顧佳晨　陳楠楠　曹蘭之

摘 要：本文立足于當(dāng)今房地產(chǎn)實(shí)際情況，簡(jiǎn)單分析出近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲原因，圍繞房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)所引起的財(cái)富效應(yīng)、擠出效應(yīng)并進(jìn)行詳細(xì)闡述，探究居民消費(fèi)變化的原因，討論其中的特殊情況。最后結(jié)合問(wèn)題提出一系列改進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建議，對(duì)未來(lái)研究做出展望。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；財(cái)富效應(yīng)；擠出效應(yīng)；消費(fèi)心理

1981年之前，我國(guó)的商品房產(chǎn)業(yè)未被開(kāi)發(fā)。居民住房是通過(guò)事業(yè)單位、企業(yè)和政府建造房屋進(jìn)行分配得以實(shí)現(xiàn)，并沒(méi)有當(dāng)今如火如荼的房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而在這之后，廣東、深圳率先在珠三角地區(qū)進(jìn)行商品房試點(diǎn)，并取得了比較好的結(jié)果。這一舉動(dòng)拉開(kāi)了我國(guó)商品房市場(chǎng)交易的序幕。有關(guān)資料顯示，自從1992年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)已超過(guò)五萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐漸成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。

因此，隨著這股熱潮，中國(guó)的房?jī)r(jià)一直居高不下。而房?jī)r(jià)對(duì)居民升高的原因據(jù)我看來(lái)可以從三方面研究：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)在繁榮時(shí)期可以同通過(guò)財(cái)富效應(yīng)、資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)和擠出效應(yīng)調(diào)節(jié)消費(fèi)需求和投資需求，虛擬經(jīng)濟(jì)的過(guò)渡膨脹導(dǎo)致了價(jià)格水平對(duì)于理論價(jià)格的非穩(wěn)定性上漲。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格在上漲到市場(chǎng)難以承受的程度時(shí)，這必然會(huì)發(fā)生跌落，資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)又可以引發(fā)生通縮效應(yīng)，導(dǎo)致金融系統(tǒng)的崩潰和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰退。二是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲的同時(shí)使得房產(chǎn)所有者財(cái)富增加，因此他們會(huì)變賣(mài)房產(chǎn)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也會(huì)增加投資，為了提高自身收益使房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一種對(duì)未來(lái)樂(lè)觀的預(yù)期使房產(chǎn)價(jià)格上漲。最后一點(diǎn)，住房對(duì)于每個(gè)人一生來(lái)說(shuō)都是一筆必不可少的財(cái)富，它為人提供生活空間、家庭場(chǎng)所，滿(mǎn)足了最基本的消費(fèi)需求，因此房?jī)r(jià)的上升所帶來(lái)的消費(fèi)者未來(lái)預(yù)期財(cái)富的增加，從而獲得了內(nèi)心的滿(mǎn)足。

房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品，也是一種投資品。作為投資品，投資者可以通過(guò)房地產(chǎn)投資來(lái)實(shí)現(xiàn)保值增值獲得投資收益；作為消費(fèi)品，消費(fèi)者通過(guò)購(gòu)房行為來(lái)滿(mǎn)足住房消費(fèi)需求。它影響著一個(gè)家庭的消費(fèi)結(jié)構(gòu)、生活水平等方面。從房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)這一點(diǎn)來(lái)分析房產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)的影響，所謂房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)就是，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升（下降）時(shí)，房地產(chǎn)資產(chǎn)持有者的財(cái)富水平也會(huì)隨之增加（減少），其資產(chǎn)組合價(jià)值增加（減少），進(jìn)而產(chǎn)生增加（減少）消費(fèi)，影響短期邊際消費(fèi)傾向，促進(jìn)（抑制）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效應(yīng)。在這基礎(chǔ)上要從幾個(gè)影響因素來(lái)分析。首先是一國(guó)的貨幣政策，在緊縮的貨幣政策下，利率提高導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上漲，住房供給緊張，房?jī)r(jià)也自然隨著成本提高上漲進(jìn)而加重了居民的購(gòu)房壓力，可以看出緊縮的貨幣政策對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了消極的影響制約了財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮。中國(guó)近期實(shí)行的是穩(wěn)健的貨幣政策，改善和優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)和信貸結(jié)構(gòu)，針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的薄弱環(huán)節(jié)，試施定向?qū)捤桑泿怒h(huán)境基本面較好，實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度加強(qiáng)，因此房地產(chǎn)業(yè)受貨幣政策影響出現(xiàn)大幅下行的概率較小，房產(chǎn)銷(xiāo)售呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。然而在購(gòu)房過(guò)程中，還會(huì)產(chǎn)生其他除房產(chǎn)價(jià)值以外的費(fèi)用例如契稅、印花稅、房屋維修基金，如果采取的是按揭還房款還會(huì)有評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等的產(chǎn)生，因此交易成本的增加制約著由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲居民財(cái)富的增加，導(dǎo)致財(cái)富效應(yīng)發(fā)揮作用變小。房產(chǎn)作為一種不動(dòng)資產(chǎn)，在房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮趨勢(shì)下將會(huì)給消費(fèi)者樂(lè)觀的預(yù)期，因此居民會(huì)通過(guò)囤積房產(chǎn)來(lái)積累大量的可預(yù)期財(cái)富，那么房地產(chǎn)價(jià)格上漲又促進(jìn)居民消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)。房產(chǎn)作為城鎮(zhèn)居民普遍持有的一種資產(chǎn)，人們一直沒(méi)有停止對(duì)住房條件改善的追求，無(wú)論是居住面積還是居住環(huán)境，一旦房?jī)r(jià)上升，住房?jī)r(jià)值就會(huì)被未來(lái)住房消費(fèi)價(jià)格的上升所抵消，這也就導(dǎo)致直接房產(chǎn)價(jià)值的作用空間縮小。中國(guó)自古就有“居者有其屋”的觀念，父母會(huì)將房產(chǎn)作為一筆最為重要的財(cái)富贈(zèng)予給子女，因此對(duì)絕大多數(shù)普通家庭而言都不會(huì)將房產(chǎn)輕易變現(xiàn)，這就減少了房產(chǎn)在消費(fèi)市場(chǎng)上的流通，因此房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的直接財(cái)富效應(yīng)不僅受到了客觀條件的影響，也取決于人們的主觀意愿。

