張國(guó)彤 揚(yáng)州市房屋產(chǎn)權(quán)和交易管理中心

不動(dòng)產(chǎn)登記工作中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記種類(lèi)的正確認(rèn)定是一項(xiàng)十分重要的工作。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記種類(lèi)的認(rèn)定是否正確，將直接決定不動(dòng)產(chǎn)登記行政行為是否合法，進(jìn)而影響到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人利益或國(guó)家的稅收利益。也是不動(dòng)產(chǎn)登記工作中容易引發(fā)申請(qǐng)人與登記機(jī)關(guān)矛盾的常見(jiàn)因素。筆者在不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)踐中就曾遇到這樣一個(gè)糾紛： 某有限公司名下持有價(jià)值較大的不動(dòng)產(chǎn)并依法辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。后該公司原股東將持有的該公司的股份全部轉(zhuǎn)讓給了新的股東。新的股東隨后將該公司進(jìn)行了名稱(chēng)變更并依法辦理了名稱(chēng)變更及股東變更的工商登記手續(xù)。由于公司名稱(chēng)進(jìn)行了變更，新的股東代表公司到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更登記（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人名稱(chēng)變更）。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)認(rèn)定：由于該公司的原股東將股份全部轉(zhuǎn)讓給了新的股東，且公司名稱(chēng)也發(fā)生了變化，所以申請(qǐng)人申請(qǐng)名稱(chēng)變更登記是錯(cuò)誤的，依法應(yīng)認(rèn)定登記種類(lèi)為轉(zhuǎn)移登記。由于認(rèn)定轉(zhuǎn)移登記，申請(qǐng)人將繳納數(shù)額較大的各項(xiàng)稅費(fèi)，而變更登記，申請(qǐng)人無(wú)需繳納轉(zhuǎn)移登記所需繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，申請(qǐng)人與登記機(jī)關(guān)為此發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)并不斷地信訪、上訪。上述爭(zhēng)議由于涉及到申請(qǐng)人的巨大利益及國(guó)家稅收的利益，因此，正確認(rèn)定登記種類(lèi)就成為了登記機(jī)關(guān)必需解決的問(wèn)題。

對(duì)上述不動(dòng)產(chǎn)登記究竟是應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)移登記，還是變更登記問(wèn)題。筆者認(rèn)為：上述登記種類(lèi)應(yīng)認(rèn)定為變更登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)定為轉(zhuǎn)移登記是錯(cuò)誤的。以上爭(zhēng)議中，公司名稱(chēng)變更屬于變更登記是沒(méi)有爭(zhēng)議的。爭(zhēng)議的是原股東將該公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了新的股東，登記種類(lèi)是轉(zhuǎn)移登記，還是變更登記？申請(qǐng)人是有限公司?！豆痉ā?第三條第一款規(guī)定：公司是企業(yè)法人，有獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。第四條規(guī)定：

公司股東依法享有資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利。

對(duì)《公司法》以上規(guī)定，筆者的理解是：股東投資到公司后，股東就不再享有所投資財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，該投資財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于公司。股東享有的是資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等股東權(quán)利。因此，無(wú)論股東如何變更，都不影響公司的財(cái)產(chǎn)權(quán)歸屬。公司股東變更轉(zhuǎn)移的是股東權(quán)利，公司的財(cái)產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍然屬于公司。因此，公司股東變更導(dǎo)致名稱(chēng)變更依法應(yīng)辦理名稱(chēng)變更登記。不應(yīng)認(rèn)定登記種類(lèi)為轉(zhuǎn)移登記。關(guān)于個(gè)體工商戶(hù)或個(gè)人獨(dú)資企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)登記中對(duì)登記種類(lèi)認(rèn)定容易產(chǎn)生的爭(zhēng)議問(wèn)題。

