李路

過(guò)去十余年，房地產(chǎn)市場(chǎng)因上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，且橫跨生產(chǎn)、消費(fèi)、流通等領(lǐng)域，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了拉動(dòng)作用，但房地產(chǎn)資金與金融體系綁定較重，使其成為現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?。2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，并對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求和調(diào)整機(jī)制等做出明確要求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行業(yè)務(wù)影響深遠(yuǎn)。

政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

將從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)邏輯

融資環(huán)境特別是政策環(huán)境是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的重要變量。過(guò)去，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依靠高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，走過(guò)了一段高速發(fā)展時(shí)期。現(xiàn)階段，在“房住不炒”的總基調(diào)下，房企融資“三道紅線”試點(diǎn)和房地產(chǎn)貸款集中度管理辦法的落地，將徹底顛覆房企傳統(tǒng)的融資模式和依靠信貸驅(qū)動(dòng)的發(fā)展邏輯，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更多基于基本面（人口增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化率、居民收入水平等因素）支撐，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局產(chǎn)生深刻影響。

將加速房企信用分化，行業(yè)集中度或有提升

房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已進(jìn)入存量博弈時(shí)代，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，信用分化趨勢(shì)也將愈演愈烈。頭部房企因多元化的融資渠道和出色的資金管理能力，未來(lái)在投資選擇、并購(gòu)機(jī)會(huì)等方面將有更多選擇，其市場(chǎng)規(guī)模和占有率將有較大提升;而部分區(qū)域布局欠佳、債務(wù)負(fù)擔(dān)重、融資渠道窄、財(cái)務(wù)管控能力差的中小型房企，未來(lái)受政策影響較大，接下來(lái)將面臨開發(fā)貸款邊際收緊、再融資利率提高、債券發(fā)行難度增大等現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)，未來(lái)的生存空間將進(jìn)一步被壓縮，不排除不久后可能出現(xiàn)大規(guī)模的兼并破產(chǎn)潮，行業(yè)集中度或?qū)⒓铀偬嵘?。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化也將更加明顯。由于一二線城市房?jī)r(jià)較高，住房貸款購(gòu)房比例明顯高于三四線城市，政策對(duì)個(gè)人住房貸款集中度的限制，將對(duì)一二線城市的住房銷售和房?jī)r(jià)造成較大影響。

房企融資規(guī)模保持低位，融資成本或小幅上升

房企融資規(guī)模受限。自2018年以來(lái)，房企融資環(huán)境呈逐年收緊態(tài)勢(shì)。此次政策疊加前期“三道紅線”監(jiān)管要求，從供需兩端對(duì)涉房資金加以限制，房地產(chǎn)新增信貸增速放緩將帶動(dòng)涉房信貸規(guī)模下降。特別是部分“踩紅線”的金融機(jī)構(gòu)，將通過(guò)更嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)、更高的貸款利率，逐步收縮房貸余額比重。受此影響，房企融資總規(guī)模將有所回落，房企融資難度也相應(yīng)增大，房地產(chǎn)企業(yè)將開啟新一輪主動(dòng)去杠桿周期。

房企融資成本或?qū)⑿》嵘?。銀行開發(fā)貸款具有融資成本低、融資規(guī)模大等特點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要工具之一。從2020年半年報(bào)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，部分銀行已超過(guò)設(shè)定的指標(biāo)上限，存在壓降房地產(chǎn)貸款規(guī)模的壓力，疊加銀行強(qiáng)化資產(chǎn)負(fù)債管理、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)等操作，或?qū)⒃斐煞科箝_發(fā)貸融資成本邊際上行。當(dāng)然，房企也可利用其他融資工具（如加大國(guó)內(nèi)債券融資力度、發(fā)行離岸債券等）緩解資金缺口問(wèn)題，但房企存量債券在2021～2023年將面臨集中到期的償付壓力，房企融資成本分化趨勢(shì)將更加明顯，未來(lái)債券融資不會(huì)出現(xiàn)激增，大致保持平穩(wěn)或微增態(tài)勢(shì)。

