余嵐昌

一、前言

在最近十幾年間，由于我國城市化的不斷推進，國內(nèi)良好的市場環(huán)境和國家給予的政策支持使房地產(chǎn)行業(yè)也隨之得到了飛速的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的壯大，其所承接的項目規(guī)模也越來越大，相應(yīng)的所需要的資金成本和資金流量規(guī)模也隨之增長，鑒于此，科學(xué)的財務(wù)管理對于企業(yè)的當(dāng)前運營和未來發(fā)展也就越來越重要。資金是一個企業(yè)立足的根本，直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡，而對于資金使用額度高、資金流動頻繁的房地產(chǎn)行業(yè)，資金的控制就更為重要。因此如何確保企業(yè)資金流以良性的方式循環(huán)運轉(zhuǎn)，將企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制在最低程度，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠繼續(xù)健康運轉(zhuǎn)進而發(fā)展壯大是行業(yè)中企業(yè)需要考慮的重要問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理現(xiàn)狀

（一）對資金預(yù)算管理工作的重要性認識不夠深刻

目前，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)也意識到如果想要在激烈的行業(yè)競爭中站住跟腳并取得優(yōu)勢，必須依靠先進的管理體系，因此許多企業(yè)已經(jīng)開始著手完善并建立自身的財務(wù)管理體系。但是在管理體系的實際運行中，許多財務(wù)管理人員對資金預(yù)算管理工作并沒有引起重視，沒有主動的去了解財務(wù)內(nèi)部控制的相關(guān)信息，在工作中都存在懈怠的情況。許多企業(yè)員工甚至領(lǐng)導(dǎo)的心里都對財務(wù)預(yù)算管理工作沒有準(zhǔn)確的概念，預(yù)算管理意識薄弱，認為財務(wù)計劃工作不必過于關(guān)注，這也導(dǎo)致財務(wù)管理工作無法根據(jù)企業(yè)情況進行進一步改進，也無法使企業(yè)精確把控資金的預(yù)算。同時財務(wù)部門也不了解其他部門的資金預(yù)算和使用方向，也并未積極主動的去了解，導(dǎo)致進行預(yù)算時只是將其他部門所需資金羅列出來，沒有深入進行管控，或者資金大額沉淀或者資金不足，導(dǎo)致產(chǎn)生更高的成本和損耗。

（二）資金預(yù)算財務(wù)控制考核機制不完善

資金預(yù)算管理與其他工作內(nèi)容相比，同樣需要考核制度來保證其工作質(zhì)量，并且資金預(yù)算管理的考核制度不僅僅是對企業(yè)工作人員的工作績效進行考核，同時還是企業(yè)能否實現(xiàn)其財務(wù)管理目標(biāo)的保證。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須通過設(shè)置合理的獎懲機制來對相關(guān)內(nèi)部人員和財務(wù)部門工作人員的活動進行管控和約束，對實現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)的個人和單位給以獎勵，預(yù)算控制超標(biāo)的個人和單位則接受處罰，將責(zé)任落實到位，避免相互推諉，逃避責(zé)任的行為發(fā)生。以推進資金預(yù)算編制單位扎實做好資金計劃，減少資金預(yù)算的隨意性，做到實際可行。

利用財務(wù)控制加強房地產(chǎn)企業(yè)資金運作的合理性，其意義在于通過財務(wù)的介入形成一定的制約。財務(wù)的監(jiān)管和審查能夠讓資金的預(yù)算、使用、回流，始終保持在良性的回環(huán)之中。并且，在以往自由的工作模式和資金運作模式上，財務(wù)的控制可以使資金運作形成一種新的方式。受財務(wù)監(jiān)管和控制的資金流向應(yīng)更加明確化，做好數(shù)據(jù)統(tǒng)計和管理，但就目前情況而言，財務(wù)細節(jié)把控仍然是個突出的問題，同時，因缺少考核機制的限制，資金預(yù)算依舊存在表里不一的現(xiàn)狀。

（三）財務(wù)控制機制的缺乏

目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)在決定著手進行一個項目后，首先要做的工作就是項目的財務(wù)管理，需要對項目全生命周期的各年的收益情況以及預(yù)算收支進行全面的編制，但是這項工作目前僅僅是停留在概括性的指標(biāo)上，并且在決策上過于籠統(tǒng)，做不到事前和事中的控制。此外，企業(yè)中的相關(guān)人員未能積極主動的去預(yù)測、分析以及決策預(yù)算財務(wù)控制目標(biāo)，控制目標(biāo)過于寬泛，其最終的結(jié)果就是等于無控制，無法實現(xiàn)企業(yè)資金的有效使用，資金使用率低下。

