呂曉宇

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是確保民生質(zhì)量的基礎(chǔ)，其價(jià)格的變動(dòng)受到社會(huì)各階層人士的密切關(guān)注，成為現(xiàn)階段我國(guó)最主要的熱議話題之一，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方式如何改革、如何提升數(shù)據(jù)公信力等儼然已經(jīng)成為急需解決的問(wèn)題。本文主要講解價(jià)格統(tǒng)計(jì)的方式，并根據(jù)其劣勢(shì)、優(yōu)勢(shì)等進(jìn)行討論，針對(duì)目前現(xiàn)行方法存在的缺陷給予針對(duì)性的解決方案，進(jìn)一步完善公布制度，以法律作為房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)的基本保障，并采用樓盤標(biāo)價(jià)法和間接特征價(jià)格法降低差異，還原基期緩解虛擬價(jià)格影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;公布制度;評(píng)估差異;基期

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，針對(duì)現(xiàn)階段房產(chǎn)價(jià)格所呈現(xiàn)的缺陷需要及時(shí)轉(zhuǎn)變統(tǒng)計(jì)觀念，不斷提高思想認(rèn)知調(diào)控市場(chǎng)價(jià)格，為社會(huì)現(xiàn)代化建設(shè)提供基礎(chǔ)保障。在對(duì)價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)中需要利用科學(xué)計(jì)算方法制作報(bào)表，真實(shí)的反映市場(chǎng)變化，將現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)報(bào)表中所呈現(xiàn)的一系列問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范化處理。在對(duì)價(jià)格指數(shù)編制中需要利用科學(xué)計(jì)算方法進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，真實(shí)的反映市場(chǎng)變化，將現(xiàn)行房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)工作中所呈現(xiàn)的一系列問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范化處理。

一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法概括

（一）成本投入法

顧名思義，成本投入法是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法中使用頻率最高的方法，主要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)建造前期與施工過(guò)程中所投入的各項(xiàng)成本為基本指標(biāo)，如成本資金、材料費(fèi)用、人工費(fèi)用等，并根據(jù)實(shí)際變化利用算術(shù)平均法進(jìn)行運(yùn)算，是一種較為原始的指數(shù)編制方式，但經(jīng)常會(huì)受到客觀因素和市場(chǎng)變化的影響導(dǎo)致最終結(jié)果與實(shí)際估值存在差異。

（二）加權(quán)平均法

加權(quán)平均法的內(nèi)容涵蓋兩種，其一是中位數(shù)價(jià)格法，其二是平均數(shù)價(jià)格法，由于不同區(qū)域間經(jīng)濟(jì)水平與客觀環(huán)境存在差異，導(dǎo)致不同房產(chǎn)交易案例的數(shù)據(jù)相差較大，因此該方式的根本目的在于降低誤差，從而得到更加準(zhǔn)確的數(shù)值，其原理在于按照加權(quán)平均的方式計(jì)算實(shí)際價(jià)格具有一定的科學(xué)性，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，加拿大和日本房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，常用加權(quán)平均法來(lái)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)[1]。相比于成本投入法，中位數(shù)價(jià)格法能夠有效消除房產(chǎn)差異對(duì)指數(shù)的影響，但隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人民生活水平不斷提升，房地產(chǎn)質(zhì)量差異逐漸成為人們選擇的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)大幅度波動(dòng)。

（三）特征價(jià)格法

特征價(jià)格法更加關(guān)注房地產(chǎn)的各項(xiàng)特征指標(biāo)，認(rèn)為其價(jià)格是由房產(chǎn)的效用所決定的，一般情況下，影響房地產(chǎn)價(jià)格的特征相對(duì)較多，且能夠隨機(jī)任意組合，在不同的組合下其價(jià)格也會(huì)存在明顯差異，因此該方的原理在于將全部影響價(jià)格的因素進(jìn)行拆分重組，最終根據(jù)各項(xiàng)因素預(yù)估價(jià)格，純粹的反應(yīng)其變化。它的優(yōu)點(diǎn)在于根據(jù)特征建立價(jià)格模型，計(jì)算方式更加便捷，但由于其特征的多樣性使得房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的動(dòng)蕩效果明顯，影響后續(xù)的研究。

