陳曉曼　林毅

[摘要]近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民生活水平提高，人口快速增長(zhǎng)，總體需求上升，房地產(chǎn)價(jià)格隨之逐年上漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，加重了百姓的負(fù)擔(dān)，也嚴(yán)重影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。供給和需求是影響房地產(chǎn)價(jià)格的根本因素，政治因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素，還包括經(jīng)濟(jì)和自然等其他重要因素。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，我國(guó)應(yīng)結(jié)合國(guó)內(nèi)國(guó)際形勢(shì)，關(guān)注空置，保障經(jīng)適房，控制貸款，保證剛性需求；結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，抑制房地產(chǎn)泡沫，加大對(duì)房產(chǎn)監(jiān)管力度，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，改善環(huán)境；穩(wěn)固政權(quán)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政治穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，出臺(tái)合理的地價(jià)政策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素；對(duì)策研究

隨著改革開(kāi)放的不斷深入，房產(chǎn)市場(chǎng)全面市場(chǎng)化，住房質(zhì)量、面積、環(huán)境都大幅提升，隨之房?jī)r(jià)也越來(lái)越高。由于房地產(chǎn)具有保值、增值等作用，所以逐漸成為消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)，很多城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的情況，而房?jī)r(jià)高低關(guān)系到所有老百姓的切身利益。

一、我國(guó)房?jī)r(jià)逐年升高的原因

（_一）總體需求呈上升趨勢(shì)

隨著社會(huì)發(fā)展，生活水平的提高，我國(guó)居民對(duì)衣食住行的要求也日益提高，我國(guó)大部分城市都出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求的狀況。除了正常的住房需求，超前住房需求、投資性住房需求、被動(dòng)住房需求都共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

（二）人口快速增長(zhǎng)，勞動(dòng)力和資本向中心城市流動(dòng)

近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，大量人口涌人大中城市，尤其是沿海城市。人口的大量涌入，拉動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)以外也給這些城市帶來(lái)了較大的住房壓力。這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不再只屬于本地人，城市住房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰Ρ畴x程度不斷提高，但資本和勞動(dòng)力仍然爭(zhēng)相流向這些城市，原因很簡(jiǎn)單，資本和勞動(dòng)力流動(dòng)時(shí)，其追求的不是房?jī)r(jià)高低，而是城市質(zhì)量、發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展機(jī)會(huì)。

此外，比如住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理、各種成本的上升等也在共同影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）供給和需求是影響房地產(chǎn)價(jià)格的根本因素

1.供給因素。從表面上看，我國(guó)房地產(chǎn)的供應(yīng)量高于需求量，存在供過(guò)于求的狀況。我國(guó)尚處于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段，大部分居民對(duì)住房要求并不太高，對(duì)經(jīng)濟(jì)型中小戶(hù)型更為偏愛(ài)，但是大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為追求利益最大化，大量投建高檔住宅、洋房別墅，使高檔住宅供大于求而經(jīng)濟(jì)適用房則供求失衡。

2.需求因素。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，先富裕起來(lái)的那部分人急于投資，而我國(guó)的投資渠道缺乏多樣性，于是大部分人都將大量社會(huì)財(cái)富投資在增值的不動(dòng)產(chǎn)上。另外，我國(guó)加入WTO以來(lái)對(duì)外貿(mào)易合作不斷擴(kuò)大，國(guó)外金融巨頭紛紛看好我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)，大量外國(guó)資本投入房地產(chǎn)行業(yè)。這兩方面的需求急劇增加了房產(chǎn)需求，使房?jī)r(jià)偏高。

（二）政治因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素

1.政治穩(wěn)定狀況。政治的穩(wěn)定對(duì)于一個(gè)國(guó)家而言相當(dāng)?shù)闹匾?，政?quán)穩(wěn)固、社會(huì)安定、公民幸福感增強(qiáng)等等都是影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境的重要因素。穩(wěn)定的國(guó)家將會(huì)吸引到更多的國(guó)外投資商，擴(kuò)大對(duì)外貿(mào)易，以此推動(dòng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)形成一個(gè)良性循環(huán)。在我國(guó)，政府起到?jīng)Q定性的作用，決定了開(kāi)發(fā)商和居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機(jī)、購(gòu)房、心理等因素，間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

2.房?jī)r(jià)調(diào)控政策。國(guó)家的政策、制度、法律法規(guī)、行政行為都屬于行政因素。土地制度改革以來(lái)，國(guó)家為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)先后出臺(tái)各項(xiàng)政策，行政因素也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一。我國(guó)的住房制度不斷的完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷合理化。住房制度改革后房?jī)r(jià)政策調(diào)控主要作用在于支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，而進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅猛，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的政策調(diào)控也從支持轉(zhuǎn)為遏制，先后采取了稅收、金融、土地等多種調(diào)控手段來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

（三淇他重要因素

1.經(jīng)濟(jì)因素。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)，也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要經(jīng)濟(jì)因素。居民增加對(duì)住房的需求會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，而GDP的增長(zhǎng)正好帶動(dòng)居民對(duì)需求的增長(zhǎng)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，GDP也是不斷上升，物價(jià)的上漲自然伴隨著房?jī)r(jià)的上漲。從宏觀來(lái)看，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)價(jià)格成正比，因此房地產(chǎn)行業(yè)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了不可磨滅的巨大貢獻(xiàn)。