在現(xiàn)行的工作模式中，部分房地產(chǎn)企業(yè)并未形成完善的運作機制，這其中包含考核機制、工作管理機制、資金運用機制等。其中，資金運用機制需要一套完整的、切實可行的資金運作方案和章程，通過章程的制約和規(guī)范，讓房地產(chǎn)企業(yè)資金的管理更加合理化和有效化。但目前，大多數(shù)企業(yè)缺乏對機制的補充和完善，有的甚至尚未意識到機制管控對資金運作的重要性，處于放任不管的狀態(tài)。

（四）資金預(yù)算監(jiān)管不嚴格，缺乏動態(tài)管理

財務(wù)部門將預(yù)算資金編制工作完成后，在資金使用環(huán)節(jié)中，企業(yè)沒有投入應(yīng)有的力量來對其進行監(jiān)管，亦或者在資金使用的階段所采用的監(jiān)管方式是不科學(xué)的、不嚴謹?shù)?，這也就導(dǎo)致資金的使用可能出現(xiàn)偏離預(yù)算的情況。從實際操作的角度來看，預(yù)算工作不僅僅是要為企業(yè)的運行編制出一個相關(guān)預(yù)算計劃，更重要的是要將這個計劃在沒有其他重大因素的干擾下進行準(zhǔn)確的實踐，只有依靠全面而強有力的監(jiān)管才能夠達到這個目的。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門僅僅是簡單的進行預(yù)算并執(zhí)行，沒有對整個過程進行監(jiān)督管理，相關(guān)的財務(wù)部門也沒有得到資金使用情況的反饋，這就導(dǎo)致企業(yè)的實際經(jīng)營與資金管理脫節(jié)了，資金預(yù)算失去了其原有的意義?；蛘哳A(yù)算偏離計劃而不及時調(diào)整，不能對資金預(yù)算進行動態(tài)管理，及與業(yè)務(wù)進行有機結(jié)合，存在資金預(yù)算與業(yè)務(wù)脫節(jié)的情況。

（五）對資金的運用與監(jiān)管缺乏考核機制

部分房地產(chǎn)企業(yè)容易受到家族、集團、核心團體的影響，導(dǎo)致對資金的運用專斷獨行、對資金的監(jiān)管形同虛設(shè)。因此，受不利因素的影響，企業(yè)會產(chǎn)生資金壟斷、資金擅用等狀況，目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)均未形成以考核機制來監(jiān)管資金使用的模式。

考核機制推行的意義在于，通過明確的機制界定以及規(guī)范，為房地產(chǎn)企業(yè)自上而下的每一個環(huán)節(jié)，都提供使用及管理資金的章程和規(guī)定。通過有章可循的形式督促領(lǐng)導(dǎo)層和下級員工依照考核機制標(biāo)準(zhǔn)來運用資金。同上，考核在一定程度上還會起到監(jiān)管作用。通過明確的規(guī)章制度來判定各層級人員對資金使用的合理性和規(guī)范性，促使各層級人員更克制、更合理的申請、使用資金。但統(tǒng)計結(jié)果而言，當(dāng)下大部分的房地產(chǎn)企業(yè)均未進行嚴格的績效考核制度，其績效考核的推進也是緩慢的、收效甚微的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金預(yù)算管理的具體方案

（一）建立起完善的財務(wù)控制體系，提升全員預(yù)算管理意識

完善的財務(wù)控制體系是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資金預(yù)算有效管理的基石，企業(yè)的所有資金預(yù)算管理工作都應(yīng)當(dāng)圍繞這一體系進行。要建立起完善的財務(wù)控制體系首先需要根據(jù)現(xiàn)有的會計準(zhǔn)則、相關(guān)政策法規(guī)以及企業(yè)自身的規(guī)定對當(dāng)前企業(yè)預(yù)算工作管理制度進行修改和完善，通過完善的控制體系，獎懲機制，將責(zé)任落實到位，實現(xiàn)全員預(yù)算管理意識。

