唐碧媛
摘要:房地一體化確權(quán)調(diào)查工作過程中存在多種技術(shù)難題,需要應(yīng)用現(xiàn)代化科學(xué)測繪調(diào)查技術(shù)方法,保證工作質(zhì)量和進(jìn)度。本文根據(jù)房地一體項(xiàng)目開 展期間的工作實(shí)踐,對房地一體化確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù)做了研究,并探討農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù),以此把握調(diào)查技術(shù)路線。但是在實(shí)際的 調(diào)查工作中,卻存在工作量大、時(shí)間長、耗費(fèi)成本高,且指界確權(quán)難等問題,嚴(yán)重影響調(diào)查工作效率和質(zhì)量,對此可以采用傾斜攝影測量技術(shù)和移動地理 信息定位技術(shù)、農(nóng)村宅基地調(diào)查系統(tǒng)等新技術(shù)對其解決,以此確保調(diào)查結(jié)果科學(xué)可靠。
關(guān)鍵詞:農(nóng)村宅基地;房地一體化;確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù)
引言
隨著農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的改革,農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查和房產(chǎn)一體化調(diào) 查工作逐漸成為農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作的具體表現(xiàn)形式,為了更好地獲取調(diào) 查結(jié)果,確保不動產(chǎn)權(quán)登記工作有序進(jìn)行,需要加強(qiáng)確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù)研 究,解決我國農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)問題,確保確權(quán)登記工作高效進(jìn)行。
1 農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù)問題分析
1.1 農(nóng)村宅基地建設(shè)較為分散
當(dāng)前,我國農(nóng)村宅基地房屋建設(shè)混亂,房檐遮擋物較多,影響航空攝 影測量工作,無法采集房屋信息,導(dǎo)致采集數(shù)據(jù)精確度不達(dá)標(biāo),需要人工 對房檐進(jìn)行調(diào)整、對房屋邊長進(jìn)行丈量,因此耗費(fèi)時(shí)間和人力較大。由于 房檐的遮蓋,航空攝影測量成圖過程中會存在以下問題:房屋圖變形,比 如,房屋邊長不符、折線拐角不平整、房屋點(diǎn)位置不科學(xué)、房屋多余或者 不足、宗地范圍和界址點(diǎn)不準(zhǔn)確、房屋植被和地形出現(xiàn)偏差。
1.2 農(nóng)村宅基地權(quán)利人身份不明確
現(xiàn)階段,農(nóng)村外出務(wù)工比例較大,農(nóng)戶戶主不在家只有孩子和老年人 等情況較為普遍,因此入戶調(diào)查、確權(quán)指界、簽字蓋章、權(quán)屬資料收集、 等工作都難以進(jìn)行,確權(quán)調(diào)查成果不完善最終影響房地一體化權(quán)籍調(diào)查工 作。
1.3 宅基地建設(shè)政策的影響
當(dāng)前,我國農(nóng)村宅基地建設(shè)上實(shí)施無償使用宅基地的政策,住戶對宅 基地權(quán)籍調(diào)查工作認(rèn)識不足,也缺乏宅基地登記權(quán)利意識,在實(shí)際的工作 中,農(nóng)民配合度不高,影響入戶調(diào)查工作的進(jìn)行。
2 農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù)問題解決對策
2.1 傾斜攝影測量法
考慮到我國大部分農(nóng)村宅基地房屋建設(shè)不齊整、房檐存有遮擋物,需 要用到大量人工時(shí),工作人員可以在以上地區(qū)采用傾斜攝影測量法,該方 法采用的是無人機(jī),在無人機(jī)上安裝傾斜攝影機(jī),從多個(gè)角度獲取航空影像 數(shù)據(jù),以此保證房屋數(shù)據(jù)信息的完整性,可以有效解決以上問題。獲取數(shù)據(jù) 后,需要通過系統(tǒng)進(jìn)行處理,以此生成正射影像,最終通過攝影測量軟件輸 出正射影像,利用三維技術(shù)建立三維數(shù)據(jù)影像模型,以此對宅基地信息進(jìn)行 調(diào)查。傾斜攝影測量法可以保證精度和效率,有效解決測量困難的問題。
2.2 RTK-全站儀、測距儀測量法
