劉 楠 張麗璦 朱嬌麗

住房租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展是我國房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革中亟待解決的重要問題，從長遠(yuǎn)看，也是我國新住房制度實現(xiàn)的第一步。2017年7月，國家選取廣州、深圳等12個城市作為首批住房租賃試點。截至2019年，共有18城開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。截至2020年，北京、長春、上海、天津、石家莊、太原等24城進(jìn)入中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點范圍。各試點城市有步驟的制定租賃住房供應(yīng)、運(yùn)營管理等方面的政策和新規(guī)，科學(xué)規(guī)劃使用中央財政支持資金，對全國其他城市有一定的借鑒意義。但是我國“重售輕租”的市場格局已然形成，消費觀念根深蒂固，各級機(jī)構(gòu)和個體均需要較長的時間轉(zhuǎn)變觀念和認(rèn)識，同時需要多方施策，共同推進(jìn)住房租賃市場的穩(wěn)健發(fā)展。

一、發(fā)展住房租賃市場的現(xiàn)實意義

（一）優(yōu)化住房消費行為和居民消費結(jié)構(gòu)

2000年以來，我國的城鎮(zhèn)居民住房制度改革步伐不斷加快，商品房成為城鎮(zhèn)居民住房的首要選擇。受貧富、城鄉(xiāng)、行業(yè)、地區(qū)差距不斷擴(kuò)大的影響，城鎮(zhèn)居民住房消費支出快速上升，導(dǎo)致消費結(jié)構(gòu)不合理。事實上，基尼系數(shù)和馬太效應(yīng)等指標(biāo)反應(yīng)出我國的中低收入人群占比較高，住房需求旺盛但卻無力承擔(dān)高昂的房價。因此，為了實現(xiàn)“住有所居”，引導(dǎo)有需要的消費者改變“買房”的消費習(xí)慣和消費行為，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)。

（二）促進(jìn)住房保障的優(yōu)化升級

我國保障性住房中的廉租房和公共租賃住房等使用權(quán)性質(zhì)的住房可以糾正房屋供應(yīng)和中低收入群體住房需求的偏差，因而租賃住房成為住房保障體系中最直接最高效的方式。住房保障體系與住房租賃市場發(fā)展實現(xiàn)動態(tài)協(xié)調(diào)促進(jìn)，在“房住不炒”基本定位的指導(dǎo)下，在住房保障體系構(gòu)成合理化、社會效益最大化的過程中不斷優(yōu)化升級。

（三）加快房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革

隨著國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和新住房制度的提出，住房租賃市場優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)。一線城市受土地供應(yīng)有限、住房需求增長和外來投資增加的影響，房價不斷增長，限購、限貸等經(jīng)濟(jì)杠桿不能有效抑制房價上漲。杭州、武漢等供不應(yīng)求的二線城市，抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性的同時，保證租金平穩(wěn)。以上城市要鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)和個人提供多樣化的租賃住房，以實現(xiàn)供求平衡。對于三四五線城市，引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房、租房，最終通過城鎮(zhèn)化過程實現(xiàn)去庫存目標(biāo)。由此可見，“因城施策”的住房租賃市場改革能夠加快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革目標(biāo)。

（四）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長

美國、德國、英國、日本和韓國等國家都十分重視住房租賃市場的發(fā)展，尤其是德國，個人住房持有率僅有43%，擁有成熟完善的住房租賃市場。通過培育和發(fā)展住房租賃市場，將其打造成優(yōu)質(zhì)資源，保持租售均衡狀態(tài)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，對于整個市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有舉足輕重的作用。

二、住房租賃市場發(fā)展的首要問題分析

雖然面臨嚴(yán)厲的調(diào)控政策，仍有部分消費者大肆尋找買房投資機(jī)會，這主要是因為：第一，房地產(chǎn)市場是相對于其他資本市場而言更容易實現(xiàn)暴富的投資機(jī)會；第二，在新的住房制度建設(shè)和落實的轉(zhuǎn)型過程中，部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場仍然有較好的投資機(jī)會。由此可見，需要多舉措鼓勵消費者理性決策，自發(fā)進(jìn)入住房租賃市場。

