邢佳菲

摘要：我國城市建設已進入新時期，城市中大量的非成套住宅，建設年代久遠失修失管的社區(qū)，無法滿足現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)布局的老舊街區(qū)、廠區(qū)等設施，急 需按照當代城市居民生活期望和現(xiàn)代城市發(fā)展進行有機改造。城市更新不是單純將舊建筑推倒再重建，它通過改造建設衰落地區(qū)，緩解城市中影響、阻礙 城市發(fā)展的問題，改善城市生活環(huán)境和加速城市經(jīng)濟增長，協(xié)調(diào)城市社會、經(jīng)濟、文化和自然環(huán)境各個方面的均衡健康發(fā)展。因此城市更新，不僅僅涉及 工程改造或重建，它是一個涉及更新項目全周期，涉及社會、經(jīng)濟、自然、文化等全因素的系統(tǒng)。文章基于這個視角，站在工程咨詢的角度，分析工程咨 詢?nèi)绾卧诔鞘懈轮羞M行系統(tǒng)咨詢的策略與方法。

關鍵詞：城市更新;工程咨詢;系統(tǒng)咨詢

引言

當前，我國城鄉(xiāng)建設已進入新時期，從之前的快速、增量發(fā)展向精細 化、存量發(fā)展轉(zhuǎn)變，住建部也把城市設計提高到了城市管控的法定程序。

1 城市更新對于城市發(fā)展的內(nèi)涵價值分析

“十四五”規(guī)劃遠景目標綱要提出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城?市規(guī)劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。城市更新成為我國重塑城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升消費水平、改善人居環(huán)境的重?要路徑。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是城市更新的重要一環(huán)。去年國辦印發(fā)的《關于全 面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》提出，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重 大民生工程和發(fā)展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內(nèi) 需、推進城市更新和開發(fā)建設方式轉(zhuǎn)型、促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有十分重 要的意義。

城市更新將促進高附加值的現(xiàn)代服務業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)向城市中心區(qū) 集聚，同時促進低附加值的制造企業(yè)外遷，從而優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)空間布局，形成新的產(chǎn)業(yè)增長點。城市更新后更加精準的定位、招商，一方面能夠使 區(qū)域內(nèi)工業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，另一方面配套的服務型企業(yè)占比提升也能夠進 一步實現(xiàn)人才聚集。

城市更新還可以挖掘城市價值與資源、優(yōu)化城市功能。城市更新過程 為居民構(gòu)建自然、和諧的生產(chǎn)與生活空間。例如，在文化資源保護和挖掘 方面，特別是針對舊歷史街區(qū)的更新改造，一方面保持了既有的文化傳統(tǒng)，實現(xiàn)了城市文化的傳承，另一方面通過城市更新后的專業(yè)運營，形成城市 符合現(xiàn)代生活訴求的多個城市消費熱點，促進了內(nèi)需的釋放，也將助推一 些城市向國際消費中心城市的定位轉(zhuǎn)化。

2 城市更新中系統(tǒng)咨詢的策略與方法

2.1 綜合盤點城市資產(chǎn)

城市更新中，涉及更新改造片區(qū)的范圍大、載體數(shù)量多，載體的建筑 狀態(tài)與功能、所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的權(quán)屬構(gòu)成、載體現(xiàn)行使用的效用等，均成 為影響城市更新方策劃的重要因素。伴隨著的多元化的更新訴求，一個區(qū) 域的諸多載體是否與更新訴求能夠一一匹配，如果在方案策劃階段一一盤 查，無法滿足方案設計的進度與深度要求。因此，磨刀不誤砍柴工，在城 市更新的方案策劃前，要基于區(qū)域或城市更新單元，對待更新載體的基礎 數(shù)據(jù)，例如占地面積、建筑面積、規(guī)劃容積率與用地性質(zhì)、權(quán)屬構(gòu)成、經(jīng) 營狀況、載體建筑與產(chǎn)業(yè)歷史特色進行綜合資產(chǎn)盤點，對可能先期開展的 城市更新的載體進行“體檢”，使更新的投資估算等方案設計更加準確。

