0 引言

2016年底，中央提出并重申“房住不炒”“因城施策”，制定并出臺了相應的限價商品房制度，“限房價、競地價”的“雙限”政策得到推廣并完善。“雙限”政策從供給側(cè)入手，限定了住宅用地的最高出讓價，同時，在土地出讓時便限定了商品住宅的預售均價和最高單價。受此影響，施行“雙限”政策城市的住宅組合形態(tài)發(fā)生了顯著變化，并對人居環(huán)境、城市形態(tài)等方面產(chǎn)生了極大影響，兩者間關(guān)聯(lián)性的研究意義凸顯。

由于“雙限”政策呈現(xiàn)“一城一策”的特點，為了提升研究成果的實效性，本文選擇特定城市——杭州“雙限”前后的住宅組合形態(tài)作為研究對象，從政策對物質(zhì)空間影響的角度入手，探尋兩者間可能存在的內(nèi)在關(guān)聯(lián)及規(guī)律，并以此推測杭州住宅組合形態(tài)的演化趨勢。

1 政策起源與住宅形態(tài)

1.1 城市形態(tài)與住房政策

城市形態(tài)是在特定的地理環(huán)境和城市化進程中，受政治、經(jīng)濟、文化等因素綜合影響的產(chǎn)物[1]，政策法規(guī)在其演變過程中具有很強的影響關(guān)聯(lián)性[2]。1966年，阿爾多·羅西在《城市建筑學》一書中，從學理上將建筑與城市有機地聯(lián)系在一起，城市建筑的集聚方式直接影響到城市土地的價值、居住空間的品質(zhì)以及人們對城市環(huán)境的認知。這些因素會使得人們對城市中建筑的體量大小、聚集方式、空間形態(tài)等提出要求，而政策法規(guī)便是這些訴求的具體體現(xiàn)[3]。

在我國，居住用地一般占城市建設用地的25%～40%[4]，占居住區(qū)總用地的48%～77%[5]。商品住宅是城市形態(tài)的重要組成部分，其組合形態(tài)在一定程度上決定了城市形態(tài)。從2006年起，中央為了抑制房價上漲過快，從供給側(cè)制度改革入手，出臺了限價商品房及“雙限”政策，對我國各級城市的住宅建設產(chǎn)生了重大影響。

1.2 限價商品房與“雙限”政策

限價商品房指政府為解決中低收入家庭住房困難而控制土地出讓價格、限定銷售價格的政策性商品房[6]。它既有別于完全面向低收入家庭供應的保障房，又有別于以市場為主導、面向改善性需求的商品房，是一種兼具市場性和保障性的商品住宅形式[7]。

2006年6月，《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》中[8]，明確限價商品房為我國住宅供應的主要形式，規(guī)定“雙限雙競”為基本的宏觀調(diào)控措施。2011年1月，國務院進一步完善了土地出讓方式，大力推廣以“限房價、競地價”的方式供應中低價位的普通商品住房用地[9]，并要求房價高的城市增加限價商品住房用地計劃供應量。隨后，各地政府根據(jù)文件精神并結(jié)合各自現(xiàn)狀，相繼出臺了各項相關(guān)政策，在限價商品房的銷售對象、房屋套型、定價機制等方面做出相關(guān)規(guī)定（表1）。

政府出臺限價商品房政策的目的在于調(diào)整我國原有商品房單一的供應結(jié)構(gòu)，是構(gòu)建和完善多層次、多渠道住房保障體系、實現(xiàn)“住有所居”的重要途徑。限價商品房不僅能有效化解房地產(chǎn)市場的部分剛性需求，且在房價過高的城市中，也對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格發(fā)揮了積極平抑作用[10]。限價商品房和“雙限”政策不是一時一地的過渡性行為，而是長期的、持續(xù)性的住房供應保障措施[11]，將在我國住房供應和保障體系中占居主導地位，并對住宅形態(tài)及組合方式產(chǎn)生深遠的影響。

1.3 住宅形態(tài)及組合方式

民用建筑根據(jù)建筑高度和層數(shù)可分為低層、多層和高層民用建筑。其中，高層民用建筑根據(jù)其建筑高度、使用功能和樓層的建筑面積，又可分為一類和二類[12]。住宅建筑也相應可分為低層、多層、高層住宅。

住宅的組合方式可分為組合和單一兩種形態(tài)。其中，單一形態(tài)可細分為純低層、純多層、純高層三種；組合形態(tài)可細分為“低層+高層”“低層+多層”“多層+高層”“低層+多層+高層”四種（表2）。