2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)2020年樓市調(diào)控政策依舊以注重民生的“穩(wěn)”為主，也再次證明我國住房租賃市場發(fā)展的首要問題就是落實“房住不炒”的市場定位，即“針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房”。要實現(xiàn)“房住不炒”，需求側(cè)要加強(qiáng)住房調(diào)控，讓住房市場的價格水平趨近于消費者的支付能力，降低其“投機(jī)”“投資”的價格空間。供給側(cè)則需要通過理性的“多主體供給”，增加住房供應(yīng)數(shù)量和類型，確保多數(shù)房屋面向的是真正的自住型剛需消費者，同時適度釋放潛在改善性需求，真正實現(xiàn)“讓全體人民住有所居”這個根本出發(fā)點。而這個目標(biāo)的實現(xiàn)要依賴于政府在抑制房價過快增長和穩(wěn)定房價方面的作用，對政府提出了更高的要求。

三、住房租賃市場發(fā)展的現(xiàn)實起點

（一）相關(guān)政策和法規(guī)不健全

住房租賃市場的相關(guān)政策一般包括供給型、環(huán)境型、需求型三種。供給型政策一般涵蓋租賃住房的土地供應(yīng)和信息化平臺建設(shè)等。政府僅僅針對集體土地權(quán)屬要求、規(guī)劃要求、利用現(xiàn)狀要求和分布區(qū)域要求等提出相關(guān)規(guī)定。尚未出臺國家層面的信息化平臺建設(shè)政策，北京、上海等地構(gòu)建了租賃市場公共服務(wù)平臺或者監(jiān)管平臺，但不能實現(xiàn)地區(qū)之間的信息共享和效益提升。環(huán)境型政策一般包括金融支持、稅收優(yōu)惠和市場監(jiān)管等政策。國有五大銀行陸續(xù)提供了一些金融支持，但總體來說金融機(jī)構(gòu)關(guān)注度和參與度不高，因此，相關(guān)的金融支持政策不多。針對企業(yè)和個人的增值稅、房產(chǎn)稅和個人所得稅等優(yōu)惠政策也沒有明文規(guī)定。金融監(jiān)管、租賃合同監(jiān)管、租賃平臺監(jiān)管和租賃登記監(jiān)管等市場監(jiān)管政策尤其缺失，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂、違約糾紛、虛假信息等問題。需求型政策方面，政府雖然鼓勵中低收入家庭以租賃方式或者“先租后買”方式進(jìn)行房屋消費，但是尚沒有住房保障優(yōu)惠、價格補(bǔ)貼、公積金適用范圍等刺激性政策，無法引導(dǎo)消費者的購買行為。

（二）租賃住房供應(yīng)不足

租賃住房土地供應(yīng)方面。截至2020年4月，全國范圍內(nèi)總計推出租賃用地近200塊，規(guī)劃建筑面積超1200萬平方米，預(yù)計可以釋放近20萬套租賃房源。但整體租賃用地開工進(jìn)度緩慢，近八成還未開工，尚無建成項目入市。從租賃用地供應(yīng)端來看，2020年一季度租賃用地供應(yīng)力度不減，但受疫情影響租賃項目開工進(jìn)度延緩，整體開工不及預(yù)期。出讓規(guī)模依舊高度聚集在土地拍賣異常火熱的核心一二線城市，6成以上城市成交規(guī)模偏低，近4成城市成交建面不足10萬平方米，并且均未實質(zhì)運(yùn)營。北京、上海作為試點城市平均每年提供約200萬平方米的集體建設(shè)用地入市，但是因其地處遠(yuǎn)郊，進(jìn)度緩慢，難以形成有效的土地供應(yīng)。

