王振　聶燕峰

2020年12月31日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。《通知》的頒布實(shí)施將推動(dòng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置優(yōu)化調(diào)整，促進(jìn)銀行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步增強(qiáng)我國(guó)金融系統(tǒng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極落實(shí)新規(guī)要求，優(yōu)化增量、盤(pán)活存量，嚴(yán)格控制房貸占比，將信貸資源更多地投向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、民營(yíng)小微企業(yè)、三農(nóng)等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，服務(wù)新發(fā)展格局的構(gòu)建和實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

《通知》頒布背景和主要內(nèi)容

《通知》頒布的重要意義

長(zhǎng)期以來(lái)，兼具居住屬性和投資屬性的房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)資本市場(chǎng)競(jìng)相追逐的投資熱點(diǎn)，對(duì)社會(huì)資源的虹吸作用推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，政府也從土地與房地產(chǎn)價(jià)格的上漲中獲得高額財(cái)政收入，為我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市政建設(shè)提供了財(cái)力保障，這加速了我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。然而，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)程度不斷加深，巨額資金持續(xù)涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)其他行業(yè)的“擠出效應(yīng)”日益凸顯。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，更使居民部門(mén)住房杠桿高企，透支了居民消費(fèi)能力，抑制了居民的消費(fèi)需求，阻礙了消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)性作用的充分發(fā)揮，影響國(guó)內(nèi)大循環(huán)的暢通。

從房地產(chǎn)行業(yè)角度看，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中偏離居住屬性的定位、扭曲社會(huì)生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)路徑依賴(lài)等問(wèn)題有待進(jìn)一步化解，房地產(chǎn)市場(chǎng)金融化現(xiàn)象以及其高度關(guān)聯(lián)性問(wèn)題更是成為影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)有序發(fā)展的重大風(fēng)險(xiǎn)隱患，蘊(yùn)含巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。從金融業(yè)角度看，房地產(chǎn)行業(yè)位于產(chǎn)業(yè)鏈樞紐位置，與其相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)眾多，隨著與房地產(chǎn)相關(guān)的融資規(guī)模持續(xù)攀升，一旦形成泡沫并破裂，將對(duì)經(jīng)濟(jì)金融體系的穩(wěn)健運(yùn)行產(chǎn)生巨大沖擊。銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清指出，在過(guò)去世界上130多次金融危機(jī)中，有100次以上與房地產(chǎn)有關(guān)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?，必須堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。

我國(guó)政府高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和金融風(fēng)險(xiǎn)防范，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，租購(gòu)并舉、因城施策，從房地產(chǎn)市場(chǎng)資金需求端和供給端共同發(fā)力，逐步構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，努力維系房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融體系的平穩(wěn)運(yùn)行。2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，從融資需求端構(gòu)建“三道紅線(xiàn)”監(jiān)管要求，房企融資環(huán)境開(kāi)始收緊。此次《通知》的頒布針對(duì)資金供給端進(jìn)行監(jiān)管制度設(shè)計(jì)，意在嚴(yán)控信貸資金供給超標(biāo)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

至此，針對(duì)房企融資需求端的“三條紅線(xiàn)”監(jiān)管制度以及針對(duì)融資供給端的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度構(gòu)筑起防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的兩道鐵閘，成為健全我國(guó)宏觀審慎管理制度和完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制的重大舉措。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的主要內(nèi)容

概括而言，房地產(chǎn)貸款集中度管理是指我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比不得高于中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限?！锻ㄖ穬?nèi)容主要包括以下幾點(diǎn)：

設(shè)定五檔管理要求?！锻ㄖ穼C(jī)構(gòu)分為五檔：中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，對(duì)各檔機(jī)構(gòu)分別設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限。但與住房租賃有關(guān)的貸款，以及資管新規(guī)過(guò)渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。

保持適度彈性空間。為體現(xiàn)區(qū)域差異，各地監(jiān)管機(jī)構(gòu)可結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)具體情況以及系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，在確定地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時(shí)，以第三、四、五檔的管理要求為基準(zhǔn)，在增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的范圍內(nèi)，合理確定相應(yīng)檔次的占比上限。

針對(duì)不同情況設(shè)置過(guò)渡期。為保證政策的平穩(wěn)有序落實(shí)，《通知》為2020年12月末相關(guān)貸款占比超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置了過(guò)渡期。對(duì)占比超出2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)的業(yè)務(wù)、超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的業(yè)務(wù)，分別給予2年和4年的過(guò)渡期。

我國(guó)主要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款情況

整體上看，近年來(lái)我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)涉房貸款增長(zhǎng)較快。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2011～2020年房地產(chǎn)貸款余額從10.73萬(wàn)億元增長(zhǎng)到49.58萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)18.5%。新增房地產(chǎn)貸款從1.26萬(wàn)億元增長(zhǎng)到5.17萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)17%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額從3.11萬(wàn)億元增長(zhǎng)到11.91萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)率為16.1%;個(gè)人住房貸款余額從7.14萬(wàn)億元增長(zhǎng)到34.44萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)率為19.1%。