2 形態(tài)模型建立

不同的住宅形態(tài)可建立相對應的理想模型。分別建立組合和單一形態(tài)模型，可為后續(xù)研究住宅形態(tài)與“雙限”政策間的關(guān)聯(lián)性打下基礎(chǔ)。

2.1 組合形態(tài)模型

組合形態(tài)模型的原理是在滿足容積率最大化和設計規(guī)范的前提下，盡可能多排布單價系數(shù)高的住宅業(yè)態(tài)，通過提高建筑密度，從而實現(xiàn)整體貨值最大化（圖1）。該模型普遍適用于尚未實施“雙限”政策的區(qū)域。

（1）對于特定地塊，假設以住宅占地面積Sz、住宅建筑面積S'z為特定值；同時，假設較高住宅的占地面積、建筑面積、建筑層數(shù)分別為Sg、S'g、ng，較低住宅的占地面積、建筑面積、建筑層數(shù)分別為Sd、S'd、nd（nd＜ng）。通過方程組，可得出較高住宅建筑面積S'g、較低住宅建筑面積S'd的計算公式，即：

（2）對于特定地塊，假設其所在區(qū)域單位面積的基準價為v、較高住宅的單價系數(shù)為rg、較低住宅的單價系數(shù)為rd（rd≥rg），則根據(jù)方程組，可得出該地塊住宅總貨值V的計算公式為：

表1 典型城市“雙限”政策比較表

表2 住宅形態(tài)組合方式

令住宅高低層數(shù)比λ=ng/nd，單價系數(shù)比γ=rd/rg，則：

從公式（3）可知，總貨值V由基準貨值vrgS'z和溢價貨值vrg（ngSz-S'z）（γ-1）/（λ-1）構(gòu)成。對于特定地塊，單位面積基準價v、較高住宅單價系數(shù)rg、較高住宅層數(shù)ng、住宅占地面積Sz、住宅建筑面積S'z均為特定值，故總貨值V僅與住宅高低層數(shù)比λ、單價系數(shù)比γ構(gòu)成的溢價系數(shù)k=（γ-1）/（λ-1）相關(guān)，且兩者成正比關(guān)系。

2.2 單一形態(tài)模型

單一形態(tài)模型的原理是在滿足容積率最大化和設計規(guī)范的前提下，盡可能多排布相同的住宅業(yè)態(tài)，通過提高標準化程度來實現(xiàn)降本增效（圖2）。

對于特定地塊，單位面積基準價v、單一形態(tài)住宅的單價系數(shù)r（r∈[rg，rd]）、住宅建筑面積S'z均為特定值，則該地塊住宅總貨值V' 的計算公式為：

3 形態(tài)演變研究

比較分析組合形態(tài)模型和單一形態(tài)模型間的關(guān)系，可推測“雙限”政策前后住宅形態(tài)的演變趨勢。

圖1 組合形態(tài)模型原理示意圖

3.1 演變模型建立

通過比值法比較組合形態(tài)貨值V和單一形態(tài)貨值V'的大小，可推測出住宅組合形態(tài)的演變趨勢。對于特定地塊，當V＞V'時，說明組合形態(tài)模型貨值更優(yōu)；當V=V'時，說明兩種形態(tài)模型貨值相等；當V＜V'時，說明單一形態(tài)模型貨值更優(yōu)。若令單價系數(shù)比γ'=r/rg（γ'≤γ），則：

3.2 加權(quán)層數(shù)的計算

圖2 單一形態(tài)模型原理示意圖

對杭州主城區(qū)（不包括富陽、臨安）近兩年掛牌出讓純住宅用地的“建設用地規(guī)劃條件”進行研究，可得到同一住宅用地內(nèi)高低層數(shù)比λ∈ （1,3]。同時，將對應樓盤各物業(yè)形態(tài)的售價進行統(tǒng)計分析，可得出杭州主城區(qū)各住宅物業(yè)形態(tài)單價系數(shù)表（表3）。

為了方便研究，取住宅建筑高度100 m及以下，層高為3.0 m，聯(lián)排別墅單價系數(shù)取1.70。若較低住宅層數(shù)為nd、價格系數(shù)為rd，較高住宅層數(shù)為ng、價格系數(shù)為rg，住宅高低層數(shù)比為λ、單價系數(shù)比為γ、溢價系數(shù)為k，則加權(quán)層數(shù)值關(guān)于溢價系數(shù)k的函數(shù)關(guān)系式如下（圖3）：