財務(wù)控制體系初步成型后，需考慮將薪酬體系與績效考核制度進行強關(guān)聯(lián)。這一目的是為了進一步讓考核管理機制發(fā)揮它的制約性和積極性。將績效考核與人員薪資掛鉤，采取考核評定結(jié)果直接影響薪酬水平的方式，讓考核的成績直接反映在薪酬高低上，這一做法不但能促進績效考核的推進，更能讓各人員對資金的管理產(chǎn)生積極性，促使各方人員從不斷的實踐與優(yōu)化中進一步提升自我資金管理的能力。

1.建立企業(yè)會計管理系統(tǒng)及考核制度

房地產(chǎn)企業(yè)在新項目的開發(fā)中，要將進行核算的對象進行詳細的分化，使用科學(xué)合理的編號方式將樓房編制劃分，在房屋銷售和成本的科目中，將每項支出都記錄清楚明了；然后企業(yè)需要對預(yù)算的核算流程進行詳細的規(guī)定，在會計科目的設(shè)計基礎(chǔ)上做到核算過程的一致性，以保證后續(xù)工作能夠合理的預(yù)算調(diào)整；最后，同樣以此設(shè)定好的方式將各項數(shù)據(jù)、單據(jù)詳細進行統(tǒng)一的記錄和整理。

建立企業(yè)會計管理系統(tǒng)的實質(zhì)就是為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的運作目標(biāo)能夠得到準(zhǔn)確的實現(xiàn)，并同時讓企業(yè)中每個工作人員都能在財務(wù)系統(tǒng)的控制下承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，其本質(zhì)是一個責(zé)任中心。圍繞企業(yè)會計管理系統(tǒng)，可以制定出科學(xué)合理的績效考核標(biāo)準(zhǔn)，并且通過根據(jù)績效考核的實際結(jié)果可以得到企業(yè)在相應(yīng)的時期內(nèi)具體運行的狀況，然后對每個員工和部門的責(zé)任進行精準(zhǔn)、合理的劃分和評價。并且完整的會計管理制度可以將企業(yè)的收益和成本都準(zhǔn)確的反映出來，各項目的進度以及總體收益情況均能全面而準(zhǔn)確的體現(xiàn)出來，企業(yè)可以從這方面著手加強預(yù)算的監(jiān)督以及進行決策。

2.建立完善的預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)中的企業(yè)在運算會計體系上具有明顯的差異，其中不僅包括了資金預(yù)算，還存在項目預(yù)算的概念。資金預(yù)算的目的是為了將房地產(chǎn)企業(yè)中資金的使用情況和回籠情況核實清楚，然后再根據(jù)企業(yè)內(nèi)部其他相關(guān)部門匯報上來的資金使用請求再進行結(jié)合匯總，逐層向上級管理部門匯報，最終定制而成的關(guān)于資金協(xié)調(diào)運作的財務(wù)規(guī)劃；項目的預(yù)算則是指房地產(chǎn)的一個項目從開始開發(fā)起進行編制預(yù)算，其目的是探究此項目是否具有可實現(xiàn)性，并對項目的進程進行統(tǒng)一的規(guī)劃，將項目中的設(shè)計階段、開發(fā)階段中所需要的支出進行預(yù)算，最后在結(jié)合營收、籌資成本以及投資收益進行全面的預(yù)算。對于企業(yè)的相關(guān)財務(wù)部門，要根據(jù)企業(yè)項目的真實情況以及盈利目標(biāo)為出發(fā)點來進行現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表以及利潤表的編制，最終才能夠形成一個健全的預(yù)算會計體系。項目資金預(yù)算納入全面預(yù)算管理，貫穿整個項目實施過程。

（二）強化資金管理，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓寬融資途徑

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，通常房地產(chǎn)企業(yè)需要充足的資金來保證企業(yè)正常的運轉(zhuǎn)，這也導(dǎo)致了企業(yè)運行很容易受到存款準(zhǔn)備金、銀行利率以及國家宏觀政策的左右，因此行業(yè)內(nèi)的企業(yè)必須要充分全面的將這些因素納入到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略考量中去，為了減少籌資中的成本損耗，必須強化融資管理，發(fā)掘更多可靠的融資渠道。要做到資金貸款時間和額度能夠與房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流能夠相匹配，根據(jù)實際情況選擇和銀行簽訂長期或短期的貸款合同，避免財務(wù)費用的增加。另外，還需要強化現(xiàn)金的管理，保證應(yīng)收款項和應(yīng)付款項的期限能夠保持同步，最大程度降低資金成本，同時能保證資金計劃的實現(xiàn)，避免偏離資金預(yù)算，實現(xiàn)資金預(yù)算的落地。