2.2 將城市產(chǎn)業(yè)定位布局與城市更新緊密結(jié)合

老舊廠區(qū)、街區(qū)的城市更新，體現(xiàn)在外核是建筑的更新，內(nèi)核是產(chǎn)業(yè)?更新下載體空間的布局。因此，對于類似載體的更新，建筑規(guī)劃設計不是?城市更新的先導，城市產(chǎn)業(yè)定位與產(chǎn)業(yè)布局才是更新方案的策劃源頭。片?區(qū)更新下，落地什么樣的產(chǎn)業(yè)，承載城市整體規(guī)劃下何種產(chǎn)業(yè)的落地，決?定了載體建筑功能定位與形態(tài)、設施配套、與其他片區(qū)的分工與協(xié)調(diào)。簡?而言之，作為工程咨詢單位，城市更新方案策劃初始，首先要回答不是“拆?哪里”，而是分析產(chǎn)業(yè)定位與布局，與客戶共同回答要“做什么”的本源問題。

2.3 多元化融資渠道的融資方案設計

城市更新的投資強度大，項目建設與運營周期普遍較長。大量低效運 營甚至閑置的載體，失修失管的老舊小區(qū)，在“完整社區(qū)”、產(chǎn)業(yè)升級的更 新建設標準下，需要大量的投入。而對比于高強度的投資，這些更新項目 的單一載體收入往往很低，有些甚至“入不敷出”，需要站在更新單元的角 度，統(tǒng)籌區(qū)域資源，實現(xiàn)項目整體融資方案的平衡性。同時，工程咨詢單位，要積極策劃社會融資、地方政府專項債等多元化融資方式，促進融資 方案的落地。

2.4 轉(zhuǎn)變咨詢角色定位與思維，推進策劃與運營一體化

城市更新策劃方案設計、落地，不是城市更新的開始，而是城市更新?起點。項目需要長周期的運營收益，平衡前期項目投資。項目運營收益，是要經(jīng)過市場的檢驗，這既不能依賴傳統(tǒng)的咨詢方式，通過經(jīng)濟測算“算?出來”，也不能由“城市的建設者”決策出來。城市各類載體，需要專業(yè)的?運營團隊，經(jīng)過符合市場邏輯、緊密結(jié)合當?shù)厥袌鲂枨蟮膶I(yè)運營，才能?切切實實地將項目收益方案轉(zhuǎn)化為市場收益?；谶@個角度，城市更新，政府由城市的建設者向城市治理者轉(zhuǎn)變，工程咨詢，要轉(zhuǎn)變過去“交付文?本方案”的咨詢思維與方式，以“項目運營成功”為策劃目標，在前期策?劃中，對接各類運營方與運營方案，使策劃方案更具備落地性與可操作性。

2.5 對公共資源與空間進行整體規(guī)劃與利用

為了滿足城市更新的需要，為普通大眾提供高品質(zhì)服務，城市更新往 往需要釋放大量的城市公共空間，有效增加城市的公共綠地服務，承載全 年齡段各類城市公共場所的服務需求。在城市更新的推進過程中，民眾對 公共資源與空間的更新需求較為強烈，但是往往可釋放的空間非常有限。因此，在城市更新的方案策劃過程中，一方面要精細優(yōu)化城市空間，提升 各類城市空間使用效能;另一方面采用新技術、新方法、新思路，例如設 計社區(qū)儲能中心、樓頂戶外體育設施、社區(qū)共享自然空間，滿足城市民眾 多樣化生活空間的需求，彰顯城市的整體風貌與人文氣候。

2.6 融入低碳生態(tài)可持續(xù)的策劃理念

城市更新是有機、可持續(xù)更新，城市更新方案，以社會、環(huán)境、經(jīng)濟 以及資源為綜合策劃出發(fā)點，從全局出發(fā)，以長遠的角度綜合考量，結(jié)合 城市中的市政建設、地理特征、人文環(huán)境等因素，進行低碳化生態(tài)城市的 策劃。策劃既需要把握未來低碳生態(tài)可持續(xù)的要求，又要根據(jù)未來發(fā)展趨 勢進行適度合理的超前規(guī)劃。例如，城市更新方案中，基于對新能源汽車 三年來的保留量趨勢分析，增加社區(qū)、公共場所的充電樁分布，并預留未 來充電樁數(shù)量增加的電力接口;論證清潔能源在更新方案的應用的可行性，推動低碳生態(tài)城市建設發(fā)展。

結(jié)語

城市更新是一項系統(tǒng)工程，需要從人本角度出發(fā)，綜合考慮生態(tài)性、 公共性和精細化，站在城市治理的角度，盤點城市資產(chǎn)，分析城市產(chǎn)業(yè)定 位布局，統(tǒng)籌片區(qū)資源，多元化融資渠道，前置運營需求，整體規(guī)劃公共 資源與空間，將低碳生態(tài)可持續(xù)理念融合到策劃設計，實現(xiàn)項目全周期、 全要素的系統(tǒng)工程咨詢。

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