對于一些攝影測量不到位、不精確的宅基地測量問題或者新增房屋,可以采用 RTK-全站儀、測距儀測量法進(jìn)行修補(bǔ)、完善,以此保證測量結(jié) 果全面、精準(zhǔn)。該方法也可以用在無法進(jìn)行航測需要整改的房檐測量工作 中,通過測距儀內(nèi)的專業(yè)技術(shù)工具,可以把握房檐條數(shù)、變數(shù)、轉(zhuǎn)角等,最終繪制出標(biāo)注寬度和尺寸的工作底圖。
2.3 移動 GIS 農(nóng)村地籍調(diào)查系統(tǒng)和指紋記錄調(diào)查法
在進(jìn)行農(nóng)村地籍調(diào)查時(shí),工作人員可以采用平板電腦,安裝移動 GIS?農(nóng)村地籍房產(chǎn)調(diào)查系統(tǒng)和指紋記錄系統(tǒng)、調(diào)查工作底圖,依次入戶調(diào)查,要求戶主現(xiàn)場填寫地籍調(diào)查表、簽字蓋章,上交權(quán)屬、房產(chǎn)、地籍等資料。對于戶主長期不在家的,可以邀請村干部或者其他代理人集中簽字確認(rèn),或者要求代理人將指界證據(jù)資料進(jìn)行拍照、錄音、錄視頻等,以此上傳到?地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫中。
2.4 簽字蓋章法
對于以上農(nóng)民認(rèn)知不足,不配合的情況,可以采取集中簽字蓋章的方 法解決,比如,在宅基地調(diào)查確權(quán)工作中,遇到戶主不配合情況時(shí),可以 邀請村干部作為代理,攜帶宗地圖和權(quán)籍調(diào)查表等資料后,地方政府和村 干部在農(nóng)村專屬辦公室內(nèi)集中進(jìn)行簽字確認(rèn)、蓋章等,以此保證該工作的 順利進(jìn)行,也可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤。
2.5 完善法律法規(guī)制度
我國政府部門和自然資源部門需要不斷完善農(nóng)村宅地基確權(quán)調(diào)查工作 相關(guān)法律法規(guī),以此全面解決調(diào)查問題,一方面,需要強(qiáng)化農(nóng)戶基本的宅 基地確權(quán)、地籍、房屋產(chǎn)權(quán)等概念認(rèn)知,并對其進(jìn)行公開標(biāo)準(zhǔn),制定分戶 原則,避免出現(xiàn)一戶多宅的問題。且還需要對多余宅基地進(jìn)行管理,將其 納入農(nóng)村集體資產(chǎn)中,降低戶主分歧現(xiàn)象的發(fā)生。另一方面,需要提高農(nóng) 村宅基地使用率,探索農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)制度,并優(yōu)化農(nóng)村宅基地審批程 序和管理機(jī)制,以便更有序地開展農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作。
3 農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測繪調(diào)查方法
3.1 強(qiáng)化底圖制作
在我國廣泛開展的農(nóng)村房地一體宅基地使用權(quán)調(diào)查工作中,首先需要 全面強(qiáng)化底圖制作。在制作底圖時(shí),要采用 1:2000 不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù),并 在其中有效抽取或疊加數(shù)據(jù)中各類相關(guān)信息,如農(nóng)村房屋、道路、河流等,強(qiáng)化對不同類型基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理,明確農(nóng)村地區(qū)不同土地權(quán)屬的具 體界限,合理標(biāo)注不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村隊(duì)的名稱和具體界線范圍。之后開展房地 一體農(nóng)村宅基地使用權(quán)調(diào)查時(shí),則需要將已經(jīng)制作好的精確底圖直接導(dǎo)入 移動設(shè)備,以更好地實(shí)現(xiàn)便捷化應(yīng)用與處理。
3.2 宅基地使用權(quán)調(diào)查方法
在進(jìn)行宅基地使用權(quán)調(diào)查時(shí),需要廣泛調(diào)查宗地的具體權(quán)屬情況,并 進(jìn)行實(shí)地指界,工作人員要丈量土地界址的具體邊長和不同邊長中的有關(guān) 距離,如房屋距邊界距離等,明確房屋土地的產(chǎn)權(quán)信息,并根據(jù)房屋的角 點(diǎn)和編程進(jìn)行全方位的測量,進(jìn)一步得出房屋的實(shí)際占地面積。在進(jìn)行前 期勘測與丈量之后,需要將相關(guān)信息進(jìn)行詳細(xì)登記,根據(jù)調(diào)查情況表的數(shù) 據(jù)記錄,填寫房屋基本信息并有效編制房產(chǎn)分戶圖。宅基地使用權(quán)調(diào)查必 然會進(jìn)行實(shí)地丈量,因此需要應(yīng)用到鋼尺等器械和設(shè)備,并需要運(yùn)用圖解 法或解析法進(jìn)行房屋空間的實(shí)際測繪,得出更加準(zhǔn)確的占地面積等。