存量租賃住房來源主要包括已在流通環(huán)節(jié)或者即將進(jìn)入流通環(huán)節(jié)的租賃住房、二手房和近期內(nèi)無征收計劃的已建成閑置存量房屋。根據(jù)《2019租賃住房行業(yè)安全白皮書》，截至2017年，中國住房空置率達(dá)到21.4%，業(yè)主出租意愿提升。同時由于商業(yè)和工業(yè)建筑仍然存在較大的存量，因此國家鼓勵盤活存量，將其改建為租賃住房，為住房租賃市場提供多元化、多渠道的房源供給。不可否認(rèn)，租賃住房供給增加是對存量住房的挑戰(zhàn)，但從本質(zhì)上看，這不是此消彼長的關(guān)系，而是消費者不同消費階段的消費對象而已。

（三）房租價格居高不下

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年-2018年，居民消費價格指數(shù)統(tǒng)計中，租賃房租指數(shù)分別為102.8，102.9，102.5，房租上漲比例較大且漲幅均勻。究其原因，一方面是租賃市場需求熱度不減。人才流動的主要去向仍以一線城市為主，同時屬于中國青年的品質(zhì)租住時代到來，高品質(zhì)的租住生活理念已經(jīng)成為普遍追求，他們更信賴和選擇長租平臺，線上交租金漸成主流。城市原有的住房供給難以滿足不斷涌現(xiàn)的新需求，因此，價格居高不下是必然的。另外一個原因就是2018年以來快速興起的“租金貸”，“租金貸”是通過高負(fù)債、重資產(chǎn)擴(kuò)張的合租公寓，用原本屬于業(yè)主的未來租金，增加杠桿擴(kuò)張市場進(jìn)行融資，其最大的風(fēng)險就是資金鏈的斷裂。租戶會因此成為最終的受害者，不僅被“掃地出門”重新找房，還要繼續(xù)向金融機(jī)構(gòu)償還貸款。2020年2月爆出的“蛋殼公寓因租金貸陷監(jiān)管泥沼”的新聞再次引起行業(yè)和金融監(jiān)管部門的重視。

（四）機(jī)構(gòu)化住房租賃市場發(fā)展緩慢

根據(jù)我國住建部數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達(dá)到50%以上，而我國租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家30%的平均水平，品牌租賃機(jī)構(gòu)更是寥寥無幾。由于缺乏完善的針對租賃市場監(jiān)管和專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)的法律法規(guī)和配套政策支持，企業(yè)進(jìn)入市場的信心不足。即使進(jìn)入市場，因為已經(jīng)形成的高昂租金、居民已有的買房消費習(xí)慣、稅收等優(yōu)惠力度小等原因，各企業(yè)的盈利難度較大，這使得已經(jīng)適應(yīng)了房地產(chǎn)開發(fā)過程速度快、銷售周轉(zhuǎn)高、毛利率高的企業(yè)愈發(fā)缺少進(jìn)入租賃市場的主動性和興趣。數(shù)據(jù)顯示，我國一線城市的平均凈租金收益率只有2%。企業(yè)盈利空間小，必然會滋生類似于“租金貸”等風(fēng)險行為，引發(fā)惡性循環(huán)。

（五）金融支持未在租賃市場發(fā)揮實質(zhì)作用

金融機(jī)構(gòu)嗅覺敏銳，最早發(fā)現(xiàn)住房租賃市場會是新的藍(lán)海，主動出擊并取得一定進(jìn)展。國有五大銀行與多個省市簽署住房租賃市場發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議，開展“存房”和“法人租賃住房貸款”業(yè)務(wù)。其中建設(shè)銀行憑借先行優(yōu)勢，打造具有自主知識產(chǎn)權(quán)的租房租賃綜合服務(wù)平臺。騰訊、京東和阿里巴巴等科技公司則憑借其信息技術(shù)的先天優(yōu)勢，通過搭建租房平臺的方式提供金融支持。大型房地產(chǎn)企業(yè)則主要向城市服務(wù)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，利用其金融優(yōu)勢獲得租賃住房土地使用權(quán)和進(jìn)軍長租公寓。部分企業(yè)采用了資產(chǎn)證券化的方式，但是由于債券違約數(shù)量和違約規(guī)模的增加而導(dǎo)致風(fēng)險較大。