從我國(guó)上市銀行分檔統(tǒng)計(jì)結(jié)果看（見(jiàn)表1），大型銀行調(diào)整壓力相對(duì)較小。截至2020年6月末，6家位于第一檔位的大型銀行的房地產(chǎn)貸款平均余額約為4.5萬(wàn)億元，平均占比為35.2%;個(gè)人住房貸款平均余額為3.8萬(wàn)億元，平均占比為30%。僅建設(shè)銀行和郵儲(chǔ)銀行的個(gè)人住房貸款占比超標(biāo)，且超標(biāo)幅度不大，調(diào)整相對(duì)容易。部分中型銀行房地產(chǎn)貸款占比超標(biāo)。截至2020年6月末，表1中統(tǒng)計(jì)的11家位于第二檔位的中型銀行房地產(chǎn)貸款平均余額約為0.8萬(wàn)億元，平均占比為26.4%;個(gè)人住房貸款平均余額約為0.5萬(wàn)億元，平均占比為16.5%。在兩項(xiàng)占比指標(biāo)中，僅興業(yè)銀行等四家銀行小幅超標(biāo)。小型銀行調(diào)整壓力相對(duì)較大。截至2020年6月末，表1中統(tǒng)計(jì)的14家位于第三檔位的小型銀行的房地產(chǎn)貸款平均余額為539.8億元，平均占比為20.6%;個(gè)人住房貸款平均余額為355.2億元，平均占比為13.6%。第三檔中指標(biāo)超標(biāo)銀行相對(duì)較多、超標(biāo)幅度較大，且兩項(xiàng)貸款余額增速相對(duì)較快，部分銀行兩項(xiàng)貸款增速大幅超過(guò)貸款余額增速，指標(biāo)壓降壓力較大。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響

有利于我國(guó)金融體系韌性與穩(wěn)健性的提升，增強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)抵御能力

降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。通常，銀行融資體系中涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口越大，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化傾向越嚴(yán)重，銀行資產(chǎn)質(zhì)量越容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的沖擊，進(jìn)而增加金融體系脆弱性。一方面，《通知》的頒布為銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比設(shè)置了安全邊界，抑制了銀行融資體系中涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口的過(guò)快擴(kuò)張，從而增強(qiáng)了我國(guó)金融系統(tǒng)穩(wěn)定性。另一方面，《通知》的落實(shí)能防止銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)行業(yè)的野蠻擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，助力拔除房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)性泡沫和房地產(chǎn)投資高杠桿率這兩個(gè)很可能誘發(fā)我國(guó)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)性根源。

增強(qiáng)中小商業(yè)銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)能力?！锻ㄖ返念C布實(shí)施對(duì)銀行業(yè)涉房貸款調(diào)整帶來(lái)的壓力整體可控。但相對(duì)而言，位于第一檔位的大型國(guó)有銀行和位于第二檔位的股份制銀行的涉房貸款壓降壓力較小，位于三檔至五檔的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)超標(biāo)相對(duì)嚴(yán)重，涉房貸款占比調(diào)整壓力較大。與大型銀行相比，城商行、農(nóng)商行等中小型金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)區(qū)域集中、客戶(hù)結(jié)構(gòu)單一、風(fēng)險(xiǎn)管理水平相對(duì)落后，抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力有限，此次房地產(chǎn)貸款集中度調(diào)整將有助于降低此類(lèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)涉房貸款的依賴(lài)度，夯實(shí)中小型金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，增強(qiáng)其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

有利于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)形成內(nèi)在約束機(jī)制，助推信貸資產(chǎn)配置優(yōu)化

涉房貸款投放速度將放緩。房貸集中度管理制度的建立，將推動(dòng)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的投放形成內(nèi)在約束，進(jìn)一步降低商業(yè)銀行業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的依賴(lài)。一方面，《通知》要求未超標(biāo)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要穩(wěn)健開(kāi)展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定。這將使未超標(biāo)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放更加謹(jǐn)慎，涉房貸款投放速度將有所減緩。另一方面，《通知》給予占比超標(biāo)者2～4年的過(guò)渡期。過(guò)渡期內(nèi)，超標(biāo)銀行大體有兩種選擇，控制涉房貸款增量或者壓減涉房貸款存量。出于對(duì)操作難度和風(fēng)險(xiǎn)防控方面的考慮，預(yù)計(jì)大部分超標(biāo)銀行將側(cè)重于控制涉房貸款增量，使涉房貸款占比穩(wěn)妥下降至符合監(jiān)管要求，這也將減緩房地產(chǎn)貸款投放增速。

銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有望得到進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。受新規(guī)影響，銀行信貸投向?qū)⑹艿竭M(jìn)一步制約，信貸資源將從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸析出并投向其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)。由于不同檔位銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比上限不同，銀行間信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)差異將會(huì)逐步顯現(xiàn)。未來(lái)，銀行信貸資金將更多參與我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級(jí)，更多轉(zhuǎn)向制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款、普惠型小微企業(yè)貸款、綠色貸款等或?qū)⒊蔀殂y行信貸支持的熱點(diǎn)。