3.3 宅基地使用權(quán)調(diào)查內(nèi)容
針對農(nóng)村集體用地和公共設(shè)施用地情況進(jìn)行全面了解:(1)根據(jù)不同?土地的權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查,明確土地位置、權(quán)屬、性質(zhì)、來源、土地使用者以?及土地具體位置及周邊的情況等,根據(jù)土地類型和實(shí)際用途判斷地類;(2) 確定土地不同地類的權(quán)屬界限和不同土地使用權(quán)屬界限等,針對地面附著?物形狀、圍度、面積等進(jìn)行全方位的調(diào)查和確定;(3)在進(jìn)行宅基地使用?調(diào)查時(shí)需要相關(guān)權(quán)利人進(jìn)行現(xiàn)場指界審計(jì),明確權(quán)屬的實(shí)際情況,而工作?人員也要在現(xiàn)場進(jìn)行房屋范圍面積等多方面的核實(shí),將相關(guān)信息和數(shù)據(jù)準(zhǔn)?確登記于權(quán)籍調(diào)查表之中,以便后續(xù)調(diào)查工作的有效開展。如果存在房屋?轉(zhuǎn)讓或拆遷等情況,也需要對數(shù)據(jù)信息進(jìn)行及時(shí)替換,以免造成不必要的?麻煩或影響。
3.4 房屋調(diào)查內(nèi)容
主要針對不同權(quán)屬房屋的實(shí)際情況、建筑類型、結(jié)構(gòu)、實(shí)際建成年份、 房屋的具體用途、預(yù)計(jì)規(guī)劃用途、面積等進(jìn)行全面調(diào)查和了解,并根據(jù)不?動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中的相關(guān)要素和信息進(jìn)行準(zhǔn)確地填寫。在進(jìn)行工作時(shí),工?作人員需要將權(quán)屬房屋實(shí)際情況拍攝到位。其次,要針對房屋和相關(guān)附屬?設(shè)施進(jìn)行全面測量,明確不同設(shè)施的使用用途和結(jié)構(gòu),值得注意的是,要?明確不同建筑的層數(shù)或結(jié)構(gòu),因此需要針對房屋進(jìn)行分別測量,如果在進(jìn)?行實(shí)地調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)有房屋權(quán)屬不清,則需要明確墻面的所有權(quán)并進(jìn)行?判定和劃界,隨后才可以有效開展房屋權(quán)籍調(diào)查。
3.5 權(quán)籍圖表繪制與面積測算
在前期實(shí)地調(diào)查和數(shù)據(jù)填報(bào)等工作完成之后,需要針對農(nóng)村房地一體 宅基地使用權(quán)調(diào)查情況進(jìn)行圖表繪制和面積測算,明確不同房產(chǎn)和宗地平 面圖、宗地圖,補(bǔ)充必要的地籍要素和界點(diǎn)坐標(biāo)之后,需要針對房地一體 權(quán)籍宗地面積進(jìn)行精準(zhǔn)的計(jì)算和分析,明確房屋的具體層數(shù)和面積。
3.6 建立基地使用權(quán)調(diào)查數(shù)據(jù)庫
完成房地一體農(nóng)村宅基地使用權(quán)實(shí)地調(diào)查之后,需要有效建立基地使 用權(quán)調(diào)查數(shù)據(jù)庫,并根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)內(nèi)容和數(shù)據(jù)調(diào)查資料等進(jìn)行全面的整理,實(shí)現(xiàn)將數(shù)據(jù)入庫。在此期間,如果仍然發(fā)現(xiàn)權(quán)籍調(diào)查中存在問題,則需要 及時(shí)進(jìn)行處理,可以以每戶為基本單位,以實(shí)現(xiàn)對全級調(diào)查資料和相關(guān)數(shù) 據(jù)的整理與匯總。值得注意的是,在進(jìn)行資料整理和數(shù)據(jù)庫搭建時(shí),需要 將房產(chǎn)權(quán)屬證明材料、實(shí)地拍攝照片、信息權(quán)籍調(diào)查表等進(jìn)行合理規(guī)制,確保相關(guān)信息完善,以便后續(xù)的調(diào)查和調(diào)閱。
4 結(jié)語
總之,通過以上農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù)分析,在保 證調(diào)查準(zhǔn)確性的同時(shí),也可以提高工作效率。以上技術(shù)方法的有效應(yīng)用不 僅可以高質(zhì)量完成農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測繪調(diào)查工作,也可以有效 總結(jié)當(dāng)前農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀問題,為后期完善農(nóng)村宅基地和房屋管理制度提 供依據(jù)。
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