何偉 殷文凱

摘要：近年來(lái)，我國(guó)對(duì)于住房租賃市場(chǎng)給予了很大的政策支持，使之日漸活躍，規(guī)模明顯增長(zhǎng)。不過(guò)，在住房租賃市場(chǎng)向縱深發(fā)展的進(jìn)程中，一些制度性和操作上的問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，迫切需要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)行為，保障住房租賃市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。基于此，對(duì)德國(guó)、日本、丹麥和美國(guó)等不同經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展軌跡進(jìn)行梳理，探究深層次邏輯，用更開(kāi)闊的視野和更深入的維度總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)結(jié)合我國(guó)住房租賃市場(chǎng)特點(diǎn)提出建議。

關(guān)鍵詞：住房租賃;國(guó)際比較;建議

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）11-0025-29 收稿日期：2021-10-20

1 國(guó)外住房租賃市場(chǎng)發(fā)展歷程

1.1 德國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)高福利控穩(wěn)定

從第二次世界大戰(zhàn)后，德國(guó)住房就出現(xiàn)短缺，為了滿足低收入者的租房需要，相當(dāng)規(guī)模的福利性公共住房由德國(guó)政府建設(shè)?！兜聡?guó)民法典》是規(guī)范德國(guó)民事活動(dòng)的最基本法律，1900年1月1日起實(shí)施，在住房租賃方面《德國(guó)民法典》做出了專門規(guī)定，依托這一基本法律德國(guó)社會(huì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)得到了發(fā)展，房地產(chǎn)租賃關(guān)系進(jìn)一步穩(wěn)定。

《德國(guó)民法典》對(duì)于住宅租金的提高實(shí)施了租金約束，做出較為詳細(xì)的規(guī)定，有代表性的是（1）房租上限限制，3年之內(nèi)出租人不得提高房租20%以上;（2）兩次房租提高的間隔不得小于1年，第1次房租提高必須在承租人入住的15個(gè)月以后;（3）對(duì)于已經(jīng)存在的房屋租住合同，房租不得高于政府給出的“租金參照價(jià)格”，這個(gè)價(jià)格根據(jù)當(dāng)?shù)胤课菰谝欢螘r(shí)間內(nèi)相對(duì)平均價(jià)格由政府測(cè)算。但是，新出租房屋可以超過(guò)此價(jià)格的20%。

2015年6月1日起，各州政府可以在5年期限內(nèi)各自出臺(tái)限制新租房合同租金額度的法案。法案要求對(duì)于沒(méi)有時(shí)間限制的長(zhǎng)期租約，新租房合同不得漲房租超過(guò)原租房合同的10%。但是2014年后的新建住房，在第一次出租的時(shí)候，不受此法案影響。如果房屋重新徹底修整翻新，則不受此法案影響，在小規(guī)模改造的現(xiàn)代化改造基礎(chǔ)上，也不受影響。租客可以要求房東在簽約后出示所有信息，證明其漲價(jià)的合理性。為了保護(hù)承租人權(quán)益，1971年德國(guó)頒布了《住房租賃法》，2001年出臺(tái)了《住房租賃法改革法案》，既要保護(hù)房地產(chǎn)租賃活動(dòng)，又欲推動(dòng)用租賃解決長(zhǎng)期居住問(wèn)題的消費(fèi)理念。3年內(nèi)房租累計(jì)漲幅不得超過(guò)30%出于1974年德國(guó)《租房法》;3年內(nèi)房租累計(jì)漲幅不得超過(guò)20%出于2001年德國(guó)修訂的《租房法》;3年內(nèi)房租漲幅不得超過(guò)15%出于2013年5月1日德國(guó)新《租房法》，且超過(guò)20%屬違法，超過(guò)50%房東被視為賺取暴利，可入獄判刑。