2.自然因素。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的自然因素主要是地理環(huán)境。地理環(huán)境又包括地貌、氣候、土壤、水文和生物等自然環(huán)境，聚落、人口、民族、社團(tuán)、軍事、經(jīng)濟(jì)、政治、交通、社會(huì)行為等人文環(huán)境。自然災(zāi)害少，大氣污染少、水污染少的區(qū)域人口必然眾多，房?jī)r(jià)自然比地理環(huán)境差的地方高出不少。尤其是更適宜人類(lèi)居住的區(qū)域，優(yōu)美的自然環(huán)境、熱鬧的購(gòu)物中心、開(kāi)發(fā)商精心打造的社區(qū)環(huán)境吸引了更多的購(gòu)房者。

三、控制房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策

（一）國(guó)內(nèi)國(guó)際形勢(shì)相結(jié)合

1.關(guān)注空置，保障經(jīng)適房。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的需求量很大，但是很大一部分房產(chǎn)被有投資需求的群體所購(gòu)買(mǎi)，而我國(guó)的房?jī)r(jià)過(guò)高也有很大一部分原因是因?yàn)橥顿Y型群體的增多，投資者看準(zhǔn)了不動(dòng)產(chǎn)的增值效益，以此獲取高額的交易差價(jià)，這樣勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致空置房的現(xiàn)象?，F(xiàn)國(guó)家應(yīng)該采取措施降低空置率，完善經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)法律政策，將這些房產(chǎn)投入市場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)適用房的供給量。

2.控制貸款，保證剛性需求。為保護(hù)居民剛性需求的首套房，國(guó)家應(yīng)該嚴(yán)格控制貸款政策抑制投資性需求，例如提高投資性貸款利率等方式提高貸款投資的成本，以此抑制用貸款方式投資不動(dòng)產(chǎn)的投機(jī)需求，針對(duì)出售、出租、轉(zhuǎn)讓等現(xiàn)象，也可以出臺(tái)相應(yīng)的稅率政策。國(guó)家控制房地產(chǎn)價(jià)格的核心對(duì)策應(yīng)該是“保證剛性需求，抑制投資需求”。把抑制投資需求列為短期內(nèi)控制房地產(chǎn)價(jià)格的主要手段，且重視住房多類(lèi)型的需求。

（二）鈷合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，抑制房地產(chǎn)泡沫

1.穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，加大對(duì)房產(chǎn)監(jiān)管力度。隨著社會(huì)進(jìn)步全球經(jīng)濟(jì)一體化，國(guó)與國(guó)之間的商業(yè)合作越來(lái)越密切，每個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會(huì)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成一定的影響。我國(guó)經(jīng)濟(jì)受到國(guó)外大環(huán)境的影響也是不可避免的，政府需要密切關(guān)注世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，并且采取相應(yīng)措施、出臺(tái)相關(guān)制度以降低世界經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面影響。而目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度還存在很多缺陷，法律不健全導(dǎo)致出現(xiàn)了很多投機(jī)的情況，這嚴(yán)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

2.加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，改善環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展很大程度上取決于市場(chǎng)的監(jiān)管，嚴(yán)格查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、中介、交易中出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，保障購(gòu)房者的正當(dāng)權(quán)益。國(guó)家應(yīng)該加快建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房產(chǎn)市場(chǎng)電子信息系統(tǒng)和地方聯(lián)網(wǎng)的房產(chǎn)市場(chǎng)電子信息系統(tǒng)的速度，將居民的住房信息一一歸檔，整合全國(guó)各地方政府部門(mén)的信息資源，形成大數(shù)據(jù)，加強(qiáng)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)、強(qiáng)化住宅市場(chǎng)的秩序管理，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)的權(quán)威性和全面性，這將為各種政策的有效落實(shí)提供了強(qiáng)有力的支持。

（三）穩(wěn)固政權(quán)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)

1.政治穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。政治穩(wěn)定是指把社會(huì)沖突控制在一定的秩序之內(nèi)，對(duì)于一個(gè)國(guó)家而言政治穩(wěn)定是重中之重，它包括了國(guó)家政治制度和國(guó)家政治權(quán)力主體的相對(duì)穩(wěn)定、國(guó)家政策法律法規(guī)的相對(duì)穩(wěn)定、國(guó)家政治生活的穩(wěn)定、社會(huì)秩序的穩(wěn)定、社會(huì)政治心理穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要一個(gè)有序的市場(chǎng)和穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境做支撐。強(qiáng)有力的執(zhí)政權(quán)可以保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中各行為的公平公開(kāi)，可以維護(hù)市場(chǎng)的公平性和穩(wěn)定性。若政治穩(wěn)定，國(guó)家因經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)受到?jīng)_擊而產(chǎn)生的影響將會(huì)變小，市場(chǎng)沖擊能力也會(huì)有更大的保障。

2.出臺(tái)合理地價(jià)政策。土地政策的不合理將造成地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不合理，同時(shí)不利于房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)。創(chuàng)新官員政績(jī)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，不能以地方財(cái)政收入作為評(píng)判官員政績(jī)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)建立合理的考核制度，這樣才能穩(wěn)定地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)，地方政府也會(huì)配合中央政府進(jìn)行調(diào)控政策的落實(shí)工作。必須加強(qiáng)對(duì)地方政府土地審批和轉(zhuǎn)讓政策的監(jiān)督和管理，規(guī)范土地儲(chǔ)備制度，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商囤積土地，嚴(yán)格按批準(zhǔn)文件與合同約定開(kāi)發(fā)建設(shè)，防止地方政策以土地收入作為主要財(cái)政來(lái)源，鼓勵(lì)地方政府?dāng)U大財(cái)政來(lái)源，積極發(fā)展地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促使地方經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)發(fā)展。不健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度將使房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的隱患，調(diào)整相關(guān)制度，同時(shí)不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)市場(chǎng)制度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供制度保障。