趙衛(wèi)國(guó)

連云港農(nóng)發(fā)置業(yè)有限公司 江蘇 連云港 222000

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，為了提高經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷被開發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目是開發(fā)商對(duì)土地和建設(shè)物進(jìn)行的投資項(xiàng)目，項(xiàng)目的開發(fā)離不開運(yùn)行管理，在實(shí)際的開發(fā)中運(yùn)行管理發(fā)揮了重要的管理價(jià)值[1]。很多的房地產(chǎn)企業(yè)為了企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益，忽視了運(yùn)行管理的重要性，最終趨于形式化，這也是目前運(yùn)行管理水平低的主要因素之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，要想提高競(jìng)爭(zhēng)力，還需要不斷加強(qiáng)運(yùn)行管理的水平，推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1 、運(yùn)行管理的概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)行管理包含的內(nèi)容繁多，往往會(huì)受到各個(gè)方面的影響。運(yùn)行管理之所以趨于形式化主要是因?yàn)轫?xiàng)目是計(jì)劃管理，把管理計(jì)劃制定好后分發(fā)到各個(gè)相關(guān)部門，然后按照預(yù)期的任務(wù)目標(biāo)去完成，從而也就導(dǎo)致了缺乏管理過(guò)程，沒有發(fā)揮出管理的實(shí)質(zhì)性作用[2]。另外，很多的部門沒有實(shí)權(quán)，即使是計(jì)劃管理也沒有真正的落實(shí)，無(wú)法體現(xiàn)管理的價(jià)值。

運(yùn)行管理的作用就是在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，合理的利用好各種資源，加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量的管理監(jiān)督，提升項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)程，節(jié)省更多的成本。使整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，通過(guò)精細(xì)化的運(yùn)行管理，來(lái)幫助企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。實(shí)行運(yùn)行管理的工作人員應(yīng)該把計(jì)劃管理進(jìn)行優(yōu)化，落到實(shí)處，將運(yùn)行管理的價(jià)值充分的發(fā)揮出來(lái)，加快項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度，保證開發(fā)的效率和質(zhì)量。

2 、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中運(yùn)行管理存在的問(wèn)題

2.1 決策問(wèn)題

決策是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的源頭，項(xiàng)目的開發(fā)離不開正確的決策，只有正確的決策才能保障項(xiàng)目的順利開發(fā)，才能提高運(yùn)行管理的水平[3]。如果一個(gè)企業(yè)選擇了一個(gè)錯(cuò)誤的決策，那么會(huì)給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的損失，不僅會(huì)損失大量的開發(fā)資源，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)影響后面的投資和具體開發(fā)環(huán)節(jié)，從而導(dǎo)致管理失敗。目前，很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)時(shí)都忽視了市場(chǎng)調(diào)研的重要性，從而在進(jìn)行決策時(shí)出現(xiàn)失誤，無(wú)法找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，使運(yùn)行管理工作面臨著巨大的挑戰(zhàn)，增加了開發(fā)的難度。還有部分房產(chǎn)企業(yè)為了提高經(jīng)濟(jì)效益出現(xiàn)盲目投資的現(xiàn)象，要是決策出錯(cuò)，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

2.2 市場(chǎng)問(wèn)題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的也逐漸增多，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈[4]。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)最普遍的一個(gè)問(wèn)題就是市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，出現(xiàn)盲目投資現(xiàn)象。市場(chǎng)的發(fā)展變化對(duì)整個(gè)運(yùn)行管理是非常重要的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)也不斷出現(xiàn)變化，像房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)這種商業(yè)性質(zhì)較強(qiáng)的企業(yè)離不開市場(chǎng)分析，如果不加大對(duì)市場(chǎng)的了解，很難在市場(chǎng)中占據(jù)一席之地，也會(huì)對(duì)后續(xù)工作的開展帶來(lái)阻礙。市場(chǎng)問(wèn)題是現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)值得重視的一個(gè)重要問(wèn)題之一。

2.3 資金問(wèn)題

眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)離不開資金的支持，資金是維持項(xiàng)目開發(fā)下去的重要支撐來(lái)源。如果開發(fā)投資的資金鏈斷裂，那么整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目就無(wú)法進(jìn)行，不僅會(huì)影響整個(gè)開發(fā)進(jìn)度，還會(huì)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失[5]。資金問(wèn)題一直以來(lái)也是眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要面臨的問(wèn)題，沒有資金的支持，運(yùn)行管理也無(wú)法發(fā)揮管理價(jià)值。引發(fā)資金問(wèn)題的原因可能是預(yù)算不準(zhǔn)確導(dǎo)致的，預(yù)算的支出不合理，因此無(wú)法繼續(xù)維持項(xiàng)目開發(fā)，增加了運(yùn)行管理的難度。

2.4 設(shè)計(jì)問(wèn)題

設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開發(fā)的前提，在實(shí)行開發(fā)前都需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行一定的設(shè)計(jì)工作，為工程造價(jià)奠定基礎(chǔ)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中需要對(duì)開發(fā)中應(yīng)用的所有成本進(jìn)行設(shè)計(jì)，包括器材、材料、設(shè)備等，通過(guò)設(shè)計(jì)來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的成本管理。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)也是運(yùn)行管理的重要組成，在實(shí)際的設(shè)計(jì)過(guò)程中，容易出現(xiàn)重視設(shè)計(jì)圖紙，忽視了對(duì)各種成本設(shè)計(jì)的投入，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)質(zhì)量較低。還有小部分企業(yè)，在設(shè)計(jì)時(shí)忽視了運(yùn)行管理的重要作用，從而對(duì)一些影響因素沒有進(jìn)行控制，最終使設(shè)計(jì)的方案與實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)情況產(chǎn)生偏離，不能發(fā)揮出設(shè)計(jì)的價(jià)值。