德國(guó)的住房合作社聞名于世，至今已有150年，是其住房市場(chǎng)上的典型房屋供給方。住房合作社是有章程、有組織、有退出機(jī)制，由白領(lǐng)、學(xué)生、普通工人、退休老人等不同社會(huì)人群構(gòu)成，通過(guò)繳納會(huì)費(fèi)的合作方式籌集建房款，是解決社員住房問(wèn)題的主要建房組織形式。它被稱為德國(guó)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定器。住房合作社作為一種中間形式，一方面可以供自己使用，另一方面也可以用于出租，住房合作社房屋的擁有者、使用者或者是擁有永久居住權(quán)的人，可以通過(guò)住房合作社獲得很多益處。

從存量住房的擁有者結(jié)構(gòu)來(lái)看，2010年德國(guó)有41.84%的住房是家庭自有自住;45.88%的住房為居民家庭、小型物業(yè)企業(yè)以及專業(yè)的住房物業(yè)供應(yīng)商持有并向社會(huì)出租;5.36%的住房是住房合作社持有并向社員出租;還有6.81%的住房由市政及教堂所有，面向社會(huì)底層人群廉價(jià)甚至免費(fèi)提供;超過(guò)55%的家庭依然選擇租房住。

可以說(shuō)，德國(guó)住房租賃市場(chǎng)是歐洲最大也是最成熟的。有較為完善的租房法律體系和健全的配套執(zhí)行體系，2009年后德國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)使其在歐盟中發(fā)揮著中流砥柱的作用，也使得德國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)成為極具投資吸引力的資產(chǎn)類型。

1.2 日本房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)保品質(zhì)拓鏈長(zhǎng)

由于住房緊張，日本政府多次出臺(tái)新建廉租房等政策和住房保障制度，鼓勵(lì)業(yè)主對(duì)外出租，來(lái)預(yù)防種種社會(huì)問(wèn)題。二戰(zhàn)結(jié)束后，日本政府頒布了對(duì)土地和房屋租金進(jìn)行限價(jià)的《房屋統(tǒng)制令》，低廉的房租誘使超過(guò)75%的居民選擇租房居住。隨著居民關(guān)系的變化，社會(huì)關(guān)系重構(gòu)，居住關(guān)系也隨即發(fā)生變化，新居住需求逐漸呈現(xiàn)，這一靈活的居住需求需要住房租賃市場(chǎng)，作為可循環(huán)供應(yīng)體系，充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的高效配置，可以為其提供靈活、多元、舒適的居住方案選擇。

日本在1945-1975年快速城鎮(zhèn)化時(shí)期，規(guī)模人口流向城市，高房?jī)r(jià)使得廣大的年輕人選擇租賃，租賃家庭最高時(shí)占比至40%。1975年以后隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入新階段，二代城市人口的出生，人口老齡化的到來(lái)，大城市人口流入規(guī)模逐漸減少，占比逐漸下降。從房屋租金來(lái)看，2013年日本的租金處于較合理水平，即使是租房壓力最大的東京，房租收入比也僅為26.7%，處于30%的合理范圍內(nèi)。

自20世紀(jì)90年代，日本租金長(zhǎng)期維持在較低水平，甚至呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)，租賃家庭占比不斷上升。人均租房面積也不斷擴(kuò)大，租房主體越發(fā)多元化，日本房地產(chǎn)進(jìn)入主動(dòng)租賃時(shí)代。截至2013年，日本房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)滿足了35.4%的家庭居住需求，這表明日本住房供應(yīng)體系中房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的重要性，尤其是民營(yíng)租賃越來(lái)越重要。日本租賃房屋結(jié)構(gòu)整體呈現(xiàn)以私人房源供給為主，政府及單位供給為輔的格局，私人房源占比78.7%，政府房源占19.3%，單位房源占比6.1%，租賃房屋高層樓房占比81%以上，房齡20年以上的房屋占比約44%。為了追求更好的居住品質(zhì)，部分居民主動(dòng)選擇靈活性更高的租房居住方式，最典型的做法是將老舊住房出租，自己選擇租房居住，以此來(lái)提升居住品質(zhì)。