個(gè)人住房貸款規(guī)模小幅受限。近年來(lái)，中國(guó)居民杠桿水平快速攀升，截至2020年末，居民部門杠桿率為62.2%（房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍是居民債務(wù)增長(zhǎng)的主要推手），居民中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款（住房按揭貸款占大頭）在全部居民貸款的比重達(dá)到65%，個(gè)人住房貸款對(duì)居民杠桿率的拉升貢獻(xiàn)最大。政策此次對(duì)個(gè)人住房貸款余額上限設(shè)置要求，一方面有利于抑制居民杠桿率抬升，降低居民部門金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也防范了銀行通過(guò)壓縮其他房地產(chǎn)貸款變相支持個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)的可能操作，未來(lái)個(gè)人住房按揭貸款的增長(zhǎng)空間將變得相對(duì)有限。不過(guò)考慮到中小型銀行按揭規(guī)模占比不高，大型銀行個(gè)人住房貸款占比超過(guò)上限的不多，疊加過(guò)渡期安排較松，對(duì)個(gè)人住房貸款設(shè)限的負(fù)面影響有限。

資金或?qū)⒘飨蜷L(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。住房租賃市場(chǎng)是解決房地產(chǎn)供需矛盾的重要手段。2020年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，把解決大城市住房問(wèn)題，加快完善長(zhǎng)租房政策作為今年的重點(diǎn)任務(wù)之一。此次政策暫不將住房租賃有關(guān)貸款納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算，并單獨(dú)制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見(jiàn)和相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度，這與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“大力發(fā)展租賃住房市場(chǎng)”相呼應(yīng)，體現(xiàn)了疏堵結(jié)合的地產(chǎn)調(diào)控思路。據(jù)悉，中國(guó)人民銀行正會(huì)同有關(guān)部門研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)相關(guān)事項(xiàng)，后續(xù)對(duì)符合定義的住房租賃等有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計(jì)范圍，這將引導(dǎo)資金更多地流入長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域，破解住房供給端不足的問(wèn)題。

政策對(duì)商業(yè)銀行的影響

政策影響總體可控。從主要上市銀行的數(shù)據(jù)看，截至2020年6月末，37家銀行中有11家銀行的個(gè)人住房貸款或者房地產(chǎn)貸款占比越過(guò)“紅線”（9家銀行的房地產(chǎn)貸款占比指標(biāo)“超標(biāo)”，8家銀行個(gè)人住房貸款占比指標(biāo)“超標(biāo)”，6家銀行兩項(xiàng)貸款占比指標(biāo)均“超標(biāo)”）。其中，第一檔的國(guó)有銀行基本滿足監(jiān)管要求，僅有建行、郵儲(chǔ)銀行的個(gè)人住房貸款占比小幅超標(biāo);第二檔銀行中，招商銀行、興業(yè)銀行的兩項(xiàng)指標(biāo)超標(biāo)幅度均在5%以上;第三檔銀行中，鄭州銀行、青島銀行等4家城商行兩項(xiàng)指標(biāo)的偏離度也較大。不過(guò)總體來(lái)看，大多數(shù)銀行均符合監(jiān)管要求，部分超限的股份行和城商行因業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)明顯、經(jīng)營(yíng)靈活度高，疊加較為寬松的過(guò)渡期安排，調(diào)整壓力不大。因此，政策對(duì)銀行業(yè)的影響整體相對(duì)可控。

超標(biāo)銀行“凈壓降”壓力不大。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至2020年6月末，37家上市銀行房地產(chǎn)貸款余額為31.7萬(wàn)億元，超出集中度管理部分的貸款總量接近1萬(wàn)億元，存在縮減房地產(chǎn)貸款規(guī)模的壓力。目前超標(biāo)銀行的超限額度不大，且辦法設(shè)置了2～4年的過(guò)渡期安排（還可根據(jù)實(shí)際情況適度延長(zhǎng)），整體而言，超限銀行“凈壓降”壓力不大。銀行可以通過(guò)適當(dāng)增配風(fēng)險(xiǎn)收益率與房地產(chǎn)貸款類似的信貸產(chǎn)品、適當(dāng)加大信用卡發(fā)放力度、拓展消費(fèi)貸、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等，來(lái)抵消個(gè)人住房按揭貸款規(guī)模的回落。此外，加大對(duì)逾期和不良房地產(chǎn)貸款的催收和壓降力度，或以資產(chǎn)證券化方式加大存量貸款流轉(zhuǎn)以及將釋放的信貸資源向制造業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域引導(dǎo)，擴(kuò)展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，均為可行的替代方式。對(duì)于達(dá)標(biāo)銀行來(lái)講，盡管不存在調(diào)整壓力，但政策明確“符合管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定”“穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)”，這意味著，達(dá)標(biāo)銀行要保持現(xiàn)有的房地產(chǎn)貸款水平，后續(xù)無(wú)法提升房地產(chǎn)貸款占比或增速，有效抑制了銀行資金流向房地產(chǎn)的沖動(dòng)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)一段時(shí)間，商業(yè)銀行表內(nèi)房地產(chǎn)貸款增速將向各項(xiàng)貸款平均增速收斂，房地產(chǎn)信貸總量增速及占比將合理回歸，未來(lái)房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)空間十分有限。這也從側(cè)面反映了監(jiān)管合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，確保金融資源流向國(guó)家支持的重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)以服務(wù)國(guó)家整體戰(zhàn)略大局的意圖。