2.5 建設(shè)問(wèn)題

項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需要投入很多的生產(chǎn)要素，對(duì)各種成本的投入也要加以重視，在實(shí)際的建設(shè)過(guò)程中既要保證建設(shè)質(zhì)量還要合理的利用好各種資源。建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題是對(duì)資源的不合理使用，出現(xiàn)大量的資源浪費(fèi)現(xiàn)象。在可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)下，如何實(shí)現(xiàn)資源的合理利用，成了運(yùn)行管理的又一大難題。資源的控制不合理以及資金的浪費(fèi)給房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的經(jīng)濟(jì)損失，為了解決這一問(wèn)題，還需要加強(qiáng)運(yùn)行管理，合理的控制資源，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化利用。

3 、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的運(yùn)行管理對(duì)策

3.1 決策階段的運(yùn)行管理對(duì)策

決策階段中的運(yùn)行管理對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)后續(xù)的開發(fā)環(huán)節(jié)會(huì)帶來(lái)一定的影響，因此正確的決策是非常關(guān)鍵的[6]。由于決策容易出現(xiàn)失誤和不科學(xué)，為了避免出現(xiàn)該問(wèn)題可以采取層次反饋的方法來(lái)解決。層次反饋就是根據(jù)各類項(xiàng)目管理信息分別發(fā)送到各個(gè)部門的負(fù)責(zé)人那里進(jìn)行計(jì)算和核對(duì)，然后將檢查完成后的信息反饋到項(xiàng)目開發(fā)決策管理人員那里，經(jīng)過(guò)層層反饋后，由專門的人員再次計(jì)算核對(duì)并將最終結(jié)果發(fā)送給決策層進(jìn)行最終的決策。另外，為保證決策的真實(shí)準(zhǔn)確性，還可以加強(qiáng)內(nèi)部控制，通過(guò)內(nèi)部控制對(duì)策來(lái)改善內(nèi)部的管理，提高工作效率。運(yùn)行管理可以在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中建立相關(guān)的內(nèi)部控制機(jī)制，通過(guò)相關(guān)的機(jī)制來(lái)保證決策的順利進(jìn)行。

3.2 市場(chǎng)方面的運(yùn)行管理對(duì)策

市場(chǎng)方面的運(yùn)行管理影響著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的問(wèn)題就是對(duì)市場(chǎng)了解不準(zhǔn)確，定位分析有偏差。為了解決該問(wèn)題需要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)定位的了解，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研來(lái)進(jìn)行定位分析。市場(chǎng)最能反映出當(dāng)前大眾的各種需求，以及房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向，對(duì)市場(chǎng)的定位分析需要了解大眾的消費(fèi)觀念和消費(fèi)能力，并根據(jù)大眾的收入水平來(lái)開發(fā)不同的項(xiàng)目，既能滿足大眾的消費(fèi)需求，還能緊跟市場(chǎng)的發(fā)展。在項(xiàng)目的開發(fā)中還要充分發(fā)揮運(yùn)行管理的作用，了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，擴(kuò)大房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的影響力，提高運(yùn)行管理的質(zhì)量。

3.3 資金方面的運(yùn)行管理對(duì)策

資金是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資本，缺少資金的支持或者資金鏈斷裂可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目終止，給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失[7]。為保證項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)行管理效率，保障項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行可以采取擴(kuò)展融資渠道的對(duì)策來(lái)增加資金。也可以實(shí)行預(yù)算優(yōu)化管理，合理的進(jìn)行預(yù)算分析和管理，減少資金的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)資金的合理利用。

3.4 設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的運(yùn)行管理對(duì)策

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)都會(huì)進(jìn)行設(shè)計(jì)，但是在實(shí)際的設(shè)計(jì)過(guò)程中往往會(huì)忽視整個(gè)人力、物力等資源成本的設(shè)計(jì)，從而降低了整個(gè)設(shè)計(jì)效益。為了解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題還需要借助運(yùn)行管理優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，將整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中涉及的各種資源加入到設(shè)計(jì)中，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，從而提供出更加合理的設(shè)計(jì)方案，保證項(xiàng)目開發(fā)的效率和質(zhì)量。

3.5 建設(shè)過(guò)程的運(yùn)行管理對(duì)策

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中會(huì)使用很多的生產(chǎn)要素，因此會(huì)出現(xiàn)資源的各種浪費(fèi)。為避免這種現(xiàn)象還需要在運(yùn)行管理中合理的控制資源的使用，對(duì)整個(gè)建設(shè)過(guò)程進(jìn)行合理的計(jì)劃。加強(qiáng)建設(shè)過(guò)程中的項(xiàng)目監(jiān)管，保證在規(guī)定的計(jì)劃管理中實(shí)現(xiàn)資源的合理利用，保證資源投入的正確性，在合理的成本控制中提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4 、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)離不開運(yùn)行管理，在實(shí)際的開發(fā)中運(yùn)行管理還存在著一些問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。為了解決這些問(wèn)題，從決策、市場(chǎng)、建設(shè)、資金等方面提出了運(yùn)行管理對(duì)策，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的效率和質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。