日本租賃市場(chǎng)由于市場(chǎng)力量不斷增強(qiáng)，政府逐漸減少公租房的直接供給，民營(yíng)租賃住宅占比不斷增長(zhǎng)。日本房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)出拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、私人房源增多、機(jī)構(gòu)化趨勢(shì)、區(qū)域集中度高、租客多元化、租房品質(zhì)提升、注重老年人居住品質(zhì)、共享居住、租期穩(wěn)定、提高支付保障的特征，逐漸形成“建造-使用-改造-翻新-再使用”的獨(dú)特生命周期。

1.3 美國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)強(qiáng)法制減稅費(fèi)

美國(guó)的金融業(yè)高度發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性尤為突出，以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的金融衍生產(chǎn)品種類繁多。19世紀(jì)晚期紐約成立了第一個(gè)住宅合作社，其發(fā)展遵循有限權(quán)益和市場(chǎng)等級(jí)兩條路線，一戰(zhàn)以后住宅合作發(fā)展主要涉及高收入人群，20世紀(jì)50年代保障性住房合作社取得了發(fā)展，進(jìn)入60年代，開(kāi)始施行聯(lián)邦政府補(bǔ)貼項(xiàng)目，州立機(jī)構(gòu)也開(kāi)始發(fā)展保障性住房，但大量為低收入及中低收入家庭服務(wù)的住宅合作社在1970年代停止。

美國(guó)公共住房政策始于1937年，政府重視公共住房建設(shè)始于1948年，《住宅法》1949年通過(guò)。20世紀(jì)60年代得到美國(guó)政府鼓勵(lì)，私人建設(shè)者積極從事低收入家庭住房的大規(guī)模興建和維修，但效果不佳;以房租補(bǔ)貼的低收入家庭住房保障模式是70年代主要手段。廉租房?jī)H限于美國(guó)家庭的最低收入人群申請(qǐng)，由政府提供，租金通常為市場(chǎng)租金的50%至80%，領(lǐng)取住房補(bǔ)貼是其他低收入者解決居住問(wèn)題的主要方式。包含低收入家庭的房租補(bǔ)貼、私人發(fā)展商的建造補(bǔ)貼、地方政府建造公共住房公共租賃房資金等主要來(lái)自聯(lián)邦政府財(cái)政預(yù)算。

政府建造的廉租房、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的公共住房（配建不少于總開(kāi)發(fā)面積20%）、私人住房是美國(guó)公共租賃房的主要房源。在有關(guān)退出機(jī)制中，租期沒(méi)有限制，當(dāng)其收入超過(guò)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)必須退出，否則收取的租金比市場(chǎng)房租更高。低收入家庭租住私人出租房當(dāng)收入超過(guò)政府要求時(shí)則停止補(bǔ)貼。18歲到62歲之間沒(méi)有工作或者全日制大學(xué)學(xué)習(xí)者且享受政府補(bǔ)貼的低收入者，必須履行每個(gè)月參加社區(qū)服務(wù)8小時(shí)以上的義務(wù)。

發(fā)行債券是地方政府建設(shè)公共住房籌集資金的方式，本金和利息由中央政府支付;政府對(duì)于除自有資金和商業(yè)貸款外的私人發(fā)展商建造公共住房資金給予貼息，發(fā)展商僅承擔(dān)1%的利息。公共住房收取的租金還用于支付房屋的維修和運(yùn)營(yíng)費(fèi)，當(dāng)租金不足時(shí)，由中央政府提供資金補(bǔ)貼。

美國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)規(guī)?；覍I(yè)化，市場(chǎng)主體中相當(dāng)大比例是機(jī)構(gòu)出租房，在各類租賃住房的供給主體中，公寓出租業(yè)占住房出租業(yè)總體的90%以上。機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)方逐步提供了多樣化的服務(wù)，比個(gè)人房東提供了更加良好的租住體驗(yàn)和服務(wù)體驗(yàn);同時(shí)，完善的底層法律也充分保障了租戶權(quán)益。房地產(chǎn)投資信托的建立，為住房租賃市場(chǎng)培育了大量專業(yè)化程度較高的機(jī)構(gòu)主體，使得美國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展良好，其收益主要來(lái)自資本增值收益和租金收益，美國(guó)法律規(guī)定房地產(chǎn)投資信托90%的稅后利潤(rùn)強(qiáng)制分配給持有人。美國(guó)還運(yùn)用稅收手段支持租賃住房經(jīng)營(yíng)者，如將住房租賃投資經(jīng)營(yíng)的正常成本（裝修改造費(fèi)用、折舊費(fèi)、維修費(fèi)等）納入經(jīng)營(yíng)者收入稅基扣減項(xiàng)目，大大降低了租賃機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)成本。