有利于房地產(chǎn)行業(yè)加速優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。新規(guī)實(shí)施后，房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)、資金周轉(zhuǎn)率高、項(xiàng)目布局好、債務(wù)負(fù)擔(dān)輕的優(yōu)質(zhì)房企，其行業(yè)地位將進(jìn)一步鞏固，融資難度相對(duì)較低;相反，部分經(jīng)營(yíng)素質(zhì)一般、更多依賴(lài)中小銀行融資的中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難度增加，或?qū)⒅饾u被市場(chǎng)邊緣化。在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)格局將加速形成，行業(yè)集中度也將不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)“洗牌”的同時(shí)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)或?qū)⑼癸@。

房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過(guò)熱局面將有所降溫。繼“三道紅線(xiàn)”新規(guī)之后，此次《通知》的頒布實(shí)施，從資金供給端又一次為房地產(chǎn)企業(yè)融資套上了一道“緊箍咒”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提出了更高的要求。今后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要落實(shí)降杠桿、減負(fù)債的要求，還要持續(xù)化解融資困局。受融資政策收緊影響，房地產(chǎn)企業(yè)投融資能力均會(huì)受限，部分地區(qū)樓市過(guò)熱局面將得到進(jìn)一步控制。

資金或?qū)⒘飨虮Ｕ闲宰》块_(kāi)發(fā)領(lǐng)域。2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議高度重視保障性租賃住房建設(shè)，強(qiáng)調(diào)要加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。此次房地產(chǎn)貸款集中度管理機(jī)制在設(shè)計(jì)中貫徹了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于重視保障性租賃住房建設(shè)的要求，未將住房租賃相關(guān)貸款計(jì)入房地產(chǎn)貸款占比，沒(méi)有將住房租賃相關(guān)貸款納入集中度管理范疇，為發(fā)展住房租賃市場(chǎng)留出空間。今后，在保障房、租賃房建設(shè)方面，或?qū)⒌玫椒康禺a(chǎn)企業(yè)更多關(guān)注以及更大的資金支持。

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的應(yīng)對(duì)之策

狠抓整改，堅(jiān)決落實(shí)新規(guī)要求。對(duì)部分占比超標(biāo)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)而言，須堅(jiān)持“與國(guó)家戰(zhàn)略保持一致、與市場(chǎng)環(huán)境相吻合、以監(jiān)管要求為底線(xiàn)”的基本原則，依照《通知》要求，加快信貸業(yè)務(wù)調(diào)整方案的制定與落實(shí)，確保在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成房地產(chǎn)貸款占比調(diào)整。要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，把握好房地產(chǎn)貸款占比調(diào)整的工作節(jié)奏，既要如期達(dá)標(biāo)，也要顧及市場(chǎng)需求，避免“一刀切”“急剎車(chē)”，以免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展造成負(fù)面影響，確保企業(yè)、居民合理的貸款需求能得到及時(shí)、有效的滿(mǎn)足，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。

回歸本源，優(yōu)化新增信貸投向。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)需要堅(jiān)守為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的本源，優(yōu)化信貸投向，圍繞人民群眾和實(shí)體經(jīng)濟(jì)多樣化的需求進(jìn)行金融創(chuàng)新，暢通融資血脈，降低融資成本，不斷提升信貸服務(wù)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)融資需求的匹配度。要堅(jiān)定不移地貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的新發(fā)展理念，聚焦區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)領(lǐng)域、普惠金融、綠色金融等薄弱環(huán)節(jié)，加大對(duì)國(guó)家戰(zhàn)略科技力量、產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈自主可控、民營(yíng)小微企業(yè)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域的信貸支持力度，全面提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

多措并舉，盤(pán)活房地產(chǎn)貸款存量。指標(biāo)調(diào)整壓力較大的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，需有計(jì)劃地控制涉房貸款增速，壓減存量，加強(qiáng)與金融資產(chǎn)管理公司合作，加速處理不良，提高涉房存量貸款流轉(zhuǎn)速度，千方百計(jì)壓降表內(nèi)涉房貸款占比。對(duì)于個(gè)人住房貸款占比存在指標(biāo)壓力的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，也可以采用發(fā)行RMBS（住房抵押貸款支持證券）的方式將住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券，轉(zhuǎn)讓債權(quán)，以便提高房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)流動(dòng)性，降低表內(nèi)個(gè)人住房貸款規(guī)模。

嚴(yán)守底線(xiàn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)做好涉房貸款資金監(jiān)控，對(duì)有貸款需求的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、還款能力等進(jìn)行嚴(yán)格審查，從房地產(chǎn)貸款需求端嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步強(qiáng)化涉房貸款分類(lèi)管理，嚴(yán)把資金流向，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)已經(jīng)授信的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)強(qiáng)化貸款資金使用管理，加強(qiáng)信息收集整理，及時(shí)掌握資金使用情況與工程進(jìn)度，主動(dòng)查找風(fēng)險(xiǎn)隱患，并建檔備查，明確責(zé)任人，扎實(shí)做好存量涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

（作者單位：北京銀行博士后科研工作站）