（六）政府主導(dǎo)的租賃平臺推廣難

各地已經(jīng)開展了住房租賃管理平臺的建設(shè)工作，在建設(shè)模式上，大多數(shù)城市選擇與當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ钠髽I(yè)合作開發(fā)，少數(shù)城市采用自行開發(fā)模式。比如，2017年全國首個智慧住房租賃平臺杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺上線；北京市住房租賃監(jiān)管平臺與建設(shè)銀行等房屋租賃服務(wù)平臺的同步上線，這對租賃企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì)和管理水平提出更高的要求。目前各城市的租賃管理平臺基本實現(xiàn)了租賃住房信息發(fā)布、價格查詢、租客和租約的備案功能以及部分信息監(jiān)控功能，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計和指數(shù)分析等方面尚需完善。平臺與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、租賃住房經(jīng)營企業(yè)等尚未實現(xiàn)數(shù)據(jù)、信息、運(yùn)行等方面的系統(tǒng)整合，規(guī)范化和精細(xì)化建設(shè)還有較長的路要走。另外，平臺推廣難，使用率低。

四、住房租賃市場發(fā)展策略

（一）充分發(fā)揮政府在立法和規(guī)范化建設(shè)中的重要作用

政府在貫徹理念、住房供應(yīng)、租金定價、產(chǎn)權(quán)制度、平臺建設(shè)和金融稅收支持等立法和規(guī)范化發(fā)展過程中扮演重要角色。嘗試借鑒美國、德國等國家租賃市場的先進(jìn)經(jīng)驗，構(gòu)建適合中國國情的住房租賃價格指導(dǎo)體系、系統(tǒng)的租金管制體系、住房租賃價格調(diào)節(jié)機(jī)制、租賃住房稅收優(yōu)惠體系和多元化的租賃住房補(bǔ)貼制度。督促政策性金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮對住房租賃市場的支持功能，鼓勵其發(fā)放長期限、低利率的租賃住宅開發(fā)貸款。鼓勵商業(yè)銀行開發(fā)多種住房租賃貸款品種，如租住兩用房、公寓住宅的銷售貸款和裝修貸款等。

（二）科學(xué)增加租賃住房供應(yīng)

保證企業(yè)自持商品房、托管式租賃住房、“城中村”改造籌集租賃住房和藍(lán)領(lǐng)公寓等方式的有效供給。尤其重視增加集體用地上租賃房屋的開發(fā)，并在其開發(fā)過程中處理好各級主體的利益關(guān)系。在各級政府間，探索我國土地制度中關(guān)于集體土地性質(zhì)的根本改革，建立在集體土地上建設(shè)租賃住房的土地規(guī)劃體系；明確中央和地方政府的權(quán)力范圍和責(zé)任，嘗試弱化土地財政收入和政績考核的關(guān)系，以增加集體土地進(jìn)入市場的自由度。在村集體與地方政府間，針對價格、區(qū)位，交通和配套等問題進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，共同致力于提升租賃住房的平均配租率，以獲得更好的租金收益。村集體與企業(yè)之間明確合作模式，融資方式以及利益分配等核心問題。村集體與租房者間，測算雙方都能接受的心理平衡價位。為了增加存量房中的租賃住房比例，可以探索集中式“商改租”及其實現(xiàn)方式?！吧谈淖狻笔恰吧谈淖　钡淖兏?，“商改租”漸成趨勢。部分“商改租”項目投入較大，關(guān)聯(lián)性較高，受到政府和行業(yè)的關(guān)注。為了更好的實行“商改租”，務(wù)必明確相關(guān)的審批標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)管細(xì)則，完善相關(guān)政策和法規(guī)，以促成租賃市場的長久發(fā)展。