2 國(guó)際比較與建議

全球各經(jīng)濟(jì)體在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出極大差異性，陷人高房?jī)r(jià)困境會(huì)帶來(lái)各類經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題;暴漲暴跌會(huì)引發(fā)金融危機(jī);房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定使得居者有其屋。中國(guó)在防止過(guò)熱流通的嚴(yán)厲調(diào)控政策下，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)逐漸回歸理性，消費(fèi)心態(tài)逐漸趨于平和，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展;同時(shí)伴隨著激勵(lì)政策的助推，在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)不斷擴(kuò)大基礎(chǔ)上，租金水平穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)。

2.1 國(guó)際比較

在房地產(chǎn)領(lǐng)域必須法律法規(guī)先行。美國(guó)先后出臺(tái)了《住宅抵押貸款法》《住宅和社區(qū)發(fā)展法》《住宅與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇法》《國(guó)家住房法》《住宅與城市發(fā)展法》等近30部對(duì)低收入群體的住房保障相關(guān)法案。英國(guó)先后出臺(tái)了《住宅法》《住宅補(bǔ)貼法》《住宅租金和補(bǔ)貼法》《社會(huì)保險(xiǎn)和住房福利法》《租賃改革、住宅和城市發(fā)展法》等。德國(guó)先后出臺(tái)了《住宅法》《房租補(bǔ)貼法》《租房法》等。日本先后出臺(tái)了《住宅金融公庫(kù)法》《公營(yíng)住宅法》《住宅公團(tuán)法》《地方住宅供給公社法》《住宅建設(shè)計(jì)劃法》《居住生活基本法》等。韓國(guó)先后出臺(tái)了《住房供應(yīng)法》《住房建設(shè)促進(jìn)法》《租賃住房建設(shè)促進(jìn)法》 《租賃住房法》等。南非通過(guò)《憲法》明確規(guī)定“人人有權(quán)獲得適當(dāng)居所”，先后出臺(tái)了《住房法》 《住房消費(fèi)者保護(hù)措施法》 《租賃住房法》《社會(huì)住房法》等。中國(guó)先后出臺(tái)了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知》《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量管理的通知》等。

中國(guó)城鎮(zhèn)居民租賃比例低于多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，2000-2010年城鎮(zhèn)家庭租房比例維持在21%左右，其中2000年有14%的家庭租公房，6%的家庭租商品房;2010年有2%的家庭租公房，19%的家庭租商品房。而租賃市場(chǎng)是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房供給的主力，多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的租賃比例在35%以上，如德國(guó)（55%）、日本（39%）、美國(guó)（37%）、瑞士（57%）、韓國(guó)（45%）。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)的發(fā)展普遍遵循“管制（房荒與介入管制） -供給 （改善與規(guī)模建設(shè)） -租賃（存量與轉(zhuǎn)向租賃） -市場(chǎng)（制度與抑制投機(jī)） ”的發(fā)展脈絡(luò)。

2016年房屋交易市場(chǎng)GMV （城市年租金）中、美、日排序中國(guó)雖位列第一，但是租金規(guī)模與交易市場(chǎng)規(guī)模比值僅為7%，美國(guó)為50%，日本高達(dá)72%，國(guó)內(nèi)一線城市與國(guó)際大都市的GMV也存在顯著差距，在近40年的房地產(chǎn)發(fā)展中中國(guó)住房租賃市場(chǎng)始終處于自發(fā)狀態(tài)。

