普通商品住宅小區(qū)建設了部分商業(yè)用房，該商業(yè)用房的土地用途為住宅，但實際用途為商業(yè)。請問：辦證時用途可以分別登記，還是要求必須繳納土地出讓金后，再變更土地用途？

就按原來批準的登記。土地按住宅用途，房屋按商業(yè)用途。

規(guī)劃用途可以明確的，建議改成一致;沒有辦法明確的，還是按原規(guī)劃用途辦理。

一般是繳納土地出讓金后變更用途。

理論上講可以找到規(guī)劃一致的依據的，房地規(guī)劃用途不一致，在抵押和轉讓的時候會很麻煩。

現在的沒問題，問題是歷史上產生的。住宅小區(qū)強制配套商業(yè)用房，當時土地用途就是住宅，并且經過了規(guī)劃驗收。

如果土地出讓合同中顯示有配套商業(yè)，過去存在強制配比的說法。

過去的經濟適用房小區(qū)是要求有配套商業(yè)的，規(guī)劃也是這樣批的。如果現在要解決房、地的一致性，涉及土地分攤，難辦。

繳納土地出讓金后變更商業(yè)。

根源是《土地利用現狀分類》與《城鄉(xiāng)用地分類與規(guī)劃用地標準》不一致，《城鄉(xiāng)用地分類與規(guī)劃用地標準》是可以居住用地兼容配套商業(yè)設施的。

確實，是規(guī)劃和土地規(guī)則不同，但應該是認定合法的，不能強制相同。

規(guī)劃用途應填寫的是建設工程規(guī)劃許可文件及其所附圖件上確定的房屋用途。

本來登記簿分別記載就可以了，硬要現在來改變是沒有依據的，現在很多地方在處理的時候都沒搞清楚這個問題。

本身是允許房地不一致的，個人認為這里的土地用途還是住宅。

現在越搞越亂，一個宗地多用途，如果商業(yè)沒續(xù)期怎么辦？

要配合利用部門搞土地綜合利用，登記只能跟著亦步亦趨。

1-2層土地是商業(yè)，3-30層是住宅，以后商業(yè)部分如何繳納土地出讓金呢？

按建筑面積比例或者土地分攤面積，有續(xù)期的話應該問題不大。

住宅用地上的配套商業(yè)，房屋用途按實際規(guī)劃填問題不大，但是土地用途和用地年限填多少合適？填住宅（配套商業(yè)）和40年嗎？還是填住宅（配套商業(yè)）和70年？

當然是70年。

土地用途呢？70年的商業(yè)已經突破了最高年限了。

住宅，土地使用權年限就是按土地出讓合同確定的。

我覺得大的地類還是居住用地，年限為70年，按批文和出讓合同?，F在是要對應規(guī)劃用地分類，從頂層設計上統(tǒng)一起來，允許居住用地內設置配套商業(yè)，規(guī)范登記填寫住宅（配套商業(yè)）。

登記機構后面再要求改，其實一是違法，二是違約。

如果規(guī)劃驗收都核實通過了，建設就符合規(guī)劃。

如果是這樣的話，我覺得網簽合同里也只能簽住宅（配套商業(yè)），如果是簽商業(yè)，就要退回調整。

規(guī)劃怎么批就怎么寫。

規(guī)劃條件一般是寫配套設施，商業(yè)。

點評

曹利華

鎮(zhèn)江市不動產

登記交易中心

不動產登記難，多數難在手續(xù)不完善。而手續(xù)不完善，多因管理缺位。從這個角度說，用“歷史原因導致的不動產登記難問題”代替“不動產登記歷史遺留問題”可能更合適。

如何解決“住宅用地建設商業(yè)用房”的登記問題，一般有兩種觀點：一種是登記為管理服務，應完善手續(xù)后再辦理登記;一種是登記的只管登記、管理的交給管理。但兩種說法都片面了：登記應當為管理服務，管理更應當為穩(wěn)定和發(fā)展服務。自然資源部2021年1號文件《關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》對分散登記時期已經分別登記的房屋和土地用途不一致的不動產，作出了繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途登記的指導意見。說明在某些情形下，管理層是允許房屋、土地用途不一致的不動產辦理登記。