表3 杭州主城區(qū)各住宅物業(yè)形態(tài)單價系數(shù)表

圖3 住宅加權(quán)層數(shù)值圖

3.3 平均和加權(quán)層數(shù)的近似轉(zhuǎn)換

住宅平均層數(shù)可通過近似轉(zhuǎn)換成容積率與建筑密度的比值。對于特定地塊，已知總占地面積S、容積率R、建筑密度D，住宅占地面積Sz和建筑面積S'z，且住宅配套的占地面積Sp和建筑面積S'p為特定值，若住宅配套平均層數(shù)為np=N＊≥1，則住宅平均層數(shù)n的近似轉(zhuǎn)換如下：

對杭州“雙限”后（2019.7—2020.5）主城區(qū)（不包括富陽、臨安）掛牌出讓的78個純住宅用地樣本（表4）的規(guī)劃控制指標進行分類統(tǒng)計，可得出表5。

從表5中可看出，住宅平均層數(shù)近似值R/D的取值范圍區(qū)間為[4.7，14.1]。

3.4 形態(tài)演變分析

由表4可知：限高H∈{45,50,54,60,70,75,80,100}時，＞n恒成立；限高H∈{18,24}時，H/3＞R/D成立（表4）。故“雙限”前，住宅將大概率呈現(xiàn)組合形態(tài)?！半p限”后的單價系數(shù)比γ=1，溢價系數(shù)k=（γ-1）/（λ-1）=0，則=0＜n恒成立。故“雙限”后，住宅將大概率呈現(xiàn)單一形態(tài)。

3.5 結(jié)論

通過上述研究，可得出以下幾點結(jié)論。

（1）住宅形態(tài)與“雙限”政策間存在顯著關(guān)聯(lián)性。“雙限”政策前后，住宅形態(tài)將大概率從組合形態(tài)向單一形態(tài)轉(zhuǎn)變。

（2）住宅形態(tài)由加權(quán)層數(shù)與平均層數(shù)值的大小關(guān)系決定。當加權(quán)層數(shù)值＞平均層數(shù)值時，住宅將大概率呈現(xiàn)組合形態(tài)；當加權(quán)層數(shù)值≤平均層數(shù)值時，住宅將大概率呈現(xiàn)單一形態(tài)。

（3）由住宅高低層數(shù)比與單價系數(shù)比構(gòu)成的溢價系數(shù)是影響住宅加權(quán)與平均層數(shù)值大小關(guān)系的關(guān)鍵因素，且溢價系數(shù)值受“雙限”政策直接影響。

（4）“雙限”政策前，“極致”高低配（λ=3）即貨值最大化的觀點是錯誤的，兩者之間沒有必然性。針對特定地塊，貨值大小與溢價系數(shù)成正比，而溢價系數(shù)受高低層數(shù)比與單價系數(shù)比共同影響。

表4 住宅用地樣本統(tǒng)計表（2019.7—2020.5）

(續(xù)表)

4 結(jié)語

我國商品住宅的形態(tài)與“雙限”政策顯著相關(guān)，其中，溢價系數(shù)可以起到左右住宅形態(tài)的重要作用。在以往的城市住宅建設中，“雙限”政策的主要目的在于調(diào)控房價，而對住宅形態(tài)的影響關(guān)注較少。因此，開發(fā)主體為追求自身利益最大化，屢屢出現(xiàn)各種極端住宅形態(tài)的情況，追根溯源，是由于住宅定價部門與城市規(guī)劃、住建等部門協(xié)同不緊密造成的。在現(xiàn)有政策下，商品住宅會遵循市場規(guī)律而呈現(xiàn)固定形態(tài)，如此循環(huán)往復容易造成公眾利益與經(jīng)濟利益間的失調(diào)。行政部門作為城市管理和政策制定的主體，可在現(xiàn)行“限價商品房”制度的框架下進一步完善相關(guān)細則，從城市整體空間塑造、住區(qū)健康及市場規(guī)律相結(jié)合的角度，制定科學、合理的城市開發(fā)和定價體系，從而實現(xiàn)居民、政府、開發(fā)主體三者間價值的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

表5 規(guī)劃控制指標統(tǒng)計表（2019.7—2020.5）

圖4 住宅加權(quán)層數(shù)與平均層數(shù)比較圖