2016年《日本住宅經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)集》統(tǒng)計(jì)顯示，在部分發(fā)達(dá)國(guó)家中，德國(guó)存量住房中出租住房占比最高，達(dá)54.3%，美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、日本四國(guó)存量住房中，出租住房占比相似，均在34.7%-37.1%間。

2.2 相關(guān)建議

第一，從社會(huì)文化層面大力宣傳租房居住理念，剖析租房居住優(yōu)勢(shì)，結(jié)合人口流動(dòng)性、學(xué)業(yè)流動(dòng)性和擇業(yè)流動(dòng)性特征，啟發(fā)新一代家庭嘗試公寓酒店式居住模式。

第二，根據(jù)中國(guó)市場(chǎng)環(huán)境及生活水平發(fā)展趨勢(shì)，提供政府房源、機(jī)構(gòu)房源、私人房源共存均衡發(fā)展環(huán)境，提供公共租房服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈（使用-維護(hù)-改造-修繕-再使用），提供線上全程全區(qū)域連帶責(zé)任服務(wù)，減少租戶的負(fù)擔(dān)，降低租戶維權(quán)成本，引導(dǎo)新一代家庭主動(dòng)選擇租賃居住方式。

第三，建立健全有針對(duì)性的專屬政策制度，對(duì)于不同收入階層有相應(yīng)的制度政策保障其居住權(quán)。建立健全監(jiān)督、退出機(jī)制，并引入義工服務(wù)機(jī)制，用力所能及的勞動(dòng)換取福利，充分運(yùn)用社會(huì)力量喚起人性勤勞、責(zé)任、擔(dān)當(dāng)?shù)男袨椤?/p>

第四，增加持有住房稅賦，按照房產(chǎn)持有單位（與人口相關(guān)）確定稅率，隨持有房產(chǎn)增多，稅率遞增;減少租賃住房稅賦，按照租賃單位（與人口相關(guān)）租賃期長(zhǎng)短確定稅率，隨租賃期長(zhǎng)，稅率遞減。

第五，增加福利補(bǔ)貼方式，創(chuàng)新補(bǔ)貼供給方。集政府、企業(yè)、公益組織、個(gè)人等多元化補(bǔ)貼，提供非政府補(bǔ)貼供給方其供給價(jià)值轉(zhuǎn)化途徑。按照租賃期長(zhǎng)短確定不同補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

第六，提供不同品質(zhì)的租賃住房，滿足不同消費(fèi)理念消費(fèi)者的租賃需求，用租賃房屋產(chǎn)品品質(zhì)提升，保護(hù)革新的思想和革新認(rèn)識(shí)。

參考文獻(xiàn)：

1.蔣華棟.全球房地產(chǎn)“高燒”不退引發(fā)擔(dān)憂.經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào).2021.8.20

2.任澤平.鼓勵(lì)年輕人租房，應(yīng)該學(xué)習(xí)德國(guó)加大對(duì)租金的補(bǔ)貼2021-04-12.https：//3g.163.com/dy/article_cambrian/G7DBQN970539T0JY.html

3.夏磊 任澤平.全球房地產(chǎn).中信出版社.2020

4.沈綵文 溫禾.國(guó)外住房發(fā)展報(bào)告.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2019

5.楊現(xiàn)領(lǐng) 陸卓玉 粟樣丹.讓房屋再生：來(lái)自日本的經(jīng)驗(yàn).廈門大學(xué)出版社.2018

6.趙呈杰.我國(guó)住房保障體制的碎片化及其整合優(yōu)化研究.山東大學(xué)碩士論文.2018

7.陳洪波 蔡喜洋.全球房地產(chǎn)啟示錄之穩(wěn)定的德國(guó).經(jīng)濟(jì)管理出版社.2015

8.劉友平 陳險(xiǎn)峰 虞曉芬.公共租賃房運(yùn)行機(jī)制的國(guó)際比較及其借鑒——基于美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)和日本的考察.建筑經(jīng)濟(jì).2012.12