（四）重復(fù)交易法

重復(fù)交易法的對(duì)象主要是同一地產(chǎn)商，針對(duì)不同時(shí)期的出售價(jià)格來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，這一方式更加適用于具有同質(zhì)性優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)，滿足用戶多方面的需求，其劣勢(shì)在于無(wú)法確保時(shí)效性，隨著時(shí)間的推移會(huì)直接影響房子的價(jià)格，在不同時(shí)期會(huì)跟隨客觀環(huán)境發(fā)生變化，具有一定的不確定性，無(wú)法始終保持統(tǒng)一。

二、現(xiàn)行方法存在的不足

新樓盤漲幅過(guò)高。就目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)的編制方式相比于國(guó)外來(lái)說(shuō)比較匱乏，無(wú)法準(zhǔn)確反應(yīng)房?jī)r(jià)的漲落，且不同期之間的房產(chǎn)價(jià)格存在較大差異，如某一樓盤一期銷售以6500元/平方米，且已經(jīng)售完，但由于一期和二期的間隔時(shí)間較長(zhǎng)，二期重新申報(bào)時(shí)為7500元/平方米，價(jià)格漲幅提升較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)存在嚴(yán)重問(wèn)題，漲幅超出基礎(chǔ)評(píng)估。

同質(zhì)可比差異因素難以避免。根據(jù)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)，受客觀因素的影響較大，并且上期與下期的套型存在一定差距，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)時(shí)需要剔除樓層、房型等因素，確保樣本的質(zhì)比性。一房一價(jià)是現(xiàn)代化房產(chǎn)的基本特征，其優(yōu)勢(shì)在于將各項(xiàng)成本進(jìn)行細(xì)化處理，隨著人們生活水平的提升而逐漸受到購(gòu)房者的關(guān)注，同質(zhì)性房產(chǎn)數(shù)量隨之減少。另外，由于購(gòu)房者需求的差異，開發(fā)商的售房策略也得到進(jìn)一步改良，在時(shí)間、年限、購(gòu)房者需求等多方面的影響下，導(dǎo)致同質(zhì)性房產(chǎn)的價(jià)格也存在不穩(wěn)定性，間接家中了剔除差異的難度。

平均數(shù)反應(yīng)準(zhǔn)確性低。平均數(shù)、中位數(shù)等計(jì)算方式已經(jīng)不具備反應(yīng)房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)的能力，在這一過(guò)程中房地產(chǎn)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)受到各種客觀因素的影響，因此在進(jìn)行計(jì)算時(shí)必須劃分區(qū)域?qū)哟?，并進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)與預(yù)估，從而提升統(tǒng)計(jì)方法的有效性。

三、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法優(yōu)化策略

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)的作用逐漸凸顯出來(lái)，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目將是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)方式中的缺陷嚴(yán)重影響地產(chǎn)行業(yè)的公信力，不利于統(tǒng)計(jì)方式的改革，需要根據(jù)現(xiàn)階段的市場(chǎng)需求為側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化。

（一）完善現(xiàn)行公布制度

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，公布數(shù)據(jù)信息實(shí)際上是一種宣傳手段，更是一種公開、公正的表現(xiàn)，為了提高房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)的公信力，需要進(jìn)一步完善現(xiàn)行公布制度，建立規(guī)范化的監(jiān)督流程，秉持公平性、全面性原則，準(zhǔn)確劃分區(qū)域差異與層次。以往房地產(chǎn)同級(jí)價(jià)格的公布主要以全年平均價(jià)格為基礎(chǔ)，這種方式對(duì)于公眾來(lái)說(shuō)并不具備公信力，且可參考度不高，在新制度下需要分別公布季度、上半年、下半年的價(jià)格情況，盡可能的突出整體漲跌走勢(shì)，同時(shí)確保精確度，即能讓用戶感受到全局變化，又能減少質(zhì)疑的聲音。

現(xiàn)行公布制度必須融入嚴(yán)格的監(jiān)管效應(yīng)，在數(shù)據(jù)公布前期需要進(jìn)行多次審核與評(píng)估，從而提升數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，還能根據(jù)具體走勢(shì)明確價(jià)格始終保持在合理狀態(tài)，為后續(xù)的價(jià)格分析提供基本保障[2]。此外，我國(guó)幅員遼闊，不同地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)受到自然條件、人文條件、社會(huì)因素、客觀因素等多種影響，因此在公布數(shù)據(jù)時(shí)需要考慮到地區(qū)差異，可以對(duì)地區(qū)差異進(jìn)行科學(xué)比較，從而對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)理解。