政策將倒逼銀行優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額較大，伴隨房地產(chǎn)類貸款規(guī)模下降及占比增速回歸，大量信貸資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放，商業(yè)銀行資產(chǎn)配置面臨重大調(diào)整，特別是在低利率環(huán)境以及“資產(chǎn)荒”背景下，將對(duì)銀行資產(chǎn)優(yōu)化能力提出重大考驗(yàn)。值得注意的是，在對(duì)公領(lǐng)域?qū)π袠I(yè)理解深入、市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力強(qiáng)、客戶綜合經(jīng)營(yíng)能力好的銀行，以及優(yōu)先布局零售戰(zhàn)略，擁有優(yōu)質(zhì)的客戶經(jīng)營(yíng)能力銀行，其核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步強(qiáng)化。因此，商業(yè)銀行一是要順勢(shì)而為，主動(dòng)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌考慮國(guó)家戰(zhàn)略布局、區(qū)域市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及自身業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，加大對(duì)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)等國(guó)家重點(diǎn)支持領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的信貸支持，持續(xù)完善風(fēng)控模式，創(chuàng)新金融服務(wù)及產(chǎn)品方案，拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu);二是通過(guò)EVA（經(jīng)濟(jì)增加值）、RAROC（風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整加權(quán)資本回報(bào)率）以及資產(chǎn)質(zhì)量等因素，綜合評(píng)價(jià)行業(yè)收益與風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好進(jìn)行調(diào)整;三是做好行業(yè)組合管理和限額管理，提升資產(chǎn)負(fù)債長(zhǎng)期均衡配置能力，增強(qiáng)高質(zhì)量發(fā)展能力。

將加快銀行零售業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。個(gè)人按揭貸款具有不良率低、資本消耗少（按50%折算風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)）的特點(diǎn)，一直以來(lái)都是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)品種，各家銀行都將個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)作為消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的重點(diǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。政策首次對(duì)個(gè)人住房貸款余額占比提出要求，盡管市場(chǎng)普遍認(rèn)為影響有限，但商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整。隨著政策落地，未來(lái)零售業(yè)務(wù)將回歸“消費(fèi)”本質(zhì)，以消費(fèi)為目的，融合多場(chǎng)景的個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，將成為商業(yè)銀行未來(lái)零售貸款的重要發(fā)力點(diǎn);而領(lǐng)跑財(cái)富管理業(yè)務(wù)，加快推動(dòng)“零售貸款”向“綜合多元化服務(wù)”模式轉(zhuǎn)化，將成為零售銀行發(fā)展的“新賽道”。因此，商業(yè)銀行要高度注重消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，精準(zhǔn)研判個(gè)人消費(fèi)貸款發(fā)展趨勢(shì)，重視個(gè)人消費(fèi)場(chǎng)景和生態(tài)群的建設(shè)，發(fā)展個(gè)人消費(fèi)信貸，提升綜合金融服務(wù)能力，擴(kuò)大消費(fèi)信貸發(fā)放規(guī)模，引導(dǎo)資金真正用于個(gè)人消費(fèi)活動(dòng)。同時(shí)，從授信規(guī)模上限、信用審核以及資金使用用途等方面，加強(qiáng)對(duì)大額個(gè)人短期信用貸款的資金流向檢測(cè)，嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)信貸流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（作者單位：中信銀行總行辦公室）