（三）多管齊下穩(wěn)定租金

首先完善相關(guān)土地政策以穩(wěn)定租金水平。在土地招標(biāo)時，首先明確土地用途、銷售和租賃的比例，確保土地嚴(yán)格按照規(guī)定使用，政府采取各種優(yōu)惠政策如土地和信貸優(yōu)惠政策等提供更大的財政扶助，吸引企業(yè)進(jìn)入市場。需求側(cè)，一方面引導(dǎo)消費者更新消費觀念，認(rèn)同“房子是用來住的”，租房完全能夠滿足住房需求；另一方面弱化利率杠桿作用對住房的投機(jī)需求的調(diào)節(jié)，強(qiáng)化對住房消費需求的影響，調(diào)節(jié)住房租賃供需關(guān)系，發(fā)揮市場在租金定價方面的作用，以促進(jìn)合理的租金水平的制定，防止房產(chǎn)開發(fā)商將被抑制的投機(jī)需求所產(chǎn)生的成本轉(zhuǎn)移到住房消費需求者身上。嘗試進(jìn)行“租購?fù)瑱?quán)”改革。我國現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)制度決定了房屋產(chǎn)權(quán)所有者才能享受相關(guān)的配套公共資源，尤其是教育資源。為了穩(wěn)定租金，本質(zhì)上需要改變優(yōu)質(zhì)公共資源稀缺性現(xiàn)狀，促進(jìn)其合理均衡分布，真正實現(xiàn)全方位的租購?fù)瑱?quán)。

（四）加速發(fā)展機(jī)構(gòu)化租賃市場

專業(yè)化的租賃模式主要有兩種，一是持有型的機(jī)構(gòu)租賃，由機(jī)構(gòu)建設(shè)（或收購）、持有、運(yùn)營租賃住房；一種是管理型機(jī)構(gòu)租賃，是利用社會存量住房資源，通過包租、托管等方式進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營。上述兩種租賃機(jī)構(gòu)的發(fā)展，有兩個關(guān)鍵點，一是都需要充分運(yùn)用租賃管理信息平臺，這是發(fā)展專業(yè)化租賃模式的基礎(chǔ)。二是降低運(yùn)營成本，政府制定稅收減免政策，刺激更多企業(yè)和機(jī)構(gòu)參與租賃市場的發(fā)展，在不斷的發(fā)展中，提升企業(yè)綜合實力，從而實現(xiàn)規(guī)?；鸵?guī)范化。

（五）完善住房租賃市場金融支持模式

目前我國的住房租賃市場,在原有銀行信貸等傳統(tǒng)金融支持的基礎(chǔ)上，可以嘗試探索公司信用類債券、租賃資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等金融支持模式。同時，要防止過度金融化引發(fā)的“租金貸”或者房租上漲問題以及企業(yè)資金鏈斷裂的問題。

（六）加速住房租賃管理平臺建設(shè)

借助于大數(shù)據(jù)技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，構(gòu)建基于精準(zhǔn)供給理念的住房租賃管理平臺，采用交互化和垂直細(xì)分化的手段不斷完善，促進(jìn)傳統(tǒng)中介服務(wù)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。住房租賃管理平臺建設(shè)同時也是中央財政支持的重點，各試點城市為租賃平臺建設(shè)制定科學(xué)的規(guī)劃，組建行業(yè)專家和技術(shù)團(tuán)隊完成平臺的開發(fā)和維護(hù)。將住房租賃管理平臺建設(shè)成資源整合的平臺、信息互動的平臺、企業(yè)支持的平臺和租客服務(wù)的平臺，為住房租賃市場的成熟穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)，以此構(gòu)建住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制。

五、結(jié)語

長期以來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)購房端火熱、租房端薄弱的現(xiàn)狀。租賃市場因供應(yīng)不足、質(zhì)量不高、主體分散、秩序不良等原因?qū)е缕鋬?yōu)勢不足。應(yīng)該堅持“房住不炒”定位，將住房定位回歸以居住屬性為核心，多管齊下，多方施策根治上述問題。構(gòu)建完善的住房租賃市場，住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革，是解決人民日益增長的美好生活需求與不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾的重要途徑。