陳勝平 沐年國(guó)

摘 要：對(duì)安徽省城鎮(zhèn)化進(jìn)程中城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行理論探討，分別就土地城鎮(zhèn)化、人口城鎮(zhèn)化以及經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化進(jìn)行分析，并利用數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，選取了城鎮(zhèn)化率（RATE）、人均生產(chǎn)總值（PCGDP）、居民消費(fèi)水平（HCL）以及城市建設(shè)用地占市區(qū)面積的比重（LU）作為解釋變量，利用逐步回歸的方法對(duì)變量進(jìn)行分析，在實(shí)證分析的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前的社會(huì)情況給出合理化的政策建議。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化進(jìn)程;房?jī)r(jià);影響;回歸分析

中圖分類號(hào)：F293.3 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2021）04-0108-03

引言

新型的城鎮(zhèn)化快速發(fā)展帶動(dòng)了新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，近年來(lái)，尤其是進(jìn)入21世紀(jì)后中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，至2019年末我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率首次超過(guò)60%。在逐步推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程中，城鎮(zhèn)人口大量集聚，土地出讓面積不斷擴(kuò)大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施日漸完善，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量提高等，改變了住房開(kāi)發(fā)的投入水平以及住宅居住的宜居性，進(jìn)一步對(duì)住房市場(chǎng)的供給與需求產(chǎn)生影響，這勢(shì)必會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生一定的影響。

我國(guó)幅員遼闊，地理構(gòu)成多樣化，東西各區(qū)域發(fā)展差異較為明顯，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也呈現(xiàn)出不平衡，因而我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平也呈現(xiàn)出較大的差異。安徽省位于我國(guó)華東地區(qū)，在地理位置上與全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略要沖以及國(guó)內(nèi)幾大經(jīng)濟(jì)板塊處于對(duì)接地帶。2019年，隨著安徽省全線加入長(zhǎng)三角，迎來(lái)了區(qū)域發(fā)展的歷史機(jī)遇，城鎮(zhèn)化的加速健康推進(jìn)也將勢(shì)在必行。

一、文獻(xiàn)回顧

自我國(guó)實(shí)行改革開(kāi)放制度以來(lái)，房?jī)r(jià)便處于眾人矚目的位置，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于房?jī)r(jià)的研究也從未停止。近年來(lái)國(guó)家對(duì)于城鎮(zhèn)化提出了進(jìn)一步的新要求，新型城鎮(zhèn)化在逐步推進(jìn)，針對(duì)城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)之間錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系的分析與研究也逐漸深入。

在影響房?jī)r(jià)的因素中，收入水平的影響力不容忽視。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，工業(yè)化與之相輔相成，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，顯著提高了城鎮(zhèn)居民的收入水平。目前，對(duì)城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)的關(guān)系的研究多為實(shí)證分析，常亮和賈金榮（2012）利用全國(guó)31個(gè)?。ㄊ?、自治區(qū)）的數(shù)據(jù)建立了固定效應(yīng)變系數(shù)模型，認(rèn)為綜合城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)具有正的積極影響，且這個(gè)影響在不同地區(qū)之間存在著一定的差異[1]。同時(shí)，他們還探討了房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)化的正向的促進(jìn)作用，當(dāng)房?jī)r(jià)高漲到一定水平之后又會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)化有反向的抑制作用。從理論上來(lái)看，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)并且提升了城鎮(zhèn)居民的收入水平，另一方面大量的農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，擴(kuò)大了對(duì)于住房的需求，在供需平衡受到破壞時(shí)，會(huì)引起房?jī)r(jià)的大幅上漲。張延和張靜（2016）運(yùn)用IV-2SLS回歸通過(guò)對(duì)我國(guó)30個(gè)省、直轄市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，認(rèn)為城鎮(zhèn)化率每增加1個(gè)單位，商品房的平均銷售價(jià)格將上漲約0.7784個(gè)單位，住宅商品房平均銷售價(jià)格上漲約0.7103個(gè)單位，城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯促進(jìn)了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)[2]。