（二）依法統(tǒng)計(jì)，提供制度保障

供給與需求之間的不平衡和投機(jī)交易問(wèn)題嚴(yán)重是泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征，現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)守島宏觀調(diào)控的影響，泡沫效應(yīng)逐漸有所緩解，但在實(shí)際的交易過(guò)程中仍舊存在一些問(wèn)題，從人員調(diào)配方面來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動(dòng)性較大，這對(duì)于報(bào)表制作工作來(lái)說(shuō)十分不友好，對(duì)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)工作重要性的認(rèn)識(shí)程度不高，因此需要專業(yè)監(jiān)管人員進(jìn)行定期檢查，深度貫徹和落實(shí)《統(tǒng)計(jì)法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)約束統(tǒng)計(jì)行為，從根源處提高數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性[3]。

確保數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)質(zhì)量的前提在于提高監(jiān)管，依法統(tǒng)計(jì)不僅能夠提升相關(guān)人員的重視程度，還能進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的公信力，因此需要及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，在法律允許范圍內(nèi)執(zhí)行相關(guān)任務(wù)。如在《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中明確指出：“各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，把握好土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序?！边@為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的科學(xué)運(yùn)作提供法律依據(jù)，同時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)起到制約作用。

（三）減少評(píng)估差異

為了從根本上緩解價(jià)格波動(dòng)對(duì)評(píng)估的差異，可以采用樓盤標(biāo)價(jià)法和間接特征價(jià)格法?，F(xiàn)行方法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算都是根據(jù)實(shí)質(zhì)性數(shù)據(jù)，如同質(zhì)性房屋的銷售價(jià)格，根據(jù)現(xiàn)代一房一價(jià)且不可復(fù)制的特征，嚴(yán)格意義上的可比房并不存在，開發(fā)商會(huì)以月為單位更新樓盤價(jià)格信息，其中基準(zhǔn)價(jià)格不變，以此為基礎(chǔ)同時(shí)結(jié)合月變化率，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅情況進(jìn)行預(yù)估[4]。而間接特征價(jià)格法則是以現(xiàn)有的價(jià)格模型為基礎(chǔ)，根據(jù)現(xiàn)行公式進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，主要對(duì)同期房地產(chǎn)的不同朝向和樓層等差異進(jìn)行調(diào)節(jié)，再進(jìn)行指數(shù)運(yùn)算，如此一來(lái)能夠有效減少評(píng)估誤差，同質(zhì)化程度升高。

（四）還原基期，緩解虛擬價(jià)格的影響

基期是指統(tǒng)計(jì)過(guò)程中的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，一般情況下將房地產(chǎn)行業(yè)中沒(méi)有基期的現(xiàn)象叫做“虛擬價(jià)格”，其原理在于根據(jù)現(xiàn)行房?jī)r(jià)漲幅情況進(jìn)行彌補(bǔ)，但由于金額和面積不能錄入，最終擬定一個(gè)有所依據(jù)的可比價(jià)格，并標(biāo)注為“評(píng)估地段”。為了還原基期，主要通過(guò)同等地段均價(jià)評(píng)估和最近是點(diǎn)價(jià)格評(píng)估兩種方式。前者是根據(jù)新開樓盤基期價(jià)格的還原，通過(guò)上月銷售均價(jià)為上期價(jià)格，并對(duì)元商品房進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)運(yùn)算進(jìn)行估價(jià);后者是對(duì)新建樓盤基期的還原，以下一期的開盤價(jià)格作為基期，有效剔除其他的干擾因素，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)作為現(xiàn)階段社會(huì)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，關(guān)系到未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展情況，因此需要針對(duì)現(xiàn)階段社會(huì)形式和地產(chǎn)行業(yè)需求的變化進(jìn)行積極整改，作為新時(shí)期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)人員需要不斷推陳出新，探索高效、科學(xué)的統(tǒng)計(jì)方式，深度貫徹和落實(shí)法律準(zhǔn)則，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)價(jià)格統(tǒng)計(jì)的監(jiān)管。

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