元/㎡，再次刷新中駿集團控股自身在廈門所創(chuàng)下的單價記錄。
2019年11月，中駿集團控股以59．4億元代價將湖里區(qū)2019P01地塊收入囊中，成交樓面價4．51萬元/㎡，成為彼時廈門的單價地王。這距離2018年12月上市公司以3．91萬元/㎡的樓面價競得湖里枋湖2018P03號地塊所創(chuàng)下的單價記錄也還不到1年。
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不過，這也不奇怪。畢竟在3月末的業(yè)績會上，中駿集團控股管理層還聲稱“不會去碰高價地”。
正如上海中原房地產(chǎn)分析師盧文曦所表示，企業(yè)說什么跟做什么，可能有點不一樣，關鍵還是要看他的行為，畢竟拿地這種動作對后續(xù)造房子、盈利等都會有很大的影響。
數(shù)據(jù)來源：東方財富choice
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IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家、中企資本聯(lián)盟副理事長柏文喜也表示，中駿集團接連拿下地王，表明企業(yè)上規(guī)模的沖動比較強烈，也表明其比較看好行業(yè)和廈門市場的未來。
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7月，上市公司發(fā)行了一筆為期4年金額為14．6億元的境內(nèi)公司債券，利率為5．5%。此前2月，中駿集團控股還以“為其若干現(xiàn)有境外債務進行再融資”為由，發(fā)行了一筆于2024年到期金額為1．5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為7．375%。
不難看到，中駿集團控股在置換短債的同時，也將債務進行了拉長。
同時，大量的融資流入也成為過去兩年上市公司賬面資金增加的主要原因。
期內(nèi)，中駿集團控股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由正變“負”，從2018年的42．82億元驟降至2019年-70．88億元，已不能憑借經(jīng)營活動為自身提供正向現(xiàn)金流。加之，上市公司投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也沒能好到哪去，2018年-2019年分別為-86．63億元和-64．53億元。
此種情況下，中駿集團控股融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額分別高達115．9億元和171．32億元，持續(xù)大幅增加。
不能再明顯了，過去兩年上市公司持續(xù)增加的賬面資金，大多為“借來的”。
資產(chǎn)負債率創(chuàng)上市后“峰值”，業(yè)績?nèi)晕醋叱觥熬徳觥?/h2>
中駿集團創(chuàng)立于1987年，于2010年2月成功登陸港交所。彼時，上市公司規(guī)模還不足40億元。直到2013年，中駿集團控股才突破百億大關，實現(xiàn)銷售額108．2億元。
此后兩年，中駿集團控股銷售額始終徘徊在百億，僅按年增長10．06%和21．86%?！吨袊|(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，2014年-2015年，上市公司通過發(fā)行永久資本工具所得款項凈額分別為11．73億元和12億元。不過，這兩筆永續(xù)債都在發(fā)行次年進行了清償。
2016年，中駿集團控股再次發(fā)行了一筆金額為9億元的永續(xù)債。只是該筆永續(xù)債，上市公司在第二年選擇了部分清償，先償還了2億元。剩余7億元，直到2019年下半年才進行清償。
此后，2018年-2019年，中駿集團控股加大了對非控股權益的運用。期內(nèi)，上市公司非控股權益在權益總額中占比分別為26．91%和41．96%。要知道，在這之前的2017年中駿集團控股非控股權益占比僅為20．53%。
在永續(xù)債和非控股權益的加持下，上市公司規(guī)模連續(xù)4年保持較快增長。
2016年-2019年，中駿集團控股分別實現(xiàn)合同銷售金額235．24億元、332．47億元 、513．58億元和805．01億元，相應按年增長62．11%、41．33%、54．47%和56．74%。
期間，上市公司業(yè)績也走出了一波高速增長行情。2016年，中駿集團控股實現(xiàn)公司擁有人應占期內(nèi)溢利20．72億元，按年增長高達125．58%。2017年，繼續(xù)上行37．05%至28．4億元。
但，“高增長”并沒有持續(xù)，非控股權益大量運用的弊端在2018年開始顯露。該年上市公司業(yè)績增速放慢至19．2%，并于2019年中期出現(xiàn)下滑。
好在2019年下半年，中駿集團控股成功抑制下跌，使得全年實現(xiàn)了3．69%的增長。
據(jù)上市公司新近發(fā)布的中期業(yè)績公告，2020年上半年，中駿集團控股實現(xiàn)營收151．35億元，實現(xiàn)公司擁有人應占期內(nèi)溢利21．14億元，分別同比增長45．21%和10．31%。不難發(fā)現(xiàn)，隨著營收的大幅增長，中駿控股集團業(yè)績卻仍舊處于“緩增”狀態(tài)。
對于上市公司業(yè)績歷經(jīng)高增長后陷入“緩增”，柏文喜分析認為，這是中駿集團控股在運用永續(xù)債和非控股權益來做大企業(yè)規(guī)模的同時，導致毛利空間被嚴重壓縮。此外，企業(yè)區(qū)域布局、產(chǎn)品結構發(fā)生的較大變化也會影響公司業(yè)績表現(xiàn)。
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意識到非控股權益占比過高的中駿集團控股，開始減少對此法的運用。2020年中期，上市公司非控股權益占比已由2019年的41．96%下降至38．28%。
這點從中駿集團控股拿地權益占比也可以得到體現(xiàn)。2020年上半年，上市公司拿地權益代價為153．54億元，在總土地成本中占比79．02%。較之2019年的63．18%，上升15．83個百分點。
但，這是一個此消彼長的問題。隨著非控股權益占比的小幅走低，中駿集團控股凈負債率由2019年60．02%走高至68．26%。
事實上，快速擴張之際，中駿集團控股的負債也卻在走高。過去4年，上市公司負債總額年復合增長率為45．38%，相應權益及負債總額年復合增長率為43．23%。換句話說，中駿集團控股負債擴張要快于資產(chǎn)擴張。
麻煩的是，2020年中期，中駿集團控股資產(chǎn)負債率進一步走高至81．39%，為上市以來峰值。
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