吳振華和曹趁梅（2018）以珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)為研究對(duì)象，認(rèn)為城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要是從兩個(gè)方面，一是由于城市人口數(shù)量增加帶來(lái)的住房剛性需求的擴(kuò)大，二是在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中富裕起來(lái)的城市人口進(jìn)行的投資投機(jī)性住房需求[3]。投資投機(jī)性需求推動(dòng)了房?jī)r(jià)攀升，而消費(fèi)性住房需求則有效地抑制了房?jī)r(jià)上漲。

通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)的梳理發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的關(guān)于城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系研究大多是以省級(jí)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，而我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況是地域差異較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更是參差不齊，城鎮(zhèn)化的發(fā)展形勢(shì)也是不盡相同的，因而本文以安徽省為例進(jìn)行分析，以便提出更有針對(duì)性的發(fā)展建議。

二、理論分析

城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程是一個(gè)長(zhǎng)期且復(fù)雜的過(guò)程，并且隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，我們當(dāng)前的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展不再單單是大量人口涌入的過(guò)程，而是進(jìn)一步追求經(jīng)濟(jì)、文化協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)步的過(guò)程。在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中地房地產(chǎn)價(jià)格的影響是多方面且錯(cuò)綜復(fù)雜的，這里我們對(duì)于城鎮(zhèn)化從人口城鎮(zhèn)化、土地城鎮(zhèn)化以及經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化三個(gè)方面來(lái)分析，選取了一定量的指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證分析。

（一）人口城鎮(zhèn)化

從人口學(xué)對(duì)于城鎮(zhèn)化的定義來(lái)看，城鎮(zhèn)化就是人口從鄉(xiāng)村往城市轉(zhuǎn)移的過(guò)程，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷發(fā)展，在城鎮(zhèn)上單位面積的人口聚集程度也在不斷發(fā)生變化。即便在某些地區(qū)的大中城市人口數(shù)量和人口密度的提升幅度不是很顯著，但從大多數(shù)城市來(lái)看，兩者均有顯著的上升，并且均對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了重要影響。人口規(guī)模的擴(kuò)大提高了對(duì)房地產(chǎn)的需求規(guī)模，而人口密度的增長(zhǎng)也增加了房產(chǎn)建造與交換頻率。因而人口城鎮(zhèn)化必然會(huì)直接或間接引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，對(duì)于商品房的銷售價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。

（二）經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化

在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展是必然的，隨著產(chǎn)業(yè)的升級(jí)與發(fā)展，經(jīng)濟(jì)也在飛速地增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民的收入水平得到了顯著的提高。我們知道城鎮(zhèn)居民在滿足了基本的消費(fèi)需求之后，對(duì)于富余部分的收入會(huì)采取投資以及儲(chǔ)蓄等理財(cái)方式。而在我國(guó)，由于社會(huì)的發(fā)展?fàn)顩r及人們的傳統(tǒng)觀念，房屋是家庭的基石，并且房子具有一定投資價(jià)值，買房就成了首選。在這個(gè)過(guò)程中對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需均衡就會(huì)產(chǎn)生一定的影響，繼而會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。

（三）土地城鎮(zhèn)化

在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，土地城鎮(zhèn)化則是整個(gè)城鎮(zhèn)化的重中之重，是根本。在我國(guó)，土地的觀念是根深蒂固的，隨著大量人口往城市不斷涌入，那么城市對(duì)于土地的需求自然會(huì)隨之增加。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)土地自然也是基石，因而土地城鎮(zhèn)化對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)說(shuō)重要性不言而喻。

三、實(shí)證分析

（一）指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)來(lái)源

本文選取了房地產(chǎn)價(jià)格（P）作為被解釋變量，這里的價(jià)格為商品房的平均銷售價(jià)格。解釋變量的選取分別從人口城鎮(zhèn)化，土地城鎮(zhèn)化以及經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化三個(gè)方面選取了城鎮(zhèn)化率（RATE），人均生產(chǎn)總值（PCGDP），居民消費(fèi)水平（HCL）以及城市建設(shè)用地占市區(qū)面積的比重（LU）。其中，城鎮(zhèn)化率本文選用的是常住城鎮(zhèn)人口比重，居民消費(fèi)水平選用的是城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。數(shù)據(jù)均來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》《安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，為保證一定的時(shí)效性和可靠性，數(shù)據(jù)選擇為近十年間的值。