個(gè)體工商戶(hù)或個(gè)人獨(dú)資企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)登記中常見(jiàn)的情形是：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人原登記為個(gè)體工商戶(hù)登記的字號(hào)或個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的名稱(chēng)。登記以后因種種原因，個(gè)體工商戶(hù)要求將原登記為個(gè)體工商戶(hù)登記的字號(hào)所有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記到該個(gè)體工商戶(hù)名下；個(gè)人獨(dú)資企業(yè)投資人要求將原登記在個(gè)人獨(dú)資企業(yè)名下的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記到投資人名下。以上兩種情形，登記種類(lèi)究竟應(yīng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)移登記，還是變更登記？

筆者認(rèn)為：上述兩種情形均應(yīng)認(rèn)定為變更登記，而非轉(zhuǎn)移登記。

《民法總則》第五十四條規(guī)定：自然人從事工商業(yè)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)依法登記，為個(gè)體工商戶(hù)。個(gè)體工商戶(hù)可以起字號(hào)。

第五十六條規(guī)定：個(gè)體工商戶(hù)的債務(wù)，個(gè)人經(jīng)營(yíng)的，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)承擔(dān)；家庭經(jīng)營(yíng)的，以家庭財(cái)產(chǎn)承擔(dān)；無(wú)法區(qū)分的，以家庭財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。

《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第二條規(guī)定： 本法所稱(chēng)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，是指依照本法在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立，由一個(gè)自然人投資，財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有，投資人以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的經(jīng)營(yíng)實(shí)體。

根據(jù)以上規(guī)定，無(wú)論是個(gè)體工商戶(hù)，還是個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，均不是有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)的法人組織。個(gè)體工商戶(hù)與其字號(hào)的財(cái)產(chǎn)是不可分的；個(gè)人獨(dú)資企業(yè)與其投資人的財(cái)產(chǎn)也是不可分的。原登記為個(gè)體工商戶(hù)登記的字號(hào)所有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利屬于該個(gè)體工商戶(hù)所有；原登記在個(gè)人獨(dú)資企業(yè)名下的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利屬于該投資人所有。彼此并不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的情形。關(guān)于原登記為合伙企業(yè)所有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，申請(qǐng)人要求登記到合伙人名下的登記種類(lèi)的認(rèn)定問(wèn)題。

《合伙企業(yè)法》第二條規(guī)定：本法所稱(chēng)合伙企業(yè)，是指自然人、法人和其他組織依照本法在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的普通合伙企業(yè)和有限合伙企業(yè)。普通合伙企業(yè)由普通合伙人組成，合伙人對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。本法對(duì)普通合伙人承擔(dān)責(zé)任的形式有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。

有限合伙企業(yè)由普通合伙人和有限合伙人組成，普通合伙人對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，有限合伙人以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

第二十條：合伙人的出資、以合伙企業(yè)名義取得的收益和依法取得的其他財(cái)產(chǎn)，均為合伙企業(yè)的財(cái)產(chǎn)。

根據(jù)以上規(guī)定，筆者認(rèn)為：盡管法律規(guī)定普通合伙人對(duì)合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。這一點(diǎn)與個(gè)體工商戶(hù)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的投資人承擔(dān)的責(zé)任相同。但不同點(diǎn)是法律明確規(guī)定了合伙企業(yè)合伙人的出資、以合伙企業(yè)名義取得財(cái)產(chǎn)歸合伙企業(yè)。

登記工作中還有一種比較特殊的登記種類(lèi)認(rèn)定爭(zhēng)議。具體是開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的商品房申請(qǐng)領(lǐng)取了每套商品房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明，用于商品房銷(xiāo)售。此后，開(kāi)發(fā)商決定部分商品房自持，不作為商品房銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明換為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。登記機(jī)關(guān)將此類(lèi)申請(qǐng)認(rèn)定為變更登記并核準(zhǔn)了登記。上述變更登記行政行為后來(lái)因其他原因形成行政訴訟。原告與作為被告的登記機(jī)關(guān)為上述登記的登記種類(lèi)是否正確發(fā)生了爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為：對(duì)照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十六條關(guān)于變更登記的規(guī)定，上述登記行為并不符合變更登記的要求。登記機(jī)關(guān)認(rèn)定為變更登記顯然不符合規(guī)定。上述登記應(yīng)認(rèn)定為換證行為更為準(zhǔn)確。