在做好資金管理后，還需思考融資渠道的拓展。在正向且積極的融資手段中，找尋符合自身條件且優(yōu)于其他融資付出成本的最佳融資方式，進行融資計劃的拓展，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)資金始終能保持良性的狀態(tài)流動起來。在進行融資渠道拓展的過程中，應(yīng)有明確的行事步驟和章程。首先，應(yīng)在眾多融資渠道中找到1-2 條符合自身的優(yōu)秀融資方式，在確定好融資方向后需進行詳細的融資規(guī)劃和試錯踐行。在試錯完成后才能投入更多精力深耕渠道拓寬的可能性，從而保證渠道拓寬不會在中途夭折，并且能以較快的、較穩(wěn)的方式完成渠道拓展的一系列事項，并取得令人欣喜的成果。

（三）完善內(nèi)部審計制度和財務(wù)制度評價體系

為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的管理目標(biāo)和需求，企業(yè)必須建立健全有效的財務(wù)和審計制度。在財務(wù)制度方面，企業(yè)可以設(shè)立專門的財務(wù)機構(gòu)來專注于管理涉及資金預(yù)算的事宜，同時建立起嚴格的采購、銷售制度以及報銷制度來規(guī)范財務(wù)管理。此外，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立健全的審計制度，其目的是對企業(yè)的會計工作、工程項目以及經(jīng)濟效益等方面進行審計管理，在審計過程中可以總結(jié)分析當(dāng)前企業(yè)的資金預(yù)算管理中存在的缺點與不足之處，對預(yù)算管理系統(tǒng)進行整體評價，同時找到解決辦法來提高企業(yè)的資金預(yù)算管理水平，逐步完善管理體系，形成適應(yīng)企業(yè)的資金及預(yù)算管理體系。

（四）落實預(yù)算的編制與執(zhí)行，切實做好資金預(yù)算動態(tài)管理

在預(yù)算的實際執(zhí)行中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其過程做到督促和評估，需要對財務(wù)預(yù)算的實際執(zhí)行過程定期對其工作質(zhì)量進行評估，實行項目預(yù)算動態(tài)管理，根據(jù)企業(yè)實際經(jīng)營情況及時調(diào)整資金預(yù)算，然后針對其中存在的缺點與不足及偏離進行原因分析并提出改進和調(diào)整的方法，調(diào)整預(yù)算管理目標(biāo)。同時，企業(yè)還需要運用考核制度對預(yù)算管理體系的運行進行考評與調(diào)整，進一步促進管理體系的良性運轉(zhuǎn)，通過對房地產(chǎn)企業(yè)中各相關(guān)部門的預(yù)算執(zhí)行情況進行考核，全面把握各部門預(yù)算工作的履行情況并匯總結(jié)果進行分析，然后給予應(yīng)有的獎懲。

對于企業(yè)預(yù)算的編制，財務(wù)人員不應(yīng)當(dāng)只局限于將往年的財務(wù)預(yù)算情況作為編制的參考，更需要對當(dāng)前企業(yè)的運行狀況和市場的表現(xiàn)進行考察和評估，對企業(yè)的重視情況做到實事求是，在企業(yè)和市場不產(chǎn)生沖突的情況下編制財務(wù)預(yù)算。在編制過程中最重要的是注意信息獲取的全面性和真實性，片面的信息很可能導(dǎo)致所編制的預(yù)算過大或過小。合理利用信息技術(shù)在預(yù)算管理中能夠大幅提高企業(yè)的工作效率，企業(yè)可以使用適合自身的財務(wù)軟件系統(tǒng)，應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)，更高效的管理財務(wù)預(yù)算。

四、結(jié)語

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，企業(yè)的資金流動性強，資金量大，項目所面臨的風(fēng)險高而周期長，所以部分企業(yè)都是以負債狀態(tài)運行著。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的資金現(xiàn)狀深思產(chǎn)生此現(xiàn)象的主要原因，并抓住幾個關(guān)鍵性問題，通過對問題的分析思考解決的可行性方法，從而進一步改善房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理中的一系列難題。

透過問題正視房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理優(yōu)化的重要性，科學(xué)合理的預(yù)算管理體系對企業(yè)自身競爭力的提高非常重要，企業(yè)需要結(jié)合自身情況，完善財務(wù)管理體系，做好資金預(yù)算，強化過程的監(jiān)督，確保項目預(yù)算的落地執(zhí)行，才能夠有效規(guī)避風(fēng)險，得到健康的發(fā)展。