（二）實(shí)證分析

首先對(duì)樣本的相關(guān)性進(jìn)行檢驗(yàn)，根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果我們可以發(fā)現(xiàn)商品房的平均銷售價(jià)格和人均生產(chǎn)總值的相關(guān)性最大為0.991，與常住城鎮(zhèn)人口比重的簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)值為0.984，和城市建設(shè)用地占市區(qū)面積的比重之間的簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)是0.964。且他們間相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)概率的值P都近似為0，因此，在顯著性水平下，我們拒絕原假設(shè)，認(rèn)為兩總體存在線性關(guān)系。商品房的平均銷售價(jià)格和城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之間相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)的概率P的值為0.162是大于0.05的，因此不應(yīng)拒絕零假設(shè)，認(rèn)為該偏回歸系數(shù)與0沒(méi)有顯著差異，它與被解釋變量的線性關(guān)系沒(méi)有那么顯著，那么在此基礎(chǔ)上我們接下來(lái)對(duì)變量進(jìn)行回歸分析。

從分析的結(jié)果中我們可以發(fā)現(xiàn)，在逐步回歸的過(guò)程中，其他的變量逐步被剔除，只留下了一個(gè)人均生產(chǎn)總值。在回歸模型中，R2=0.982，較接近于1，擬合優(yōu)度較為不錯(cuò)，且方差分析的結(jié)果表明顯著性小于0.05。在回歸系數(shù)表中表明，其回歸系數(shù)顯著性檢驗(yàn)的概率P值小于顯著性水平？琢，因此人均生產(chǎn)總值與被解釋變量商品房平均銷售價(jià)格之間的線性關(guān)系顯著，它保留在模型中是合理的。最終的回歸方程為：商品房平均銷售價(jià)格=1 485.16+0.115人均GDP，表明人均GDP每增加1 000元，會(huì)使得商品房的平均銷售價(jià)格提升115元。

結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中對(duì)于價(jià)格的影響因素是眾多且復(fù)雜的，本次分析基于安徽省城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的幾個(gè)方面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行分析。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成波動(dòng)的影響因素中人均生產(chǎn)總值，常住城鎮(zhèn)人口比重以及城市建設(shè)用地占市區(qū)面積的比重，與安徽省商品房平均銷售價(jià)格均具有相關(guān)性，但其中只有人均GDP是長(zhǎng)期且顯著的正向影響。隨著安徽省全線加入了長(zhǎng)三角，城鎮(zhèn)化的速度和質(zhì)量也將會(huì)進(jìn)一步地提升，在此之間，我國(guó)發(fā)展較為快速的一些城市和地區(qū)以及部分發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展都給了我們一些可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展與城市的發(fā)展是相輔相成、共同進(jìn)步的。

參考文獻(xiàn)：

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[2] ?張延，張靜.城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響：理論與實(shí)證分析[J].財(cái)政研究，2016，（6）：95-102.

[3] ?吳振華，曹趁梅.城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)需求及房?jī)r(jià)影響研究——基于珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)2005—2016年的面板數(shù)據(jù)[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2018，（10）：157-160.

Research on the Influence of Urbanization Process on Housing Price in Anhui Province

CHEN Sheng-ping，MU Nian-guo

（University of Shanghai for Science & Tecnology，Business School，Shanghai 200093，China）

Abstract：To make a theoretical discussion on the relationship between urbanization and real estate in the urbanization process of Anhui Province. Analyzed land urbanization，population urbanization and economic urbanization respectively，In addition，empirical tests were conducted on the data，and urbanization RATE（RATE），per capita GDP（PCGDP），household consumption level（HCL）and the proportion of urban construction land in urban area（LU）were selected as explanatory variables to analyze the variables using the stepwise regression method.On the basis of empirical analysis combined with the current social situation analysis in order to give reasonable policy recommendations.

Key words：the urbanization process;house price;influence;regression analysis

收稿日期：2020-09-07

作者簡(jiǎn)介：陳勝平（1996-），女，安徽亳州人，碩士研究生，從事應(yīng)用統(tǒng)計(jì)研究;沐年國(guó)（1973-），男，江蘇高郵人，副教授，博士，從事統(tǒng)計(jì)學(xué)、數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。