李永華

“協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，保障房地產(chǎn)企業(yè)和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點(diǎn)企業(yè)開發(fā)貸款展期、降息?！?/p>

11月23日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對疫情沖擊全力實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的通知》，明確提出協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大對房地產(chǎn)的支持力度。

除了上述這一備受關(guān)注的內(nèi)容，一家地產(chǎn)公司的營銷負(fù)責(zé)人介紹，成都的政策還有一點(diǎn)對開發(fā)商的現(xiàn)金流也很重要，那就是監(jiān)管預(yù)售資金的放松。

按照成都住建局上述通知，企業(yè)信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應(yīng)下浮的監(jiān)管額度。在項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)工程完成四分之三以及主體結(jié)構(gòu)封頂兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例上限分別提高5%;項(xiàng)目并聯(lián)竣工驗(yàn)收備案后，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例可達(dá)到95%。

不光是成都，近期合肥、哈爾濱、沈陽、廣州等多個(gè)城市都紛紛推出類似的政策支持房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金。如，合肥住房公積金管理中心就在近期發(fā)文要求各商業(yè)銀行積極統(tǒng)籌資金，對在途貸款進(jìn)行一次梳理，采取有力措施，加快貸款整體發(fā)放進(jìn)度。

各地的動(dòng)作源自政策面的指引。

9月24日，央行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)召開，會(huì)議提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。5天后的9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)重申“兩個(gè)維護(hù)”——金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上表示，部分金融機(jī)構(gòu)對于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

10月20日舉辦的2021金融街論壇年會(huì)上，央行副行長，國家外匯管理局局長潘功勝同樣強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)維護(hù)”：下一步，金融部門將積極配合住建部和地方政府堅(jiān)定維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

一個(gè)月后，11月19日，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人稱，房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足。數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長8.2%，整體保持穩(wěn)定。個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房，投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。

某大型商業(yè)銀行湖南分行副行長透露，從9月底開始，該行就已對此前的房貸業(yè)務(wù)做了一些調(diào)整，加快了放款速度，包括對開發(fā)商的開發(fā)貸和對購房者的房貸。不過，他也表示，對一些已經(jīng)爆雷或者高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，尤其是已經(jīng)停工的項(xiàng)目，銀行放款還是非常慎重，擔(dān)心形成壞賬呆賬。

劉奎是一家總部在北京的地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理，公司主營商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)也有住宅開發(fā)項(xiàng)目。

他說：“房地產(chǎn)就是靠銀行，銀行不給錢，現(xiàn)金流就斷了，不管是哪家開發(fā)商都活不下去，都得死;銀行也靠房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)真的崩了，銀行也好不了?！?/p>

多年來，其公司堅(jiān)持零負(fù)債經(jīng)營，“從不向銀行貸款”。不過，2021年不得不向銀行求援，“資金轉(zhuǎn)不過來，不借不行?！眲⒖f。

劉奎告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，造成這一問題的原因主要有兩個(gè)，一是房地產(chǎn)行業(yè)下行，房子賣不動(dòng)，越降價(jià)越賣不動(dòng)，回款就很難，現(xiàn)金流緊張是很多開發(fā)商共同的問題;二是回籠資金慢，開盤銷售房子之后，購房者要等上半年甚至更久才能拿到銀行放的房貸，房貸下來之后，這筆錢又進(jìn)了預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，這兩年不少地方對預(yù)售監(jiān)管資金卡得很死，開發(fā)商要等很長時(shí)間才能拿到銷售款。

這并非今年才出現(xiàn)的情況。2020年3月，一家大型房企湖南公司的營銷負(fù)責(zé)人就曾告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，公司推出了前所未有的打折力度，但銷售與回款情況并不好，“差不多所有開發(fā)商都是高周轉(zhuǎn)模式，疫情來了，現(xiàn)金流緊張，怎么能不難受？”

開發(fā)商手里沒錢，工程項(xiàng)目自然拖延，甚至停工?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者在湖南長沙、常德等地調(diào)查均發(fā)現(xiàn)一些樓盤停工，或者是斷斷續(xù)續(xù)開工，還有施工企業(yè)反映其被拖欠工程款，而自身又付不出建筑工人工資的情況。

而這也不是某個(gè)城市獨(dú)有的現(xiàn)象。

面對開發(fā)商資金告急的情況，成都市住建局更早的一份文件給出了應(yīng)急措施。11月1日，成都市住建局公開發(fā)布《成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于進(jìn)一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡稱《監(jiān)管辦法》），文件落款顯示印發(fā)時(shí)間是10月9日。

這份通知明確提出，預(yù)售商品房項(xiàng)目因銷售不暢等原因監(jiān)管分戶賬內(nèi)的資金未達(dá)到監(jiān)管額度，且工程形象進(jìn)度及賬戶余額不滿足《監(jiān)管辦法》要求，但工程已接近停工狀態(tài)，急需資金用于工程建設(shè)的，開發(fā)企業(yè)可提出預(yù)售款例外支取申請，預(yù)售款按照規(guī)定流程進(jìn)行例外支取。

針對出現(xiàn)重大經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)、可能引發(fā)重大矛盾糾紛的預(yù)售商品房項(xiàng)目，成都市住建局表示，預(yù)售款按照規(guī)定流程進(jìn)行例外支取，還可以另設(shè)監(jiān)管專戶，“對每筆資金審核用途后，直接劃轉(zhuǎn)至施工、材料等收款單位銀行賬戶”。

11月5日，為澄清說明“世茂與陸家嘴信托談延期”的傳言，世茂集團(tuán)緊急召開投資人電話會(huì)議，世茂地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，金融機(jī)構(gòu)和地方加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，但有些地方矯枉過正，“有些（項(xiàng)目）明明1億元就可以交樓，但非要壓3億元（在監(jiān)管賬戶），不然我們可以動(dòng)用的資金應(yīng)該更多”。

相對而言，成都的辦法并沒有太多新意，力度也談不上太大。2020年初，全國也有多個(gè)城市推出類似的措施。如，2020年初，為緩解開發(fā)商資金壓力，衡陽出臺新政策，要求開發(fā)商簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后一個(gè)月繳納土地出讓總價(jià)款50%;預(yù)售資金監(jiān)管比例下降50%，并對報(bào)建費(fèi)用、農(nóng)民工勞動(dòng)報(bào)酬保證金繳納比例、住房公積金發(fā)放進(jìn)度等全都做出調(diào)整。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.7萬億元，其中，定金及預(yù)收款達(dá)6.2萬億元，占比達(dá)37.2%，較2020年末增加2.8個(gè)百分點(diǎn)。降低預(yù)售資金監(jiān)管比例，加快支取進(jìn)度，無疑能夠幫助開發(fā)商更快回血。

（劉奎為化名）

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第23期）