同樣，房產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)同樣也會(huì)引起擠出效應(yīng)。這體現(xiàn)在當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，對(duì)于計(jì)劃購(gòu)房家庭而言這加重了他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，因此不得不縮減未來(lái)預(yù)期消費(fèi)支出來(lái)增加他們的購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄，通國(guó)減少其他生活、交通等方面的支出來(lái)得以支持高昂的首付。況且，我國(guó)房地產(chǎn)上升價(jià)格速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)民收入水平，貧富差距的增大也加重了普通傳統(tǒng)家庭的購(gòu)房壓力。對(duì)于租房者而言，這更會(huì)導(dǎo)致預(yù)算約束效應(yīng)，預(yù)算約束體現(xiàn)在不僅是房租的上漲還涉及各種配套性設(shè)施比如水電費(fèi)裝修費(fèi)的增加從而減少各種個(gè)人消費(fèi)，對(duì)于這些未來(lái)購(gòu)房者而言這也加大了他們的購(gòu)房成本。相反，對(duì)于出租者來(lái)說(shuō)這增加了他的收入。這樣長(zhǎng)久而言對(duì)租房者來(lái)只會(huì)產(chǎn)生惡性循環(huán)，大量出租房由于過(guò)高的租金將會(huì)閑置，因此當(dāng)租房市場(chǎng)飽和到一定程度時(shí)出租者不得不通過(guò)降低租金來(lái)滿(mǎn)足租房需求。再立足于中國(guó)國(guó)情，當(dāng)今很多家庭購(gòu)房都是通過(guò)信用貸款方式來(lái)支付房款，所以房屋貸款是居民的主要負(fù)債，信貸渠道影響著居民消費(fèi)。房?jī)r(jià)升高會(huì)通過(guò)首付約束制約居民消費(fèi)，如果信貸市場(chǎng)效率低，面對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)將會(huì)需要更多的儲(chǔ)蓄，當(dāng)期消費(fèi)與未來(lái)收入無(wú)法平衡，那么居民抑制其他方面的消費(fèi)來(lái)增加儲(chǔ)蓄滿(mǎn)足首付或者月供款，這就加重了高房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)。

自2015年10月二胎政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了很大的變革。二胎政策帶來(lái)最大變化就是人口數(shù)量，因此這將在很大程度上擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額，增加居民對(duì)住房的需求。隨著需求的增加，必然又將帶來(lái)房?jī)r(jià)的小幅上漲，人們的消費(fèi)傾向?qū)?huì)向住房面積大分區(qū)明顯的學(xué)區(qū)房靠近。

通過(guò)本文的研究分析，在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)下要想充分釋放居民消費(fèi)能力，最關(guān)鍵的因素就是應(yīng)該穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免房?jī)r(jià)的大起大落。唯有穩(wěn)定的房?jī)r(jià)才能使居民擁有合理的購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，擁有穩(wěn)定的財(cái)富預(yù)期才能確保財(cái)富效應(yīng)的最大化，減少擠出效應(yīng)的影響。其次，還應(yīng)大力發(fā)展信貸市場(chǎng)完善金融市場(chǎng)提高房產(chǎn)的流動(dòng)性，使得房產(chǎn)從固化的資產(chǎn)解放出來(lái)，真正轉(zhuǎn)變?yōu)榭晒┚用裣M(fèi)的流動(dòng)性。之后還應(yīng)關(guān)注著整個(gè)政策大環(huán)境的變化，應(yīng)對(duì)不斷改變的政府政策作出完善的應(yīng)對(duì)措施不會(huì)打亂整個(gè)市場(chǎng)節(jié)奏。最后，應(yīng)該積極引導(dǎo)居民樹(shù)立順應(yīng)時(shí)代潮流的消費(fèi)觀念，當(dāng)居民在認(rèn)可借貸消費(fèi)，以房養(yǎng)老的模式之后，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)迎來(lái)一場(chǎng)變革。（作者單位：重慶工商大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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